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臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　101年度竹東簡字第133號 原　　　告　康和不動產有限公司 法定代理人　許進榮 訴訟代理人　蔡甫欣律師 複　代理人　梁榮宏 被　　　告　賴雪萍 訴訟代理人　陳尚敏律師 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國102 年5 月22日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新臺幣參仟玖佰柒拾元由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： 被告於民國101 年6 月14日委託原告銷售其所有之門牌號碼 新竹縣○○鎮○○路○ 段○○○ 巷○○號房地（下稱系爭房屋） ，委託銷售價額為新臺幣（下同）968 萬元，委託期間自10 1 年6 月14日起至101 年7 月14日止，及約定原告之服務報 酬按成交價百分之4 計算，雙方並簽有系爭房屋不動產委託 銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）。嗣於同日兩造合意 變更委託銷售價額為900 萬元，並經原告向被告說明已有買 主即訴外人呂承璋於101 年6 月11日向原告簽約，欲購買被 告所有系爭房屋同批建案，故被告託賣後會立即成交，且原 告經被告同意，於系爭委託銷售契約書上簽註「屋主已詳讀 此專任內容並同意放棄3 日審閱期，即日生效，特立此約」 之備註（下稱系爭備註），兩造並約定被告於101 年6 月15 日12時至原告公司與訴外人即買主呂承璋簽訂系爭房屋買賣 契約，惟被告事後不履約，經原告委託律師通知被告3 日內 履行簽約事宜，而被告卻於101 年6 月22日致函原告表示不 願履行簽約事宜。本件原告既覓得訴外人呂承璋願以920 萬 元之價格購買系爭房屋，已達被告委託銷售價額底價900 萬 元以上，故即應以訴外人呂承璋之出價920 萬元為成交價， 認兩造對於買賣標的及價格之意思表示已合致，系爭房屋買 賣契約應以成立。是縱使買賣雙方未正式定約，惟依系爭委 託銷售契約之法律關係，及民法第568 條第1 項之規定，被 告應按系爭房屋成交價百分之4 計算給付原告之服務報酬， 即被告應給付原告368,000 元（計算式：9,200,000×4 ％ ＝36 8,000）。為此，爰依兩造簽訂之系爭委託銷售契約、 上開規定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告368,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息；原告願供擔保請准宣告為假執行。 二、被告則以： （一）原告公司業務人員於101 年6 月14日至被告住所，表示如 被告願意出賣系爭房屋，原告公司可代為銷售，並提出系 爭委託銷售契約書，要求被告簽立。被告遂將印章交付予 原告公司之業務，由伊等代為蓋用。最初約定系爭房屋之 銷售價格為968 萬元，嗣改為900 萬元，被告並交付系爭 房屋之鑰匙予原告公司。原告公司於兩造簽約當日下午通 知被告有買主願意買受系爭房屋，要求被告於翌日即6 月 15日下午前往原告公司洽談。惟被告仔細研讀該契約內容 ，認為尚有疑點，遂於6 月15日上午以簡訊通知原告公司 ，表示解除系爭委託銷售契約，不再委託原告公司代銷系 爭房屋。被告亦於6 月15日下午前往原告公司再次表明不 再委託原告公司銷售之意，經原告公司同意解除，並將系 爭房屋之鑰匙返還予被告，雙方已無任何契約關係存在。 （二）系爭委託銷售契約書聲明欄固記載「委託人簽立本契約書 之前，已確實將本契約書攜回審閱3 日以上，並已充分了 解本契約書及其附件之所有內容無誤」，並經被告簽名。 然被告並未充分了解契約內容，亦無仔細審閱，故不得以 此認定被告已有合理期間可審閱系爭委託銷售契約。又上 開備註係訴外人即原告公司業務人員張志安事後自行加註 ，並非被告書立，被告之印文係仲介人員所蓋，足見該內 容，未經被告同意。是原告稱被告已放棄系爭委託銷售契 約之審閱期，並非事實。且上開消費者自願拋棄審閱期條 款，對被告有失公平，依消費者保護法第11條之1 第1 項 、民法第247 條之1 第3 款、第4 款規定，該條款應屬無 效。 （三）退步言之，縱系爭委託銷售契約為有效，則依契約第5 條 約定「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其 數額為實際成交價之百分之4 ，並應於買賣雙方簽訂不動 產買賣契約書時付清」。可知兩造所成立之居間契約，為 「媒介居間」，而非「報告居間」，需系爭房屋因原告仲 介而訂立買賣契約時，原告始得對被告請求報酬。本件系 爭房屋買賣既未成交，原告公司請求給付報酬，即無理由 。