臺灣新竹地方法院民事簡易判決 100年度竹東簡字第78號
原 告 陳美麗
訴訟
代理人 蔡甫欣
律師
被 告 韓昌福
被 告 康和
不動產有限公司
法定代理人 許進榮
上列
當事人間請求返還
不當得利等事件，本院於中華民國101 年
5 月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告韓昌福應給付原告新臺幣貳拾萬玖仟陸佰捌拾柒元，及自民
國一百年四月十二日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告韓昌福負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項得
假執行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
被告經
合法通知，均未於最後言詞辯論
期日到場，核無民事
訴訟法第386 條各款所列情形，
爰依原告之聲請，由其
一造
辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）緣原告經由被告康和不動產有限公司（下稱康和公司）仲
介與被告韓昌福訂定土地
買賣契約，約定由被告韓昌福出
賣坐落新竹縣○○鎮○○段397、398-4（契約書誤載為
308-2）、399-6（契約書誤載為399-4）地號土地予原告
，
嗣已辦理移轉登記完畢。又原告與被告韓昌福於民國（
下同）99年12月15日所定之土地買賣契約書第1條約定，
前開土地「1.5米之部份按每坪新臺幣（下同）12. 5萬元
正計價，其餘按每坪7.5萬元正計價」；
惟於買賣完竣後
，原告發現被告韓昌福就「1.5米按每坪12.5萬元計價部
分」，有溢收原告33萬5千5百元價金之情形，且被告康和
公司亦有未盡委任責任及侵權責任之情事。
（二）被告韓昌福之不當得利、侵權及
債務不履行責任部分：
１、原告與被告韓昌福所簽訂之土地買賣契約書第1 條明定「
1.5 米之部份按每坪12.5萬元正計價」，亦即
系爭土地鄰
路之「直線」寬1.5 米之部分，每坪按12.5萬元計價，該
部分面積應為23.29 坪，惟被告韓昌福故意將該鄰路部分
以「斜線」劃定，面積增大為30坪，故被告韓昌福溢收原
告33萬5 千5 百元之價金【計算式：（30坪－23.29 坪）
×（12.5萬元－7.5 萬元）＝33萬5 千5 百元】。又原告
於100 年1 月28日第3 次付款後，發現被告韓昌福有溢收
價金之情形，遂請被告康和公司向被告韓昌福追回該溢收
款，嗣被告康和公司派其業務即副總經理萬富晟處理，訴
外人萬富晟先聯繫被告韓昌福，有關該部分之面積則由謝
豐政代書以電腦計算確認為23.29 坪，被告韓昌福並承認
所計算出之面積；嗣於100 年2 月15日左右，由訴外人萬
富晟以電話聯絡被告韓昌福應退還原告33萬5 千5 百元溢
收價金，當時被告韓昌福即同意退還，惟至今被告韓昌福
卻仍未退還原告該溢收價金。
２、按「無
法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
」
民法第179 條定有明文。查被告韓昌福未依雙方所簽訂
之土地買賣契約約定，無法律上之原因，而溢收原告33萬
5 千5 百元之價金，致原告受有該價金之損害，故應返還
原告33萬5 千5 百元之利益。
３、又原告係與被告康和公司訂定
委任契約，雖於99年12月3
日代理被告康和公司訂約者為該公司主任楊煜芳、經理田
志豪；惟訂約後，被告康和公司均由被告韓昌福代理與原
告洽商土地買賣、價金交付及土地
所有權移轉登記等所有
手續（例如第1 次及第2 次原告交付價金辦理雙方簽證之
前，均係由代書尹寶蝦辦理相關事宜，但第3 次原告交付
尾款及辦理土地
所有權移轉登記時，被告韓昌福卻將代書
更換為謝豐政，惟未通知原告更換代書乙事；又如第1次
至第3 次原告交付價金辦理雙方簽證時，均由被告康和公
