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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　105年度壢簡字第542號 原　　　告　耀晴建設有限公司 法定代理人　吳炳逸 訴訟代理人　白宗益 被　　　告　蔡懿俊 訴訟代理人　許世賢律師 　　　　　　陳偉芳律師 上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國106 年1月5 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣參仟貳佰元由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 本件依兩造間所簽立之「專任委託銷售契約書」（下稱系爭 契約）第貳點第八條第四款，合意以標的物所在地之地方法 院為第一審管轄法院並適用簡易訴訟程序（見本院卷第17頁 ），本件被告委託原告銷售之房屋係位於桃園市中壢區，依 民事訴訟法第24條規定，本院自有管轄權，合先敘明。 貳、實體部分： 一、原告主張：被告於民國105 年2 月22日以新臺幣（下同）49 8 萬元委託原告銷售其所有、坐落於桃園市○○區○○○街 ○○○ 號6 樓之房屋及土地（下稱系爭房地），兩造簽立系爭 契約，約定委託銷售期間為105 年2 月22日起至6 月22日止 ，委託銷售期間不得私下或委託第三人轉賣。詎料，被告於 105 年2 月28日左右，向原告表明已透過訴外人大晉地產開 發有限公司（下稱大晉公司）將系爭房地出售予第三人，並 於同年3 月3 日簽訂系爭房地之買賣契約，再於同年3 月31 日將系爭房地移轉與第三人，被告此舉實有悖雙方之約定。 爰依系爭契約第7 條，視為原告已完成仲介之義務，請求被 告應給付原告依委託銷售總價6 ％計算之服務報酬與違約金 29萬8,800 元（498 萬元×6%＝29萬8,800 元），為此，爰 依系爭契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應 給付原告298,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息。 二、被告則以：原告未給予被告3 日之審閱期間，依消費者保護 法（下稱消保法）第11條之1 第1 、2 項規定，系爭契約及 違約金條款均不構成契約之內容，原告自不得向被告請求違 約金。又被告委託原告銷售系爭房地時，即已告知系爭房地 先前已委託大晉公司銷售，並詢問訴外人即原告房仲人員馮 世安專任與一般委任之差別，馮世安僅告知簽立專任委託原 告公司會給他最大的資源，協助他最短時間內售出物件，並 未說明專任委託僅能委託原告銷售系爭房地，被告不能自行 銷售或委託第三人銷售系爭房地，並在被告詢問是否有違約 金問題時，馮世安詐稱不會有任何違約金的問題，被告因而 受騙，誤認簽立系爭契約不會有違約金而簽約。爰依消保法 第11條之1 第1 、2 項規定認為系爭契約違約金條款不構成 契約內容，及依民法第92條第1 項規定，以被詐欺為由撤銷 系爭契約，系爭契約自始不存在等語置辯，並聲明：請求駁 回原告之訴。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第59頁）： （一）被告於105 年2 月22日委託原告銷售其所有系爭房地，委 託期間為105 年2 月22日起至同年6 月22日止，被告並簽 立系爭契約。 （二）系爭契約第7 條約定，委託期間內，被告自行銷售、出租 或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者，視為原告已 完成仲介之義務，被告應支付乙方委託銷售總價的百分之 六即29萬8,800 元（計算式：498 萬×6 ％＝29萬8,800 元）。 （三）被告與第三人在105 年3 月3 日簽訂系爭房地買賣契約， 並於同年3 月31日將系爭房地移轉登記予該第三人。 四、本件之爭點厥為：（一）原告未給予3 天契約審閱期，系爭 契約第7 條之違約金條款是否仍構成系爭契約之內容？（二 ）被告得否主張遭詐欺，而依民法第92條第1 項撤銷系爭契 約？（三）原告向被告請求298,800 元及利息，是否有理由 ？茲分述如下： （一）原告未給予3 天契約審閱期，系爭契約第七條之違約金條 款是否仍構成系爭契約之內容？ 1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者， 其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契 約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約 條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定 型化契約之審閱期間。消保法第11條之1 第1 、3 、4 項固 定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭 解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主 張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害 ，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款 不構成契約之內容，非謂違反上開規定之契約即屬無效。