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臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　 109年度壢簡字第1710號 原　　　告　賴振茂 被　　　告　僑馥建築經理股份有限公司 法定代理人　彭慶 訴訟代理人　鄭亨偉 　　　　　　林晉丞 受告知人　　福益不動產有限公司 法定代理人　呂學應 上列當事人間請求給付履約保證金事件，本院於民國110 年4 月 26日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時聲明為「被告 應給付原告新臺幣（下同）200,000 元，及自起訴狀繕本送 達日翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」，嗣於 民國110 年3 月4 日具狀變更聲明為被告應給付原告10萬元 ，及自108 年6 月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。原告上開變更，核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆 諸前揭規定，自應准許之。 貳、實體方面 一、原告主張： （一）伊於108 年6 月9 日就伊所有坐落於桃園市○○區○○路 0 段000 巷0 號8 樓之房屋及土地（下稱系爭不動產）與 訴外人湯文玉簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣 價金為458 萬元，並由被告擔任履約保證人，兩造並簽立 不動產買賣價金履約保證書（下稱系爭保證書），湯文玉 於108 年6 月10日將定金45萬元匯入被告指定之履約保證 專戶，嗣湯文玉因故違約不履行系爭買賣契約，此並經本 院108 年度壢簡字第1139號民事判決（下稱前案判決）認 定原告應給付湯文玉25萬元及利息。 （二）依系爭保證書第2 條所載「買方若未能依買賣契約履行義 務，經台端合法催告並依約解除買賣契約，通知買方沒收 已付價金時，由被告將專戶價金餘額扣除台端依約應給付 之代書費、履約保證服務費、稅賦、仲介服務報酬及相關 費用後轉交與台端。若買方於期限內起訴，則專戶款項暫 予保留並以判決結果作為價款撥付之依據。」，系爭買賣 契約已經上開判決確定原告應給付25萬元及利息予湯文玉 ，則依上開契約之約定，被告應將剩餘20萬元給付原告， 而被告現仍有10萬元仲介服務費尚未清償。 （三）當初簽立系爭買賣契約書時同時簽立服務費契約，買賣契 約既然已經解除，自然沒有服務費之發生，縱使有服務費 ，也不能從保證金中出款等語。為此，爰依系爭保證契約 書之契約關係提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告10 萬元，及自起訴狀繕本送達日翌日起至清償日止，按年利 率5%計算之利息。 二、被告則以： （一）伊受原告及訴外人湯文玉、受告知人福益不動產有限公司 委託辦理原告出售系爭不動產之價金履約保證，依不動產 買賣價金履約保證申請書（下稱系爭保證申請書）第5 條 第1 項第3 款之約定所載，被告於簽約後應依服務費確認 單將仲介服務費金額自專戶中給付福益不動產有限公司， 而系爭買賣契約書簽訂後，被告即依約於108 年6 月26日 依服務費確認單所載給付服務費10萬元予福益不動產有限 公司。 （二）縱使認為福益不動產有限公司最終得收取之服務費報酬金 額不應為10萬元，此亦為湯文玉不履行系爭買賣契約後導 致之結果，被告依系爭保證申請書出款並無違誤等語。並 聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請駁回。（二）如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： （一）太平洋房屋平鎮中豐站前加盟店為受告知人福益不動產有 限公司之店面招牌。 （二）訴外人湯文玉有於催告後7日期限內提起訴訟。 四、本院得心證之理由： 原告主張之上開事實，除其請求返還服務費10萬元是否有理 外，業據其提出與其所述相符之系爭保證書、前案判決影本 在卷可查（見本院卷第7 頁至第20頁），被告雖以前開情詞 為辯，然除就原告所主張之返還服務費10萬元是否有理外， 就其它原告所主張之其餘事實並無爭執，是本件爭點厥為： 原告主張被告應返還10萬元服務費是否有據？分述如下所述 ： （一）按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債 務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債 之相對性原則。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為 推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟 酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切 證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根 基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當 事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基 礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失 其真意（最高法院98年度台上字第1925號民事判決意旨參 照）。