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臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　101年度竹北簡字第127號 原　　　告　聯合能源科技股份有限公司 法定代理人　李志剛 訴訟代理人　任秀妍律師 被　　　告　遠傳電信股份有限公司 法定代理人　徐旭東 訴訟代理人　劉興華 　　　　　　揚文豪 　　　　　　翁文超 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國101 年6 月7 日辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新臺幣壹拾叁萬肆仟肆佰零捌元由原告負擔。 事實及理由 壹、原告主張： 一、緣原告前於民國89年與和信電訊股份有限公司簽訂房屋租賃 契約，由和信電訊股份有限公司承租原告所有坐落新竹縣竹 北市○○○段○○○ ○號上，建號新竹縣竹北市○○段○○○ 號 之聯合科技大樓B 棟2 樓之1 房屋，及地下停車位6 處（地 址：新竹縣竹北市○○路○○號2 樓，下稱系爭房屋），租期 至104 年2 月14日止。嗣和信電訊股份有限公司與被告遠傳 電信股份有限公司合併，被告公司為存續公司，故相關權利 義務由被告公司承受。 二、於100 年3 月間，被告公司請求將原承租物由上開聯合科技 大樓2 樓之1 （即系爭房屋）換至同棟7 樓之4 及7 樓之8 ，原告亦同意被告換約，惟被告須將系爭房屋回復原狀，為 此被告雇用訴外人林煌斌進行拆除復原工程。然於拆除復原 工程進行中之100 年7 月25日，系爭房屋仍由被告承租期間 ，林煌斌竟於當日下午5 至6 點間進入系爭房屋內並上吊自 殺身亡，直至晚間10時因林煌斌之家屬要求警衛尋找，警衛 始發現林煌斌之遺體。因受該事件影響，直到100 年9 月14 日雙方始完成系爭房屋點交程序。就林煌斌自縊身亡案件詳 細經過，原告爰聲請本院向臺灣新竹地方法院檢察署調閱相 關資料。 三、查系爭房屋為原告所有，於被告承租占有使用中，其下承包 商林煌斌在系爭房屋中自殺顯為非自然身故，而依臺灣一般 習俗及內政部公布之不動產委託銷售契約書範本附件一之不 動產標的現況說明書第11項「曾發生過兇殺或自殺致死案件 」之記載，均可認定系爭房屋為「凶宅」，足使一般人心生 畏懼而無購買或租住之意願，造成經濟價值減損，為交易上 之重大瑕疵，進而影響系爭房屋之交易價格及租賃價格，造 成系爭房屋之生產力下降。經原告另行委請不動產估價師評 估，該意外事件導致系爭房屋價值貶損新臺幣（下同）13,9 03,400元。原告為此發函予被告，因被告管理疏失造成原告 損害，請求被告賠償，惟被告回函稱與其無關云云，拒絕與 原告協商賠償事宜。 四、按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有 生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租 賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任」、「承租人於租賃關 係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其 生產狀態，返還出租人」，民法第432 條第1 項、第2 項前 段、第455 條後段定有明文。又依兩造換租點交協議書約定 ，被告應按照原告要求，將原承租之系爭房屋回復原狀交還 ，是於系爭房屋租賃終止後，被告回復原狀義務，除應回復 系爭房屋承租前之狀態外，尚應保持系爭房屋之生產力返還 予原告。詎被告於承租系爭房屋期間，疏於盡善良管理人之 注意義務，使林煌斌得以在下班時間未經任何通報程序即輕 易進入系爭房屋內，並在系爭房屋中為自殺行為，造成系爭 房屋價值貶損，且被告於履行對原告之系爭房屋回復原狀義 務時，未保持系爭房屋之生產狀態，且系爭房屋生產力減損 之原因可歸責於被告，是被告應對原告依民法第227 條之規 定，負不完全給付之債務不履行損害賠償責任。 五、此外，被告為履行其對原告換約後之原租賃物即系爭房屋回 復原狀義務，乃雇用林煌斌為使用人，詎林煌斌竟於系爭房 屋中自殺，致系爭房屋經濟價值減損，依民法第224 條規定 ，債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時 ，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。