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臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　105年度竹北簡字第266號 原　　　告　妍發科技股份有限公司 法定代理人　呂維泓 訴訟代理人　胡峰賓律師 複　代理人　劉書帆 被　　　告　遠電興業有限公司 法定代理人　曾怡華 訴訟代理人　由美倫 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國106 年4 月25日 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查：原告起訴時，原聲明：㈠被 告應給付原告新臺幣（下同）3,403,482 元及自起訴狀送達 之翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。㈡被告應給 付原告15萬元及自民國2 月2 日起至清償之日止每日支付按 租金計算1 ﹪之違約金。㈢被告應給付原告15萬元及自3 月 2 日起至清償之日止每日支付按租金計算1 ﹪之違約金。㈣ 被告應給付原告23,780元及自起訴狀送達之翌日起至清償日 止，按年息5 ﹪計算之利息。嗣於本院審理期間，具狀變更 為：㈠被告應給付原告3,403,482 元及自起訴狀送達之翌日 起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。㈡被告應給付原告 30萬元（本院卷第99-102頁），核屬減縮應受判決事項之聲 明。揆諸上開規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠被告前向原告承租位於台元科技園區之新竹縣○○市○○街 ○○號4 樓之5 （原告誤載為4 ）、6 、7 房屋共計3 戶及IJ K 區地下第1 層停車位2 個，並簽訂房屋租賃契約書（下稱 系爭租賃契約），約定租賃期間自103 年10月1 日起至105 年9 月30日止，每月租金含稅15萬元，房屋、車位之管理費 及水電費由被告負責繳納，匯款日為每月租期首日（即每月 1 日），如逾期未繳納，應按日給付違約金。惟被告自105 年2 月起即積欠租金，且在此之前已有多次積欠租金之情形 ，經原告以律大法律事務所105 年4 月1 日函文催告被告於 函到7 日之內給付租金，如未於限期內給付，即終止系爭租 賃契約等語，該律師函於104 年4 月4 日送達，惟被告迄未 給付，故系爭租賃契約應於該律師函文到達第8 日即105 年 4 月11日終止。 ㈡被告應給付懲罰性違約金3,403,482 元： ⒈依系爭租賃契約第2 條第2 項約定，如被告未按時支付租金 ，每逾1 日應支付按月租金之1 ﹪作為違約金，故被告若未 清償該期租金時，無論是否已有部分給付，違約金仍應按月 租金「全額」之1 ﹪計算，先予陳明。 ⒉被告自103 年10月起至105 年1 月止應付款項如附表一所示 扣除原告同意減免金額後，共計2,631,242 元，惟被告均未 依約於每月1 日繳納，嗣分別於104 年3 月4 日、5 月27日 、6 月29日、9 月22日、105 年1 月19日始陸續繳納完畢（ 計算式：15萬元+ 86,164元+50 萬元+ 50萬元+ 1,395,078 元＝2,631,242 元），依民法第322 條規定應自先到期之債 務（即103 年10月起）優先抵充。是被告應給付之懲罰性違 約金數額如附表二所示，共計4,293,000 元，原告為免延誤 訴訟，僅請求起訴時之金額3,403,482 元。 ㈢被告應給付105 年2 、3 月租金合計30萬元： ⒈被告自105 年2 月起即積欠租金，且在此之前已有多次積欠 租金之情形，經原告以律大法律事務所105 年4 月1 日函催 告被告給付租金，因被告迄未給付，故系爭租賃契約已於10 5 年4 月11日終止，業如前述。原告並於該律師函內已明確 表明：被告所稱原告前以電子郵件表示免收104 年2 、3 月 租金部分，因被告未為確定承諾而撤回，又其中提及搬遷日 期為105 年3 月31日，是因上開律師函係於105 年4 月1 日 寄發，故是針對「105 年2 月1 日電子郵件」之內容，而非 兩造於105 年3 月30日簽立之搬遷協議書，斯時雙方約定搬 遷日期為105 年4 月6 日，兩者自然不同。 ⒉縱認原告不得撤回，然該電子郵件內容顯係有附隨條件，被 告應於105 年3 月31日之前清空房屋，但被告亦未達成該條 件，併此敘明。 ⒊綜上，被告應給付原告105 年2 月租金15萬元及自105 年2 月2 日起至105 年4 月11日止（共計70日），按日計算1 ﹪ 之違約金，共計255,000 元（計算式：150,000 元+1,500元 ×70日=255,000元）；及105 年3 月租金15萬元及自105 年 3 月2 日起至105 年4 月11日止（共計41日），按日計算1 ﹪之違約金，共計211,500 元（計算式：150,000 元+1,500 元×41日=211,500元），合計為466,500 元（計算式：255, 000 元+211,500元=466,500元），原告為免延誤訴訟，僅請 求起訴時主張之金額30萬元。 ㈣對被告抗辯之陳述： ⒈兩造針對「搬遷」部分雖有約定並簽立搬遷協議書，然其授 權員工與被告洽談之範圍僅限於「搬遷」，就此以外之事項 ，對原告自不生效力。遑論本件負責與被告洽談之人員亦未 曾向被告表示免除本件請求之債務。又此與本件依據系爭租 賃契約之違約金條款本屬二事，原告未放棄依系爭租賃契約 請求之權利，也無免除被告債務之意思，本件自無免除債務 之問題。 ⒉被告於103 年9 月16日所繳納15萬元，為103 年9 月份之租 金，因兩造雖約定租約自103 年10月1 日起，但訴外人即被 告之前法定代理人曾凱豐早於103 年9 月即開始使用，故兩 造均認定此為上開月份之租金，與本件請求內容無關。 ㈤為此，依系爭租賃契約之法律關係，提起本訴，並聲明：⒈ 被告應給付原告3,403,482 元及自起訴狀送達之翌日起至清 償日止，按年息5 ﹪計算之利息。⒉被告應給付原告30萬元 。 二、被告則以： ㈠兩造於103 年9 月4 日簽訂系爭租賃契約，其於簽約時支付 2 個月押金30萬元，並依約於103 年9 月16日先行支付103 年10月租金15萬元，而非原告主張103 年9 月之租金。倘如 原告所述，原告於103 年9 月同意訴外人曾凱豐開始使用， 則其明知已和被告簽訂系爭租賃契約，且被告法定代理人為 曾怡華，豈可未經被告同意擅自提供他人使用？又原告於簽 約時，按理應要求租賃期間自103 年9 月1 日起算，而非10 3 年10月1 日，方為合理。 ㈡被告已付清所有租金及應付費用：被告公司於103 年7 月間 因經營權更迭，遲未能遷入，原告亦知悉此節，而向被告表 示得緩付租金，且同意被告得於方便付款時給付租金。被告 於同年12月5 日始向經濟部申請變更公司所在地，於同年12 月8 日准予登記，於104 年1 月16日遷入使用。被告自該時 起即開始給付租金，期間兩造均無遲付租金之爭執，原告亦 從未向被告主張違約金。原告於105 年1 月11日以律師函要 求被告應於函到2 日內給付租金135 萬元及代墊管理費45,0 78元。被告收受後要求原告提供應支付租金明細表，原告於 105 年1 月19日寄送應付租金明細表，金額共計1,395,078 元，被告隨即於當日支付，並無遲付租金乙事。 ㈢詎原告嗣卻告知其已將系爭租賃契約出租標的出賣予第三人 ，不欲繼續履行系爭租約，要求被告配合遷出，並以鉅額違 約金相脅。惟系爭租賃契約約定之租賃期間尚未屆滿，原告 此舉實令被告措手不及，致被告先前投資設置之裝潢付之一 炬，且因搬遷機台設備產生鉅大費用及人事異動等損害，致 被告權益嚴重受損。兩造幾經協商，於105 年3 月30日簽訂 和解協議即搬遷協議書（下稱系爭搬遷協議書），約定原告 應支付被告搬遷費用10萬元及返還系爭租賃契約押金30萬元 ，被告則於105 年4 月6 日前遷出。系爭搬遷協議書已先敘 明「緣雙方間關於搬遷相關事宜之權利義務，今達成協議， 並約定條件如下」等語，可知兩造對於搬遷相關事宜，即包 含廠房、車位租金、押金、違約金、管理費、水電費、搬遷 補償費等業已一併達成協議，原告自不得本於系爭租賃契約 再為請求。且觀之系爭搬遷協議書第2 條約定，原告同意返 還被告全額押金30萬元，即可知被告並無積欠租金或違約金 等租賃債務，否則原告豈會同意返還全額押金，甚至給付被 告搬遷費用10萬元？ ㈣況105 年2 月、3 月租金，原告已告知被告免付，被告自無 給付前述租金之義務。且被告係基於原告免收之前提下，始 願簽訂系爭搬遷協議書等語置辯，並聲明：如主文第1 項所 示。 三、本院協同兩造爭點整理如下： ㈠不爭執事項： ⒈兩造於103 年9 月4 日簽訂系爭租賃契約書，租賃期間自10 3 年10月1 日起至105 年9 月30日止，每月租金15萬元，被 告另應給付水電費及管理費。 ⒉系爭租賃契約第2 條第2 點，約定未按期給付租金應支付懲 罰性違約金。 ⒊被告給付租金後，原告並交付發票。 ⒋被告於105 年1 月19日匯款給付原告1,395,078 元。 ⒌系爭租賃契約出租標的於105 年2 月4 日簽訂買賣契約，實 際出賣日期約為同年4 月。 ⒍兩造於105 年3 月30日簽訂搬遷協議書。 ㈡爭執事項：（依後述得心證理由調整文字及順序） ⒈原告請求被告給付3,403,482 元懲罰性違約金及法定利息有 無理由？ ①系爭租賃契約終止時間為何？ ②原告主張被告於103 年9 月16日給付15萬元為103 年9 月租 金（被告主張該給付為103 年10月租金15萬元）有無理由？ ③被告主張系爭搬遷協議書和解內容包含違約金部分有無理由 ？ ④被告主張原告同意暫緩繳納每月租金，以便靈活運用有無理 由？ ⒉原告請求被告給付105 年2 、3 月租金合計30萬元有無理由 ？ ①原告主張以105 年4 月1 日律師函撤回免收105 年2 、3 月 租金有無理由？ ②原告主張免收105 年2 、3 月租金之條件為被告應於105 年 3 月31日清空房屋有無理由？ ③被告主張免收105 年2 、3 月租金有無理由？ 