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臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 108年度壢簡字第49號 原　　　告　許阿坤 　　　　　　耀晴建設有限公司（下稱耀晴建設公司） 法定代理人　吳炳逸 前　列二人 共　　　同 訴訟代理人　白宗益 被　　　告　廖翠環 上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國108 年3 月13 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告應給付原告耀晴建設有限公司新臺幣155,000 元，及自 民國107 年11月9 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 。 二、被告應給付原告許阿坤新臺幣200,000元，及自民國107年11 月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用新臺幣4,190元，其中新臺幣3,848元由被告負擔， 餘由原告耀晴建設有限公司負擔。 五、本判決第一、二項得假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國107 年6 月13日委託原告耀晴建設有 限公司（下稱耀晴公司）銷售被告所有門牌號碼桃園市○○ 區○○○街○○○ 巷○ 號3 樓之房屋及其基地（下稱系爭房地 ），委託銷售價額為新臺幣（下同）350 萬元，委託銷售期 間自107 年6 月13日起至同年10月31日止，並簽有專任委託 銷售契約書在案（下稱系爭委託契約）。被告復於107 年6 月25日同意調降委託銷售底價為300 萬元，並延長委託銷售 期間至107 年11月30日，被告與原告耀晴公司因而另行簽立 委託銷售契約內容變更同意書（下稱系爭同意書）。嗣107 年8 月9 日，原告許阿坤欲購買系爭房地而與原告耀晴公司 簽署購屋承諾書（下稱系爭承諾書），表明承諾被告全部售 屋條件，並願以310 萬元買受系爭房地，同時支付20萬元定 金予原告耀晴公司。依系爭委託契約第壹部分第4 條第1 項 及民法第248 條之規定，因原告許阿坤簽立系爭承諾書及交 付定金與原告耀晴建設公司，故原告許阿坤與被告間就系爭 房地之買賣契約已告成立（下稱系爭買賣契約），惟被告經 原告催告後遲未出面與原告許阿坤簽立買賣契約，原告許阿 坤僅得解除系爭買賣契約，並以本起訴狀作為解除該契約之 意思表示。再依系爭委託契約第壹部分第4 條第3 項、系爭 承諾書第2 條第7 款之約定，以及民法第249 條第3 款之規 定，被告應加倍返還定金，是原告許阿坤除得請求原告耀晴 建設公司將已支付之定金20萬元返還於己外，另得請求被告 給付20萬元。另系爭買賣契約既已成立，而原告耀晴公司對 被告之服務報酬請求權即已發生；又被告拒絕與原告許阿坤 簽立買賣契約書，依系爭委託契約第貳部分第7 條之約定， 被告應支付原告耀晴公司委託銷售總額之6 ％之金額（其中 4 ％為服務報酬、2 ％為違約金），合計為186,000 元（計 算式：310 萬元×6 ％＝18萬6,000 元）。爰依系爭委託契 約之約定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告許 阿坤200,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5 ％計算之利息；㈡被告應給付原告耀晴公司186,00 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％ 計算之利息。 二、被告則以：伊委託出售之條件為扣除稅賦及服務費等費用後 ，伊需實拿300 萬元，而原告許阿坤出價為310 萬元，扣除 服務費及土地增值稅後已低於300 萬元，未達系爭委託契約 之最低價額，是被告與原告許阿坤間就系爭房地並未成立買 賣契約，被告自無庸簽立買賣契約書，是原告請求均屬無據 等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張被告於107 年6 月13日委託原告耀晴公司銷售系爭 房地，委託銷售價額為350 萬元，並簽有系爭委託契約；嗣 被告變更銷售底價為300 萬元，且再行簽立系爭同意書；原 告許阿坤於委託銷售期間出價310 萬元承諾購買系爭房地， 並於107 年8 月9 日簽立系爭承諾書；被告拒絕與原告許阿 坤簽立買賣契約書等情，業據其提出與所述相符之系爭委託 契約、系爭同意書、系爭承諾書、存證信函及回執等件為證 （見本院卷第11頁至第21頁、本院卷第57頁至第60頁），且 為被告所不爭執，應堪信為真實。 