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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　103年度壢簡字第769號 原　　　告　曾奕鈞 訴訟代理人　劉嬡羚 被　　　告　謝美蓉 兼　上一人 訴訟代理人　石如崇 被　　　告　東森房屋仲介公司（真誠房屋仲介有限公司） 法定代理人　溫明章 訴訟代理人　秦福新 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年3 月26日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分 按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 ，原告起訴時原以石如崇、謝美蓉、東森房屋仲介公司（真 誠房屋仲介有限公司，下稱真誠仲介公司）及秦福新為共同 被告，並聲明為「㈠被告應賠償原告新臺幣（下同）193,00 0 元。㈡請求仲介公司返還服務費74,000元。」嗣於民國10 4 年3 月26日當庭以言詞更正聲明為「㈠被告石如崇、謝美 蓉應給付原告193,000 元。㈡被告真誠仲介公司應給付原告 74,000元。」經核原告上開聲明之更正，乃確認起訴請求對 象，核屬不變更訴訟標的，而更正事實上或法律上之陳述， 按諸前揭規定要無不合，應予准許。 貳、實體部分 一、原告主張：原告與被告石如崇、謝美蓉於102 年6 月18日訂 立不動產買賣契約，由原告向渠等購買位於桃園市觀音區（ 改制前為桃園縣○○鄉○○○路○ 段○○○ 巷○○號房屋（下稱 系爭房屋），約定價金為3,700,000 元，並由原告支付被告 真誠仲介公司服務費74,000元，且被告石如崇、謝美蓉於10 2 年9 月12日點交系爭房屋予原告。而原告買受系爭房屋時 ，被告石如崇、謝美蓉及真誠仲介公司均告知上開房屋並無 漏水情形，且依被告石如崇所填載之不動產標的現況說明書 （下稱系爭說明書）亦於「改良物是否有滲漏水之情形」勾 選「否」，原告即相信系爭房屋並無漏水問題，因而購入系 爭房屋。詎料，系爭房屋於103 年3 月8 日連日大雨後，始 發現有漏水現象，原先是自1 樓廚房牆壁及客廳窗邊滲出， 爾後其餘部分亦陸續滲出，而牆壁也有裂縫情形。原告於該 日即通知被告真誠仲介公司，真誠仲介公司亦多次聯繫被告 石如崇、謝美蓉出面處理漏水事宜，然遭被告石如崇、謝美 蓉置之不理，是原告委由訴外人偉誠土木包工業評估修繕費 用為193,000 元，且迄今漏水瑕疵業已修復完成。而被告真 誠仲介公司對於系爭房屋有漏水情形並未善盡調查義務，是 原告請求被告真誠仲介公司返還已支付服務費74,000元。為 此，爰依買賣、居間契約等法律關係提起本件訴訟等語，並 聲明：㈠被告謝美蓉、石如崇應給付原告193,000 元。㈡被 告真誠仲介公司應給付原告74,000元。 二、被告石如崇、謝美蓉則以：兩造固於102 年6 月18日簽訂不 動產賣契約書，並於102 年9 月15日就系爭房屋完成點交。 點交時，系爭房屋內傢俱已清空，未見有牆壁、地板有滲漏 之水漬或水痕，且真誠仲介公司員工即訴外人秦福新、周小 姐與水電師傅鄭先生有陪同兩造至現場，經原告仔細檢查後 ，確定系爭房屋如系爭說明書所載現況而交屋，並無原告起 訴後所提出漏水照片情形。而被告石如崇、謝美蓉嗣於103 年3 月11日始接獲秦福新以電話通知系爭房屋有漏水情形， 惟上開房屋於點交後，至原告告知有漏水情形為止，歷時約 有半年（175 日），其中降雨（含豪大雨、大雨）日數計有 67日，原告雖稱其於103 年3 月8 日始發現系爭房屋有漏水 情形，然當日降雨量僅22毫米，且系爭房屋若有漏水瑕疵， 則半年來已有多日降雨量超過22毫米，原告為何遲至103 年 3 月8 日始發現漏水問題。更何況原告於交屋不久後即開始 整修、改建、裝潢系爭房屋，上開漏水情形是否因天災、房 屋整修、改建、裝潢所致，實無法得知。