是當事人間成立之契約內容，應綜合客觀事證，依 文義詳為審究當事人真意，並於不違反經驗法則與論理法 則之前提下，就契約條款間之適用關係為解釋、論斷。 （二）經查，觀諸原告所提系爭保證書第二條第二點所載「買方 若未能依買賣契約履行義務，經台端合法催告並依約解除 買賣契約，通知買方沒收已付價金時，由被告將專戶價金 餘額扣除台端依約應給付之代書費、履約保證服務費、稅 賦、仲介服務報酬及相關費用後轉交與台端。若買方於期 限內起訴，則專戶款項暫予保留並以判決結果作為價款撥 付之依據。」（見本院卷第7 頁）；另觀諸系爭保證申請 書第5 條所載「甲乙雙方同意應給付之仲介服務報酬於買 賣契約簽訂成立後，即應由被告依服務費確認單、委託銷 售契約書. . . 等相關證明文件之約定金額給付予丙方， 除有當事人書面禁止先行撥付之約定，始於結案時由被告 依約給付予丙方。（按甲方為訴外人湯文玉，乙方為原告 ，丙方為受告知人福益不動產有限公司）」（見本院卷第 39頁至第40頁），而原告並於108 年6 月9 日簽立「給付 服務費同意書」同意給付服務費10萬元，被告並於108 年 6 月26日將服務費10萬元匯款給付受告知人，此亦有給付 服務費同意書影本、交易明細表在卷可查（見本院卷第54 頁、第44頁）。而從前開所述可知，系爭保證書之契約成 立於「原告及被告間」，而系爭保證申請書之契約關係則 成立於「訴外人湯文玉、原告、受告知人福益不動產有限 公司之間」，合先敘明。 （三）次查，兩造間之契約權利義務應僅限於「系爭保證書」中 之相關規定，已如前述，而從前開契約條款所載「若買方 於期限內起訴，則專戶款項暫予保留並以判決結果作為價 款撥付之依據」等語，就此訴外人湯文玉於108 年8 月5 日收受存證信函並受通知限期起訴，而湯文玉已於7 日期 限內即108 年8 月12日提起民事訴訟，此有民事起訴狀上 本院收文戳章及存證信函影本在卷可稽（見本院卷第60頁 至第62頁），且亦為兩造所不爭執。故就上開契約條款， 其解釋上究竟是「在買方限期起訴之情況下」，「所有應 支付之款項均應繳回並保留後等待判決結果再行撥付」； 或者是「當下剩餘尚未給付之款項應保留，等待判決結果 再行撥付」則有疑義。本院審酌系爭保證書簽約日期為 108 年6 月9 日，而湯文玉係於108 年8 月12日時於「期 限內起訴」，中間已經過2 個多月，而不動產買賣交易之 程序以及相關費用、政府規費瑣碎繁雜，而當履約保證簽 立後，被告即應依系爭保證書之約定，陸續從履約保證帳 戶中支付款項，從而前開契約條款解釋上應解釋為「當買 方於期限內起訴時，履約保證帳戶內剩餘尚未給付之款項 保留，等待判決結果再行撥付」，而非所謂已經支付出去 之款項均應保留或者追繳，蓋被告依系爭保證書約定從履 約保證帳戶撥付之款項，均係給付給系爭買賣契約之契約 當事人以外之人，若解釋為「已經支付出去之款項均應保 留或者追繳」，則對第三人之交易安全並無保障，且亦課 予被告過多之契約義務，遑論前案判決亦未就本件服務費 用之給付應否返還乙節為任何認定。準此，本院認定被告 依系爭保證書約定給付服務費10萬元給予受告知人並非無 據，從而原告主張難認有據，應予駁回。 （四）至原告主張系爭買賣契約既已解除，自然無服務費之發生 云云，然系爭買賣契約之契約權利義務發生於原告與訴外 人湯文玉之間，而服務費之居間契約關係則係發生於原告 與受告知人間，至被告則基於其與原告間之系爭保證書關 係給付服務費，基於前開所述債之相對性原則，原告，就 服務費是否發生之法律關係，自應另行起訴對受告知人為 主張，附此敘明。 五、綜上所述，原告請求如其訴之聲明之主張為無理由，應予駁 回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。又因本件經原告 減縮請求金額至未逾10萬元後，實質上已屬適用小額訴訟程 序事件，僅不及變更案號而已，故關於上訴費用計算、上訴 之規定，均應適用小額訴訟程序，另原告減縮部分之裁判費 用應由原告自行負擔。併此敘明。 中 華 民 國 110 年 5 月 24 日 中壢簡易庭 法 官 方楷烽 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 5 月 24 日 書記官 張季容 附錄： 一、民事訴訟法第436條之24第2項： 對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。 二、民事訴訟法第436條之25： 上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： （一）原判決所違背之法令及其具體內容。 （二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。 三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436 條之32第2 項規 定於小額事件之上訴程式準用之）上訴狀內未表明上訴理由 者，上訴人應於提起上訴後20日內，提出理由書於原第二審 法院；未提出者，毌庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁 回之。