四、原告復主張系爭買賣契約已成立，被告拒絕履行簽約義務致 系爭買賣契約遭原告許阿坤解除，被告依約應給付原告耀晴 公司違約金186,000 元，及加倍返還訂金予原告許阿坤等情 ，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠ 系爭委託契約書所載300 萬元價額，有無包含稅金、服務費 及土地增值稅？即原告耀晴公司與被告有無達成「被告實拿 300 萬元之合意」？㈡原告許阿坤與被告間就系爭房地，是 否已成立買賣契約？㈢原告耀晴公司請求被告給付違約金18 6,000 元，有無理由？㈣原告許阿坤請求被告加倍返還訂金 ，有無理由？ ㈠系爭委託契約書所載300 萬元價額，有無包含服務費及土地 增值稅？即原告耀晴公司與被告有無達成「被告實拿300 萬 元之合意」？ ⒈按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句。」，民法第98條定有明文。是以解釋契約應於文義 上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀 契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣 等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思 表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認 知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷 之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意推解致 失其真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨、19年上字 第28號判例意旨、98年度台上字第1925號判決意旨參照）。 惟如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不 得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判 例意旨參照）。 ⒉依系爭委託契約書第貳條：「兩造約定出售之系爭房地，總 價款為350 萬元整；第二部分第1 條第10款前段：「土地增 值稅、塗銷登記代辦費及簽訂不動產買賣契約日前已公告並 開徵之工程受益費，由甲方（即被告）負擔。」；第6 條第 1 款約定：「買賣成交者，乙方（即原告耀晴公司）得向甲 方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之4 。」，可知 渠等於簽定系爭委託契約時，約定總價款為350 萬元，土地 增值稅與服務報酬由被告負擔，並未約定被告實拿之具體金 額。原告耀晴公司與被告復分別於同日及同年月25日簽立委 託銷售契約內容變更同意書，變更銷售底價及銷售期間，其 內容略為：「甲乙雙方一致同意修正原委託銷售契約系爭房 地之約定如下：委託價格調整為320 萬元；委託期間延長至 107 年10月31日；特別約定事項：屋主底價為320 萬、一般 買賣、付4%服務費，屋主付土地增值稅」、「甲乙雙方一致 同意修正原委託銷售契約系爭房地之約定如下：委託價格調 整為300 萬元；委託期間延長至107 年11月30日；特別約定 事項：屋主底價為300 萬、一般買賣、付4%服務費，屋主付 土地增值稅」（見本院卷第60頁），除變更委託銷售期間及 銷售底價有變更外，亦明確載明被告應負擔之服務費及土地 增值稅，被告並於同意署名在案，且據證人即仲介人員陳冠 廷到庭證稱：系爭房地為其經手，系爭委託契約為其與被告 所簽，被告當時表示銷售開價為350 萬元、底價為320 萬元 ，其並向被告表示此金額包含土地增值稅及服務費，嗣有客 戶欲以310 萬元購買，其便與被告討論調降底價，經被告同 意調價至310 萬元，其亦再有向被告表示此為一般買賣，被 告須負擔服務費，被告實際可拿之金額為扣除服務費及仲介 費，被告有同意且在同意書上簽名，所謂的一般買賣係指賣 方繳增值稅。服務費4%就不包含在銷售總額內等語( 見本院 卷第62頁至第63頁) ，證人證述內容亦與前開契約之文義相 符，應堪採信。由此觀之，原告耀晴公司與被告間就被告應 給付原告之服務費報酬係以成交總額之4%計算，而非約定買 受人出價金額扣除各種稅賦及被告應給付之服務費報酬後之 數額為系爭委託契約之約定價格。