臺灣新竹地方法院民事簡易判決
113年度竹北簡字第372號
被 告 沂雲國際事業社即莊紋雀
訴訟代理人 莊炯峰
上列
當事人間返還押租金等事件，本院於民國113年11月21日
辯論終結，判決如下：
一、
被告應給付原告新臺幣77,500元，及自民國113年6月7日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息。
四、本判決第一項得為假執行。但被告如以新臺幣77,500元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：原告自民國105年起1月1日起與被告簽訂
租賃契約(下稱
系爭租約)，承租新竹縣○○市○○○路○段000號1樓建物(下稱系爭建物)作為原告事業門市使用，並於112年12月31日租約屆期，原告於交還系爭建物前即開始拆除工程，包含系爭建物1、2樓隔板拆除、木地板拆除、裝潢拆除、家具清空及重新油漆粉刷，
兩造並協議待油漆粉刷完成後，待系爭建物再次出租後，由下一承租人拆除原廣告招牌及窗貼，再持收據向原告報帳，並自
押金扣除，故被告應返還押租金新臺幣(下同)135,000元。遽被告於點交時，認原告並未
回復原狀，需另找人報價並修繕，於113年3月26日，以通訊軟體LINE告知原告應賠償「系爭建物H型鋼夾層施工50,000元、鋁門窗洞孔損害50,000元、1樓大門修復及烤漆10,000元、樓梯磁磚施工及清潔10,000元、廣告招牌拆除清運清除25,000元，以租押金135,000元抵扣後尚不足10,000元」等語。然原告認鋁門窗上洞孔損害為原告疏忽，願以2,000元賠償外，被告其餘請求，全為被告主觀認定，未考慮系爭建物屋齡已達16年自然耗損部分，且未據實提供收據，其中更因系爭建物大門地絞鍊更換修繕而支出15,000元，故被告仍應返還原告租押金及大門地絞鍊更換費，共計150,000元，為此，
爰依返還押租金及給付修繕費之
法律關係提起
本件訴訟，
並聲明：被告依給付原告150,000元。訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：原告並不否認因裝修照明燈具造成系爭建物H型鋼多處孔洞，原告交還時並未回復原狀，被告因此雇工修復花費30,000元，以油漆修補其色差支出21,000元，2樓鋁門窗孔洞修復費用17,500元，廣告拆除費用25,000元，修補1樓大門推門扇前後脫漆12,500元，及因H型鋼、鋁門洞孔造成各20,000元之功能價值減損，是扣除被告應返還之押租金外，原告尚應給付11,000元予被告等語置辯。答辯聲明：
原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)
按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號、87年台上字第1631號判決意旨參照）。經查，系爭租約業經兩造合意終止，此為兩造所不爭執。而原告主張其有繳付押租金135,000元予被告，被告迄今尚未歸還一節，亦為被告所不爭執，自堪信為真。是揆諸前開說明，原告自得請求被告返還系爭押租金135,000元抵充相關債務完畢後之數額。(二)次按
承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第438條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即應容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物。又依國內一般之房屋租賃實務，習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務。而所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，固係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。又「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」，民法第423條、第429條第1項定有明文。是以，出租人既以租賃物提供使用而收取租金利益，即應有保持合於約定使用、收益之狀態之義務，若租賃物於正常使用下，發生不合於使用收益之狀態，原則上應由出租人負擔修繕費用，不能要求承租人負責修繕，因此在租約終止時，承租人所應回復原狀之範圍，即不包含本應由出租人負責修繕之範圍，況且，房屋及附屬設備、裝潢、傢俱隨著時間之經過及日常生活之使用，本即有折舊及自然耗損之問題，是以承租人之回復原狀義務，並非租賃物之原來狀態，而係應有狀態，應將簽約後因時間或使用之變動情況考慮在內。(三)被告
