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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　107年度壢簡字第757號 原　　　告　富全人才仲介有限公司 法定代理人　蕭黛莉 訴訟代理人　鄭進坤 被　　　告　謝菊妹 訴訟代理人　蔣念橋 上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國107 年9 月19日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣肆萬貳仟元，及自民國一百零七年七月二 十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元由被告負擔新臺幣肆佰肆拾柒元 ，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣肆萬貳仟元為原 告供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國104 年7 月28日向被告承租門牌號碼 桃園市○○區○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），約定 租賃期間自104 年10月起至106 年10月止，租金為每月新臺 幣（下同）52,000元，押租金為156,000 元，並簽立租賃契 約1 份（下稱系爭租約），嗣兩造書面延展租期2 個月，又 口頭約定至106 年12月31日終止雙方租賃契約。而兩造於10 7 年1 月22日至系爭房屋現場點交時，被告要求修繕部分房 屋，原告乃遵照其要求，於107 年1 月26日修繕完成，且多 次通知被告，詎被告拒接電話，至原告於107 年4 月12日至 系爭房屋查看，發現被告已自行收回房屋、更換房屋大門鎖 ，被告此舉等同無異議完成返還房屋程序，然被告迄今仍未 退還押金156,000 元，為此，爰依租賃之法律關係提起本件 訴訟等語。並聲明：（一）被告應返還原告156,000 元，及 自起訴狀送達翌日起至返還日止，按年息5%計算之利息。（ 二）願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：原告於承租期間，曾就系爭房屋內部進行改裝並 自行曾設電箱、浴廁管線，且從系爭房屋外觀，即可見房屋 2 、3 樓之門窗玻璃有缺失，原告僅用塑膠隔板草率裝設， 房屋內部之門板、門窗亦不翼而飛。被告日前委請訴外人就 系爭房屋修繕進行估價，認定瑕疵修繕費用為130,500 元， 原告雖稱已完成修繕，但就前揭估價內容可見，系爭房屋之 缺失並未完成修繕。另依系爭契約約定，原告於租約終止後 ，未將房屋回復原狀已屬違約，且原告遲至107 年1 月22日 才與被告進行點交，是自租約終止之日起至系爭房屋點交之 日，原告仍繼續使用系爭房屋，原告仍負有給付租金之義務 ，經核算後尚須給付租金38,126元（計算式：52,000元/30 ×22日＝38,126元，元以下四捨五日），被告自得以押租金 扣除系爭房屋之修繕費用130,500 元及租金38,126元，且經 抵扣後，仍不足支付之部分，原告亦負有給付之責等語，資 為抗辯，並聲明:1. 原告之訴駁回。2.若受不利之判決，願 供擔保，請准宣告假執行。 三、經查，原告於104 年7 月28日向被告承租系爭房屋，約定租 賃期間自104 年10月起至106 年10月止，租金為每月52,000 元，押租金為156,000 元，口頭延長至106 年12月31日終止 租賃契約，兩造於107 年1 月22日至現場點交；系爭房屋出 租時為空屋，原告有加裝隔間、衛浴設備及管線，並切割氣 窗以裝冷氣等情，有系爭租約、房屋租賃續約協議書、修繕 後房屋照片、更換後門鎖照片各1 份附卷可證（見本院卷第 7 至12頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。 四、本院之判斷： （一）按押租保證金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行 ，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，租賃關係消 滅，租賃物已返還，承租人無債務不履行之情事，且押租 金尚有餘額時，出租人即負有返還押租金之義務。而依系 爭租約第9 條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方（ 即原告）取得甲方（即被告）之同意後得自行裝設，但不 得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。 若乙方未經甲方同意擅自擴張租用面積或改裝設施等，甲 方得比照原租金面積內，另加計租金或作任何處置，乙方 不得異議。」；再房屋租賃續約協議書第3 條約定：「按 原合約約定，押租保證金：156,000 元，被告於續約協議 書到期屆滿，應無息退還押租保證金給原告」等節，有系 爭租約、房屋租賃續約協議書1 份在卷可考（見本院卷第 8 、10頁）。查，觀之上開約定，可知兩造在簽立系爭租 約時，業已約定原告經被告同意後得自行裝潢系爭房屋， 被告雖辯稱原告未經其同意改裝設施等語，惟縱原告未經 被告同意改裝設施，除被告可另計租金或作任何處置外， 原告仍負有回復原狀之義務。又兩造於系爭租約屆滿前， 已口頭延長租約至106 年12月31日，為兩造所不爭執，業 如前述，被告亦不否認確有收受押租金156,000 元，則原 告請求返還押租金是否有據，即應視原告有無債務不履行 之情事，而被告得否自押租金中加以抵充而定。 （二）次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故 租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時， 其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後， 猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上 字第1631號判決意旨參照）。再按二人互負債務，而其給 付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之 債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項前段亦定有明文。 次依國內房屋租賃實務，固習慣於租賃契約中約定承租人 應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務， 然所謂回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承 租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方 法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務 之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊 等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。