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臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　101年度竹北簡字第137號 原　　　告　金助營造廠有限公司 法定代理人　魏金助 訴訟代理人　林思銘律師 複　代理人　盧秀蓮 被　　　告　許英峻 上列當事人間請求調整租金事件，本院於中華民國102 年4 月3 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告向原告承租坐落新竹縣竹北市○○段○○○○○號土地上、 如附圖所示Ａ部分、面積四十七點六平方公尺土地之租金，自民 國一百年四月十二日起調整為每年新臺幣貳萬叁仟柒佰陸拾貳元 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣陸仟肆佰叁拾元，由被告負擔新臺幣肆仟陸佰元 ，餘由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第2 、5 、7 款定有明文。查本件原告起訴時， 原聲明請求：被告於原告所有坐落新竹縣竹北市○○段○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上，建築房屋門牌號碼新竹縣竹 北市○○街○ 巷○ 弄○ 號房屋（下稱系爭房屋）租金，應自 民國（下同）99年4 月12日起，調整為每年依系爭土地申報 地價年息百分之十計算之金額，即被告應按年給付原告33,6 96元。嗣於102 年4 月3 日言詞辯論期日，原告變更聲明為 ：被告應自100 年4 月12日起，於系爭房屋坐落系爭土地之 租金，每年調整為33,696元等情，有本院同日言詞辯論筆錄 在卷可參，上開變更後之聲明所據之基礎事實並未變更，且 核屬減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟 終結，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告起訴主張： （一）被告所有之系爭房屋坐落於原告所有之系爭土地上，雙方 訂有未定期限之租賃契約，依約被告應於每年4 月12日起 算並支付原告按年11,100元之租金。又原告於98年4月12 日收受被告所交付二年即至100年4月11日止租金；嗣原告 於99年4月27日以蘆洲中山路郵局存證信函第489號函，通 知被告請求調整租金之意思表示，被告復以存證信函回覆 未表同意，僅願依前承租人給付之金額給付租金；是以， 被告遲至99年5月間，已收到原告存證信函請求調整租金 之意思表示。因此，原告主張被告應自收受存證信函之次 年即100年4月12日作為調整租金之起算日。 （二）依土地登記謄本所示，系爭土地之面積為54平方公尺，99 年1 月間每平方公尺之申報地價為6,240 元，故系爭土地 申報地價為336,960 元。而本件被告雖按年繳付租金11,1 00元，然系爭土地位於竹北市○○鄰○○○○○道、主要 市場，位縣政特區內交通便利，近火車站、新竹縣政府、 文化中心、麥當勞、美食街之光明一路、附近更有大賣場 家樂福、頂好超市、全聯福利生鮮超市等，週邊各種商店 林立，為逛街觀光人潮必到之地，極具商業機能，生活機 能絕佳，地價高昂；原告每年亦需繳納高額之地價稅，被 告每年則僅繳納低廉之地租，極端不合理，故認有調整之 必要。 （三）另系爭土地臨近土地交易單價約每坪94,500元，此有附呈 內政部不動產交易實價查詢交易成交記錄可證，依此計算 ，系爭土地市價約1,542,841元（計算式：94,500元x16. 335坪=1,542,841元），原告每年僅收取11,100元廉價之 租金（平均每月917元），而扣除原告每年繳交4,092 元 之地價稅後，幾無收益可言，是原告請求依據土地申報地 價總額年息百分之十作為計算標準，酌為調整之，誠屬合 理。 （四）對被告抗辯所為之陳述： １、原告確實有收受被告簽發、票面金額均為22,200元之支票 共二紙，然其中一紙支票原告並未提示，因原告並不同意 以22,200元作為二年之租金。 ２、又被告雖抗辯伊承租面積為36.7平方公尺，然被告實際使 用面積為54平方公尺，故被告自應給付以54平方公尺計算 之租金。 （五）綜上，爰依民法442 條及土地法第97條第1 項、第105 條 之規定，請求改按系爭土地申報地價總額年息百分之十作 為計算標準，並聲明：被告應自100 年4 月12日起，於系 爭房屋坐落系爭土地之租金，每年調整為33,696元。 二、被告則以： （一）伊於97年間向前手張長明購買系爭房屋，前屋主張長明告 知因租金已支付到98年4 月11日，故伊於98年4 月12日起 開始支付每年11,100元之租金予原告，並已預付到102 年 4 月11日，共44,400元。 （二）又伊取得系爭房屋後，原告來函要求依政府公告現值5 ％ 計收土地租金，亦即於新竹縣竹北市老舊市區巷弄內約11 .1坪面積之土地租金，每年高達59,400元之天價，與當地 之習慣及行情11,100元相較，顯然極端不合理，更違反法 律之規定。嗣伊仍依當地收取土地租金計算之習慣及前屋 主張長明之慣例，分2 次寄送租期至102 年4 月11日止之 四年土地租金44,400元現金票予原告，原告並未有任何拒 絕之意思表示。 （三）另依據新竹縣稅捐處房屋稅籍證明書所標示，被告所有房 屋之面積經數次轉讓減為36.7平方公尺，非原告所稱54平 方公尺，且系爭房屋前為巷道，故租金計算應以36.7平方 公尺為計算方為合理。 （四）再者，系爭房屋坐落於狹小巷弄之間，車輛進出不易，環 境老舊，生活機能及便利性極差，且此區域附近亦有數筆 土地出租，其收費標準皆為每坪每年500元至1,000元不等 ，是原告請求按土地申報地價總額年息百分之十作為計算 標準，顯屬不當。此外，伊並未收到原告寄發調整租金之 存證信函，伊寄送存證信函時，並不知道要調整租金；嗣 於寄送存證信函後，房客才告知有被告欲調整租金之通知 。 （五）綜上，原告所為之請求顯無理由，並聲明：原告之訴駁回 。 三、本院之判斷： （一）原告主張其與被告就系爭土地有不定期租賃關係，每年租 金為11,100元，系爭土地自租約簽訂後至今均未調整等情 ，業據提出土地登記第二類謄本、新竹縣稅捐稽徵處房屋 稅籍證明書（見本院卷第5 、6 頁）等為證，且為被告所 不爭執，自堪信為真正。原告又主張系爭土地自租約簽訂 後至今之價值顯有增加，然依兩造間之租約，系爭土地每 月租金僅為917 元，足見其租金殊嫌過低，應予調整等語 ，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為 ，原告請求調整系爭土地租金有無理由？如原告得請求調 整租金，則調整後之金額為何，及自何時點生調整租金之 效力。茲分述如下： １、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金；契約成立後，情事變更，非當時所得預料 ，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減 其給付或變更其他原有之效果，民法第422 條前段、第22 7 條之2 第1 項分別定有明文。又租賃物為不動產者，其 價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租 額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形 為標準（最高法院20年上字第283 號判例參照）。再未定 期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之 固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇 降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之 程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有 變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之 固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之 2 第1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上 字第2446號判例參照）。本件原告主張系爭土地租金從未 調整，而基地周邊使用情形及經濟價值已有變更之事實， 業據提出土地登記第二類謄本、地價第二類謄本等為證（ 見本院卷第5 、第38頁），且觀諸上開地價第二類謄本， 系爭土地95年1 月至99年1 月，每平方公尺之公告土地現 值均為22,000元，100 年1 月間則調整為每平方公尺25,0 00元等情，足見系爭土地價值確已調昇，是揆諸前揭規定 ，原告訴請本院調整租金，自屬於法有據。 ２、次按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚 須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地 之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，是並非 以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準，（最高法院68 年台上字第3071號判例可資參照）。又城市地方房屋之租 金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限 ；於租用基地準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分 別定有明文。本件被告係向原告承租土地作為建築房屋使 用，係屬租地建屋之關係，自應受土地法第97條規定之限 制。 ３、第按，租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故 法院於依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時 ，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮 情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租 賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否 平衡」（最高法院81年度臺上字第3062號判決意旨參照） 。