四、得心證之理由： ㈠原告請求被告給付3,403,482 元懲罰性違約金及法定利息為 無理由： ⒈系爭租賃契約於105 年1 月11日至同月19日間之某日終止： ①按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾二個月時，始得終止契約；民法第439 條前段、第44 0 條第1 、2 項分別定有明文。經查： ②證人即原告公司採購課長蘇桂青於本院結證：伊為承辦兩造 租賃契約業務之負責人，從105 年1 月份開始，租金部分一 直是由伊做催討，但被告沒有按時繳納租金，伊基本上是口 頭先請被告繳，後來有發律師函等語（本院卷第76-78 頁） ，核與證人即原告公司業務張淑芬於本院結證稱：被告沒有 按時繳納租金等語相符（本院卷第84-85 頁），被告就上情 亦不否認，故原告主張被告遲付租金已達2 個月以上應堪可 採。 ③觀之原告以律大法律事務所105 年1 月11日函告被告，表示 示自函到之日起終止系爭租賃契約等語（本院卷第126-128 頁）。佐以被告陳稱不記得收受上開函文之時間，但收受後 即與原告聯絡付款事宜，並於105 年1 月19日付清租金等語 （本院卷第119 頁）。由於原告未能提出被告收受上開律師 函之時間，而從被告上開陳述推論，可知被告係於105 年1 月11日至同月19日間之某日收受上開律師函文應無違經驗法 則。 ④按契約之合意終止為契約行為，法定或約定終止權之行使則 為單獨行為，後者發生效力與否，端視有無法定或約定終止 之事由存在，既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人 之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止（最高法院94 年台上字第1594號判決參照）。原告雖主張其委請律師於10 5 年1 月11日寄發上開律師函後，兩造仍就租約事宜持續洽 談，故系爭租賃契約仍未終止等語（本院卷第155 頁背面） ，惟原告以兩造租賃契約關係具法定終止事由存在，而行使 法定終止權，揆之上開規定，此屬單獨行為。是原告終止契 約之意思表示到達被告時即生效力。故原告主張以其後之律 師函到時間即105年4月4日為終止時點，即無可採。 ⑤從而，被告於105 年1 月11日至同月19日間之某日收受上開 律師函，故系爭租賃契約應於上開期間之某日合法終止。 ⒉原告主張被告於103 年9 月16日給付15萬元為103 年9 月租 金為無理由： ①被告主張其於上開日期之給付為103 年10月租金，並提出被 證七明細表為證（本院卷第129 頁）。其上記載：「已開立 發票：103.09.16 ，發票總金額150,000 。合計總費用欄： 103.09.16 匯入103.09租金」等內容，雖紀錄匯入時間為 103 年9 月，然租金採預付方式為我國民間習慣；且系爭租 賃契約自103 年10月1 日起算，是被告主張其於103 年9 月 16日所付之15萬元為103 年10月之租金，應屬可信。 ②原告雖主張被告上開給付係代訴外人曾凱豐給付使用租賃物 之款項，惟上開被證七明細表記載給付項目名稱為『租金』 ，而系爭租賃契約關係存在兩造之間，未涉及訴外人曾凱豐 。次觀原告提出之承諾書及附件清冊（本院卷第172-174 頁 ），當事人非原告，亦未提及原告。清冊內容所示相片為「 資產」，無『租賃契約』。清冊最後一頁雖有簽名，惟非被 告法定代理人，而係被告訴訟代理人姓名。再以簽名旁附記 「點交」、「簽收」，此與原告主張被告同意代為支付租金 之語意關連性薄弱。復以原告未提出其與訴外人曾凱豐存在 租賃契約之證據，故其上開主張及舉證，均難可採。 ⒊原告請求被告給付3,403,482 元懲罰性違約金為無理由： 被告主張系爭搬遷協議書為和解契約，已就系爭租賃契約包 含違約金部分一併和解完畢，惟為原告所爭執，並主張系爭 搬遷協議書僅及於「搬遷」部分，不及違約金之請求，且原 告未放棄系爭租賃契約違約金之請求等語。經查： ①系爭搬遷協議書非獨立之另一新約： 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句；民法第98條定有明文。復按解釋私人之契約應通觀全 文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高 法院18年上字第1727號判例意旨參照）。再按解釋契約，應 於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意， 並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上 之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從 該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會 客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以 為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意 推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號民事判決 意旨參照）。