承前所 述，系爭房屋出租時為空屋，原告於租約屆滿時，負回復 原狀之義務，應以合於系爭租約之應有狀態返還，又本件 原告於本院審理時自承返還系爭房屋時，尚未將加裝之衛 浴設備、隔間、切割之氣窗回復原狀等語（見本院卷第52 頁），顯未依約將系爭房屋回復應有狀態返還被告，則被 告辯稱原告返還系爭房屋時，加裝之隔間、衛浴設施等裝 潢未拆除、氣窗被切割，應以押租金抵充回復原狀之費用 等節，並非無據。 （三）另被告辯稱估定系爭房屋拆除費用分別為隔間拆除及清運 74,000元、氣窗修復25,000元、拆除水電管線15,000元、 房間門片安裝12,000元、鐵門修復4,500 元，共計130,50 0 元，及積欠租金38,126元，據此抵充押租金是否成立及 其數額為何，分述如下： 1.隔間拆除及清運費74,000元、浴廁水電管線拆除費15,000 元部分：被告主張隔間拆除及清運74,000元（工資為48,0 00元、清運為26,000元）、拆除水電管線15,000元等語， 並提出照片、估價單各1 份在卷可查（見本院卷第24至37 頁），而原告亦於審理中自承其有加裝隔間，因有加裝衛 浴設備故也加裝水電管線，前揭設備尚未拆除等語（見本 院卷第54、55頁），是兩造於點交系爭房屋時，原告既仍 未拆除隔間、水電管線，未盡回復原狀之義務，則被告主 張此部分費用應自押租金中抵充，實屬有據，應予准許。 2.氣窗修復25,000元部分： 被告主張原告切割氣窗以加裝冷氣，氣窗修復費用為25,0 00元等語，並提出照片、估價單各1 份在卷可查（見本院 卷第26至30、37頁），而原告於本院審理時自承其有切除 氣窗裝冷氣，拆除冷氣之後，電線是外露的，窗戶也有切 除等語（見本院卷第54頁），則原告就為安裝冷氣而切除 氣窗應負損害賠償責任，是被告請求此部分金額與應返還 之押租金抵充，亦屬有據，可以准許。 3.房間門片安裝12,000元部分： 被告固辯稱系爭房屋點交時1 至4 樓的門均被拆除，原告 應負擔房間門片安裝的費用等語，惟原告陳稱當初承租系 爭房屋時屋內並無裝門等語（見本院卷第54頁），則系爭 房屋於出租時，1 至4 樓是否有安裝門、原告是否將門拆 除一節，尚屬有疑，被告就此自應負舉證責任。而經本院 當庭詢問被告有無系爭房屋出租時已裝門、原告拆除門之 證據，被告均自承並無出租時之照片可證明等語（見本院 卷第54頁），復無提出其他證據以實其說，自難為被告有 利之認定，是被告請求以房間門片費用抵充押租金等語， 即屬無據，礙難准許。 4.鐵門修復4,500 元部分： 被告雖辯稱原告應支付鐵門修復費用4,500 元等語，惟原 告陳稱承租期間並無使用鐵門，該鐵門若有毀損與原告並 無關聯等語，並提出系爭鐵門照片1 份為證（見本院卷第 12頁），觀其鐵門照片所示，鐵門完整無缺陷，似無被告 所辯修復之必要，又被告於本院審理時自承系爭房屋裝設 之鐵門是電動的，是因為太久沒有使用而有關闔不順之問 題等語（見本院卷第54頁），可認前揭鐵門乃因長期未使 用，有自然耗損情形而無法使用，縱有關闔不順之情，本 不應歸責於原告，原告自無負擔此4,500 元之義務，被告 主張原告應支付鐵門修復4,500 元，並據以與押租金抵充 一節，亦非可取，無從准許。 5.從而，被告請求系爭房屋之修復費用，並據此與押租金抵 充之範圍以114,000 元為限（計算式：隔間拆除及清運費 74 ,000 元＋拆除水電管線15,000元＋氣窗修復25,000元 ＝114,000元）。 6.又按債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行 為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提 出，民法第235 條但書定有明文，而所謂「點交」房屋之 行為，兼需出租人之受領行為始足當之，是依前揭規定， 原告自得以準備給付之事情，通知被告，以代提出。被告 另辯稱系爭租約於106 年12月31日屆滿，原告遲至107 年 1 月22日始與被告進行點交，此段期間原告仍須給付相當 於租金之不當得利38,126元，並據此與押租金為抵充等語 ，惟原告陳稱其早於106 年11月21日起即多次傳送簡訊予 被告，欲通知被告點交系爭房屋，然被告均置之不理等語 ，此有簡訊記錄1 份附卷足核（見本院卷第41至45頁）， 被告亦自承因當時手機由2G更換3G、3G換4G，收訊不好， 因為手機壞掉有聯絡上的問題等語（見本院卷第55頁）， 堪認原告陳稱其已於系爭租約屆滿前之106 年11月21日起 ，即多次通知被告點交系爭房屋，但因聯繫不上被告，致 原告無從履行返還系爭房屋等語為真，則遲延點交系爭房 屋既屬非可歸責於原告之事由，依民法第230 條之規定， 原告應不負給付遲延責任，則此段期間原告亦未因占有系 爭房屋而受有利益，被告自不得以原告逾期點交，而請求 此段期間之租金，更無抵充押租金之適用，被告此部分所 辯，並不可採。 （四）綜上所述，本件押租金156,000 元，與上開修復費用114 ,000元抵充後，被告尚應返還原告押租金之餘款42,000元 （計算式：156,000 元－114,000 元＝42,000元），逾此 部分之請求，即非有據，無從准許。 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者 ，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第3 項、第233 條 第1 項、第203 條分別定有明文。本件原告之請求，核屬無 確定期限之給付，而本件民事起訴狀繕本係於107 年7 月23 日送達被告，有送達證書1 份附卷可核（見本院卷第20頁） ，被告應於發生送達效力之翌日即107 年7 月24日起負遲延 責任。 六、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係請求被告給付原告42 ,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年7 月24日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此 範圍所為請求，為無理由，應予駁回。 七、本判決係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易訴訟程 序為被告一部敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第 3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項 規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告 敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。 八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提舉證 ，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定訴訟費用 額如主文第3 項所示。 中 華 民 國 107 年 9 月 28 日 中壢簡易庭 法 官 張得莉 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 9 月 28 日 書記官 林宛瑩