綜上，被告聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，被 告願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： （一）兩造於101 年6 月14日就門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○ 段○○○ 巷○○號房地簽訂不動產委託銷售契約書，委託銷售 價額為968 萬元，委託期間自101 年6 月14日起至101 年 7 月14日止，及約定原告之服務報酬按成交價百分之4 計 算。嗣同日兩造合意變更委託銷售價額為900 萬元，並簽 訂委託銷售契約內容變更同意書。 （二）被告於簽訂系爭不動產委託銷售契約書前，並未提供被告 將該契約書攜回審閱3 日以上。 四、得心證之理由： 原告主張前揭之事實，固據其提出系爭委託銷售契約書、不 動產現況說明書、委託銷售契約內容變更同意書、呂承璋出 具之買賣議價委託書、原告寄發之律師函及被告所發函文等 件為證（本院卷第6 頁至第13頁）；惟被告否認原告對其有 報酬請求權，並以前詞置辯，是本件所應審究者如下： （一）本件被告是否同意簽訂系爭備註；若其同意，則系爭備註 是否因違反消費者保護法第11條之1 第1 項、民法第247 條之1 第3 款、第4 款之規定而無效？ １、按定型化契約指以企業經營者提出之定型化契約條款作為 契約內容之全部或一部而訂定之契約；而所謂定型化契約 條款指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之 用，所提出預先擬定之契約條款，消費者保護法第2 條第 9 款、第7 款分別訂有明文。查本件被告以消費為目的接 受原告居間服務，原告則以提供不動產居間服務為營業； 而兩造簽訂之系爭委託銷售契約包含眾多由原告預先擬定 與不特定多數消費者訂立同類契約之定型化契約條款，此 觀原告提出之系爭委託銷售契約書自明（本院卷第6 頁） ，可認系爭委託銷售契約為消費者保護法所定之定型化契 約。 ２、次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規 定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款 仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 固定有明文 。再按消費者保護法第11之1 條立法理由為「為維護消費 者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型 化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於 本法規定；為確保消費者之契約審閱權，爰於第2 項明定 企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果」，是如訂約 者於締約前已獲得充分了解定型化契約條款之機會、已明 瞭契約內容，法律保障消費者知的權利目的已達，尚無強 行禁止雙方於閱覽契約條款當日訂立定型化契約，或否定 雙方間定型化契約條款效力之必要，消費者即不得再援引 上開規定，遽稱某一契約條款不構成契約之內容，甚或契 約不成立、無效；蓋現代交易型態下，許多交易機會稍縱 即逝，時效之掌握對消費者而言，其重要性未必低於契約 審閱權，消費者可能因業已藉由其他方式瞭解契約內容， 或基於其他考量放棄審閱期間以爭取交易機會，若強令所 有以定型化約款進行之交易均嚴格遵守審閱期間，無異迫 使所有交易均遞延數日，對消費者而言，可能徒然使其坐 失商機、受有損失，未必盡屬有利，是消費者非不得選擇 放棄契約審閱權利，以利契約儘速締結、成立。經查： (1)系爭委託銷售契約上載有系爭備註，系爭備註句末並蓋有 被告之印章等情，有系爭委託銷售契約書附卷可稽（本院 卷第6 頁）；且證人黃秀幸證稱：系爭房屋之委託銷售契 約係其與張志安所承辦，系爭備註為張志安所寫，當時有 讓被告看完契約書內容後，才詢問被告是否放棄審閱期間 ，其等向被告表示已有買家要購買系爭房屋，為了怕有同 行介入，所以希望被告可以放棄審閱期間，張志安有向被 告表示簽下去就不能反悔等語（本院卷第48頁至第51頁） ；而證人張志安亦證稱：其當時有向被告表示所簽者為專 任委託契約，在委託期限內不能做任何買賣出租，否則會 有違約問題；因為已有買家，可能很快就會成交，有急需 ，所以當時其當面跟被告說要簽系爭備註，放棄審閱期間 ，並且即刻生效，被告有表示同意，章是被告蓋的，且其 有詳細告知被告簽約內容，並口述重要部分等語明確（本 院卷第53頁至第54頁）。