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114年度壢簡字第403號

原      告  鍾兆凱  

訴訟代理人  王靜慧  

            陳坤地律師

被      告  劉振興  

被      告  合鼎不動產經紀有限公司

法定代理人  魏美玲  

共      同

訴訟代理人  黃達元律師

上列當事人間請求返還服務費事件，本院於民國115年5月18日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

一、原告主張：被告劉振興為被告合鼎不動產經紀有限公司（下稱合鼎公司）之仲介業務人員，擔任店長乙職。兩造於民國112年9月18日，成立關於「購買訴外人陳昌明所有之門牌號碼桃園市○○區○○路000巷000號房屋（下稱本件房屋）」之居間契約，約定內容包含對於屋況有無滲漏水或曾經發生漏水事件之調查。詎本件房屋存在多處漏水問題，且前已有與鄰居發生漏水修繕爭議，竟為被告所未詳實調查，並刻意隱瞞，致伊因而誤信，用高於伊原本之預算（新臺幣（下同）1,500萬元），以1,550萬元向陳昌明購買本件房屋。伊於112年11月30日完成交屋後，即陸續發現本件房屋1樓天花板、2樓房間及浴室外之天花板、牆壁、2、3樓間之樓梯牆面、3樓房間陽台、3、4樓樓梯間牆面、4樓樓梯牆面及天花板，多處漏水，經伊於113年1月28日通知合鼎公司人員後，始悉被告有前開未善盡調查義務之情事。對此，本件伊受有額外支出買賣價金50萬元之損害，及本件房屋因前開漏水瑕疵，所需修繕費用49萬2,637元之損害，均應由被告連帶賠償之，然伊僅以原仲介費用31萬元，作為賠償金額之範圍。爰依民法第184條第1項後段、第544條、第227條，不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項，消費者保護法第7條第3項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付伊31萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：彼等於本件房屋交屋前，已確實確認無漏水情事，且有無漏水情事之調查範圍，應限於約定之1年內，因此，彼等並無未盡調查之能事，何況，本件房屋之漏水瑕疵發生時點不明，原告亦於113年2月17日始通知有漏水瑕疵，因此，無足認定原告於本件是否受有損害及其因果關係。對於本件房屋前有漏水糾紛乙事，劉振興已經向陳昌明詢問，確認已經修繕至不漏水，因此亦已完成調查義務。凡此，均難認彼等有刻意隱瞞交易資訊之情事等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免受假執行。

三、本院之判斷：

　㈠有關原告與合鼎公司於112年9月18日，成立本件房屋之居間契約，劉振興為合鼎公司之人員，本件房屋於112年11月30日完成交屋，嗣後發現其1樓天花板、2樓房間及浴室外之天花板、牆壁、2、3樓間之樓梯牆面、3樓房間陽台、3、4樓樓梯間牆面、4樓樓梯牆面及天花板，多處漏水，始經原告於113年1月28日通知合鼎公司人員乙情，為兩造所未爭執，並有現場照片、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、買賣契約書、對話紀錄截圖在卷可稽（見本院卷第42頁至第45頁、第73頁及其背面、第88頁至第95頁背面、第113頁），是此一事實，首堪認定。

　㈡按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。經查，上開買賣契約書所附標的物現況說明書，有關漏水事項，載有「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」、「是否曾在最近1年內修復壁癌、滲漏水」、「是否有為修繕滲漏而裝設集水盤」、「是否曾與上下左右鄰需發生過滲漏水修繕事項或爭議」、「本標的或本棟是否有水管或馬桶管路堵塞情形」等問題，均為被告人員所勾選為否，此有上開買賣契約書可證（見本院卷第95頁），訴外人即合鼎公司負責人魏美玲於另案偵查時曾證稱：劉振興告訴我本件房屋曾經因為漏水修繕過，但現在沒有問題，也有在屋況調查表上註記，劉振興有說過多年前有漏水修繕過，但屋主已經告知沒有問題，所以劉振興認為沒有特別告知之必要等語（見本院卷第144頁及其背面），訴外人即里長羅文明於另案偵查時陳稱：本件房屋於110年有找過我，我說漏水問題要跟鄰居溝通，我僅是協調等語（見本院卷第144頁背面），訴外人即合鼎公司員工廖巧榆於另案偵查時表示：我師父是劉振興說屋況良好不漏水，我是依據屋況調查，屋況調查是劉振興出具的，因無明顯壁癌瑕疵，當時是傍晚，所以看起來黑黑的，而且劉振興說前屋主沒有甚麼在住，屋況調查是根據屋主所述撰寫，劉振興沒有跟我說該屋有漏水或跟鄰居有漏水爭議，劉振興跟我說屋況良好，所以我就很放心地賣等語（見本院卷第147頁及其背面），堪信劉振興於進行本件房屋屋況調查時，未確實在標的物現況說明書之「是否曾與上下左右鄰需發生過滲漏水修繕事項或爭議」欄位，如實勾選，因此，有未盡調查義務之情事。至被告辯稱：有無漏水情事之調查範圍，應限於約定之1年內，始能納為調查之範圍等語，然房屋是否曾有漏水，究為買受人於應買前得以自行評估而決定是否買受，及對於價格高低之接受，此有關交易標的物品質之資訊對買受人而言，自屬不動產交易之重要事項，被告即有告知義務，自不限於1年內發生之範圍，何況，該標的物現況說明書將「是否曾在最近1年內修復壁癌、滲漏水」欄，與之分列，別有不受該欄期限限制之旨趣，因此，被告此部分所辯，應不可採。