而 消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間， 惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，且消費 者有充分了解契約條款之機會，即不得引用上開規定而主張 契約無效。 2.經查，系爭契約第1 頁上方欄位第1 點載明：「本定型化契 約及其附件之審閱期間三天（不得少於三日）違反前項規定 者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成 契約內容」（見本院卷第13頁）。佐以證人即原告房仲人員 馮世安到庭證稱: 被告是105 年2 月22日當日就委託簽約， 我有向被告說明一般委託與專任委託之差別，一般買賣房子 的人也會知道一般委託跟專任委託不一樣，伊讓被告拿回去 看，條文很多沒有辦法逐條說明等語（見本院卷第81至83頁 ）。馮世安固未逐條向被告說明系爭契約之內容，但有說明 專任委託與一般委託之差異，且被告自承曾向馮世安詢問違 約金一事，是馮世安稱大晉公司先賣掉沒有違約金，被告才 簽約，顯見被告明知簽立專任委託後，若與第三人成交，可 能會產生違約金問題，堪認被告並非不了解專任委託之內容 。又被告既持有系爭契約而得隨時查閱，然被告迄原告請求 給付服務報酬前未向原告為爭執，縱令被告於簽約前並未有 3 天以上之審閱期間，業經該段期間，被告審閱了解系爭契 約第7 條之權利已獲保障，應堪認定。是被告於本件訴訟中 抗辯，原告未給與合理之契約審閱期，違反消保法之規定云 云，依上揭說明，洵屬無據。從而，系爭契約第7 條之違約 金條款仍構成系爭契約之內容。 （二）被告得否主張遭詐欺，而依民法第92條第1 項撤銷系爭契 約？ 1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示。民法第92條第1 項前段定有明文。而民法第92條第1 項前段所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由 」，故所謂詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重 要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯 誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或 物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人 決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之 形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關 係為斷（最高法院18年上字第371 號判例、100 年度台上字 第858 號判決意旨參照）。 2.經查，觀諸被告配偶與馮世安105 年2 月28日13時許之通聯 錄音譯文內容略以：「（被告配偶）我們當初有問你簽的時 候，有沒有，大晉賣掉的時候有沒有違約金？你說沒有，對 不對？你說完全沒有。（馮世安）對，沒有違約金。」、「 （被告配偶）我們簽那個我們有說過我們需要付任何費用嗎 ？你說不需要，對嗎？（馮世安）對阿…」、「（被告配偶 ）大晉如果先賣掉，你們沒有賣成功我們要付任何費用嗎？ 你說不用，對嗎？（馮世安）沒有賣掉…是不用付任何費用 」（見本院卷第68頁反面）。堪認馮世安於兩造簽約當時確 實告知被告若大晉公司先賣掉系爭房地，也不會有違約金。 證人馮世安到庭固證稱：伊不可能跟被告說大晉公司先賣掉 不需要支付任何費用云云（見本院卷第82頁），然此與錄音 譯文不符，顯係臨訟變異其詞。從而，被告辯稱馮世安詐稱 被告委託他人賣出系爭房地沒有違約金之不真實事實，使被 告形成締約意思之過程陷於錯誤，因而與原告簽訂專任委託 ，並非無稽，被告自得據此，撤銷簽約之意思表示。 （三）原告向被告請求298,800 元及利息，是否有理由？ 簽立系爭契約之意思表示既經被告撤銷，系爭契約即溯及歸 於無效。是原告依系爭契約第7 條，向被告請求298,800 元 及遲延利息，即無理由，應予駁回。 五、綜上所述，被告依據系爭契約之法律關係，請求被告給付29 8,800 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5 計算之利息。為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不一一論列。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權核定訟 費用額如主文第2 項所示。 中 華 民 國 106 年 1 月 25 日 中壢簡易庭 法 官 陳宏璋 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 1 月 25 日 書記官 盧品蓉