故被告應就林 煌斌自殺致系爭房屋經濟價值減損，造成原告受有13,903,4 00元之損害，負賠償責任。 六、又按「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、 收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租 人負損害賠償責任」，民法第433 條復有明定。本件雖非物 理上之毀損滅失，但心理上之作用導致系爭房屋價值滅損， 應可類推適用此法條規定。查林煌斌係被告雇用進行裝潢拆 除復原工程，即屬因被告允許而使用承租物之人，現因林煌 斌上吊身亡，致租賃物價值貶損，被告亦應依前開法條規定 負損害賠償責任。 七、對被告抗辯所為之陳述： （一）被告辯稱與林煌斌合作愉快，不知林煌斌為何於系爭房屋 屋內自殺云云。查被告本應對租賃物之保管使用盡善良管 理人之注意義務，不論被告與林煌斌之前合作如何良好， 仍應對租賃物負善良管理人之注意義務。詎被告疏於盡善 良管理人之注意義務，使林煌斌得以在下班時間未經任何 通報程序即輕易進入系爭房屋內，並在系爭房屋中上吊身 亡，其管理租賃物顯然有重大疏失，自不得以「不知為何 自殺」等語免責。 （二）被告復辯稱系爭房屋為商業大樓，其生產力不受影響，且 無物理上之毀損、滅失或功能損壞云云。惟按「依一般社 會常情，房屋發生非自然死亡事故，將使房屋再行交易之 價格減低或出租之收益降低，造成房屋交易性或經濟上之 貶值，兩者間有相當因果關係。再者，『承租人應以善良 管理人之注意，保管租賃物』，『承租人違反前項義務， 致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任』，『因承租人 之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人 應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠 償責任』，此為民法第432 條第1 項前段、第2 項、第43 3 條所明定。被告向原告承租房屋，然因其親人（哥哥） 在屋內自殺，依前所述，足使該屋之交易價值減損，對於 原告之所有權確實造成侵害，是原告請求被告負損害賠償 責任，即屬有據。」臺灣桃園地方法院99年度訴字第1726 號判決可供參照。故被告違背善良管理人之注意義務，致 有他人入內自殺，足使系爭房屋交易價值貶損，原告自得 請求被告賠償損害，被告不得以系爭房屋未受物理上之毀 損而免責。 （三）被告辯稱影響房屋交易價格之因素眾多，不得僅依凶宅而 認定價值減損云云。惟查原告提出之鑑定報告係由專業不 動產估價師出具，且第1 頁評估前提第1 項即說明：「估 價目的：評估因發生『非自然身故』所造成之價格減損金 額，供委託人參考」，顯見本件估價報告僅就「非自然身 故」一項因素評估價格減損，此為本案唯一應評估之因素 ，其估價自無違誤。如將被告提出之全球景氣、成交時間 、市場供需等考量列入其中，不僅無法判斷本案被告應負 之責任，且對被告未必有利。如被告對此估價報告仍有意 見，被告應另提實據，不得空言否認。 （四）被告未盡善良管理人注意義務：查被告訴訟代理人於開庭 時自承工人進出工地時只需要做身分確認而毋需特別檢查 ，表示其對工地之管理十分鬆散。被告訴訟代理人復稱工 地施工時間為每日上午8 時至下午6 時，下午6 時之後工 地上鎖。故原則上工人僅可於施工時間自由進出系爭房屋 ，下午6 時以後應該不能再進入系爭房屋。然而何以林煌 斌卻能於下午6 時以後進入系爭房屋中，並在工地自殺？ 可見若非該工地實際未上鎖，就是容認工地人員在下班後 之時間仍得任意進出，此均屬管理上之疏失，被告又未設 立其他安全控管機制，顯見被告確實未盡善良管理人之注 意義務，自應對原告負損害賠責任。至被告答辯狀中所引 用之臺灣臺北地方法院判決，僅係一審尚未確定之判決， 亦非判例，當無拘束本案之效力。 八、綜上，因被告疏於盡善良管理人之注意義務，致林煌斌得以 於下班時間進入系爭房屋內自殺身亡；且林煌斌為被告允許 之使用人，因其自殺行為已對系爭房屋之價值造成貶損，被 告應對原告負損害賠償責任。為此，原告聲明： （一）被告應給付原告13,903,400元，及自起訴狀繕本送達之日 起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息。 （二）原告願供擔保，請准宣告假執行。 貳、被告則以： 一、緣和信電訊股份有限公司（已與被告公司合併，以被告公司 為存續公司）前於89年間向原告承租系爭房屋使用，租期至 104 年1 月14日止。