主張原告未盡承租人之回復原狀義務，致被告代為支出相關回復費用受有損害，爰以相關金額為抵銷押租金之抗辯等情，為原告所否認，並以前開情詞置辯。本院就此爭點判斷如下： 1、依據兩造之房屋租賃契約書第4條「使用租賃物之限制」第4點規定：「房(店)屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還房(店)屋時，應負責回復原狀。」此有被告所提兩造所簽署之房屋租賃契約書在卷
可稽(見本院卷第63-70頁)。於
本案中，被告主張原告因安裝照明燈具而在系爭建物夾層H型鋼上鑽孔多處，並在二樓鋁門窗框上因釘設陳列架而鑽孔，於交還系爭租賃物時，在H型鋼上留有約30處孔洞，於二樓鋁門窗框上留有20多處孔洞，此節為原告所不爭執(見本院卷第95頁)，
上開鑽孔行為既為原告之裝潢舉動，
難認為係因時間經過而使租賃物發生折舊或自然耗損之情形，依上開租賃契約書第4條第4點規定，原告自應負擔回復原狀之義務。被告主張其代原告修繕因而支出樓層板孔洞修補(燒焊、磨平、噴漆)30,000元、修補2樓裝潢拆卸孔洞7處共17,500元，原告應予支付，並提出鎰璟企業有限公司報價單、宏矩企業社簽(估價)單影本
在卷可稽(見本院卷第105、109頁)，應可認定。至被告主張夾層H鋼修補後，需油漆讓修補處不至於坑坑洞洞色差不一，再花費油漆費用21,000元，並提出星華油漆工程行估價單在卷可稽(見本院卷第107頁)，
惟上開估價單上記載工程項目為「室內油漆工程」，實難認定該油漆係施工於其所述夾層H鋼修補之處，且於鎰璟企業有限公司報價單上，其品項中已包含「噴漆」之項目，難認尚有另行支付「室內油漆工程」之必要，此部分主張應屬無據。
2、被告復主張原告應支付1樓大門把手處脫漆噴塗費用12,500元，並提出宏矩企業社簽(估價)單影本(見本院卷第105頁)在卷可稽，惟系爭建物1樓大門為租賃物經常使用之處，且被告將租賃物出租予原告長達7年
期間，此為被告所
自承(見本院卷第96頁)，足認系爭建物於上開7年之租賃期間，於大門正常開關使用之情況下，難免有脫漆或刮痕等使用痕跡，應屬正常使用下之自然耗損情形，難認原告應對此部分負擔修復責任，被告主張並無理由。
3、被告另主張原告應支付廣告招牌之拆卸費用，並提出拆除估價請款單在卷可稽(見本院卷第111頁)，原告亦不否認並未將廣告拆牌拆卸之事實(見本院卷第95頁)，是被告主張雇工代原告支付拆卸廣告招牌費用支付25,000元，應
堪認定。
4、至被告主張原告應賠償夾層H型鋼鑽孔及2樓鋁門窗鑽孔所造成之功能價值減損各20,000元，共40,000元，並未提出任何事證以支持其主張，純屬其主觀臆測及感受，自無可採。
5、
綜上所述，
本件原告請求被告返還押租金135,000元，被告抗辯尚有62,500元可資抵銷部分，應屬可採，故原告自得向被告請求給付經抵充後之押租金62,500元（計算式：135,000-30,000-17,500-25,000＝62,500）。(四)至原告主張其代被告支付修繕大門地絞鍊，並提出正御實業社之統一發票為證(見本院卷第35頁)，此節復為被告所不爭執(見本院卷第97頁)，是原告依承租人請求修繕費用之
法律關係，請求被告給付15,000元，應予准許。
四、綜上所述，原告請求被告應給77,500(計算式：62,500+15,000＝77,500)元，及自民國113年6月7日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求為無理由，應予駁回。
五、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及證據，
核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、
本件係依民事訴訟法第427條第2項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項之規定，依聲請宣告被告預供擔保得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 12 月 19 日
竹北簡易庭 法 官 高上茹
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附
繕本）；如委任
律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 19 日