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115年度竹北簡字第164號

原      告  鍾麗霞  

訴訟代理人  李鳴翱律師

被      告  范翊頡  

訴訟代理人  范成青  

上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國115年4月20日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造之主張、答辯，並依同條項規定，引用兩造歷次訴狀、筆錄。

二、本院之判斷：

㈠、原告主張其於民國(下同)114年9月18日與被告簽訂專任房地產委託授權書代售原告所有坐落新竹縣○○鄉○○路000巷00號房屋及其坐落之基地(下稱系爭房屋)，約定總價以新臺幣(下同)550萬元銷售，並約定於銷售成交時，被告應給付原告成交總價百分之4之報酬(下稱系爭專任委託授權書)。原告遂於114年9月19日與大家房屋經紀人員賴美珠簽立一般委託銷售契約書，而系爭房屋事後經由大家房屋仲介以590萬元出售，提出系爭專任委託授權書、一般委託銷售契約書、授權書、委託銷契約內容變更同意書為證(本院卷第21、137-147頁)，為兩造所不爭執，堪認為真實。原告主張被告應依系爭專任委託授權書之約定給付原告4%之報酬，被告否認，辯稱：系爭房屋由合法登記之大家房屋不動產經紀業者成交，被告是和大家房屋合作之居間服務案件，並已支付大家房屋系爭房屋成交價590萬元4%之仲介服務費，原告並非不動產經紀業者，且交易過程中原告未實質參與議價、簽約及居間磋商，被告拒絕支付原告任何款項等語，是以本件應審究者為：原告向被告請求報酬22萬元及法定利息，是否有理由?

㈡、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定；受任人應自己處理委任事務。但經委任人之同意或另有習慣或有不得已之事由者，得使第三人代為處理。民法第565條、第528條、第529條、第537條定有明文。

㈢、經查，兩造於民國（下同）114年9月18日簽訂專任委託授權書記載：「委託授權人范翊頡（以下簡稱甲方）、委託授權人鍾麗霞（以下簡稱乙方）。代理銷售不動產，雙方議定委託授權條款如下：一、委託授權標的...建物坐落新竹縣○○鄉○○路000巷00號，委託授權乙方代為銷售及買賣事宜：二、委託期間：自民國114年9月18日起至民國115年3月17日止；逾期未售出，則本約自動失效。委託期間內，甲方同意乙方代為收受訂金。三、委託價格：總價新台幣伍佰伍拾萬元正。乙方銷售成交時，甲方同意支付成交總價百分之四價金給予乙方做為服務費用，並於簽約完成同時一次付清」等文字，114年9月19日原告就系爭房屋與大家房屋湖口幸福加盟店(大新竹不動產有限公司)(下稱大家房屋)簽訂一般委託銷售契約書、不動產委託銷售標的現況說明書、委託銷售/出租契約內容變更同意書(本院卷第137-141、255-259、147頁)。原告於114年9月25日提出授權書，記載委託人范翊頡、受託人鍾麗霞，委託不動產標示、坐落及權利範圍：新竹縣○○鄉○○路000巷00號房屋、地號湖口鄉和興段2471-9、建號：湖口鄉和興段746。委託事項：受託人就上述委託之之不動產有：⒈管理使用出租、擔保借款，並有設定抵押及出售、贈與之特別代理權...5.得委託複代理人辦理上列事宜(本院卷第143頁)，並由被告於簽約當日，大家房屋請被告確認不動產委託銷售標的現況說明書內容後後，由被告補簽名（9月25日）。原告與大家房屋湖口幸福加盟店簽訂之前開一般委託銷售契約書第6條約定：一、買賣契契約成立後，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4（本院卷第137頁）；委託銷售/出租契約內容變更同意書記載：底價：伍佰捌拾叁萬元整、含4%服務費、各付各稅、一般買賣（本院卷第147頁）。