從而，解釋契約首就文義觀其內容是否足以顯 示當事人雙方之真意，如有未盡或未明之處，進而探求彼此 雙方真意。所謂探求彼此真意，可分從：當事人雙方締約背 景等事實，如彼此磋商過程談、內容及細節，以瞭解當事人 締約之目的。揆之契約訂定必雙方各享權利、各負義務，彼 此權利義務對等而相當，此乃誠信原則之當然解釋，苟其中 一方所享權利大於所負義務；或其權利顯然優於對造之權利 ，此乃雙方權利義務不對等，即非理性當事人之所願，自無 由締結不利己之契約，始符常理及經驗法則。查： ⑴首就系爭搬遷協議書及系爭租賃契約之關係以觀： 系爭租賃契約原訂租賃期限自103 年10月1 日起至105 年9 月30日止，原告於租賃期限屆滿前即105 年2 月4 日與他人 簽訂買賣契約，並於同年4 月出售系爭租賃契約標的等情， 為原告所不爭執。勾稽證人蘇桂青於本院結證：「（問：兩 造簽訂系爭搬遷協議書之原因為何？）因為當初我們租約還 沒有到期，原告請被告遷出，被告要求費用，所以我們才請 律師擬這張稿」等語（本院卷第79頁）；證人張淑芬於本院 結證：「（問：證人是否知悉兩造約定搬遷事宜之過程？） 因為我們房子賣出去所以要被告遷出。不知道協商過程等語 」（本院卷第86頁），足證兩造因系爭租賃契約提前終止， 為解決彼此爭議，而有搬遷事宜之商談，始有其後之系爭搬 遷協議書。從而，系爭搬遷協議書係為協商系爭租賃契約之 雙方權利義務，並非獨立存在，兩者不應切割。 ⑵次觀系爭搬遷協議書內容： 系爭搬遷協議書第2 條約定：「甲方（即原告）同意支付乙 方（即被告）先前支付之押金30萬元整。由乙方收核確認無 誤簽名如後。乙方應於收受該筆款項後，先支付先前所積欠 之台元科技園區管理委員會104 年11月、104 年12月、105 年1 月之管理費」（本院卷第55頁），上開約定內容所提押 金即為系爭租賃契約所示之押金，且敘明清償方式，均與系 爭租賃契約相連，足證系爭搬遷協議書非獨立於系爭租賃契 約外之另一份新約至明。再以第6 條約定：本協議書經雙方 充分閱覽，. . . ，並由所有立和解書人各執乙份為憑；佐 以兩造各負權利義務，且系爭搬遷協議書簽名處記載「立和 解書人」等語（本院卷第55-56 頁），亦徵系爭搬遷協議書 係兩造為解決系爭租賃契約爭議後之和解契約。所謂和解， 即係當事人互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約， 而兩造前因系爭租賃契約有所爭執，故系爭搬遷協議書載明 『和解』，自文義可知係為終止系爭租賃契約爭議。苟原告 主張系爭搬遷協議書僅限於「搬遷」為真，即無庸記載『和 解』，故原告上開主張，委難採信。 ⑶從而，系爭租賃契約既已終止，而系爭搬遷協議書即為清算 雙方權利義務而簽訂之和解契約。綜覽全文，均無被告應付 違約金之約定，故被告主張系爭搬遷協議書已包含違約金部 分和解完畢，應屬可採。 ②原告行為足使被告信賴不收違約金： 按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法；民法第 148 條定有明文。參之按權利固得自由行使，義務本應隨時 履行，惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造 成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不 欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經盱 衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社 會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量 ，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原 則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利 人之權利受到一定之限制而不得行使，此源於「誠信原則」 ，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之 「權利失效原則」，究與消滅時效之規定未盡相同，審判法 院當不得因已有消滅時效之規定即逕予拒斥其適用，且應依 職權為必要之調查審認，始不失民法揭櫫「誠信原則」之真 諦，並符合訴訟法同受有「誠信原則」規範之適用（最高法 院97年度台上字第950 號判決意旨參照）。查： ⑴觀之兩造結算欠款方式： 參以系爭租賃契約已於105 年1 月11日至同月19日間之某日 終止，業如前述。被告陳稱收受原告所寄送之被證七明細表 （本院卷第129 頁）後，即於105 年1 月19日匯款1,395,07 8 元等語，核與證人蘇桂芬證述被證七為原告公司財務師計 算後傳送予被告，被告已繳納完畢等語相符（本院卷第79頁 及背面）。是原告終止系爭租賃契約之後，委由會計師清算 積欠款項，即應總計被告在租賃契約關係存續中全部之積欠 項目及金額始符常理。