臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第576號
原 告 張振城
被 告 昆旺建設有限公司
法定
代理人 鍾昌賜
訴訟代理人 沈朝標
律師
上列
當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國106 年8 月
10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾肆萬壹仟元，及自民國一百零六年四
月二十二日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰伍拾元由被告負擔。
本判決得
假執行。但被告以新臺幣肆拾肆萬壹仟元為原告
預供擔
保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國104 年5 月20日向被告及訴外人鍾
昌賜分別購買門牌號碼：桃園市○○區○○○路○ 段○○號12
樓之房屋及其坐落之桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下
稱
系爭房屋、土地），約定系爭房屋總建坪數為92.44 坪，
系爭土地為3,214.69平方公尺，系爭房屋價金為新臺幣（下
同）650 萬元，系爭土地之價金為1,496 萬元，含兩個車位
之總價金為2,146 萬元，並簽訂房屋車位
買賣契約書、土地
買賣契約書（下稱系爭契約書）。
嗣原告將系爭房屋、車位
、土地
應有部分所有權移轉登記予訴外人劉慧芬，發現房屋
登記面積共計短少4.1 建坪，扣除已退回之2 建坪，尚欠原
告2.1 建坪，以每坪21萬元計算，原告受有至少44萬1 千元
之損失。經劉慧芬寄發
存證信函予被告，均未獲處理。為此
，
爰依
民法第354 條第1 項、第359 條第1 項、第179 條、
第227 條第1 項之規定，提起
本件訴訟等語。
並聲明：被告
應給付原告44萬1 千元，及自
起訴狀繕本送達被告
翌日起至
清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：
兩造簽訂系爭契約書前，曾另簽訂房屋車位、土
地買賣契約書，約定系爭房屋價金為660 萬元，系爭土地價
金為1,538 萬元，總價共計2,198 萬元（下稱前契約）。嗣
原告以系爭房屋實際使用面積遭公設占用4.1 坪為由，請求
減少價金。兩造經協議後，廢棄前契約，再訂系爭契約，就
短少部分，減少總價金52萬元，並就系爭房屋內5.5 坪之露
臺未予計價。是被告就系爭房屋實際坪數減少之瑕疵已為補
償，原告再以同一原因請求減少價金並無理由等語，以資
抗
辯。並聲明：
原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保免
為假執行。
三、得
心證之理由：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。所謂物
之瑕疵，係指買賣
標的物現有之品質與應有之品質不符，而
其不符不利於買受人而言，而決定應有品質之順序，首為當
事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為
通常效用或價值。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規
定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價
金。無
法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，此亦
為民法第359 條、第179 條所明定。按物之
瑕疵擔保及
不完
全給付，各異其成立要件及效果，
惟於出賣人就其交付之買
賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後
始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時
負有物之瑕疵擔保及不完全給付之
債務不履行責任。且所謂
瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，
與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，
核屬二事（最高法院98
年度
台上字第1811號判決意旨
可資參照）。
經查：原告主張
向被告所購買之系爭
不動產面積短少4.1 坪乙節，為被告所
不爭執（本院卷第40頁、第64頁反面），自應由被告就兩造
已就該瑕疵協議補償完畢之有利於己之事實負
舉證責任。
㈡證人即原任被告公司擔任系爭不動產業務銷售之陳興傳到庭
證稱：「買賣的洽談都是我跟原告洽談，但價位還是由老闆
即被告
法定代理人同意才能決定。記得有兩次合約，第一次
洽談的結果價位2,198 萬元（含土地、房屋、車位），第二
次是因為買方簽訂合約以後有提到測量成果圖，跟我說明，
權狀部分被作為公設使用，本公司包含我負責那麼久都沒發
現該問題，買方提出以後我們也有誠意協調，他當時要求要
退部分的價金給他，過程都是我跟他協調，我也跟我老闆反
應，我印象中退給他52萬，所以第二次的合約就是2,146 萬
，我記得他好像跟我說兩坪半，我沒有細算，因為兩造交情
很熟，我也跟原告協調，露台部分也沒有計價，雙方同意後
就是總價折52萬，後來原告又提出本件，但老闆認為已經協
議過了所以不想讓步，兩造曾經調解也是我出面，調解不成
立所以原告才提出本件起訴。」、「（問：協調時原告跟你
說兩坪被公設占用，還是4.1 坪？）我記得2 或2.5 坪。」
等語，
堪認原告主張當時協調降價時僅就2 坪做協議，並未
出現過4.1 坪之數字，另2.1 坪係於上述協議後始發現乙節
，尚屬信實。證人陳興傳雖一再迴護被告而聲稱當時係針對
整個買賣契約協議
云云，然
上開協議時兩造認知短少之坪數
既僅有2 坪，尚
難認原告已拋棄其餘之瑕疵擔保
請求權，原
告於上開協議後復發現系爭不動產仍短少2.1 坪，顯然不在
原協議降價涵蓋之範圍內，原告自仍得依
首揭規定行使其權
利。系爭不動產每坪之價金為21萬元（本院卷第84頁反面）
，是原告主張以21萬元乘以短少坪數2.1 坪共計441,000 元
，尚無不合。
㈢末按給付無確定期限者，
債務人於
債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經
債權
人起訴而送達訴狀，或依
督促程序送達
支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前
段、第203 條分別定有明文。從而，原告本於
前揭原因事實
，依兩造間買賣契約
法律關係主張物之
瑕疵擔保責任，請求
被告返還減少之價金441,000 元及自起訴狀繕本送達翌日即
106 年4 月22日（本院卷第32頁參照）起至清償日止，按週
年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
四、本件為判決之基礎
已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，
附此敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427 條
適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，爰
依職權宣告假
執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供
擔保，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 9 月 7 日
中壢簡易庭 法 官 游智棋
以上為
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 7 日
書記官 黃晴筠