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臺灣新竹地方法院民事小額判決　　 107年度竹北小字第249號 原　　　告　蘇媺媺 被　　　告　蔡賢亮 上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國107年12月6日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟元。 訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆萬捌仟元為原告預供擔保 後，得免為假執行。 事實及理由 一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴 訟法第386 條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 二、原告起訴主張： ㈠、原告向被告承租其所有門牌號碼新竹縣○○鄉道○街○○○號4 樓（4房1廳，下稱系爭房屋），租賃期間自民國106年5月23 日起至108年5月22日止，每月租金新臺幣（下同）12,000元 ，押租金24,000元（下稱系爭租約）。原告於106 年5 月23 日遷入系爭房屋後，發現系爭房屋有漏水問題，同年月28日 即通知被告修繕，室內天花板及牆壁發霉、霉味嚴重且粉塵 掉落，造成小孩房、孝親房這二間房間不堪居住使用，後陽 台亦同，經多次請求被告修繕，遭被告藉故拖延。嗣原告以 存證信函、LINE通訊軟體通知被告於107 年5 月13日於系爭 房屋處現場點交房屋並終止租約，然被告並未依約到場，原 告於該日搬離。 ㈡、原告承租系爭房屋期間，原告已繳交8 期租金共96,000元， 以及押租金24,000元，合計120,000 元（96,000＋24,000＝ 120,000 ），因有上開二間房間漏水問題無法居住使用，原 告既僅得使用系爭房屋之一半面積，故每月租金12,000元應 減少1/2 即6,000 元，故原告只需支付106 年5 月23日至10 7 年5 月13日共12期之租金72,000元。又系爭租約既可歸責 於被告之事由經原告終止，被告應返還租金及押租金48,000 元（120,000 －72,000＝48,000）。基此，原告依據民法第 435 條、第179 條之法律關係，提起本件訴訟，並聲明如主 文第1 項所示。 二、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，然據其前到場則以：原 告主張於107年5月13日搬離系爭房屋處，租賃期間已繳納之 租金為96,000元、押租金48,000元，此部分並不爭執。然系 爭房屋並無漏水，原告雖曾向被告反應過漏水問題，被告亦 請從事水電工程之兄長前來察看，竟遭原告及其同居人阻擾 入屋。再者，被告嗣後亦請訴外人一盞燈企業社對系爭房屋 進行檢測，亦認定沒有明顯漏水跡象，足認原告主張應屬無 據，顯係惡意不付租金。本件既可歸責於原告之事由，原告 自不得請求返還租金及押租金等語置辯，並聲明：駁回原告 之訴。 三、查兩造簽訂系爭租約，約定原告向被告承租系爭房屋，租賃 期間自106年5月23日起至108年5月22日止，並約定每月租金 12,000元，押租金24,000元，原告於107年5月13日搬離系爭 房屋處，已繳納之租金為96,000元、押租金48,000元之事實 ；原告曾以系爭房屋漏水無法繼續居住為由，以存證信函、 LINE通訊軟體方式通知被告終止系爭租約，並應於107年5月 13日進行房屋點交，被告則以LINE通訊軟體回覆並要求原告 在上開時限內搬空屋內物品，未搬走之物品，則會當作垃圾 清理等情，業據兩造陳述綦詳，並有LINE通訊軟體對話畫面 、系爭租約、存證信函等件均影本在卷可稽（見本院卷第16 頁、第17-23 頁、第24-26 頁），且為兩造所不爭執，堪信 為真實。 四、本件原告請求被告返還租金24,000元及押租金24,000元共計 48,000元，被告則以上揭情詞置辯。故本件所應審究者為原 告終止系爭租約是否有據？若有，原告得向被告請求之金額 為何？ ㈠、按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租 人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租 人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而 請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429條第1 項、第430條第1項分別定有明文。