勾稽被證七明細表列載各該費用後有 「未收金額」等記載，足徵該結算表最後計算之金額為原告 所欲催討款項之總計。 ⑵次觀簽訂系爭搬遷協議書之過程： 再被告於105 年1 月19日按原告上開明細表匯款之後，雙方 協商系爭租賃契約爭議，而於105 年3 月30日簽訂系爭搬遷 協議書。是上開明細表如因倉促不及而未納入違約金請求， 則在105 年1 月19日至同年3 月30日有2 個月以上之充裕時 間，自可向被告催討違約金。而原告在此期間均未向被告主 張收取違約金。 ⑶再就原告返還押金以觀： 所謂押金旨在擔保承租人即被告於租賃期間所生債務之履行 ，此亦明訂於系爭租賃契約第3 條。是自系爭搬遷協議書第 2 條約定原告同意返還被告系爭租賃契約之押金以觀，可知 原告已認兩造債務已清算完畢，始同意返還被告押金。綜合 原告上開舉措，足使被告信賴無收取違約金之意思甚明。 ⑷末以系爭搬遷協議書簽訂之目的以觀： 參以原告係因出售租賃標的始需請求被告提前搬遷，倘兩造 協商過程，原告主張收取本件高達340 萬以上之違約金，一 般人在此情況下勢必不同意搬遷之請求，被告亦當庭如是表 示（本院卷第167 頁）。換言之，原告在協商過程，請求被 告給付340 萬元以上之違約金，協商結果必定不利於己，自 無法達成意欲被告及早搬遷之目的。觀之原告委任律師於 105 年4 月1 日寄發律師函，其內容為限被告收文7 日內遷 出，並應給付逾期違約金等情，有上開律師函附卷可稽（本 院卷第111-115 頁），可知上開律師函係於兩造於105 年3 月30日簽訂後2 日寄出，是原告未於搬遷協商前提出該請求 ，而在簽訂系爭搬遷協議書完成後，始寄發上開律師函，原 告隱匿足以動搖簽訂成功之重大訊息。此舉使被告在未考量 該重大訊息下，同意系爭搬遷協議書條件。足見被告簽訂系 爭搬遷協議書之際，顯然處於不利地位。故本院認原告達成 其目的後，始請求違約金，有違前揭誠信原則規定！ ⑸揆之前揭規定及判決意旨，本院認原告於系爭搬遷協議書簽 訂前之舉措已足使被告信賴其不收取違約金。 ③被告主張不付違約金為可採之理由： 按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；民法第 425 條第1 項定有明文。參之立法理由敘明出租人於租賃物 交付後，將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時，其 第三人依法律規定，當然讓受出租人所有之權利，並承擔其 義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益。故設 本條以明其旨。準此，買賣不破租賃係為保障承租人能於租 賃期間安穩使用租賃標的，免受因租賃標的易主而需被迫遷 離之不利。本條乃兼顧第三人、出租人及承租人地位衡平性 而設。倘無本條規定，出租人出售租賃標的如房屋之類者， 基於債之相對性原則，承租人僅能向出租人請求損害賠償， 無從主張繼續居住使用之權利，非但有害居住安寧權，更有 違憲法保障人民之基本權利。 ⑴系爭租賃契約原訂於105 年9 月30日屆滿，原告於屆滿前即 105 年2 月4 日與他人簽訂買賣契約，並於同年4 月出售系 爭租賃契約標的，揆之上開規定，被告本可繼續承租標的， 亦即不論原告基於提高售價或出賣順利何種原因而請求被告 搬遷之舉，均已違反民法第425 條第1 項規定之精神。而被 告依法本可拒絕原告搬遷之請求。換言之，被告簽訂系爭搬 遷協議書顯然被迫放棄其民法上權利。 ⑵佐以本件租賃標的為台元科技園區廠房，足見租賃標的係供 放置機器為營業所用，是承租地點之選擇、搬遷之困難顯與 一般房舍不能比擬。 ⑶次觀系爭搬遷協議書對被告之保障，原告支付搬遷費用10萬 元、返還押金30萬元、支付被告日後承租廠房租金15萬元等 （系爭搬遷協議書第1 條、第2 條、第3 條）。其中押金於 租賃期滿符合條件即應返還，故該項本即原告義務，不應作 為被告權利。是被告因搬遷可得之利益為25萬元（計算式： 10萬元+15 萬元＝25萬元）。佐以系爭租賃契約期限原訂至 105 年9 月30日止，系爭搬遷協議書約定搬遷日期為105 年 4 月6 日，被告損失約5.5 個月之租賃權。而本件租金為每 月15萬元，衡諸常情，該租金支出勢必在承租可得之利益之 內。換言之，被告之營業收入應大於15萬元，始有承租本件 租賃標的之誘因，如其營收小於15萬元，即無承租之理。從 而，本件以被告無虧損狀態即15萬元推估其搬遷而無法營業 之可能損害為825,000 元（計算式：15萬元*5.5個月＝ 825,000 元）。比較損益後，顯見被告搬遷之可得利益25萬 元少於其可能損害825,000 元。準此，系爭搬遷協議書條件 不利被告甚明。 ⑷從而，系爭搬遷協議書不利被告，而其仍願簽訂，足見有其 他彌補虧損之誘因。是被告主張其因原告不收違約金而願意 接受上開不利於己之搬遷條件，符合經驗法則，而屬可信。 ⑸另證人蘇桂青、張淑芬於本院均結證彼等業務範圍內僅包含 收取租金，而無涉違約金之部分（本院卷第78、85頁），故 二位證人證詞不足有利原告之認定，併此敘明。 ⒋被告主張原告同意暫緩繳納每月租金，以便靈活運用有為無 理由： ①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告雖主張原告同意其 得彈性繳納繳納租金，惟為原告所否認，是應由被告就此有 利於己之事實負擔舉證責任。 ②觀之證人蘇桂青於本院結證：原告法定代理人沒有同意被告 可以彈性繳納租金等語（本院卷第78頁），核與證人張淑芬 結證：原告法定代理人沒有指示伊收違約金，伊也不知道兩 造有無協商租金彈性繳納之事宜等語一致（本院卷第85頁） ，是被告上開主張，即難可採。 ⒌綜上，原告主張被告有遲付租金之情，雖屬可信，惟被告主 張不付違約金為可採，業如上述。是原告請求被告給付3,40 3,482 元懲罰性違約金及法定利息，委難可採。 ㈡原告請求被告給付105 年2 、3 月租金合計30萬元為無理由 ： ⒈原告主張以105 年4 月1 日律師函撤回免收105 年2 、3 月 租金之意思，尚難可採： ①證人蘇桂青於本院結證：本院卷第58頁電子郵件是伊所寄， 內容提及「2- 3月租金方面，董事會也同意不收」，係因那 時候被告說我們要把房子出售（請求不收租金），後來我們 說好2 、3 月不收，結到1 月份等語（本院卷第58、80頁） ；證人張淑芬於本院結證：被告於105 年2 、3 月租金未付 ，係因原告要麻煩他們搬遷，不續租，所以沒有收，這應該 是協調的結果等語（本院卷第86頁），核與被告主張原告免 收上開2 月份租金相符。 ②租金之免收係基於原系爭租賃契約而來，其性質為債務之免 除，為單獨行為，無須債務人承諾，此觀民法第343 條及其 立法理由至明。故原告同意免收上開2 個月租金非另一新約 ，原告主張此屬要約，於法不合，礙難可採。 ⒉原告主張免收105 年2 、3 月租金之條件為被告應於105 年 3 月31日清空房屋，為無理由： ①觀之原告提出之佐證即電子郵件內容記載4/1 為最後期限交 屋，在3/31前清空等語，日期為105 年2 月1 日，可知係於 系爭搬遷協議書105 年3 月30日簽訂之前所寄出。而系爭搬 遷協議書第4 條前段約定被告應於105 年4 月6 日前搬遷完 畢（本院卷第58、55頁），是被告搬遷時間即應以最後之系 爭搬遷協議書所定日期為據。 ②其次，證人蘇桂青於本院結證：「（原告訴訟代理人問：2 、3 月租金董事會同意不收這句話是否有附隨何條件？）當 初要賣房子於105 年1 月份告知，中間被告有困難，所以在 溝通，2 、3 月租金不收的狀況就是請被告搬遷。（原告訴 訟代理人〈提示被證三本院卷第58頁電子郵件〉這內容有提 到已同意105 年4 月1 日交屋，後來又約定105 年4 月6 日 ，是否依照105 年4 月1 日交屋，才有2 、3 月租金不收的 問題？）105 年4 月1 日是我們一開始的約定沒錯，後來印 象是因為搬遷的吊車問題，所以變到105 年4 月6 日才搬」 等語（本院卷第81-82 頁），是原告訴訟代理人上開2 問題 均係詢問免收租金是否附條件，證人蘇桂青證述內容均未肯 定。佐以證人張淑芬結證：2 、3 月租金不收之條件為請被 告搬遷等語（本院卷第87頁），均無證述需以105 年4 月1 日交屋為免收條件。再依證人蘇桂青證述，原告因與被告協 調搬遷事宜，而承諾不收105 年2 、3 月之租金，其後因吊 車問題，協調至105 年4 月6 日搬遷，核與系爭搬遷協議書 第4 條約定之105 年4 月6 日搬遷日期相符，即屬可信。 ②原告訴訟代理人其後再次詢問「是否105 年4 月1 日被告有 交屋，才有2 、3 月租金不收的問題？」，證人蘇桂青證述 ：「是」等語（本院卷第82頁），原告訴訟代理人一再重複 相同問題，本次逕以誘導詢問，證人蘇桂青僅稱『是』，顯 屬附和，故此次證述要難採信。 ③本院依據證人蘇桂青前2 次證述內容具體而詳細，符合事情 經過，故採信其前2 次證述。故原告此部分主張，無證據可 佐，委難可採。 ⒊綜上，被告主張原告免收105 年2 、3 月租金，應堪可採。 ㈢準此，原告依系爭租賃契約之法律關係提起本訴，為無理由 ，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則假執行之聲請即失所 附麗，應併予駁回。 四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證 ，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。 五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 5 月 26 日 臺灣新竹地方法院竹北簡易庭 法 官 傅曉瑄 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（竹北簡易庭） 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。 