可知本件原告係因系爭房屋在其 已覓得買主之情形下，希望被告能放棄契約審閱權利以爭 取交易機會，並於簽約當日確實告知系爭委託銷售契約之 內容及放棄審閱期間之效果；且系爭備註所載文意明確， 一般人均可明瞭其意義，而被告為00年0 月0生，有戶籍 謄本在卷可稽（本院卷第17頁），其於簽立系爭備註之時 ，已年近40歲，已具有相當之社會歷練，並非無智識、經 驗之人，自可認定其在蓋章前，已明確瞭解所蓋章處約定 系爭備註之意義，並於了解後同意方蓋章，故縱使系爭備 註係由張志安所寫，然既經被告閱讀瞭解後，同意系爭備 註所載內容，自不影響被告已閱讀系爭備註並蓋章放棄審 閱期間之效力。 (2)再者，系爭委託銷售契約固屬定型化契約，惟消費者就定 型化契約之契約審閱權利非不得事先拋棄，已如前述。況 系爭備註既係張志安於兩造簽訂契約當時親手所寫並經被 告於句末蓋章，顯係兩造磋商後，始就系爭備註內容達成 合意。則系爭備註係經雙方合意所為之個別約定，其性質 並非企業經營者所預先擬定之定型化契約約款，而係屬契 約當事人個別磋商而合意之個別磋商條款，即無消費者保 護法有關定型化契約條款相關規定適用之餘地。 (3)至被告雖辯稱系爭備註係張志安事後自行加註，並非其親 筆書立，其亦未在系爭文字後簽名，句末印章為仲介員所 蓋，該等內容，未經被告同意非兩造合意之內容云云。惟 按如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力，民 法第3 條第2 項定有明文。經查：系爭備註句末之章為被 告所親蓋乙情，已據證人張志安證述在卷（本院卷第53頁 ）。是被告所為上開之抗辯，洵非可採。 ３、綜上，本件被告業已同意簽訂系爭備註拋棄契約審閱之權 利，且其所為拋棄之效力，並未違反消費者保護法第11條 之1 第1 項、民法第247 條之1 第3 款、第4 款之規定而 無效。 （二）原告主張其已覓得系爭房屋買主呂承璋願以920 萬元購買 系爭房屋，認被告依約應給付服務報酬，有無理由？ １、按居間乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約。而居間人，以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。為民法第568 條第1 項所明定。查本件原告依系爭委託銷售契約應負之 義務為媒介被告所有系爭房屋訂立買賣契約，即於訂約時 周旋於他人之間為之說合為必要，此觀系爭委託銷售契約 書所載兩造權利義務自明（本院卷第6 頁），自屬媒介居 間，則本件原告得向被告請求報酬之前提，以系爭房屋買 賣契約係由原告所媒介成立為限。 ２、次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他 方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時 ，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。是買賣契 約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件， 若其未就標的物及價金互相同意者，自不得謂其買賣契約 為已成立。經查： (1)本件被告係於101 年6 月14日與原告簽訂系爭委託銷售契 約書暨委託銷售契約內容變更同意書，委託原告於被告實 得900 萬元之價格範圍內，代為銷售系爭房屋；而呂承璋 已先於101 年6 月11日與原告簽訂買賣議價委託書，擬買 受系爭房屋等情，有系爭委託銷售契約書、不動產標的現 況說明書、委託銷售契約內容變更同意書、買賣議價委託 書等在卷可稽（本院卷第6 頁至第9 頁）；惟就被告與呂 承璋是否就系爭房屋簽訂買賣契約乙節，證人黃秀幸、張 志安均證稱：於14日晚上先與被告聯絡，約6 月15日下午 1 時30分許在原告處所見面簽約，當日被告有來，買主也 有來，但雙方未當面洽談買賣契約內容等語明確（本院卷 第50頁、第54頁至第55頁），是本件被告與呂承璋就系爭 房屋是否確已成立買賣契約，即非無疑。 (2)原告固主張被告委託銷售底價為900 萬元，而買主呂承璋 出價920 萬元，因呂承璋出價已超過被告所願出售之底價 ，故即應以呂承璋之出價920 萬元為成交價，而認買賣價 金已合致云云。惟按兩造系爭委託銷售契約第7 條第5 項 約定「如買方簽立要約書（如附件），受託人（即原告） 應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。 但如因委託人之事由，致無法送達者，不在此限。」、第 9 條約定「買賣雙方價金與條件一致時，委託人（即被告 ）應與受託人（即原告）仲介成交之買方另行簽訂『不動 產買賣契約書』，…」；另呂承璋出具之買賣議價委託書 關於買方承購條件第4 條約定「本要約書經賣方同意並通 知到達買方時，預約始成立生效，視同買賣本約生效，雙 方應履行簽立本約之一切義務」，並於買賣議價委託書設 有賣方同意出售之簽章欄位等情，有系爭委託銷售契約書 、買賣議價委託書在卷可佐（本院卷第6 頁、第9 頁）。 顯見本件係呂承璋先行委託原告向被告提出系爭房屋總價 款920 萬元承購條件之要約，必需於原告將上開要約通知 被告，而被告於上開賣方同意出售之簽章欄內簽章而為承 諾後，呂承璋與被告間之買賣契約始為成立。