司通知原告於該公司辦理簽證，然原告或原告之夫林水福
到該公司簽證時，均由被告韓昌福出面辦理，該公司均無
人在場），而被告韓昌福又是被告康和公司之員工，是被
告韓昌福故意將該鄰路部分以「斜線」劃定，面積增大為
30坪，而溢收原告33萬5 千5 百元之價金，被告韓昌福已
有
侵權行為，且其代理被告康和公司之部分，已違反
善良
管理人之注意義務。
４、按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負
損害賠償
責任。」民法第184 條第1 項前段訂有明文。查被告韓昌
福未依照契約約定按鄰路之「直線」寬1.5 米部分收取價
金，故意將該鄰路部分以「斜線」劃定，面積增大為30坪
，而溢收不法侵害原告33萬5 千5 百元之價金，爰應負
損
害賠償責任。
（三）被告康和公司侵權及債務不履行責任部分：
１、被告韓昌福為被告康和公司之員工，代理被告康和公司處
理與原告委任之土地買賣事宜，依前所述，被告韓昌福對
原告有侵權行為，並造成原告之損害。按「
受僱人因執行
職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負
損害賠償責任。」民法第188 條第1 項定有明文。查被告
韓昌福為被告康和公司之員工，於執行原告所委任之職務
時，不法侵害原告之權利，被告康和公司自應與被告韓昌
福負連帶負損害賠償責任。
２、又依前述，被告韓昌福代理被告康和公司之部分，已違反
善良管理人之注意義務。按「
受任人因處理委任事務有過
失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於
委任人應負賠
償之責」及「
債務人之代理人或使用人，關於債之履行有
故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任
。」民法第544 條、第224 條定有明文。查被告韓昌福為
被告康和公司之員工，於執行原告所委任之職務，故意造
成原告之損害，被告康和公司自應與其代理人即被告韓昌
福負同一責任，給付原告33萬5 千5 百元之損害賠償。
（四）就被告
抗辯所為之陳述：
１、
兩造原訂約買賣之土地僅為坐落新竹縣○○鎮○○段「39
8-2號（實際地號為398-4號）」、「399-4號（實際地號
為399-6號）」、「397號」等三筆土地；惟被告於未告知
原告之情形下，多移轉一筆坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○
○○號土地予原告，並以每坪12.5萬元計價向原告收費，
原告
嗣後於交付尾款時當場發現，於是兩造當場商議即該
「397-4號」地號土地既已移轉予原告，原告同意增購，
惟該筆土地係被告未告知原告要移轉，且土地面積狹小，
加以與原訂約三筆土地無法相連，而以「每坪7.5萬元計
價」，故兩造就該筆土地以10萬元交易【計算式：1.81
坪×12.5萬元－1.81坪×7.5萬元＝9萬500元】。因此，
同段397-4地號土地與
本案系爭土地之買賣爭議「無關」
。
２、原告於
本件買賣契約成交後曾給付被告康和公司2 萬元
報
酬，而被告康和公司法定代理人既承認伊同意被告韓昌福
印製名片，故被告間至少有
表見代理的關係。
（五）綜上，爰依民法第179條、第184條第1項、第188條、第
544號、第224條之規定，提起本件訴訟，
並聲明：
１、被告韓昌福、康和公司應
連帶給付原告335,500 元，及自
起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息。
２、願供
擔保請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，惟據其等
先前之聲明及陳述
略以：
（一）被告韓昌福部分：
１、伊
非被告康和公司之職員，僅係經被告康和公司同意後印