嗣經雙方協議將原承租物由2 樓換至同 棟同門號7 樓之4 及7 樓之8 ，故被告須將2 樓即系爭房屋 回復原狀返還予原告。為此，被告將復原工程交由訴外人坤 上室內裝修有限公司（下稱坤上公司）承攬，每日施工時間 為上午7 時到下午5 時（被告於開庭時陳述施工時間為上午 8 時到下午6 時係屬有誤，特此更正），並將系爭房屋鑰匙 交由坤上公司負責人林煌斌負責保管，然林煌斌於100 年7 月25日不知何因，於系爭房屋內上吊自殺身亡乙事，表示遺 憾。 二、然原告陳稱被告應就林煌斌於系爭房屋自殺身亡致系爭房屋 價值貶損13,903,400元，負損害賠償之責，惟原告之請求實 無理由，詳述如後： （一）查被告與坤上公司間就工程承攬關係之合作，至今已逾10 年之久，期間與其負責人林煌斌之溝通向來順利，被告一 直以來亦均如期給付工程款，為何於承作原告之系爭房屋 而產生該遺憾之結果，被告實不得而知，只深感意外與錯 愕，惟在法論法，今原告欲向被告為本件主張，仍須就其 主張事實負舉證責任才是。實則，被告僅依約就系爭房屋 進行回復原狀，並無可歸責之處，且被告回復原狀之行為 亦與原告之主張無任何因果關係，故原告請求被告負不完 全給付之責任，顯然無由，先予敘明。 （二）原告以租賃之法律關係主張被告應負損害賠償責任，並無 依據：查本件系爭房屋為商業大樓而非耕作用地，理應無 原告所提生產力之問題，是原告主張生產力受損，應無理 由。再者，系爭房屋被告已於100 年9 月14日回復原狀完 成，並無債務不履行之情，可見系爭房屋之使用收益權能 未受影響、亦無任何物理上之毀損、滅失或功能損壞，故 原告以民法第432 條、第433 條等規定作為請求之依據， 應無理由，此亦有臺灣臺北地方法院100 年度訴字第1933 號判決：「按民法第432 條規定…民法第433 條規定…查 林凡雖於原告所有之系爭房屋內燒炭自殺，惟並無致系爭 房屋有何毀損、滅失或功能損壞，是以，依前謁規定，自 無從認原告可據此請求被告林麗娜負損害賠償之責」可供 參酌。再查，關於原告主張類推適用關於租賃物物理上毀 損滅失規定乙事，於本件並無適用之餘地，此由上開臺灣 臺北地方法院判決理由所載：「…又類推適用係指關於某 種類事項，在現行法上，尚乏規定，法院於處理此種事項 時，得援引其性質相似之法規，以資解決，故類推適用係 在補充法律規定之漏洞，然前開規定，係明白規定就租賃 物物理上之毀損、滅失者，承租人負賠償責任之規定，尚 難認係屬立法者無意的疏忽所致之法律漏洞，而本件系爭 房屋並無造成任何物理上之毀損、滅失或功能損壞，並無 籍由類推適用前開規定之方法，創設由被告林麗娜賠償之 義務。況單純租屋行為，按諸一般情形，實不必然將發生 自殺行為，進而使出租人發生純粹經濟上損失。因此，林 凡自殺之行為與原告受有損害之間，亦難認有何相當因果 關係」，亦可明瞭。 （三）末查，原告雖提出估價報告書，然影響房屋交易價格之因 素眾多，如房屋本身、購屋者資力、成交時間、市場供需 、政府政策、全球經濟景氣等均屬之，但原告提出估價報 告書中均未有相關說明，而僅列出些許數字，實無任何計 算基礎，故被告否認其效力。此外，系爭房屋價值貶損與 被告履行回復原狀行為間，二者無因果關係，原告向被告 主張已無理由，且系爭房屋尚未出售，亦不致使原告受有 任何財產上損失，故原告之請求均無理由。 三、綜上，原告之主張並無理由，為此，被告聲明： （一）原告之訴駁回。 （二）如為不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。 參、得心證之理由： 一、原告主張其於89年與和信電訊股份有限公司簽訂房屋租賃契 約，由和信電訊股份有限公司承租原告所有系爭房屋，租期 至104 年2 月14日止。嗣和信電訊股份有限公司與被告遠傳 電信股份有限公司合併，被告公司為存續公司，故相關權利 義務由被告公司承受。於100 年3 月間，被告公司請求將原 承租物由系爭房屋換至同棟大樓7 樓之4 及7 樓之8 ，原告 亦同意被告換約，惟被告須將系爭房屋回復原狀，為此被告 雇用林煌斌進行拆除復原工程。然於拆除復原工程進行中之 100 年7 月25日，林煌斌竟於當日下午5 至6 點間進入系爭 房屋內並上吊自殺身亡等情，業據其提出房屋租賃契約書、 竹北機房換租點交協議書為證，而被告就原告此部分之主張 亦不為爭執，自堪信為真實。則本件兩造就林煌斌為自殺行 為之時間、地點均不為爭執，故此部分兩造聲請調查證據即 無必要。 