再者，原告請求修 繕費用自103 年3 月11日告知33,000元，而於起訴時提高為 193,000 元，兩者金額差距甚大，頗令人質疑等語，資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、真誠仲介公司以：系爭房屋自102 年6 月18日簽約時至同年 9 月15日點交為止，原告已有多次查看，且期間並無漏水情 事，而原告亦已於系爭說明書上簽名，確認系爭房屋並無漏 水情形。被告真誠仲介公司於103 年3 月8 日接獲原告通知 系爭房屋有漏水，立即委派秦福新至現場拍照，並於103 年 3 月11日去電通知被告石如崇有漏水情形，已善盡服務之義 務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 四、本件原告主張其與被告石如崇、謝美蓉於前揭時日依序訂立 不動產買賣契約書，及完成系爭房屋點交，嗣於103 年3 月 8 日始發現系爭房屋有漏水現象，並通知被告真誠仲介公司 前往處理等語，業據其提出不動產買賣契約書、不動產標的 現況說明書、終止不動產買賣價金履約保證協議書、照片、 土地及建物所有權狀、估價單與工程報告書等件為證（見本 院卷第6 頁至第26頁、第122 頁至第141 頁），且為被告所 不爭執，應堪信為真實。 五、本院之判斷： 原告另主張被告石如崇、謝美蓉所有系爭房屋於點交前即有 漏水瑕疵，且被告真誠仲介公司對此未善盡調查義務等語， 則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌之爭點 厥為：㈠系爭房屋於103 年3 月8 日是否有漏水情形？㈡上 開漏水瑕疵是否發生於000 年0 月00日系爭房屋點交以前？ 原告得否據此請求被告石如崇、謝美蓉給付修繕費用193,00 0 元？㈢原告請求被告真誠仲介公司返還已給付服務費74,0 00元是否有理？茲分述如下： ㈠系爭房屋於103 年3 月8 日是否有漏水情形？ 原告主張系爭房屋於103 年3 月8 日有漏水現象，業據提出 漏水照片、估價單與工程報告書為證（見本院卷第17頁至第 26頁、第122 至141 頁），惟遭被告石如崇、謝美蓉所否認 ，並以前詞置辯。查，原告於前揭時日發現系爭房屋有漏水 情形後，即通知被告真誠仲介公司前往處理，為兩造所不爭 執，已如前述，而經到場處理之真誠仲介公司員工秦福新於 本院審理時陳稱：原告當時係以電話連絡公司同事告知系爭 房屋有漏水現象，經同事轉達上情後，伊於30分鍾內即回電 聯繫原告，並立刻至現場拍照，而於系爭房屋內拍照原告所 指稱漏水位置大約3 處等語（見本院卷第98頁），並庭呈其 至現場所拍攝照片4 張在卷可憑（見本院卷第100 頁），且 經本院向秦福新提示原告所提出漏水照片28張，秦福新亦表 示：當時有在系爭房屋內見過其中照片3 張漏水情形（即本 院卷第17頁右下方1 張照片、第18頁上方2 張照片，見本院 卷第98頁背面），堪認系爭房屋於103 年3 月8 日確有漏水 情形無訛。況原告於發現系爭房屋有漏水情形後，亦委由偉 誠土木包工業評估修繕費用及進行修繕工程，衡情系爭房屋 若無漏水情形存在，則原告應不至於墊付修繕費用，並委由 偉誠土木包工業就系爭房屋施作防水工程，益徵系爭房屋於 103 年3 月8 日確有漏水現象無疑，是被告石如崇、謝美蓉 上開所辯，洵非可採。 ㈡上開漏水瑕疵是否發生於000 年0 月00日系爭房屋點交以前 ？原告得否據此請求被告石如崇、謝美蓉給付修繕費用193, 000 元？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，此 有最高法院分別著有17年上字第917 號判例可資參照。次按 物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險 移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條定有 明文。