製該公司之名片。又兩造原係約定土地買賣面積為120 坪
，價金為900 萬元，嗣原告欲多買30坪供作道路使用，遂
議定價款為每坪12.5萬元，總價375 萬元，合計共1275萬
元。100年1月28日交付尾款時，原告曾主張計算價額之方
式不對，雙方遂議定由伊返還原告10萬元，及0.36坪之土
地不計算價額以結案。
２、本件為
土地分割買賣，原告原本只要購買120 坪不臨路之
土地，故在分割時，本來就不會沿直線分割，會配合土地
面積，致分割線有所偏移；嗣原告簽約時，才說要多買30
坪聯通到馬路之土地。又原告當初購買土地時，三筆土地
面積約有300 多坪，原告只有購買其中150 坪，非整筆土
地購買。
３、綜上，原告之請求顯無理由，並聲明：
原告之訴駁回。
（二）被告康和公司部分：
１、本件土地買賣契約雖在伊公司洽談，然伊公司僅提供場所
，未收取任何費用，委託書上亦載明買賣雙方均不需付仲
介費用，故本件土地買賣與伊公司無關。又伊先前曾確實
曾同意被告韓昌福印製伊公司之名片，伊公司業務楊育芳
、田自豪各收受原告交付1萬元紅包。
２、綜上，原告之請求顯無理由，並聲明：
原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張其與被告韓昌福於99年12月15日簽訂土地買賣契
約，由原告向被告韓昌福購買坐落新竹縣○○鎮○○段
397、398-4（買賣契約書誤載為308-2）、399-6（買賣契
約書誤載為399-4）地號土地內約150坪土地，買賣價金為
1,275萬元，其中鄰路1.5公尺部分按每坪12萬5,000元計
價，其餘部分按每坪7萬5,000元計價，原告已支付1,275
萬元
等情，
業據提出土地買賣契約書一件在卷
可按，並為
被告所不爭，自
堪信為真正。惟原告主張被告韓昌福就鄰
路1.5公尺部分以30坪每坪12萬5,000元計算有溢收款項情
事，則為被告所否認，被告韓昌福辯稱兩造原係約定土地
買賣面積為120坪，價金900萬元，嗣原告欲多買30坪供作
道路使用，並
合意價款為每坪12.5萬元，總價375萬元，
合計共1,275萬元，其並無溢收，且原告於交付尾款時，
曾主張計價方式有誤，雙方同意由伊返還原告10萬元及出
賣多出之0.36坪之土地不計算價額解決；被告康和公司則
辯稱其僅提供場所，未收取任何費用，委託書上亦載明買
賣雙方均不需付仲介費，本件土地買賣與其公司無關等語
。是本件爭執之點
厥為，原告與被告韓昌福就系爭土地買
賣之計價方式為何？被告韓昌福有無溢收款項情事？被告
韓昌福有無代理被告康和公司處理與原告委任之土地買賣
事宜，亦即被告康和公司應否負債務不履行及
侵權行為責
任？述之如下：
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之詞句，民法第98條定有明文。又探求契約當事人之真意
，應通觀契約全文，依
誠信原則，從契約之主要目的及經
濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文
意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，
並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意
，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高
法院86年度
台上字第3873號判決
參照）。查原告與被告韓
昌福就坐落新竹縣○○鎮○○段397、398-4、399-6 地號
等三筆土地於99年12月15日簽訂土地買賣契約書，並約定
第一條「土地標示○○○鎮○○段地號308-2（為398-4之
誤）、399-4（為399-6之誤）、397號內約150坪，1.5米
部分按每坪12.5萬元正計價，其餘按每坪7.5萬元正計價
，詳細如後附圖。」、第二條「買賣總價款：（依分割後
