臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度壢簡字第1759號
原 告 羅睿恩即翊全行
兼 法 定
上列
當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國113年6月3日
言詞辯論終結，判決如下：
一、被告泰嵿霖建設開發有限公司應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地上，如附圖B部分所示廠房騰空遷讓返還原告。
二、被告泰嵿霖建設開發有限公司應給付原告新臺幣（下同）
134,407元，及自民國112年8月16日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息。
三、被告應自112年8月2日起，至被告泰嵿霖建設開發有限公司返還第1項所示廠房之日止，按月
連帶給付原告58,000元。
五、
訴訟費用由被告泰嵿霖建設開發有限公司負擔84%、由被告連帶負擔1%，其餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
被告經
合法通知，未於最後言詞辯論
期日到場，被告雖具狀稱有要事需處理
云云，然未提出任何證據供本院審酌，
難認有民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之
聲請，由其一造辯論而為判決。
二、訴之更正
（一）按民事訴訟法第256 條規定：「按不變更
訴訟標的，而補充或更正事實上或
法律上之陳述者，
非為訴之變更或追加。」
（二）
經查，
本件原告起訴時
訴之聲明為：「⒈被告泰嵿霖建設開發有限公司（下稱泰嵿霖公司）應給付原告322,907元，及自
起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應自112年8月1日起連帶給付相當於管理費之
不當得利至遷讓返還房屋止。⒊被告泰嵿霖公司應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地（下稱
系爭土地）之廠房內外屬於被告公司之物品騰空遷出交還原告。」
（三）
嗣原告更正訴之聲明第2、3項為：「⒉被告應自112年8月1日起至騰空遷讓返還第3項所示房屋之日止，按月連帶給付原告58,000元。⒊被告泰嵿霖公司應將系爭土地上如附圖編號B所示房屋（下稱系爭廠房B部分）騰空遷讓返還原告。」（見本院卷第109頁第26至31行）。經核原告僅係就請求金額、返還標的
予以特定，屬更正事實上陳述，非屬訴之變更追加。
貳、實體部分
一、原告主張
（一）被告泰嵿霖公司前向原告
使用借貸系爭廠房B部分，借用
期間自民國111年10月1日起至114年9月30日止，每月應給付管理費58,000元、保證金116,000元（下稱系爭契約）。
詎被告泰嵿霖公司自112年3月起即未按期支付管理費29萬元、稅金14,500元及水電費18,407元，共計322,907元。經原告以
存證信函催告仍未給付，原告再以存證信函終止系爭契約。系爭契約終止後，被告泰嵿霖公司即應遷讓交還系爭廠房。被告
迄今拒不遷讓交還系爭廠房，妨害原告之使用收益，自應賠償原告每月58,000元之不當得利。
（二）又被告陳國雄為被告泰嵿霖公司之
法定代理人，被告泰嵿霖公司公司於系爭契約終止後，仍未返還系爭廠房B部分，侵害原告之權利，應與被告泰嵿霖公司連帶負
損害賠償責任，按月連帶給付原告58,000元。
爰依系爭契約、不當得利及公司法第23條第2項規定提起本件訴訟等語。
並聲明：如
上開更正後訴之聲明。
二、被告答辯
（一）被告未於最後言詞辯論期日到場，然其先前答辯
略以：系爭契約
相對人為被告泰嵿霖公司，與被告陳國雄
無涉。又系爭契約為
租賃契約，並非使用借貸。被告泰嵿霖公司向原告承租範圍為附圖A、B部分全部，然原告於被告承租期間，將原告所有物品堆置於附圖編號A部分（下稱系爭廠房A部分，與系爭廠房B部分合稱系爭廠房）內，實際上僅交付租賃
標的物之19/20，故就112年3、4月之租金，應僅得請求110,200元。
（二）又原告於被告泰嵿霖公司承租系爭廠房期間，多次未經被告泰嵿霖公司同意即進入系爭廠房，並自112年5月起，以施作消防安全設備為由不讓被告泰嵿霖公司使用系爭廠房，更於112年7、8月間將系爭廠房斷電，致原告無從使用系爭廠房，是原告即不得向原告請求112年5月至7月之租金。原告主張被告應給付稅金部分，未提出稅金名目及請求依據，此部分請求並不可採。水電費部分原告僅交付系爭廠房19/20，故僅得請求17,487元。
（三）不當得利部分，因原告自112年5月起即拒絕讓被告泰嵿霖公司使用系爭廠房，被告自無不當得利可言。
遷讓房屋部分，被告泰嵿霖公司所有之設備雖仍放置於系爭廠房中，然係因原告拒絕讓被告泰嵿霖公司進入系爭廠房搬遷所致，是返還系爭廠房被告泰嵿霖公司，應屬無據。
（四）另被告泰嵿霖公司因原告前開
債務不履行之行為，致被告泰嵿霖公司受有15萬元之損害，就此部分金額向原告主張抵銷等語。並聲明：
原告之訴駁回。
三、原告主張被告泰嵿霖公司應騰空遷讓返還系爭廠房、給付原告322,907元，及被告應按月連帶給付58,000元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點即為：（一）系爭契約為租賃或使用借貸？（二）被告泰嵿霖公司積欠租金期間為何？（三）原告得否請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分？（四）原告得否請求被告泰嵿霖公司給付322,907元？（五）原告得否請求被告按月連帶給付58,000元？
（一）系爭契約為租賃或使用借貸？
⒈按