㈣、次查，證人證述：

　⒈證人賴美珠於本院審理中證稱：當時114年9月19日是原告說她朋友有房子要賣，我們中午就去房屋看現況、拍照、簽委託。原告是賣方委託給她專任，原告請我們幫忙賣，我一併拿委託書、授權書給原告，原告又把委託簽給我們。原告本身並非仲介，授權書原告是授權人，我有把大家房屋的授權書交給原告，請屋主授權給原告，這樣原告就可以受屋主委託，簽一般委託給我們賣。後來原告也有簽一般委託給我們，之後我們就開始做資料，傳訊息給買方，這期間我們也帶看滿多組的，之後是一組我們同事的客戶，我去幫忙帶看，有順利收到邀約書，後來房屋也出售、成交了；賣方有付給我們公司成交價4%的仲介費；成交價590萬元、屋主實拿560萬元，加上服務費是583萬元，仲介費收23萬6000元，剩下都是由履保出給賣方。我們也是按照正常的標準收取服務費；不清楚兩造約定如何收取仲介費，但這中間所有的過程原告都有參與，帶看的時候賣方也有在房屋那邊，那天賣方跟原告有過去整理，下午就有一個買方要看房屋，看完我們就離開了。我總共帶看過三次，原告只在房屋現場看過一次，之後都是電話聯絡，如果我跟同事有帶看我會跟原告說，我只有原告的聯絡方式，我沒有屋主的聯絡方式。被告後來拿給我們公司仲介費是因為是在我們公司成交的，就是照契約走，收取4%的仲介費；賣方的底價是560萬元，成交價590萬元。當初說的都是實拿，稅有分一般、自用，如果用一般的話是22萬元、自用7萬元，我們收到的590萬元是包含賣方的土地增值稅，我們也都有守住聲請人當初給我的價格560萬元，然後由我們去爭取買方的價格；當時有問被告是否實拿560萬元、是否包含增值稅，我們就是照上面寫的560萬元去加碼，最後以590萬元成交。有跟被告說要付給我們公司4%仲介費等語（本院卷第88-89、91頁）。

　⒉證人阮琳芝於本院審理中證稱：我有透過仲介賴美珠以590萬元購買系爭房屋，我有付仲介費，去看房屋的時候都是看到賴美珠，沒有看過賣家，最後簽約的時候有看到原告，我不認識原告，也不知道原告是誰，沒有跟原告說過話（本院卷第90-91頁）。

