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臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　 106年度竹東簡字第13號 原　　　告　竹東房屋仲介經紀有限公司 法定代理人　溫忠平 訴訟代理人　張秀菊律師 被　　　告　温惠蘭 　　　　　　潘美秀 上列當事人間請求給付仲介報酬事件，本院於民國106 年8 月16 日辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 一、原告主張： ㈠原告係經營不動產仲介收取報酬為業，被告温惠蘭於民國10 5 年1 月21日委託原告代為銷售其所有坐落新竹縣○○鎮○ ○路○ 段○○○ 巷○○號房屋○○○鎮○○段竹東小段797 建號 ）及基○○○鎮○○段竹東小段46-90 、46-177地號土地， 地目：建、面積分別為22、24平方公尺（下稱系爭房地）， 並簽訂「一般委託銷售契約書」，約定委託銷售價格新臺幣 （下同）480 萬元，委託期間自105 年1 月21日至105 年5 月31日止。被告温惠蘭嗣於105 年6 月27日與原告簽訂「專 任委託銷售契約書」（下稱系爭委託契約），委託期間自10 5 年6 月27日起至105 年7 月3 日止，委託價格為實得402 萬元。 ㈡原告於105 年6 月27日仲介買方即被告潘美秀購買系爭房地 ，被告潘美秀表示願以420 萬元購買，並出具要約書乙紙（ 下稱系爭要約書），上載要約之有效期間至105 年7 月3 日 止。買方即被告潘美秀應付420 萬元買賣價金外，尚應給付 成交價2 ﹪之仲介費及房屋契約等稅費，買賣雙方均同意此 交易條件，契約意思表示即已合致。 ㈢原告為被告2 人仲介買賣不動產，彼等竟私下完成買賣交易 ，拒絕給付原告仲介報酬： ⒈原告於105 年6 月27日向被告温惠蘭提示系爭要約書，被告 温惠蘭同意降價以420 萬元成交，扣除賣方應給付之4 ﹪仲 介費及土地增值稅、規費、代書費等稅費後，實得402 萬元 。 ⒉被告温惠蘭於105 年6 月28日藉詞簽約欲拿100 萬元始同意 簽定書面契約，致買賣雙方未能於當日完成簽約，乃約定於 105 年7 月3 日至原告營業處所簽訂正式之書面合約。詎被 告温惠蘭推託臨時有要事處理，未如期前來，之後幾天甚至 拒接電話。原告即感覺事有蹊蹺，時隔1 個月後，前往竹東 地政事務所調閱系爭房地之地籍謄本資料，始查知被告2 人 已於105 年8 月19日完成買賣移轉登記，原因發生日期記載 為105 年7 月4 日。原告即委請律師發函催告被告2 人給付 仲介服務費，惟迄今均未接獲彼等任何回函解釋。 ㈣被告2 人為原告居間仲介交易之對象，卻違反契約約定私下 交易，仍應依約給付仲介服務費： ⒈被告2 人經由原告仲介買賣，均同意以420 萬元成交，三方 原已約定於105 年7 月3 日至原告營業處所簽訂正式書面合 約。詎彼等意圖規避支付仲介報酬之約定，竟藉詞拖延以逾 越買方要約之最後期限105 年7 月3 日，旋即於翌日（7 月 4 日）私下簽署買賣契約書，並於105 年8 月19日完成移轉 過戶登記，完全將原告居間仲介服務之辛勞拋諸腦後，蔑視 仲介服務人員付出之勞務價值，實不足取。 ⒉被告温惠蘭違反系爭委託契約第8 條第4 款之約定，於該契 約期滿3 個月內，將委託之不動產出賣予原告所曾介紹之賣 方即被告潘美秀，應給付原告以成交總價4 ﹪計算之仲介服 務費168,000 元（計算式：4,200,000 元*4﹪＝168,000 元 ）。 ⒊被告潘美秀違反系爭要約書第5 條、第7 條第3 款之約定， 應給付以成交總價2 ﹪計算之仲介服務費84,000元（計算式 ：4,200,000元 *2﹪ ＝84,000元）。 ㈤為此，依民法第565 條、系爭委託契約及要約書之法律關係 提起本訴，並聲明：⒈被告温惠蘭應給付原告168,000 元整 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ﹪計 算之利息。⒉被告潘美秀應給付原告84,000元整，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ﹪計算之利息。 二、被告則以： ㈠被告温惠蘭： ⒈其否認原告曾提示被告潘美秀之系爭要約書，亦否認原告通 知其於105 年7 月3 日至原告營業處正式簽約等情。且對原 告曾仲介被告潘美秀看屋並簽署系爭要約書之事從不知情， 依舉證責任分配原則，原告應就上開事實舉證以實其說。 ⒉原告之仲介人員固於105 年6 月28日致電告知要其當日趕至 原告之營業所，並稱有買方要簽約，惟當日抵達後，訴外人 即原告公司員工賴智勇帶其去一個房間，並未看到買方；又 原告明知兩造係約定由其實得405 萬元，卻仍要求將價金降 為350 萬元，但其與配偶均不同意，未談攏而離去。原告並 未告知105 年7 月3 日要簽訂買賣契約，其始未到場。 ⒊至被告潘美秀於105 年7 月4 日自行至其住處洽談房屋買賣 乙事，被告潘美秀當時未表示曾透過原告仲介購買系爭房地 ，況其與被告潘美秀成交之買賣總價金為410 萬元，並不含 土地增值稅，而其因本件買賣需繳納土地增值稅137,924 元 ，扣除稅金後，實際取得3,962,076 元（計算式：4,100,00 0 元-137,924元＝3,962,076 元），相較委託原告仲介之實 拿價金402 萬元，損失近6 萬元。倘其知悉原告曾與被告潘 美秀簽訂買賣價金420 萬元之要約書，豈會再以410 萬元之 較低金額與原告曾仲介之買方自行成交之理。由此足徵其並 不知悉原告曾仲介被告潘美秀買屋。 ⒋綜上，其對另一被告潘美秀為原告仲介之買方乙事並不知情 ，原告亦未告知此事，則原告請求仲介費即屬無據，並有權 利濫用之情等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。 ㈡被告潘美秀： ⒈其於105 年6 月27日簽訂系爭要約書，表示願意以420 萬元 購買被告温惠蘭所有之系爭房地。參之系爭要約書第7 條前 段約定：「買方之要約期間自105 年7 月3 日24:00 時止」 ；另第7 條第3 款約定：「買方同意於本要約成立時，給付 成交總價之2 ﹪予竹東房屋，以資鼓勵，並於簽約完成時一 次付清」，是依照上開約定之反面解釋，若其與被告温惠蘭 未能於105 年6 月27日至105 年7 月3 日止7 日內簽訂正式 買賣契約時，原告自不得向其請求2 ﹪之仲介費用。 ⒉嗣其於105 年6 月28日至原告營業處欲簽訂正式買賣契約， 並已準備訂金5 萬元做為簽約後付款之用。然當日其與被告 温惠蘭未有機會會晤交談，後雙方磋商議價時，其聽聞被告 温惠蘭堅持收取100 萬元訂金，故而未於當日簽訂正式買賣 契約。嗣訴外人即原告員工劉品萱於105 年7 月3 日傳送訊 息告以本件無法談成。其見買賣契約並未成立，乃於105 年 7 月4 日與友人黃義道聊起系爭房地，黃義道稱系爭房地曾 委託21世紀房屋出售，其遂親至系爭房地所在，與附近鄰居 瞭解，得知屋主居住在系爭房地斜對面，其當時商談之屋主 為男性，非在庭之被告温惠蘭。