中 華 民 國 106 年 5 月 26 日 書記官 李佳穎 附表一： ┌─────┬──┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬────┐ │ 年 月 │租金│ 台元 │ 電費 │ 水費 │管理費│車位管│5%稅金│減免 │應付金額│ │ │ │ 電費 │ │ │ │理費 │ │金額 │合 計│ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │103年10月 │15萬│5,019 │4,127 │2,477 │24,523│400 │1,827 │ │188,373 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │103年11月 │15萬│4,095 │4,103 │ │24,523│400 │1,656 │ │184,777 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │103年12月 │15萬│3,639 │ │2,010 │24,523│400 │1,529 │2萬 │162,101 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │104年 1月 │15萬│3,959 │ │ │24,523│400 │1,444 │ │180,326 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │104年 2月 │15萬│3,370 │ │1,403 │24,523│400 │1,485 │ │181,181 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │104年 3月 │15萬│3,543 │ │ │24,523│400 │1,423 │ │179,889 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │104年 4月 │15萬│3,749 │ │ │24,523│400 │1,434 │ │180,106 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │104年 5月 │15萬│ │ │ │24,523│400 │1,246 │ │176,169 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │104年 6月 │15萬│ │ │ │ │400 │ 20 │ │150,420 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │104年 7月 │15萬│ │ │ │ │400 │ 20 │ │150,420 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │104年 8月 │15萬│ │ │ │ │400 │ 20 │3,780 │146,640 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │104年 9月 │15萬│ │ │ │ │400 │ 20 │ │150,420 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │104年10月 │15萬│ │ │ │ │400 │ 20 │ │150,420 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │104年11月 │15萬│ │ │ │ │ │ │ │150,000 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │104年12月 │15萬│ │ │ │ │ │ │ │150,000 │ ├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │105年 1月 │15萬│ │ │ │ │ │ │ │150,000 │ ├─────┴──┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴────┤ │ 應付金額總計：2,631,242元│ └─────────────────────────────────────────┘ 附表二： ┌─────┬────┬──────┬──┬─────┬───────────────┐ │ 年 月 │應付金額│違約金起算日│違約│違約金金額│ 備 註 │ │ │ │及終止日* │日數│=15萬×違 │ （*違約金終止日為最後抵充日）│ │ │ │ │ │約日數×1%│ │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │103年10月 │188,373 │103年10月2日│238 │357,000元 │以被告104年3月4日給付150,000元│ │ │元 │104年5月27日│ │ │及104年5月27日給付86,164元抵充│ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │103年11月 │184,777 │103年11月2日│240 │360,000元 │以104年5月27日給付剩餘之47,791│ │ │元 │104年6月29日│ │ │元及104年6月29日給付50萬元抵充│ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │103年12月 │162,101 │103年12月2日│210 │315,000元 │以104年6月29日給付剩餘之363,01│ │ │元 │104年6月29日│ │ │4元抵充 │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │104年 1月 │180,326 │104年1月2日 │179 │268,500元 │以前給付剩餘之200,913元抵充 │ │ │元 │104年6月29日│ │ │ │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │104年 2月 │181,181 │104年2月2日 │233 │349,500元 │以前剩餘之20,587元及104年9月22│ │ │元 │104年9月22日│ │ │日給付500,000元充抵 │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │104年 3月 │179,889 │104年3月2日 │205 │307,500元 │以104年9月22日給付剩餘之339,40│ │ │元 │104年9月22日│ │ │6元抵充 │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │104年 4月 │180,106 │104年4月2日 │293 │439,500元 │以前剩餘之159,517元及105年1月 │ │ │元 │105年1月19日│ │ │19日給付1,395,078元抵充 │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │104年 5月 │176,169 │104年5月2日 │263 │394,500元 │以105年1月19日給付剩餘之1,374,│ │ │元 │105年1月19日│ │ │489元抵充 │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │104年 6月 │150,420 │104年6月2日 │232 │348,000元 │以前剩餘之1,198,320元抵充 │ │ │元 │105年1月19日│ │ │ │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │104年 7月 │150,420 │104年7月2日 │202 │303,000元 │以前剩餘之1,047,900元抵充 │ │ │元 │105年1月19日│ │ │ │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │104年 8月 │146,640 │104年8月2日 │171 │256,500元 │以前剩餘之897,480元抵充 │ │ │元 │105年1月19日│ │ │ │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │104年 9月 │150,420 │104年9月2日 │140 │210,000元 │以前剩餘之750,840元抵充 │ │ │元 │105年1月19日│ │ │ │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │104年10月 │150,420 │104年10月2日│110 │165,000元 │以前剩餘之600,420元抵充 │ │ │元 │105年1月19日│ │ │ │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │104年11月 │150,000 │104年11月2日│79 │118,500元 │以前剩餘之450,000元抵充 │ │ │元 │105年1月19日│ │ │ │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │104年12月 │150,000 │104年12月2日│49 │73,500元 │以前剩餘之300,000元抵充 │ │ │元 │105年1月19日│ │ │ │ ├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤ │105年 1月 │150,000 │105年01月2日│18 │27,000元 │以前剩餘之150,000元抵充 │ │ │元 │105年1月19日│ │ │ │ ├─────┴────┴──────┴──┴─────┼───────────────┤ │ 違約金額總計：4,293,000元 │元: 新臺幣。日期: 民國。 │ └──────────────────────────┴───────────────┘