民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」同法第464條規定：「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於
經驗法則及
誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度
台上字第1925號判決意旨
參照）。
⒉依上開規定可知，租賃契約以承租人給付租金、出租人交付租賃物予承租人使用收益為要件；反之使用借貸之要件，已明文規定為貸與人「無償」提供借貸物予借用人使用。而查系爭契約標題雖記載為「廠房借用契約書」，然約定被告泰嵿霖公司則須定期繳納「管理費」（見本院卷第7頁）。原告既有償提供系爭廠房予被告泰嵿霖公司使用，即無從認定為「無償」之使用借貸。而系爭契約雖未載明租賃契約、租金之用語，然實質上均與出租人交付租賃物、承租人給付租金之租賃契約要件相符，應認系爭契約為租賃契約，
適用關於租賃之相關法律規定。
⒊原告雖辯稱系爭契約為有償使用借貸云云，然此與使用借貸之性質全然不符，其主張顯無足採。原告雖提出臺灣嘉義地方法院109年度訴字第682號判決，主張實務上承認有償使用借貸契約存在云云。然查上開判決中，提及有償使用借貸者，僅係訴訟當事人之主張，法院自始未如此認定，原告顯然誤解該判決內容，自無從援引為對原告有利之認定。
（二）被告泰嵿霖公司積欠租金期間為何？
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，
乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，
彼此有
對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人
非不得行使
同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號判決意旨參照）。
⒉查被告泰嵿霖公司自112年3月起即未給付租金，為
兩造所不爭執。被告泰嵿霖公司雖辯稱原告於112年5、6月間施作消防設施，致其無從使用系爭廠房。而原告並不爭執有施作消防設備，
惟否認被告泰嵿霖公司無從使用系爭廠房，被告自應就此負
舉證責任。然被告嗣又稱：其還是可以使用系爭廠房等語（見本院卷第117頁第30至32行），足見其所辯已前後矛盾，尚難逕採。且被告亦未就此提出證據供本院審酌，難認被告此部分所辯可採，應認被告泰嵿霖公司於112年5、6月間，仍得正常使用系爭廠房。
⒊而被告泰嵿霖公司辯稱系爭廠房自112年7月起迄今均斷電，亦為原告所不爭執（見本院卷第118頁第20至22頁）。考量現代社會生活，除承租房屋單純做倉庫使用外，電力供均應為正常使用收益房屋所必要。查系爭契約雖記載承租用途為倉庫使用（見本院卷第7頁）。然查原告與被告陳國雄間對話紀錄，原告曾稱：「最近都沒有看到博士來上班。他還好嗎？」（見本院卷第154頁）原告書狀亦曾提及：4月份將廠內工具及機具等搬走了等語（見本院卷第165頁）。可知兩造均知悉被告泰嵿霖公司承租系爭廠房，係有員工至該處上班，且有使用工具及機具之情形。再查系爭廠房監視器影像截圖，可見現場裝設有橋式起重機及若干機具設備（見本院卷第128頁），均足見被告泰嵿霖公司承租系爭廠房，並非作為倉庫使用。
⒋被告泰嵿霖公司承租系爭廠房既非作為倉庫使用，則電力供應即為使用系爭廠房所必要，而系爭廠房既自112年7月起即斷電，應認原告並未保持系爭廠房合於約定使用收益狀態，依上開說明，被告泰嵿霖公司即得為同時履行抗辯，拒絕給付自112年7月起之租金。原告雖主張斷電係因電線有走火風險、如被告泰嵿霖公司找水電檢查後即可復電云云。然租賃物如有修繕必要，本應由出租人負修繕責任，是原告此部分主張，尚屬無據。
⒌
綜上所述，被告泰嵿霖公司積欠租金期間，即為112年3月至6月。
（三）原告得否請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分？
⒈按土地法第100條第3款規定：「出租人非因承租人積欠租金額，除
擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。」民法第354條第1、2項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」此規定依民法第347條，於租賃契約
準用之。
⒉查被告112年3月至6月未依約給付租金，已如前述。次查系爭契約約定每月租金額為58,000元（見本院卷的7頁）。被告雖抗辯系爭契約約定之租賃標的為系爭廠房全部，原告未交付全部租賃物，故請求減少租金為19/20等語。然查系爭契約約定租賃期間自111年9月1日即已開始，縱使系爭契約約定之租賃標的為系爭廠房全部，然被告亦未舉證證明其未取得系爭廠房A部分之占有時，有通知原告為反對之意思表示，是依上開規定，即視為承認已受領之租賃物並無瑕疵。被告即不得再依
瑕疵擔保之規定請求減少租金。
⒊是被告泰嵿霖公司積欠之租金數額共232,000元，查系爭契約約定之押租金共116,000元（見本院卷第7頁），是扣除押租金後，被告泰嵿霖公司業已積欠116,000元【計算式：58,000×4-116,000=116,000】，達2個月租金額。原告於112年7月19日以存證信函催告被告泰嵿霖公司給付積欠租金，並於同年月20日送達被告泰嵿霖公司，有存證信函及回執在卷
足憑（見本院卷第28至30頁）。惟被告泰嵿霖公司並未給付，原告
復於112年7月29日以存證信函為終止系爭契約之意思表示，並於同年8月1日送達被告泰嵿霖公司，有存證信函及回執在卷足憑（見本院卷第32頁）。是應認兩造間之租賃契約已於112年8月1日合法終止。
⒋準此，兩造間之租賃契約既已合法終止，被告泰嵿霖公司繼續占用系爭廠房即屬
無權占有，是原告依系爭租約請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分，
洵屬有據，應予准許
