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臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　104年度竹北簡字第107號 原　　　告　金助營造廠有限公司 法定代理人　魏金助 訴訟代理人　李金澤律師 複代理人　　葉建浩律師 被　　　告　鄧桂輝 上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國105 年3 月22日辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應自民國一百零五年一月一日起，按月給付新臺幣貳仟捌佰 壹拾貳元予原告。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之十七，餘由原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、程序方面： 按原告於判決確定前，得撤回訴之一部或全部。又訴狀送達 後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者、擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第 262 條第1 項前段、第255 條第1 項第1 、3 款分別定有明 文。查：原告起訴時，原係列陳劉宏為被告，於本院言詞辯 論程序，當庭撤回對陳劉宏部分（本院卷第109 頁）。另以 書狀追加門牌號碼新竹縣竹北市○○街○ 巷○ 號房屋（下稱 系爭房屋）之所有人鄧蔡菊妹為被告，聲明：被告鄧蔡菊妹 應自民國102 年1 月1 日起按月給付新臺幣（下同）16,914 元予原告。嗣因鄧蔡菊妹於本件訴訟繫屬中將系爭房屋移轉 於鄧桂輝，乃變更被告為鄧桂輝，同時撤回鄧蔡菊妹（本院 卷第110 頁）。訴之聲明並請求自105 年1 月1 日起算（本 院卷第110-111 頁）。揆之上開規定，核無不合，應予准許 。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠原告所有新竹縣竹北市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地 ），原係原告公司法定代理人魏金助之先父出租予訴外人鄧 蔡菊妹建築系爭房屋使用，每年給付地租，由於雙方並未約 定租金數額，多年均按照鄧蔡菊妹意思給付，原告屢次要求 調高，鄧蔡菊妹均不同意，甚至拒絕給付租金，乃至於92至 94年間曾拖延3 年才一次付租，迄今仍以每坪500 元計算。 ㈡系爭房屋嗣於104 年7 月24日移轉予被告，被告於105 年1 月1 日起未給付租金。由於鄧蔡菊妹給付之租金與市價顯不 相稱。為此，依租賃契約關係、土地法第97條、第105 條、 民法第442 條等規定提起本訴，並聲明：被告應自105 年1 月1 日起按月給付16,914元。 二、被告則以： ㈠其母鄧蔡菊妹承租系爭土地迄今均正常繳租，嗣因98年6 月 間其他地主欲商議共同出售房屋及土地（含原告），才待委 託買賣之事告一段落再一次繳租，避免退款麻煩，並未拒絕 繳租，且其後均已給付完畢。租金業已繳至104 年12月31日 止。 ㈡原告請求調整租金，然其母興建系爭房屋（未辦理保存登記 ）之出資額足以購買當時之土地，因時空背景不再累述。且 依土地稅捐法（應為土地法之誤）第97條規定計算，每年租 金應以系爭土地申報地價乘以土地總面積乘以千分之十，即 4,826元（計算式：系爭土地申報地價10,268元/㎡*47㎡*年 息0.01=4,825.9元，元以下四捨五入），換算以原定每坪50 0元計算，面積14.3坪，每年租金為7,150元（計算式：500* 14.3=7,150），其等未讓原告吃虧，故堅持以原定金額繳納 等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： ㈠原告所有系爭土地前出租予被告之母鄧蔡菊妹建築系爭房屋 使用，並未約定期限，租金以每坪500 元計算，嗣由被告受 讓系爭土地等情，有原告提出之系爭土地登記謄本、照片及 被告提出之存證信函、回執、土地/ 房屋使用權證明書、系 爭房屋建築使用執照為證（本院卷第40-42 、56-57 、73-8 1 、113 頁）。系爭房屋占用系爭土地32.86 平方公尺一情 ，亦有本院於105 年1 月14日履勘筆錄、新竹縣竹北地政事 務所105 年1 月19日函文暨附件土地複丈成果圖在卷可稽（ 見本院卷第95-96 、98-99 頁），復為兩造所不爭執，均堪 信為真。被告以前詞置辯，是本件爭點為：原告主張系爭土 地租金自105 年1 月1 日起調整為按月給付16,914元是否有 理由？ ㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；民法第422 條定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總價年息百分之十為限。第97條第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之；土地法第97條第 1 項、第105 條亦分別定有明文。又租金為承租人使用、收 益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442 條之規定， 調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位 置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應 注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調 整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上第3062號、87年 台上第1133號判例參照）。 ⒈經查，系爭租賃契約未定有期限，業如前述，鄧蔡菊妹承租 系爭土地興建房屋，建築構造為加強磚造二樓，總面積24平 方公尺，於62年9 月10日竣工，現供居住使用，有勘驗筆錄 、照片、建築使用執照可佐（本院卷第41-42 、113 頁）， 參酌新竹縣政府地政處公告土地現值查詢結果，系爭土地62 年至74年查無資料，於75年公告現值為每平方公尺為6,500 元，至105 年為57,348元，漲幅達8.8 倍，顯見系爭土地價 值確已增高無訛，揆諸首揭規定，原告訴請調整租金，即屬 有據。 ⒉本院經核前開有關系爭土地之被告利用經濟價值、鄰近土地 之繁榮狀況、系爭土地自承租起迄今之地價漲幅等因素，認 原告主張系爭土地依102 年1 月申報地價每平方公尺10,268 元為計算基準，請求以10﹪計算年租金為適當。是依系爭房 屋占用系爭土地面積32.86 平方公尺計算，按月給付2,812 元（計算式：10,268元* 面積32.86 ㎡*10 ﹪/12=2,811.7 ，元以下四捨五入）。被告主張系爭土地年租金據稅捐稽徵 單位稱，以土地申報地價乘以土地總面積乘以千分之十計算 等語，惟此或係國家課稅標準，核與本件民事紛爭無涉，亦 與土地法第97條第1 項、第105 條等規定不符，委難可採。 ㈢準此，原告請求被告自105 年1 月1 日起按月給付2,812 元 ，為有理由，逾此範圍，即屬無據。 四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證 ，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。 五、本件雖係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，惟按國家機關 本於判決為強制執行以外之行為，以及判決依其效力當然生 某法律上之效果，依其性質均須待判決確定始能為之或始生 效果，判決確定前殊無強制執行以外之執行可言。故民事訴 訟法第389條第1項所謂之執行，應以得為強制執行之給付判 決為限，確認判決或形成判決不得據以強制執行，自不得為 假執行之宣告。本件為形成之訴，揆之上開規定，即不得宣 告假執行，原告就此部分之聲請，即屬無據。另原告未陳報 測量費用，是本件訴訟費用尚未確定，依被告敗訴比例定訴 訟費用分擔為17﹪（計算式：被告敗訴之比例：被告給付 2,812 元/ 原告請求16,914元*100﹪＝16.6﹪，小數點以下 四捨五入）。 六、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事 訴訟法第436 條第2 項、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 3 月 31 日 臺灣新竹地方法院竹東簡易庭 法 官 傅曉瑄 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（竹北簡易庭） 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。 中 華 民 國 105 年 3 月 31 日 書記官 陳心怡