查系爭土地於99年1 月起之申報地價為每平方公尺6,24 0元，有土地登記謄本一件在卷為憑，被告所有之系爭房 屋占用系爭土地面積為47.6平方公尺，其餘面積6.4平方 公尺之土地則作為巷道使用，業經本院會同兩造及竹北地 政事務所人員測量在卷，有勘驗筆錄及新竹縣竹北地政事 務所函暨檢附之複丈成果圖可資佐證（見本院卷第50頁至 53頁）；是原告主張被告占用系爭土地之面積為54平方公 尺，即非可採。系爭土地上如附圖所示B部分、面積6.4平 方公尺之土地應非屬兩造租賃範圍。準此，本件被告承租 之範圍應為如附圖所示A 部分、面積47.6平方公尺之土地 。又本院斟酌系爭土地位於竹北市天后宮旁，前臨三米左 右巷道，由巷道前後兩端可通行至竹北市○○○路鬧區， 附近商店、銀行林立，天后宮旁有竹北零售市場，交通方 便、生活機能便利等情，有勘驗筆錄在卷可稽；再審酌被 告利用系爭土地之情形，認以前開申報地價每平方公尺 6,240元之年息百分之8計算為適當，依此計算，每年租金 應調整為23,762元【計算式：6,240×47.60×8％＝23, 762，元以下四捨五入】，逾此部分之金額，核屬過高。 ４、再按，房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加 租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法 院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起 算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整 （最高法院48年度台上字第521 號判決意旨參照）。查原 告前於98年4 月29日曾寄發函文予系爭房屋之現有人（即 被告），向其表示租金已於98年4 月10日到期，請於函到 10天內交付98年4 月10日以後之租金，並表示依系爭土地 面積及公告現值，依政府公告現值5％即59,400 元計收租 金等情，有被告不爭執之金助營造廠有限公司函在卷可參 （見本院卷第23頁）。99年4月27日，原告又以蘆洲中山 路郵局存證信函第489號函通知被告應交付二年期之租金 即118,800元，有上開郵局存證信函用紙可參（見本院卷 第47頁）。嗣被告即於99年7月12日以竹北博愛128號郵局 存證信函，向原告表示仍依原租約每年11,100元支付租金 ，並交付票面金額為22,200元之支票予原告，以支付98年 4 月11日起至100年4月11日止之租金，有郵局存證信函用 紙及郵件收件回執、支票影本等在卷可稽（見本院卷第24 至26頁）。至被告雖辯稱伊並未收受原告於99年4月27日 寄發之存證信函云云，然由被告寄發之上開存證信函主旨 「謹就貴公司有關本人應付租金乙事」觀之，顯見被告應 已收受上開存證信函並明知原告有意調整租金；遑論，被 告於答辯狀業自承其於取得系爭房屋後，原告即來函要求 依政府公告現值5％計收土地租金等語（見本院卷第19頁 ），是其事後翻異前詞辯稱原告未向其為調整租金之意思 表示云云，難認可採。至被告另辯稱其於100年4月15日寄 發竹北博愛57號郵局存證信函時，曾交付票面金額為22, 200元之支票予原告，以支付100年4月11日起至102年4 月 11日止之租金，並提出郵局存證信函用紙及郵件收件回執 、支票影本等為證；惟查，原告係於100年4月12日年租金 應付之日前為調整租金之意思表示，業如前述，且原告就 被告前曾交付之二紙支票，就其中發票日期為100年3月31 日、票面金額22,200元、票號CC0000000號之支票亦未兌 現等情，有上開支票影本在卷可參。足見原告並未同意被 告以上開支票支付100年4月12日起至102年4月11日止之租 金，是被告簽發前揭支票予原告，應認並非按債務本旨給 付，自不生清償之效力。原告主張本件租金自100年4月12 日起調整，即有理由，應予准許。 （二）綜上所述，原告依民法第442 條及土地法第97條第1 項、 第105 條之規定，請求被告就系爭土地上如附圖所示A 部 分、面積47.60平方公尺之租金，自100年4月12日起，調 整租金為每月給付23,762元，為有理由，應予准許。逾此 部分之請求，即屬無據，不應准許。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認對 判決之結果不生影響，爰不一一條列。 五、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436 條第2 項、第79條，判決如主文。並於判決 時確定訴訟費用額（裁判費2,430 元，測量費4,000 元，合 計6,430 元）。 中 華 民 國 102 年 4 月 23 日 竹北簡易庭 法 官 楊明箴 以上正本証明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 4 月 23 日 書記官 張政雄