其後，雙方談妥，並於當日 簽訂正式買賣契約，而後於105 年8 月19日完成系爭房地所 有權登記。 ⒊原告雖主張被告温惠蘭以消極不作為之方式阻止本件居間買 賣條件成就，然其自簽訂系爭要約書起，即聽從訴外人劉品 萱安排進行締約事宜，且準備5 萬元作為簽訂買賣契約後付 款之用，足以證明其有履約意願。另其未曾從訴外人劉品萱 或第三人處得知系爭房地所有權人即被告温惠蘭之聯絡資訊 ，自無於簽訂買賣契約之日（105 年7 月4 日）前與被告温 惠蘭會晤之可能。是原告上開主張純屬臆測論述，不足採信 。從而，原告請求其給付成交價2 ﹪之仲介費用為無理由等 語置辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： ㈠原告主張被告温惠蘭於105 年1 月21日委託原告代為銷售其 所有系爭房地，第一次委託期間屆滿後，雙方嗣於105 年6 月27日簽訂系爭委託契約，約定委託銷售價格為賣方實得40 2 萬元，期間自105 年6 月27日起至105 年7 月3 日止；被 告潘美秀於105 年6 月27日簽訂系爭要約書，表示願以420 萬元購買系爭房地，買方要約有效期間自105 年6 月27日起 至105 年7 月3 日止；被告2 人於105 年8 月19日完成系爭 房地買賣移轉所有權登記，原因發生日期記載為105 年7 月 4 日等情，業據其提出竹東房屋一般委託銷售契約書、建物 及土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、產權說明書、要約書 、專任委託銷售契約書為證；被告2 人對此均不爭執，堪信 為真。本件爭點為：⒈原告請求被告温惠蘭給付168,000 元 有無理由？⒉原告請求被告潘美秀給付84,000元有無理由？ 析述如下。 ㈡原告請求被告温惠蘭給付168,000 元為無理由： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。 ⒉經查： ①原告主張被告温惠蘭於委託期間屆滿3 個月內之105 年7 月 4 日，將系爭房地出賣予原告曾介紹之買方即被告潘美秀， 業已違反系爭委託契約第8 條第4 款約定。惟為被告温惠蘭 所否認，辯稱其不知被告潘美秀為原告所仲介，原告亦從未 向其介紹被告潘美秀為買方等語。揆之上開說明，應由原告 就其於委託銷售期間曾介紹買方即被告潘美秀予被告温惠蘭 等有利於己之事實，負舉證以實。 ②參之系爭委託契約第8 條第4 款約定：甲方（即被告温惠蘭 ，下同）於本契約期滿後三個月內，將委託銷售之不動產出 售予乙方（即原告，下同）所介紹之買方者，視為甲方違約 ，並應給付乙方原委託售價的百分之四為違約金（本院卷第 44頁），自「將委託銷售之不動產出售予乙方『所介紹之買 方』者」文義觀之，足徵成立違約之情形為賣方透過原告介 紹而知悉買方之身分。倘原告未介紹特定買方，僅泛稱有買 方存在，即不符本條約定之要件。 ③觀之證人即原告公司員工劉品萱於本院結證稱：伊帶被告潘 美秀去看系爭房地時，伊不知系爭房地所有權人為何。伊未 告知被告潘美秀系爭房地所有權人姓名等資料。伊於105 年 6 月25日帶被告潘美秀去看過被告温惠蘭之房屋一次，當時 是空屋，屋主開好門就走了，到場時門已經打開，屋主在看 屋過程中均未出現。伊在105 年6 月28日才第一次看到屋主 即被告温惠蘭。當日被告潘美秀至原告公司，由伊接待，而 被告温惠蘭在另一個房間，是由賴智勇接待，所以一開始沒 看到被告温惠蘭。當日雙方已經準備要簽約了，中間有一個 主管在做協調，但後來沒簽成等語（本院卷第99頁背面至第 101 頁），足見證人未曾告知被告潘美秀系爭房地所有權人 為何，且未介紹被告温惠蘭及被告潘美秀雙方認識。 ④原告主張曾提示系爭要約書予被告温惠蘭，並提出系爭要約 書為證，惟其上僅有買方即被告潘美秀之簽名，而賣方欄為 空白（本院卷第17頁），是系爭要約書僅能證明被告潘美秀 於105 年6 月27日提出以420 萬元購買系爭房地之事實，未 能作為原告曾向被告温惠蘭提示之佐證，亦即原告未能舉證 被告温惠蘭知悉買方為被告潘美秀。從而，被告2 人均主張 原告未介紹雙方認識，即屬可信。 ⑤原告主張邀約被告温惠蘭於105 年7 月3 日至原告營業處所 簽訂正式書面合約，被告温惠蘭推託臨時有要事處理，而未 如期前來一情，均未提出佐證。 ⑥原告所聲請傳喚之證人即其員工賴智勇未到庭，原告捨棄傳 喚（本院卷第99頁背面）。綜觀原告所提證據均不足以證明 此部分主張可採，是難憑採。 ⒊準此，原告依系爭委託契約第8 條第4 款約定及民法第565 條規定，請求被告温惠蘭給付原委託售價4 ﹪之違約金，即 168,000 元，委難可採。 ㈢原告請求被告潘美秀給付84,000元為無理由： ⒈觀諸系爭要約書第3 條第1 款前段、第7 條第3 款約定：「 本要約書經賣方承諾並親自記明承諾時間及簽章時，買賣要 約即成立生效」、「買方同意於本要約成立時，給付成交總 價之百分之二予竹東房屋，以茲鼓勵，並於簽約時一次付清 」（本院卷第17頁）。佐以系爭要約書「賣方」欄為空白， 並無賣方即被告温惠蘭之簽章或承諾，即不符上開第3 條第 1 款約定『經賣方承諾並親自記明承諾時間及簽章』之要件 。 ⒉其次，原告主張本件係因被告温惠蘭於105 年6 月28日堅持 欲收現金100 萬元，故而未簽立買賣契約等語，惟為被告温 惠蘭所否認。佐以證人結證：「（問：被告2 人於105 年6 月28日有無簽訂契約？）已經準備要簽約了，但後來沒有簽 成，因為當時温惠蘭說他要現金100 萬才願意簽約，潘美秀 帶了5 萬元現金想要先談，但是不成，就沒簽成」、「（問 ：證人說温惠蘭要現金100 萬元才簽約，這些內容你是如何 知道的？）我們當時還有稅金各方面的問題，中間有一個主 管在做協調，主管有問温惠蘭，然後他轉述跟我們說温惠蘭 的要求是希望有100 萬才願意簽這個約」等語（本院卷第10 0 頁背面至第101 頁）。足見證人係聽他人轉述被告温惠蘭 欲收取100 萬元，並非親身見聞甚明。 ⒊互核證人證述其於105 年6 月28日始知屋主為被告温惠蘭， 且從未將被告温惠蘭之姓名聯絡方式告知被告潘美秀等語（ 本院卷第100 頁），足見證人介紹被告潘美秀看屋時尚不知 系爭房地所有權人身分，直至105 年6 月28日知情。是原告 主張被告2 人於105 年6 月28日合意以不作為之方式阻止居 間條件成就，乃屬個人臆測。 ⒋準此，原告依系爭要約書第7 條第3 款約定及民法第565 條 規定，請求被告潘美秀給付按成交總價2 ﹪之服務報酬，即 84,000元，尚難可採。 ㈣綜上，原告本件請求均無理由，應予駁回。又原告之訴既經 駁回，則假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與 判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。 五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 9 月 6 日 臺灣新竹地方法院竹東簡易庭 法 官 傅曉瑄 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。 中 華 民 國 106 年 9 月 6 日 書記官 李佳穎