實際面積計算總價）雙方議定總價款為新台幣壹仟貳佰柒
拾伍萬元正」等情，有兩造所不爭執之買賣契約書
暨交款
備忘錄、土地買賣契約書、地籍圖謄本及匯款回條聯等附
卷
可稽。又兩造均不否認原告原係向被告韓昌福購買
上開
三筆土地中不臨路之120坪土地，每坪以7萬5,000元計價
，惟因原告所購之土地無路可供出入，嗣於訂約日，原告
再加購臨路面寬1.5公尺之土地，每坪則以12萬5,000元計
價，是依兩造訂約過程及前開約定意旨，已明確可認系爭
土地買賣之總價款雖約定為1,275萬元，惟實際仍應依分
割後實際面積計算總價，亦即所分割之土地臨路面寬1.5
公尺部分之土地每坪以12萬5,000元計算，其餘部分土地
則以每坪以7萬5,000元計算土地總額額，否則雙方即無須
就臨路1.5公尺部分土地每坪以12萬5,000元計算及買賣總
價款依分割後實際面積計算總價為特別約定。
２、又系爭三筆土地呈東北西南走向，由北而南依序為399-6
、398-4、397地號毗鄰排列，其中僅399-6地號○○○鎮
○○路路邊，業據本院
履勘現場屬實，並製有
勘驗筆錄
在
卷可按（見卷第126頁），而兩造係就分割前之系爭三筆
土地大致以南北向為分割線而分割，而被告韓昌福於本院
審理時亦
自承：「（如何知道臨路1.5米，面積是是30坪
？）當初寫30坪是概略，以分割後實際坪數為準」、「（
訂約的真意是臨路的1.5米寬，沿地籍線拉平行線的實際
面積，是兩造所定12.5萬元的面積，多退少補？）是」等
語（見卷第91頁），
足徵本件買賣價金於訂約當時尚未完
全確定，必須待分割後實際面積，始得以正確計算實際土
地之總價金。再者，兩造既係約定原告加購臨中正路面寬
1.5米之土地，而分割線呈南北狹長走向，則於計算「1.5
米面寬」之土地時，自應沿臨路1.5米，並與分割線平行
而計算面積方為公允，否則如僅以臨路1.5米為標準，而
分割線任意往外角度偏移時，豈非致原告所購買之「臨路
1.5米」部分之土地面積大增？又被告韓昌福雖辯稱兩造
原係約定土地買賣面積為120坪，價金900萬元，嗣原告加
買30坪供作道路使用
云云，
惟查原告與被告韓昌福所簽訂
之土地買賣契約書第一、二條之約定內容
乃係本件土地買
賣契約總價金之計算原則，已如前述，而遍查原告與被告
韓昌福所簽訂之買賣契約書全部內容，關於系爭397、398
-4、399-6地號土地之總面積部分，僅概括約定約150坪，
而1.5米土地之部分
縱有約定亦係概括約定約30坪，雙方
無明文約定實際之確定坪數為何。故而，本件土地買賣契
約書第二條內容之「依分割後實際面積計算總價」之約定
，對於原告與被告韓昌福間該土地買賣契約所有涉及於土
地價金計算方式之內容當然得全部一體
適用，被告韓昌福
辯稱原告係加買固定之30坪面積供作道路使用云云，應非
可採。
３、次查，原告與被告韓昌福係於99年12月15日簽訂系爭土地
買賣契約，嗣系爭397、398-4、399-6地號等三筆土地，
均於100年1月7日辦理分割，有上開土地異動索引
附卷可
稽（見卷第164頁至第167頁）。又系爭397、398-4、399-
6地號土地於100年1月7日辦理分割後，面積分別為295平
方公尺（即89.2375坪）、125平方公尺（即37.8125 坪）
、71平方公尺（即21.4775坪）等情，有土地所有權狀三
紙
可參（見卷第11頁至第13頁），則系爭397、398-4、
399-6地號土地經分割後，被告就系爭397、398-4、399-6
地號土地實際上所移轉及交付之土地面積為491平方公尺
（即148.5275坪），
堪予認定。此外，被告韓昌福於移轉
登記系爭397、398-4、399-6地號土地時，併同移轉同段
397-4地號、面積6平方公尺（即1.815坪）之土地予原告
，有土地所有權狀及登記謄本在卷可參，是被告韓昌福於
100年1月26日移轉登記予原告之土地面積合計為497平方
公尺（即150.3425坪）。另原告主張被告韓昌福就系爭