二、原告復主張其所有之系爭房屋因林煌斌之自殺行為致受有13 ,903,400 元 經濟價值之減損，被告為此應負損害賠償之責 ，並提出估價報告書為證，然為被告所否認，並以前詞置辯 。是本件所應審究者為：（一）被告對於原告之系爭房屋回 復原狀義務，是否因被告有疏於盡善良管理人之注意義務， 致林煌斌得以進入系爭房屋內為自殺行為而使原告受有損害 ？（二）原告得否依民法第432 條、455 條後段之規定，主 張被告違背保管租賃物之義務，於租賃期間未保持租賃物之 生產力，並於原租賃契約因換約而返還系爭房屋時，未保持 其生產狀態，返還出租人？（三）原告得否依據民法第224 條前段之規定，作為被告應負損害賠償責任之歸責事由，主 張林煌斌為原告債務履行之使用人，其於系爭房屋內為自殺 行為而使原告受有損害，故被告應就林煌斌之自殺行為致原 告受有損害，負同一責任？（四）原告得否依民法第433 條 之規定，主張林煌斌屬因被告允許而使用承租物之人，故被 告應就林煌斌之自殺行為致原告受有損害負賠償責任？玆分 述如下。 （一）被告對於原告之系爭房屋回復原狀義務，是否因被告有疏 於盡善良管理人之注意義務，致林煌斌得以進入系爭房屋 內為自殺行為而使原告受有損害？ 1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民 法第227 條定有明文。依兩造換租點交協議書內容所載， 被告公司請求將兩造原租賃契約約定之租賃標的物，由系 爭房屋換至同棟大樓7 樓之4 及7 樓之8 ，而被告應依原 告要求，將原承租之系爭房屋回復原狀交還，故被告對於 原告，就系爭房屋負有回復租賃物移交時原狀之義務，若 被告未依原告之要求回復原狀，應對原告責不完全給付之 債務不履行責任。 2.惟按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實 ，並二者之間，有相當因果關係為成立要件（最高法院48 年臺上字第481 號判例要旨參照）。於債務不履行，其成 立之要件即包括債務人違背給付義務之行為，須與債權人 所遭受之損害，彼此間具有因果關係。然查：所謂有損害 之發生，係指須受有實際發生之損害，否則即無損害賠償 請求可言，且其損害賠償之標準，亦應以被害人實際所受 損害如何，以定其數額之多寡（最高法院19年上字第2316 號判例要旨參照）。查房屋內發生非自然身故者，即曾發 生兇殺或自殺致死之情事，雖然對房屋未造成直接物理性 之損害或通常效用之減低，但依我國社會民情，對於此類 房屋之住戶心理層面可能造成負面影響，因此在房地產交 易市場，此類房屋之購買意願及價格相對低落，從而影響 其原有之市場價格，故原告主張系爭房屋因林煌斌之自殺 而受有價值貶損等語，與一般常情相符，自堪採取。 3.惟原告主張其因此受有房屋價值貶損13,903,400元之損害 ，雖有聯合能源科技股份有限公司之估價報告書摘要為證 （詳本院卷第19頁至22頁），然如前所述，系爭房屋如未 出售或出租，其房屋本身尚難認有何物理性之損害或通常 效用之減低，僅在房地產交易時，因購買人心理因素致交 易價格受有影響，此時房屋價值之貶損始產生，並造成原 告之損害。而查系爭房屋目前並未出售，其實際交易價格 為何尚無從確定，故亦無從確定原告實際所受之損害數額 是否即為13,903,400元。況依上開估價報告書摘要所示， 其雖載明：「經針對勘估標的進行產權、一般因素、區域 因素、個別因素、不動產市場及最有效使用之分析後，採 用比較法、收益法之直接資本化法等估價方法進行評估」 ，惟就其據以作為判斷基礎之資料、如何得出結論之論述 過程，均未詳述，其評估結果並未有合理根據。則上開估 價報告僅為一摘要報告，尚不足據為認定原告實際上已受 有13,903,400元之損害。因此原告主張其因林煌斌自殺死 亡，受有損害13,903,400元云云，尚不足取。 4.本院縱認原告因林煌斌自殺死亡，受有損害13,903,400元 ，惟被告亦無違背給付義務之行為： 查被告為履行其對原告就系爭房屋之回復原狀義務，而與 坤上公司訂立工程承攬契約，依承攬契約之獨立性原則， 承攬人就工作物之完成，原則上不受定作人之指揮，則被 告為使其對原告就系爭房屋之回復原狀義務能順利進行， 將系爭房屋鑰匙交由坤上公司之負責人林煌斌即屬必要， 因可使林煌斌及其工作人員得於施工期間順利進出，並完 成工作，故被告將系爭房屋鑰匙交付林煌斌，由其管控施 工期間系爭房屋之進出，即非屬違背給付義務之行為。 5.