因被告所辯若為真，被告 要實拿系爭委託契約約定之銷售總價，則兩造間自無需另約 定服務費如何計算，因原告耀晴公司縱使要收取高達50% 之 服務費，亦不影響被告收受之金額，是兩造既已於契約上約 定服務費之計算、給付方式，依契約之文義解釋，自應認服 務費係不包括在銷售總價額內。被告空言辯稱其係要實拿約 定之「銷售金額」，既未能舉證以實其說，自難憑採。 ㈡原告許阿坤與被告間就系爭土地，是否已成立買賣契約？ ⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力。代理人非經本人之許諾，不得為本人與自 己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第 三人之法律行為，民法第103 條第1 項、第106 條定有明文 。易言之，民法第106 條禁止雙方代理之規定，旨在保護本 人之利益，並非強行規定，代理人如事先經本人許諾，即得 為雙方代理之法律行為。依系爭委託契約第1 條：「被告同 意將系爭房地委託原告居間銷售，乙方（即原告耀晴公司） 並得同時接受買方之承購委託。」；第4 條第1 項約定：「 若買方同意本契約書甲方（即被告）之銷售條件而簽署購屋 承諾書者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立。」；系 爭承諾書第1 條約定：「買方（即原告許阿坤）為購買系爭 房地，特委託受託人即原告耀晴公司居間向賣方傳達購屋承 諾，受託人並得同時接受賣方之委託銷售」；第2 條之約定 ：「買方（即原告許阿坤）同意賣方（即被告）全部之要約 條件，並願意支付訂金20萬元，於買賣雙方簽訂不動產買賣 契約書前暫存於受託人處。且賣方無須在本約簽認，買賣契 約已有效成立」」（見本院卷第13、15頁）之約定，可知被 告委託原告耀晴公司銷售系爭房地時，得代理被告收受買方 之購屋承諾意思表示，並於收受購屋承諾書，買賣契約即成 立。而原告許阿坤亦係委託原告耀晴公司代理向被告購買系 爭房地，足認兩造均同意耀晴公司就系爭房地之買賣均得為 雙方之代理人。又原告許阿坤以310 萬元承買系爭房地已逾 委託銷售價格，並已簽立購屋承諾書，依上開約定，原告耀 晴公司收受購屋承諾書之效力已及於被告，原告劉阿坤與被 告間就系爭房地之買賣契約即已成立。 ⒉被告雖抗辯稱：原告耀晴公司未告知伊劉阿坤想要購買系爭 房地，伊亦未收受20萬元訂金，是系爭買賣契約並未成立云 云，惟被告委託原告耀晴公司出售系爭房地約之價額為300 萬元，已如前述，而原告劉阿坤就系爭房地出價為310 萬元 ，已高於被告之出價，依前揭系爭委託契約書第4 條第1 項 之約定，原告耀晴公司無須通知被告即得代理被告收受原告 劉阿坤之購屋承諾書，且於收受此購屋承諾書時，原告劉阿 坤與被告間就系爭房地已成立買賣契約，不因原告耀晴公司 未告知被告欲購買系爭土地或未將收取之定金20萬元交付被 告而有影響。 ⒊準此，原告許阿坤既已對被告之代理人即原告耀晴公司為購 買系爭房地之意思表示，且承諾之承買價格業已高出被告之 出價，足見原告許阿坤與被告間就系爭房地之買賣契約業已 成立，堪予認定。 ㈢原告耀晴公司請求被告給付違約金186,000 元，有無理由？ ⒈依系爭委託契約第貳部分第條6 第1 項之約定：「買賣成交 者，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價之百 分之4 。」；同條第5 項約定：「有下列各款情形之一者， 視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第一項約定之服 務報酬予乙方：㈣甲方同意出售或乙方所媒介之買方承購條 件已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽訂買賣契約書… …」。承前所述，原告許阿坤既已於107 年8 月9 日簽認系 爭承諾書，原告許阿坤與被告間就系爭房地之買賣契約已成 立，則原告耀晴公司對被告之服務報酬請求權即已發生，堪 予認定。又依上開約定，本件實際成交總價為310 萬元，有 系爭承諾書可佐，按實際成交總價之4 ％為124,000 元（計 算式：3,100,000x0.04=124,000），依前揭規定，原告耀晴 公司請求被告給付124,000 元之服務報酬，自屬有據。 ⒉又依系爭委託契約第7 條之約定：「前條第五項第三至六款 情形，甲方應支付乙方按本契約約定銷售總價百分之6 計算 之違約金。」。查，原告許阿坤之承購條件已達賣方之銷售 條件，有系爭承諾書可佐，而被告拒絕與原告許阿坤簽訂買 賣契約書，為其所是認，而由原告許阿坤已以起訴狀繕本送 達送達為解除買賣契約之意思表示，起訴狀業於107 年11月 8 日送達被告，有送達證書在卷可參，則依前揭約定，原告 耀晴公司除了前述4 ％之服務報酬外，尚得再請求被告給付 2 ％之違約金即62,000元（計算式：3,100,000x0.02=62,00 0）。 ⒊惟按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質 或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定 標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌 予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。 本院審酌被告事後毀諾拒絕與買方簽訂買賣契約，除造成原 告耀晴公司未能向其收取成交價4%服務報酬，同時也造成原 告耀晴公司未能向買方收取服務報酬即成交價2%之損失，然 原告耀晴公司依系爭委託契約所負之義務，除居間仲介，另 包括過戶、貸款及交屋手續之協助，本件因被告之違約，原 告耀晴公司顯然省卻本應處理之過戶、貸款及交屋等事務所 需付出之人事、勞務費用，故原告耀晴公司請求被告按成交 價2%計算之違約金尚屬過高，認應核減為按承購價格百分之 1計算即31,000元（計算式：3,100,000元×1%＝31,000元） 為適當，是原告耀晴公司於請求給付違約金31,000元之範圍 為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 ⒋綜上，原告耀晴公司請求被告給付155,000 元（計算式：12 4,000+31,000=155,000） ，為有理由，應予准許。 ㈣原告許阿坤請求被告加倍返還訂金，有無理由？ ⒈按定金之性質，有為證約以交付定金證明契約之成立、有為 成約之要件，有為違約定金作為不履行最低損害賠償之擔保 ，或為保留解除權之代價，甚至為立約定金用以擔保契約之 成立，需視當事人交付定金之作用、目的如何而定，應解釋 契約文義探求當事人之真意定之。依系爭委託契約第4 條第 3 項約定：「甲方同意依買方購屋條件出售並簽署附停止條 件定金委託書，或簽署內政部版要約書並送達買方，或買方 依第一項簽署購屋承諾書時，買賣契約已有效成立。如因可 歸責於甲方之事由，致無法完成不動產買賣契約書之簽訂者 ，甲方應加倍返還買方已支付之定金。」，可知原告耀晴公 司收受原告許阿坤交付承購同意書並給付定金時，被告即有 出面簽訂買賣契約之義務，交付定金是在契約成立之前為確 保契約之成立，如受定金當事人拒不成立主契約，則受定金 當事人應加倍返還。 ⒉查，被告不履行簽約義務而致系爭買賣契約遭解除，已如前 述，依上開約定，原告許阿坤自得請求被告加倍返還定金。 而原告許阿坤支付20萬元定金予原告耀晴公司之時，因原告 耀晴公司同時為買方代理人並未現實將定金實際交付被告， 被告並未受有該20萬元定金之實際利益無回復原狀可言，則 原告耀晴公司自僅可要求被告給付原給付以外一倍部分之20 萬元，至於原交付之定金20萬元仍在原告耀晴公司持有中， 原告許阿坤能否請求原告耀晴公司公司返還，則與本案無涉 ，附此敘明。 六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第2 03條分別定有明文。本件請求並未約定給付期限，是原告請 求自起訴狀繕本送達被告翌日起算利息，自屬有據。又本件 起訴狀繕本係於107年11月8日送達被告本人，有送達證書在 卷可參（見本院卷第28頁），是原告請求被告自107 年11月 9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有 理由，應予准許。 七、綜上所述，原告依據系爭委託契約之約定，請求被告給付原 告耀晴公司155,000 元，給付原告許阿坤200,000 元，及分 別自起訴狀繕本送達翌日即107 年11月9 日起至清償日止， 按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之 請求，為無理由，應予駁回。 八、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴 訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項 第3款規定，依職權宣告假執行。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴 訟費用額如主文第4項所示。 中 華 民 國 108 年 3 月 29 日 中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭 上判決正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 4 月 1 日 書記官 龍明珠