惟查，被告 未於買賣議價委託書賣方同意出售之簽章欄內簽章乙情， 有買賣議價委託書附卷可稽（本院卷第9 頁）；且由證人 黃秀幸、張志安均證稱：其等未於6 月14日當日提供呂承 璋出具之買賣議價委託書予被告閱覽等語；黃秀幸並證稱 ：買賣價金係920 萬元，屋主實拿900 萬元，20萬元為仲 介費用，此為買賣雙方坐下洽談之時才會告知，因當時買 賣雙方未洽談，所以其未告知雙方買賣價金為920 萬元等 語；而證人張志安則證稱：當時買主出價已達900 萬元， 也願意加價給付服務費，所以其認為本件買賣價金約930 萬元左右等語（本院卷第51頁至第52頁、第55頁至第56頁 ），可知原告雖已覓得買主呂承璋，並約被告於6 月15日 下午1 時30分許在原告處所與呂承璋見面，然被告於當日 下午1 時許前往原告處所之時，原告亦未告知被告買主呂 承璋願以920 萬元之價格購買系爭房屋。則原告既未提供 呂承璋出具之買賣議價委託書予被告閱覽，亦未告知被告 呂承璋願以920 萬元之價格購買系爭房屋，被告顯無從就 呂承璋賣受之要約為承諾之表示，是被告與呂承璋間尚未 就系爭房屋買賣價金之意思表示合致，買賣契約並未成立 。 ３、再按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請 求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒 介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約 書，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時 終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報 酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬，最高法院58 年臺上字第2929號固著有判例。本件被告抗辯其於6 月15 日在原告公司未見買主，其後原告亦未再聯絡撮合買賣等 情等語；而證人黃秀幸證稱：雙方約定於6 月15日下午1 時30分許至原告公司見面詳談，被告於該日中午12時50分 許親自原告公司處所先表示不再委託出售系爭房屋，惟之 後亦同意等買方，買方當天因小朋友關係要延後到場，約 至下午2 時到場；6 月15日後未再與被告聯絡等語（本院 卷第50頁至第52頁）。是本件被告曾在場等候原告媒介交 易之買主呂承璋，且於等候期間，原告均未出示呂承璋簽 署之買賣議價委託書供被告閱覽，亦未告知呂承璋願以92 0 萬元購買系爭房屋，並於6 月15日會面未成後未再另行 聯絡安排被告與呂承璋見面，僅於101 年6 月21日以律師 函文通知被告應於函到後3 日內至原告公司簽訂買賣契約 事宜，惟該函文內並未註明具體簽約時間、賣受人為何人 及其提出之買受要約內容等有關買賣契約成立等重要事項 ，有上開律師函在卷可稽（本院卷第11頁），則系爭房屋 買賣契約未能成立，實非關係被告故意拒絕簽訂契約所致 。至證人張志安雖證稱：買方因有時間延誤，賣方（即被 告）心想如果買方來可能會成交，所以一直想先離開，被 告有看到買方等語（本院卷第54頁），非惟為被告所否認 ，且亦屬證人張志安主觀臆測，尚難以此即認被告係為避 免支付報酬，而故意拒絕訂立系爭房屋買賣契約。 ４、至原告雖引用最高法院49年臺上字第1646號判例謂，居間 人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因 故解除，於其所得報酬並無影響，故其仍得據以請求如聲 明之仲介費用云云。然上開判例意旨應係專指買賣契約經 媒介成立後，當事人任意解除，或有一方違約，他方解約 之情形，應不包括契約自始未成立之情形。 ５、綜上，系爭房屋買賣契約未成立，且買賣契約未成立不可 歸責於被告，從而原告依據系爭委託銷售契約及民法第56 8 條第1 項之規定，暨最高法院49年臺上字第1646號判例 意旨請求被告給付服務報酬368,000 元及法定遲延利息為 無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請亦失所附麗，應併予駁回。 四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 所為舉證，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一 論述。 五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 6 月 5 日 臺灣新竹地方法院竹東簡易庭 法 官 王碧瑩 以上正本證明與原本無異。 中 華 民 國 102 年 6 月 5 日 書記官 陳心怡 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。