397-4地號土地之面積亦以每坪7.5萬元計算等情，業據提
出被告韓昌福於證4之地籍圖謄本上書寫之字句等為證（
見卷第65頁），而被告韓昌福對原告
前揭主張並不爭執，
自
堪信為真正。被告韓昌福雖辯稱兩造於100年1月28日交
付尾款時，原告曾主張計價方式有誤，雙方遂同意由伊返
還原告10萬元及多出0.36坪土地不計價云云，惟為原告所
否認，並主張系爭397-4地號土地既已移轉於原告，原告
同意增購，惟因該筆土地非在原買賣範圍，且面積狹小，
亦與原訂約三筆土地無法相連，而以「每坪7.5萬元計價
」，故兩造同意就該筆土地以10萬元補差額【計算式：
1.81坪×12.5萬元－1.81坪×7.5萬元＝9萬500元】等語
。查系爭397-4號地號並非在本件原買賣契約範圍，為兩
造所不爭，且為面積僅6平方公尺之畸零地，亦未與系爭
三筆土地相連，有土地登記謄本及地籍圖謄本
在卷可稽，
則原告主張
渠嗣後找補之10萬元係就397-4地號之差額為
找補，應屬可採。此外，被告韓昌福復不能就其上開所辯
舉證
以實其說，是其辯稱10萬元係就全部土地之買賣爭議
為解決，即難採信。
４、又本院於101年1月10日會同兩造、新竹縣竹東地政事務所
人員至現場勘驗，系爭397、398-4、399-6地號土地位於
新竹縣○○鎮○○路路邊，現況為空地，且於分割後已合
併為397地號，本院請地政人員就系爭土地臨中正路劃出
1.5米寬度，並沿同段399-5、398-3、397-3地籍線平行為
分割線，計算面積等情，有該日勘驗筆錄
足憑；
嗣經新竹
縣竹東地政事務所於101年1 月16日以東地所測允字第
1010000357號函回覆，並有如附件所示該所100年12月28
日收件東測字第3553號複丈成果圖一紙附卷為憑，觀之該
複丈成果圖所示，397地號部分土地面積為414平方公尺（
即125.235坪）、397-A部分（即臨路1.5米部分）面積為
77平方公尺（即23.2925坪）。足見，原告與被告韓昌福
訂定之土地買賣契約中1.5米部分之土地面積應以77平方
公尺（23.2925坪）計算，堪予認定。
５、
綜上所述，被告韓昌福於100 年1 月26日移轉登記予原告
之土地面積合計為497 平方公尺（即150.3425坪），其中
1.5 米部分，按每坪12.5萬元計算價金之土地面積為77平
方公尺（23.2925 坪）；其餘土地面積420 平方公尺（12
7.05坪）部分，則按每坪7.5 萬元計算價金。從而，本件
土地買賣之價金，經計算之結果為12,440,313元【計算式
：23.2925 ×12.5萬元＋127.05×7.5 萬元＝12,440,313
元，元以下四捨五入】，應可認定。
（二）原告依不當得利及損害賠償之
法律關係請求被告韓昌福給
付335,500 元有無理由？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文。查原告為給付系爭39
7、398-4、399-6、397-4地號土地之價金已支付被告韓昌
福共計1,265萬元【前已支付1,275萬元，然扣被告韓昌福
補貼之10萬元，故為1,265萬元】等情，為原告及被告韓
昌福所不爭執，而依前所述系爭397、398-4、399-6、397
-4地號土地約定之價金，總價為12,440,313元。執此，原
告溢付之價金金額應為209,687元【計算式：1,265萬元－
12,440,313元＝209,687】。
２、從而，原告主張被告所受領之價金超出本件土地價金之金
額209,687元部分，應負返還責任，為有理由。逾此部份
，則屬無據，不應准許。
（三）原告請求被告康和公司與被告韓昌福負連帶清償責任有無
理由？
１、原告主張其與被告康和公司訂立仲介委託契約後，均由被
告韓昌福與其交涉，被告韓昌福為土地出賣人，又代理被
告康和公司；而被告韓昌福未遵照契約約定，將1.5 米土
地範圍擴大，造成其溢付金額，故被告康和公司顯未盡委