　㈢另查，原告主張存在之漏水問題，為被告所未盡調查部分，原告前既主張係交屋後陸續發現漏水瑕疵，但卻於113年1月28日始通知合鼎公司人員，因此，本件房屋漏水瑕疵發生之時點，是否存在於交屋以前，不無疑問。本件房屋經由桃園市建築師公會（下稱桃園建築師公會）就上開漏水問題，於114年8月15日完成鑑定，鑑定結果指出：本件房屋2樓上3樓樓梯側面有輕微水泥漆突起現象；2樓及3樓浴廁地坪與牆面有輕微之滲漏，造成走道及臥室牆面水泥漆有小面積隆起剝落現象；3樓臥室1陽台平頂有輕微滲漏水現象；2樓上3樓樓梯側牆面，研判該處牆面應為鄰房浴廁防水工程瑕疵所致，且會勘當時已存在，確實發生時間無法判定；2樓及3樓浴廁地坪與牆面之滲漏，研判應為浴廁防水工程瑕疵所致，3樓之滲漏會勘當時已存在，確實發生時間無法判定，2樓滲漏係114年7月25日第4次會勘出現之新事證；3樓臥室1陽台平頂滲漏水現象，研判應為直上方露台防水工程瑕疵所致，且會勘當時已存在，確實發生時間無法判定等語，有桃園建築師公會114年8月15日編號114031號之鑑定報告書在卷可稽（見本院卷第115頁背面至第116頁），並綜合證人即前開鑑定報告書之鑑定人員張文雄於本院115年5月18日之證詞，即稱：鑑定時，我依照牆面現況研判，依據是對於建築物的經驗了解，觀察到的情形完全如鑑定報告所載之內容，在防水工程瑕疵的考量下，會考量防水層因施作期間久遠或地震等自然因素，導致失效而影響判斷防水層最後施作之情事，但仍只能判斷有無漏水，至於防水層瑕疵確切發生時間無法判斷，在進行鑑定時，都會先向當事人表明只能判斷有無瑕疵，並不會進行瑕疵發生時間的鑑定，因為瑕疵發生的時間也是按照現況進行推論，本件鑑定過程有無事先向當事人表述不能進行瑕疵發生時間的鑑定，我不記得了，但是常態上如果有這樣的鑑定事項，都會去做說明。所以鑑定過程中在不接受瑕疵時間鑑定的前提下，沒有考量相關影響瑕疵時間發生時點的因素。鑑定結果: 就系爭房屋有三處滲漏水之情形，均載為「輕微」滲漏水，為何會用「輕微」的形容詞，為描述現況的情形。漏水( 或壁癌)處「修繕時間約2週，修繕費用約新台幣肆拾柒萬柒仟元整 」的記載，則為修繕費用是針對施工項目及範圍進行估算。鑑定結果(一) 1 、2 記載有輕微水泥凸起現象或寫小面積隆起剝落現象，針對現況的敘述。第3頁至第4頁有關新事證的記載，係初勘時只會確認鑑定的項目及範圍，完成後會進行第二次的會勘，但本件會勘結束後，經通知有發現新的漏水瑕疵，確認後為會勘時所未發現，因此認定現況已經改變，於是被通知在進行第三次的現場會勘等等作業。本件總共去了四次的會勘，後面兩次都是會勘的程序。鑑定經過所載5月21日是經通知的時間，後來於5月28日及7月25日分別進行兩次會勘，因為5月28日的蓄水測試不會馬上得到結果需要時間觀察，所以完成蓄水測試作業的前階段，就會離開現場，到7月25日才會去看新事證。另外第二次會勘後有說明如果還有漏水可以通知我們，後來在5月21日左右有下大雨，所以才被通知有新事證。本件只有依照現況研判，沒有攜帶儀器到現場鑑定，但印象有做蓄水測試，但具體樓層不記得等語（見本院卷第188頁背面至第191頁），由此可見，前開鑑定報告係透過現況觀察與蓄水測試完成，尚合於一般漏水鑑定流程，然除時隔久遠之因素外，鑑定過程中另外發現新瑕疵因素，致無法就瑕疵狀況判斷瑕疵可能存在之時點，亦為桃園建築師公會所礙難鑑定。從而，本件漏水瑕疵時點是否發生在交屋以前，並無足認定，亦無從就此認定被告有未盡調查義務之情事，原告就此部分主張被告未盡調查義務，顯然未盡舉證責任，而無法採納其說詞。

　㈣惟查，原告請求被告連帶賠償其損害，必以先舉證確實受有損害為前提。是茲就原告所主張之損害，是否實際存在，分別說明如下：

　⒈原告主張伊以高於預算之價金購買本件房屋，致其受有額外支付50萬元之損害等語，然買賣價金之高低，究為買賣雙方斡旋之結果，其中涉及諸多談判因素，與本件房屋之屋況所呈市價，應為不同之情事，因此，原告自不能以斡旋結果，逕認作為損害。原告對此雖仍主張：係因劉振興一再向原告保證，本件房屋屋況良好，無漏水，且未出租他人，屋主偶爾居住，在埔心找不到這麼大的透天，致原告誤信為真，始同意追加50萬元購買等語，然此情，亦為原告所未舉證，因此亦無從認定斡旋增加之50萬元，究竟是否如原告所述。是原告此部分損害之求償，應屬無憑。

　⒉原告雖主張另受有漏水修繕費用49萬2,637元之損害等語，然本件漏水瑕疵時點為何，既無法證明，遑論損害關聯性，因此，原告此部分之請求，亦屬無據。

　㈤是原告於本件，對其所受之損害，因未盡舉證之責，致本院無從認定或酌定其損害之金額，則其本件之請求，應無理由。

四、綜上所述，原告依民法第184條第1項後段、第544條、第227條，不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項，消費者保護法第7條第3項之規定，請求如上開變更後之聲明，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　5 　　月　　29　　日

　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官  黃丞蔚

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　5 　　月　　29　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳家安