　⒊證人吳鎮益於本院審理中證稱：：我在湖口工業區大新竹不動產有限公司大家房屋（下稱大家房屋）擔任經理。賴美珠她是我同事，她本身擔任業務。系爭房屋是賴美珠接受介紹人鍾麗霞過來簽委託的。因原告鍾麗霞說所有權人全權授權給她，但當時我們沒有見到實際的授權書，因此我們有補一份公司空白的授權書請原告拿給所有權人簽回來。原告鍾麗霞跟我們簽委託時，她是說業主、所有權人要實拿560萬元，是包括還沒扣除稅的意思，是賣方願意付該付的稅金，但仲介服務費需要自行往上加，用560萬元做基礎自行往上加，後來成交價是590萬元，服務費是以590萬元收取4%服務費計算即23萬6000元，實際業主拿到的錢比原先約定的錢多一點。其他費用如賣方需自行支付增值稅，而系爭房地是於民國105年前取得，賣方則不需支付房地合一稅，代書費則是由買方支付；我並不清楚原告如何收取服務費，因從頭到尾我們是把原告當成一般中人，我們並不知道原告與被告事先有何約定，是後來簽約後原告稍微有說她的服務費需要我們協助，如我方才所述買賣價是590萬元，實際上收取之服務費是23萬6,000元，故依原先約定560萬元加23萬6000元是583萬6000元，因此賣方實際上比原先預計金額多拿6萬元；我們在仲介過程中，原告陪賣方過來，過程中我們其實都沒有實際跟業主直接接觸，是簽約當天原告與被告一起到大家房屋的店內簽約，我們還怕有所誤會，我還特別強調整個買賣的價格及原告提出賣方實拿560萬元、服務費我們自行往上加是否正確，我也跟被告說服務費差不多需要多少，我盡量去喬價格，結果後來以590萬元成交，經由賣方確認過才去安排整個簽約事宜，被告知道我們都是大家房屋的仲介人員；簽約時，被告對於我們幫她完成此項買賣契約並沒有意見，才會簽下服務費確認單給我們，服務費確認單就是依照買賣總價590萬元跟被告收取4%服務費23萬6000；買方阮琳芝並不曉得560萬元這個數字，她只知道590萬元這個數字；簽買賣契約時被告本人有到，簽買賣契約前都沒有接觸被告本人，因原告說被告只信任她，所以針對她，原告她也跟我們說委託人之前曾經被仲介騙過而對仲介不信任，只信任她一人。原告有拿授權書，後來在簽約當天她有交付出來；簽約時原告有陪同被告前來；我只知道她原先委託時，她有帶賴美珠去現場拍照，當時簽買賣契約時，有要求由賣方負責清潔、整理系爭房屋，後來房子也有清潔完成，但實際上何人去清潔我並不清楚，其實當天原告與被告一來以後，原告就把授權書交給賴美珠，我們只是為了確認買賣金額、付款情形有無錯誤，被告對於我們是原告找來的一事是知悉的，簽約兩三天以後，被告有到公司說原告一直在催他們介紹費的問題，我才知道兩造間有約定，但他們的介紹費我無法介入。我們以前有碰過這種複委託，但一般來說都是中人性質，並沒有直接授權書，委託的時候是帶我們去跟屋主簽，這個案件比較特殊，由原告跟我們的業務說賣方有全權委託給她，所以賴小姐才會拿公司的委託書內容請原告去補回來，並且到簽約當天才拿到等語(本院卷第233-243頁)。　

㈤、由上以觀，原告係依民法第537條規定，經被告同意，將系爭房地銷售事宜複委任大家房屋湖口幸福加盟店銷售，系爭房屋經由大家房屋仲介賴美珠仲介成交之買賣價金為590萬元，大家房屋已收取系爭房屋銷售售仲介費23萬6000元（房屋出售價格4%）。原告稱：9月25日要去大家房屋前，有跟被告說，如果要殺價的話由被告自己做主，因為大家房屋是跟我合作的等語（本院卷第186頁）。被告稱：（授權書）只是授權他們，並沒有說要額外拿錢，其上並未提到任何價金及服務費。我們已經付給大家房屋仲介費了。原告拿著大家房屋的文件要我們簽我們就簽，我們就以為原告是跟大家房屋一起的。原告有無從大家房屋那邊拿到服務費不確定，但是我們已經按照法規給大家房屋服務費了等語（本院卷第186頁）。按經合法複委任的複代理人完成之交易，視為受任人即原告親自處理，委託人即被告負有給付報酬之義務，複代理人係代原受任人即原告處理事務，除委託人即被告與受任人即原告就複代理人之報酬另有約定外，複代理人服務報酬係從原委託人即被告當初承諾支付原告的總服務費中拆分取得，原告未舉證其與被告就複代理人之報酬另有約定分配比例，原告與大家房屋約定之銷售報酬為買賣價金4%，與原告與被告約定之報酬相同，被告已支付買賣價金4%報酬，有統一發票可佐(本院卷第125頁)，原告雖經被告同意複委任大家房屋銷售；然原告未就報酬另與被告、大家房屋為約定，被告並無再另外重複支付報酬予原告之理。原告主張被告應依系爭專任委託授權書之約定給付原告4%之報酬22萬元，尚屬無據。

㈥、綜上所述，原告依系爭專任委託授權書之契約關係，請求被告給付原告居間報酬22萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

三、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證

　　據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不

　　逐一論列，附此敘明。　　

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　

　　　　　　　　　竹北簡易庭法　　　官　林麗玉

中　　華　　民　　國　　115 　年　　5 　　月　　22　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高嘉彤