任之義務，依民法第184 條第1 項、第188 條、第544 條
、第224 條之規定自應負連帶賠償責任。又被告韓昌福縱
非被告康和公司之員工，然被告康和公司亦需負表見代理
責任，而與被告韓昌福負連帶賠償責任云云，然被告康和
公司所否認，辯稱被告韓昌福並非伊公司員工，伊僅同意
其印製名片，且本件土地買賣伊未收取報酬，自
無庸負連
帶責任等語。
２、查，原告主張其與被告康和公司間具有委任關係
一節，為
被告康和公司所否認，且
觀諸卷附之系爭買賣議價委託書
（見本院卷第9頁），為買賣要約書，雙方未約定仲介服
務費，僅係原告委託被告康和公司與賣方進行議價之動作
，而原告與被告康和公司間復未簽訂委託契約書，尚
難認
原告與被告康和公司間就本件土地買賣具有委任關係。遑
論，原告於本院審理時亦自陳契約書上註明不收仲介費，
其係意思意思給介紹其購買系爭土地之楊小姐2萬元等語
（見本院卷第120頁），是原告所交付之上開費用顯與一
般仲介報酬不符。故而，被告康和公司辯稱伊與原告間未
有委任關係，應認可採。
３、又原告主張被告韓昌福為被告康和公司之員工，代理被告
康和公司處理與原告委任之土地買賣事宜云云，為被告所
否認，原告就被告韓昌福與被告康和公司間有
僱傭關係乙
節，復未能舉證證明，則其主張被告韓昌福因執行被告康
和公司之職務而造成原告之損害，尚難採信。次按表見代
理，乃代理人無
代理權，而表面上足使
第三人信其有代理
權之代理，故基本上必須有代理行為為其前提要件，亦即
代理人之行為必須以本人名義為之，否則無由成立（此有
最高法院78年台上字第864號判決
要旨可參）。查被告韓
昌福雖因經被告康和公司同意而印製名片，惟原告與被告
康和公司間並無委任關係存在，已如前述，且由原告與被
告韓昌福簽訂之土地買賣契約書中立契約書人之記載觀之
，買方為陳美麗即原告，賣方為韓昌福，
見證人為康和不
動產有限公司，足見與原告締約之契約
相對人乃被告韓昌
福以自己之名義與原告訂定土地買賣契約，並非以被告康
和公司之名義締約，則被告康和公司既非契約當事人，可
見被告韓昌福於與原告締結該土地買賣契約時，並無代理
被告康和公司之代理行為存在，是既無代理行為存在，依
前揭說明，被告自無成立表見代理之餘地。
４、從而，原告依民法第184條第1項、第188條、第544條、第
224條及表見代理之規定，請求被告康和公司負連帶損害
賠償之責，實無理由，應予駁回。
（四）綜上，原告依民法第179 條之規定提起本件訴訟，請求被
告韓昌福返還溢領之價金209,687 元，及自起訴狀繕本送
達之翌日（即100 年4 月12日）起至清償日止，按週年利
率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分
所為之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件判決之基礎
已臻明確，兩造其餘攻擊、
防禦方法及舉證
，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐
一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項適用
簡易訴訟程序所為
被告部分敗訴之判決，就被告敗訴部分，應
依職權宣告假執
行，原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟此僅係促請本
院依職權宣告而已，無庸為准駁之
裁判。至其餘假執行之聲
請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3款
，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 8 日
竹東簡易庭 法 官 楊明箴
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 8 日
書記官 張政雄