是故，買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保 權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存 在之事實，負舉證之責，必須證明其為真實後，出賣人就其 否認之事實，始負證明責任。本件原告主張系爭房屋於102 年9 月15日點交前即有漏水瑕疵乙節，為被告石如崇、謝美 蓉所否認，自應先由原告就「系爭房屋於點交前已有漏水瑕 疵存在」負舉證責任。 ⒉原告主張系爭房屋於點交前即有漏水瑕疵，固提出照片28張 、估價單及工程報告書為其論據，惟查，證人即偉誠土木包 工業負責人羅偉麟於審理中具結證稱：伊認為系爭房屋有漏 水情形，是因為評估當日為雨天，牆壁上留有明顯水痕、窗 角位置有發霉或潮濕，但內牆牆壁沒有壁癌，而建議原告於 外牆施作防水工程即可。伊有看上述漏水情形，是因估價必 須至現場查看，現場眼見為憑，惟伊不能判斷系爭房屋可能 即將漏水或已經漏水3 個月，亦無法判斷系爭房屋於何時漏 水等語（見本院卷第154 頁至第155 頁），且經被告兼訴訟 代理人石如崇聲請本院准予對證人羅偉麟發問，而證人羅偉 麟亦證稱：「（被告兼訴訟代理人石如崇）問：你有沒有專 業能判斷漏水時間點？答：做防水是防水為主，不是判斷漏 多久。」等語（見本院卷第155 頁背面），堪認證人羅偉麟 僅能證明系爭房屋於103 年3 月8 日後有漏水情形存在，而 無法判斷系爭房屋之漏水瑕疵於何時發生。又原告雖提出照 片28張、估價單及工程報告書以明系爭房屋於點交前確有漏 水情形，然上開證據均僅能證明系爭房屋確有漏水瑕疵存在 ，但無法執此證明系爭房屋是於102 年9 月15日點交前即有 漏水瑕疵。況依被告石如崇、謝美蓉所提出氣象站逐日雨量 資料可知，系爭房屋於點交後至103 年3 月8 日為止，期間 不乏有超過22毫米雨量之日數，此有102 年、103 年桃園氣 象站逐日雨量資料與新屋氣象站逐日雨量資料各1 份附卷可 考（見本院卷第53頁至第56頁），則原告為何於被告石如崇 、謝美蓉交付系爭房屋後，遲至103 年3 月8 日始發現系爭 房屋有漏水瑕疵存在，不無疑問。是本件被告石如崇、謝美 蓉縱無法證明系爭房屋於點交後，原告已對其開始整修、改 建、裝潢，致系爭房屋發生漏水瑕疵乙情，然不得以渠等舉 證有所疵累，而認定原告請求有理由。此外，原告復未有提 出證據以實其說，揆諸前揭法條規定及判例意旨，原告主張 系爭房屋於點交前即有漏水瑕疵等語，要難憑採。是原告既 未能舉證證明系爭房屋於交付前即有漏水瑕疵存在，則其依 據買賣契約之法律關係，請求被告石如崇、謝美蓉給付修繕 費用193,000 元，即屬無據。 ㈢原告請求被告真誠仲介公司返還已給付服務費74,000元是否 有理？ 本件兩造均不爭執原告向被告石如崇、謝美蓉購買系爭房屋 ，並由原告給付被告真誠仲介公司服務費74,000元等情，然 原告主張被告真誠仲介公司對於系爭房屋於點交前具有漏水 瑕疵存在而未盡調查義務乙節，為被告真誠仲介公司所否認 ，則原告自應就被告真誠仲介公司有此情形，負擔舉證責任 至明。查，原告就被告真誠仲介是否有未盡調查義務之事實 ，均未能舉證以實其說，是本院自無法認定被告真誠仲介公 司有未盡調查義務之事實存在，即難認定被告真誠仲介有限 公司有何違反兩造間居間契約義務之情事，則原告請求被告 真誠仲介公司返還已給付服務費74,000元，核屬無據。 六、綜上所述，原告主張系爭房屋雖受有漏水瑕疵之損害，惟其 未就漏水瑕疵是否發生於被告石如崇、謝美蓉點交前乙情， 及被告真誠仲介公司對上開漏水瑕疵未盡調查義務乙節，均 盡其舉證之責。從而，原告起訴請求被告石如崇、謝美蓉應 給付修繕費用193,000 元，與被告真誠仲介公司應返還服務 費74,000元，均為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條 中 華 民 國 104 年 4 月 24 日 中壢簡易庭 法 官 吳軍良 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 4 月 24 日 書記官 盧品蓉