（四）原告得否請求被告泰嵿霖公司給付322,907元？
⒈租金116,000元
⑴按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租金。」又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨
可資參照）。
⑵查系爭租約約定租金為58,000元，被告自112年3月起即未依約給付租金，而系爭契約係於112年8月1日終止，均如前述。然被告泰嵿霖公司自112年7月起因原告未提出合於租賃契約之標的而免給付義務，亦如前述。是被告泰嵿霖公司積欠原告之租金，於抵充押租金後，即為116,000元。原告請求在此範圍內，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據。
⒉稅金
⑴按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。
⑵原告固主張被告泰嵿霖公司應給付稅金14,500元等語。然未具體表明所指為何種稅金，亦未提出證據證明稅金數額為14,500元，是原告此部分主張，並不可採。
⒊水電費18,407元
原告主張被告泰嵿霖公司積欠水電費18,407元未繳，並提出繳費通知為證（見本院卷第16至24頁），是原告此部分請求，應屬有據。被告泰嵿霖公司雖抗辯因租賃標的未完全交付，應僅得請求19/20等語。然被告泰嵿霖公司已視為承認租賃標的，不得再主張物之瑕疵擔保，已如前述，是被告泰嵿霖公司應不得再以此主張減少水電費之負擔數額，此部分所辯，並不可採。
⒋上開金額共計134,407元【計算式：116,000+18,407=134,407】。被告雖抗辯原告債務不履行致被告泰嵿霖公司受有15萬元之損害，就此部分主張抵銷等語。然被告泰嵿霖公司並未具體表明損害為何，一退提出計算依據或任何證據證明其主張，其所辯自不可採。是原告請求在134,407元範圍內，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據。
（五）原告得否請求被告按月連帶給付58,000元？
⒈按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」公司法第23條第2項規定：「公司負責人對於公司業務之執行，如有違反
法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。」
⒉系爭租約已於112年8月1日終止，已如上述。被告既未於系爭租約終止時返還系爭廠房，則被告泰嵿霖公司於翌日起即屬無權占有系爭廠房，然被告泰嵿霖公司於系爭契約終止前，已因原告未履行給付而免租金給付義務，已如前述。兩造亦不爭執系爭廠房現仍為斷電，則系爭廠房仍非合於被告泰嵿霖公司使用收益之狀態，難認被告泰嵿霖公司可因此獲得不當得利，是原告依此規定請求被告泰嵿霖公司按月給付58,000元，並不可採。
⒊原告另主張被告泰嵿霖公司於系爭契約終止後，未自系爭廠房遷出，而被告陳國雄為被告泰嵿霖公司之法定代理人，應連帶賠償等語。查被告泰嵿霖公司現無權占用系爭廠房B部分，自侵害原告就系爭廠房為使用收益之權利，而被告陳國雄為被告泰嵿霖公司之法定代理人，未使被告泰嵿霖公司依法遷讓返還系爭廠房，依上開規定，即應與被告泰嵿霖公司連帶負
損害賠償責任。
⒋而原告出租系爭廠房可獲得租金為每月58,000元，可認屬原告得請求之損害賠償數額。是原告請求自系爭契約終止翌日，即自112年8月2日起至被告泰嵿霖公司將系爭廠房B部分騰空遷讓返還原告止，被告應按月連帶給付58,000元，應屬有據。
（一）末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，
債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，
債務人於
債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依
督促程序送達
支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」
（二）查本件給付租金、水電費之債務，其給付雖有確定期限，並已於原告起訴前屆期，然原告僅請求自起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息，應屬有據。而本件起訴狀繕本係於112年8月15日送達被告泰嵿霖公司，有本院送達證書附卷
可證（見本院卷第37頁），是被告泰嵿霖公司應於112年8月16日起負遲延責任。
五、綜上所述，原告依系爭契約及公司法第23條第2項之
法律關係，請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分、給付
134,407元，及自112年8月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並請求被告自112年8月2日起至被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分之日止，按月連帶給付原告58,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，
依職權宣告假執行。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊
防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、85條第2項。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
中壢簡易庭 法 官 周仕弘
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日