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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 105年度壢簡字第1072號 原　　　告　胡兆良 被　　　告　廖素櫻 訴訟代理人　黃桂容 上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國106 年6 月1 日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參萬捌仟參佰捌拾元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣參仟玖佰肆拾元由被告負擔新臺幣伍佰伍拾壹元 ，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國104 年間，向原告承租門牌號碼桃園 市○○區○○路00鄰000 ○0 號廠房（下稱系爭廠房），雙 方約定，租期自104 年8 月1 日至109 年7 月30日，每月租 金新臺幣（下同）27,000元（含水費1,000 元），並訂立房 屋租賃契約（下稱系爭租約）。詎料，被告積欠104 年11月 至105 年10月，共10個月之租金共270,000 元，屢經原告催 討，被告均不予置理，為此，爰依系爭租約之法律關係提起 本件訴訟，並聲明：被告應給付原告270,000 元。 二、被告則以：被告就未給付原告10個月租金共270,000 元不爭 執，惟被告從104 年8 月才開使用系爭廠房，系爭廠房存有 許多瑕疵，經原告同意修繕，然原告要求被告代墊修繕費， 並稱該代墊費可抵扣租金。詎料，維修廠商來時，原告卻避 不見面。被告修繕系爭廠房，包括鐵捲門換門片及維修工程 33,600元、屋頂維修工程124,436 元、三相動力電、電錶至 廠房開關配管、拉線、結線工程73,584元、電動門馬達修理 2,000 元、填地板不平區1,528 元、玻璃安裝494 元，總計 為235,642 元，被告主張應以該修繕系費用扣除其積欠之租 金，伊仍使用系爭廠房等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回。 三、原告主張出租系爭廠房予被告，每月租金27,000元，租賃期 間自104 年8 月1 日至109 年7 月31日，被告迄今尚積欠原 告10個月租金共270,000 元，業據原告提出房屋租賃契約書 影本在卷可稽（見本院卷第7 至17頁），且為被告所不爭執 ，應堪信為真實。 四、原告主張被告應給付租金270,000 元，為被告所否認，並以 前詞置辯，是本件之爭點為：原告請求之租金，是否應扣除 被告支出之修繕費用？茲分述如下： （一）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之 狀態；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出 租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如 出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行 修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第 423 條、第430 條分別定有明文。又按所謂合於約定之使 用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設 之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知， 因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約 定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使 用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益 狀態之義務（最高法院89年度台上字第422 號判決意旨參 照）。 （二）經查，本件租賃物既約定作為廠房使用，若有妨害合於使 用、收益狀態之瑕疵，自應由原告負責，若被告自行修繕 ，依前揭規定，自得於租金中扣除之，此為出租人即原告 之義務，與原告是否承諾支出修繕費用並無關係，合先敘 明。被告辯稱應扣除之修繕費用，有無理由，認定如下： 1.鐵捲門換門片及維修工程33,600元： 被告支出鐵捲門換門片及維修工程33,600元，業據被告提 出請款切結書及錦承機械有限公司統一發票等件為憑（見 本院卷第76至77頁），且為原告所不爭執（見本院卷第10 6 頁），應堪信為真實，是被告辯稱此部分33,600元應從 原告請求之租金扣除，應堪認定。 2.屋頂維修工程124,436 元： 被告支出屋頂維修工程124,436 元，業據被告提出請款切 結書及京震工程行統一發票等件在卷可稽（見本院卷第78 至79頁）。施作屋頂維修工程之師傅即證人楊騏賓到庭證 稱：系爭廠房漏水很嚴重，屋頂約有法庭的二、三倍大， 漏水情形是外面下大雨，裡面下小雨，伊施作是加蓋在原 有屋頂上，當初施工是兩造有說好伊才做的等語（見本院 卷第112 頁）。證人楊騏賓上開所述之系爭廠房漏水狀況 ，核與被告提出之系爭廠房漏水錄影畫面大致相符（見本 院卷證物袋所附光碟），而與原告陳稱只有一、兩點漏水 並不相符，足認漏水情形確實已對系爭廠房合於約定之使 用、收益有所妨害，是被告辯稱此部分124,436 元應從原 告請求之租金扣除，亦堪認定。 3.三相動力電等電力工程73,584元： 被告支出三相動力電等電力工程73,584元，業據被告提出 估價單及珈欣企業社統一發票等件附卷可參（見本院卷第 80至81頁）。施作電力工程之師傅即證人楊世光到庭證稱 ：伊有去裝電線，是被告找伊去和原告談，當時廠房沒有 電，當時兩造有講好，講好我就做了，當時系爭廠房有一 些沒用的舊電線，要重新拉電線並拉主電源進去，要從屋 主的電錶接電進去，當時屋內確實沒有電等語（見本院卷 第110 頁反面至第111 頁）；另查，系爭租約手寫約定第 第9 點記載「退租時要保留承租時提供的全廠完整的電路 線，連同駐進後增設的電路線，不得隨意破壞或剪斷，要 有風度，否且，全數還原狀」等文字（提示本院卷第17頁 ）。綜合證人楊世光之證述、系爭租約之記載，及審酌估 價單上所記載之項目及金額（見本院卷第80頁），堪認此 部分電力工程，對於使系爭廠房合於兩造約定之使用、收 益狀態應有必要，且為原告所知悉，是被告辯稱此部分73 ,584元應從原告請求之租金扣除，亦堪認定。 4.電動門馬達修理2,000 元、填地板不平區1,528 元、玻璃 安裝494 元部分，固據被告提出水新捲門企業社收據、泰 豐商行統一發票、大億玻璃行統一發票影本各1 紙在卷（ 見本院卷第82至84頁），惟被告自承此部分均無證人可以 證明，且被告亦未提出其他照片、影本等有利證據供本院 參酌，又為原告所否認，是被告此部分主張，尚屬無據， 應予駁回。 5.從而，原告得向被告請求之租金，以38,380元為限（計算 式：270,000 元－33,600元－124,436 元－73,584元＝38 ,380元），逾此範圍之請求，應屬無據。 五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係請求被告給付38,380 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應 予駁回。 六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告部分敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規 定，應依職權宣告假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又法院為終局判 決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1 項亦有 明文。經核本件第一審訴訟費用額為3,940 元（含裁判費2, 870 元、證人旅費570 元、500 元），本院審酌原告勝訴金 額為38,380元，占起訴請求金額約百分之14（計算式：38,3 80元270,000 元＝0.14，小數點第二位以下四捨五入）， 是依上開規定，認應由被告負擔551 元（計算式：3,940 元 ×0.14＝551 元，元以下四捨五入），餘由原告負擔，爰就 訴訟費用部分諭知如主文第3 項所示。 中 華 民 國 106 年 6 月 16 日 中壢簡易庭 法 官 陳宏璋 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 6 月 16 日 書記官 盧品蓉