又系爭租約第13條約定， 房屋因自然之損壞有修繕必要時，應由出租人即被告負責修 理（見本院卷第21頁）。當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公 平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。原告主張 系爭房屋漏水致二間房間及後陽台無法使用，經通知被告進 行修繕未果，遂通知終止契約等情，然被告否認之，參酌上 開說明，此有利於原告之事實，自應由原告負舉證責任。 ㈡、兩造成立系爭租約後，原告於106年5月23日搬入系爭房屋內 居住，原告旋即於同年月28日LINE通訊軟體之電話通知被告 系爭房屋漏水之事，兩造多次透過電話、LINE通訊軟體之電 話及留言方式討論漏水維修，其留言內容如下（詳見本院卷 第6-9頁、第78-80頁、第82-85頁）： ⒈106年5月28日： ⑴兩造通話4：02。 ⑵被告：蘇小姐您好：將滴水的地方先拍照給我看，我再請我 哥研判是怎麼回事？順便將妳們需要的插座面板數量計算一 下，修水管時我再一起帶過來。 ⑶原告：（上傳4張天花板發霉及粉塵照片） ⒉106年6月4日： ⑴被告：您好，現在家裡有人在嗎？我哥要去看一下漏水問 題。 ⑵兩造通話0：22。 ⑶原告：（去電，未接通） ⑷原告：有在漏水喔。 ⒊106年11月23日： ⑴原告：蔡先生，樓上漏水有處理嗎？天花板發霉的很誇張。 原告：（上傳2張天花板發霉照片） ⑵被告：5樓房客應該再住也沒多久了，我早就再打算，等他 們退租後5樓要全面翻修，5樓後面那一帶要重新隔間，雨 水排管跟洗衣機的排水管也要一併整修，沒人住的時候處 理起來比較方便。 ⑶原告：這幾天都在滴水。那麼麻煩儘快了，一下雨，室內也 在滴。 ⑷被告：是這幾天而已，還是一直都這樣。 ⑸原告：小孩這幾天才跟我說滴水，時間多久她也沒注意到。 應該是這陣子都下雨，牆壁吸水量超過才開始滴。 ⑹被告：5樓原本只跟我簽半年約，因為他們是從臺中來這裡 工作的，原先預計半年就可完工，但現在早已超過半年了 尚未完工，不過應該離完工不會太久，等他們離開後，5樓 我要重新整理，整理重點會放在後面那條巷子，當然包括 洗衣機的排水管（這應該就是造成發霉跟滴水的原因）。 ⒋107年3月15日： ⑴被告：蘇小姐您好：①5樓已沒人住，洗衣機也已許久沒人 使用②5樓雨水先前曾用桶子接水，現在已改用其他方法導 引至別處③原先的排水孔也已用水泥封死，所以應該不會 有水再流到4 樓了④您已好久沒繳房租了，截至這個月23 日就滿3 個月了，最近我急需用錢。 ⑵原告：①5 樓有沒有人住，洗衣機是否有使用跟我們無關 ②5 樓雨水你要使用什麼方法停止滲水到4 樓，也不是我 的責任③應該不會再流到4 樓？是你認為應該，但你有來 看過實情嗎？並沒有！④我們12月再度告知你，漏水非常 嚴重，請你到租屋處解釋漏水問題，順便給你房租費，你 應該沒有忘記吧！⑤我們從5 月入住，6 月發現漏水非常 嚴重，甚至影響生活起居品質，馬上通知你改善，至今近 9 個月，漏水問題依然存在，期間我先生有電話連絡你， 避而不接也不回電，這不是一個房東該負責的處理態度， 房租隨時都可以給你，請你自到租屋處收租。 ⒌107年5月12日： ⑴被告：要走之前請將妳們的東西全部帶走，離5月13日下午 5點前還有一些時間，在此之前我絕不會入內，請妳們再徹 底巡視一番，該帶的就帶走，不要故意留東西，因為過了 上述時間，我就不會再讓妳們進來。 ⑵原告：107年5月13日下午5點未準時到達，現場點交房屋退 還押金24,000元，視同解約未完成。 ⑶被告：妳我的約早在3 月30日就已依民法第440 條終止… ⒍參酌上開內容，原告不僅先後以電話或LINE通訊軟體通知被 告系爭房屋漏水，被告亦知悉系爭房屋漏水下，始提出建議 待5樓房客搬離後，進行全面翻修。至於被告抗辯，其兄欲 進入系爭房屋維修遭原告及家人阻擾等情，原告則否認之， 審酌系爭房屋為4房1廳之格局，原告租屋之目的亦為安身居 住，屋內結構自應安全、無任何瑕疵，當原告入住僅僅數日 旋即發現漏水要求被告進行房屋修繕時，衡諸常情，自無阻 擾被告所指派人員進行維修之理，被告迄今復未提出任何積 極證據以實其說，足認其所辯並不足取。 ㈢、參酌原告所提出之系爭房屋現況照片以觀，系爭房屋天花板 掉漆嚴重，容易產生粉塵，原告並於輕鋼架上方，以臉盆接 塑膠軟管方式引導漏水；系爭房間內之牆壁，多處油漆剝落 、發霉現象、粉塵掉落等情，有照片在卷可稽（見本院卷第 10-15 頁），足認系爭房屋確實有漏水之現象，苟非經相當 時日無以形成，被告並未積極履行出租人義務對系爭房屋進 行修繕，僅推拖待5 樓房客搬離後，始願意全面維修，明顯 違反出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之 狀態。是以，原告僅得使用系爭房屋4 房1 廳中的2 個房間 ，被告既未能依債之本旨為給付，自應類推適用民法第435 條之規定，承租人得按滅失之部分，請求減少價金。是以， 原告就被告業已提出之給付部分（即2 個房間能使用）給付 價金即6,000 元，原告使用系爭房屋之期間自106 年5 月23 日至107 年5 月13日止，共12期之租金應為72,000元，被告 逾此部分之受領24,000元（96,000－72,000＝24,000），即 屬無法律上之原因，應屬不當得利。 ㈣、被告雖提出訴外人一盞燈企業社於107 年6 月1 日所開立之 免用統一發票收據載明：「4F查漏沒有明顯漏水跡象（屋主 未做修繕）」等字樣（本院卷第42頁），欲證明系爭房屋並 無漏水，然原告否認之。本院認為上開免用統一發票為私文 書，且原告否認其真實性，自應由被告積極舉證證明。又上 開發票提出之時間在原告於107 年5 月13日搬離之後，一盞 燈企業社是否具有查漏之專業技能，亦有疑問，否則焉能與 上開照片做出相異性之判斷。再者，審酌上開發票記載之內 容，亦與一般發票上僅記載品項、金額明顯不同，應不足取 。 ㈤、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅 ，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還 押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例 意旨參照）。本件系爭房屋有上開漏水情形，被告遲未修復 ，已如前述，系爭租約既具可歸責於被告之事由而終止，被 告自應返還原告所給付之押租金24,000元。被告迄今仍收執 押租金24,000元，顯屬無法律上原因，原告自得應依不當得 利請求返還。 五、綜上所述，被告未履行出租人之修繕義務，致原告僅有2 間 房間可供居住使用，原告得請求減少租金1/2 ，又系爭租約 業已於107 年5 月13日終止，被告無法律上之原因受領之租 金24,000元、押租金24,000元，自應返還予原告。是以，原 告自得類推適用民法第435 條第1 項、第179 條不當得利之 法律關係提起本件訴訟，並請求被告應給付原告48,000元， 自屬有據，應予准許。 六、本件係依小額訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 436 條之20規定，應依職權宣告假執行。本院並依同法第39 2 條第2 項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執 行。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據， 經審酌後，認與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併 此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 12 月 27 日 竹北簡易庭 法 官 陳麗芬 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，且須於判 決送達後20日內向本院提出上訴狀，並記載上訴理由。如委任律 師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 12 月 27 日 書記官 謝國聖 附錄： 一、民事訴訟法第436條之24第2項： 對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。 二、民事訴訟法第436條之25： 上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。 ㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。