又本院縱認原告因林煌斌自殺死亡，受有損害13,903,400 元，且被告亦有違背給付義務之行為，然此二者間亦無相 當因果關係： 按所謂相當因果關係由「條件關係」與「相當性」所構成 ，條件關係是採「若無此行為，必不生此種損害」，即「 若無，則不」為認定，「相當性」係以行為人之行為所造 成的客觀存在事實，為其觀察之基礎，並就此客觀存在之 事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果 之可能者，該行為人之行為與損害之間即有因果關係。縱 本院認被告將系爭房屋鑰匙交付林煌斌由其管控施工期間 進出系爭房屋之行為，屬違背給付義務之行為，惟被告將 系爭房屋門禁管制交由林煌斌控管，按諸一般社會經驗判 斷，實未必生有人於系爭房屋內自殺之結果，二者間並無 相當因果關係。 （二）原告得否依民法第432 條、455 條後段之規定，主張被告 違背租賃物保管義務，於租賃期間未保持租賃物之生產力 ，並於原租賃契約因換約而返還系爭房屋時，未保持其生 產狀態，返還出租人？ 本件被告就其對原告就系爭房屋回復原狀義務之給付，並 無債務不履行之情事，已如上述，故被告並未違反民法第 432 條、455 條後段之規定。況所謂租賃物之生產力，依 文義解釋，應係專指租賃物本身出產天然孳息之生產能力 ，本件系爭房屋並無任何出產天然孳息之能力，自無上揭 條文之適用，故原告此部分之主張，亦非有據。 （三）原告得否依據民法第224 條前段之規定，作為被告應負損 害賠償責任之歸責事由，主張林煌斌為原告債務履行之使 用人，其於系爭房屋內為自殺行為而使原告受有損害，故 被告應就林煌斌之自殺行為致原告受有損害，負同一責任 ？按民法第224 條僅適用於債務人之代理人或使用人之關 於債之履行行為，於債務人之代理人或使用人之侵權行為 並不適用（最高法院著有76年度臺上字第2011號判決要旨 參照）。故民法第224 條前段規定債務人之代理人或使用 人關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意 或過失，負同一責任，係就債之履行，其代理人或使用人 有故意或過失之情形而言，如與債之履行無關，僅因利用 執行職務之機會，侵害債權人之權利者，則為侵權行為而 非債務不履行。查林煌斌係利用其執行對被告完成工作物 義務而保管系爭房屋鑰匙之機會，持該鑰匙，於施工外之 下班時間進入系爭房屋為自殺行為，揆諸前揭說明，林煌 斌之自殺行為即與債之履行無關，則原告主張被告關於林 煌斌之自殺行為應依民法第224 條規定負同一責任，自無 足採。 （四）原告得否依民法第433 條之規定，主張林煌斌屬因被告允 許而使用承租物之人，故被告應就林煌斌之自殺行為致原 告受有損害負賠償責任？ 按因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收 益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租 人負損害賠償責任，民法第433 條固定有明文，惟林煌斌 僅係基於其與被告間之承攬契約，於工作期間，因施工之 需要必須進出系爭房屋，非謂林煌斌得被告同意得進出系 爭房屋，即取得對系爭房屋之使用收益權，故林煌斌非屬 民法第433 條因承租人即被告允許為租賃物之使用、收益 之第三人。再者，民法第433 條係規範租賃物之物理上毀 損、滅失，不包括非物理上之經濟上損失在內，故本件原 告主張類推適用民法第433 條規向被告請求損害賠償，洵 無足採。 三、綜上所述，本件原告主張被告需就林煌斌於系爭房屋為自殺 行為致其受有13,903,400元之損害，負賠償責任，為無理由 ，從而原告請求被告給付13,903,400元及其法定利息，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗， 應併予駁回。 肆、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 提出之證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必 要，併此敘明。 伍、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第78條、第87條第1 項，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 6 月 21 日 臺灣新竹地方法院竹北簡易庭 法 官 王碧瑩 以上正本證明與原本無異。 中 華 民 國 101 年 6 月 21 日 書記官 陳秀子 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。