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宣　示　判　決　筆　錄 原　　　告　陳正貴 被　　　告　蔡文己 訴訟代理人　陳政風 被　　　告　民豐房屋仲介有限公司 法定代理人　陳文治 兼訴訟代理　蔡善如 人 被　　　告　蔡善如 上列當事人間100 年度旗簡字第58號損害賠償事件，於中華民國 101 年5 月15日下午4 時，在臺灣高雄地方法院旗山簡易庭民事 第一法庭公開宣示判決出席職員如下： 　　法　　　官　吳文婷 　　書　記　官　蕭主恩 朗讀案由。 法官當庭宣示主文如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國（下同）100 年3 月1 日經由被告民 豐房屋仲介有限公司（下稱民豐公司）之業務員即被告蔡善 如仲介，向被告蔡文己購買坐落高雄市○○區○○段第1652 -1、1652-8地號土地及其上作建號49號之建物（門牌號碼為 高雄市○○區○○街一段6 號）之房屋1 棟（下稱系爭房地 ），雙方簽有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）， 約定價金138 萬6 千元。然系爭房地係屬中古屋，於出售時 即有如原告言詞辯論意旨四狀所載表列（一）、（二）之瑕 疵（見卷207 頁背面、280 頁，下稱系爭瑕疵）。蔡善如及 蔡文己竟趁原告不知情之情況下，未盡告知瑕疵之義務，要 約原告簽署系爭買賣契約書，並於系爭買賣契約書簽署後， 始於標的物現況說明書上是否有滲漏水情形一欄，勾選二樓 窗戶及牆壁有滲漏水情形，對於其他瑕疵則隻字未提。及至 原告於100 年3 月2 日下午3 時許，與蔡善如相約至現場看 屋，始知悉有上開瑕疵情狀。按原告於100 年2 月24日至現 場看屋時，並未看清楚屋況，陪同看屋之蔡善如對於上開瑕 疵亦未盡告知義務，經原告請人估價修復費用結果，需款8 萬元，原告係首次購屋，因此所受之打擊非輕，精神損害亦 達8 萬元，依民法第184 條第1 項、第185 條第1 項前段、 第188 條第1 項、第227 條第1 項、第2 項、第227 條之1 、第354 條第1 項、第2 項、第360 條、第567 條第1 項前 段、類推適用第544 條之規定，被告三人應連帶賠償原告上 開損害16萬元；另原告受有8 萬元修繕費用之財產上損失， 依消費者保護法第7 條第1 項之規定，民豐公司應賠償原告 3 倍即24萬元之懲罰性賠償金等語，並求為判決⑴被告應連 帶給付原告16萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日清償日止， 按年息百分之5 計算之利息。⑵被告民豐公司應給付原告24 萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息。⑶訴訟費用由被告連帶負擔。 二、被告蔡文己則以：伊委託民豐公司出售系爭房地時，因系爭 房屋為中古屋，10多年來無人居住，係屬空屋，因嫌整修麻 煩，而告知民豐公司業務員蔡善如要賣清的（意即現況交屋 ），要實拿158 萬元，後因原告殺價，而同意以138 萬6000 元成交。系爭中古屋係屬年久失修之空屋，原告簽約前，曾 委由友人前往看屋，本身於簽約前，亦親自前往看屋，依當 時情況，對於系爭房屋之瑕疵，不可能視而不見，故而約定 現況交屋。原告事後要求被告出具修繕費用等，並無理由等 語，資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。 三、被告蔡善如、民豐公司則以： ⑴蔡文己委託被告民豐公司仲介出售系爭房地，其開出之條 件即是現況交屋及實拿158 萬元。而系爭房屋因屬近15年 之舊屋，未有人居住，已因自然耗損而多有瑕疵，故委託 售價遠低於同地段同棟建築未臨復興路房屋之價格（338 萬元）。⑵原告於10 0年2 月24日至現場看屋前，已先委 由友人3 人至現場看屋，並由被告蔡善如在現場陪同解說 ，原告隨後並亦至現場看屋，原告至現場看屋時，系爭房 屋面臨復興路一段之一面，一至四樓分別有大片之落地窗 及窗戶，房間，樓梯間亦均有窗戶及後門、後窗以供照明 ，而當日日落時間為6 點，原告在日落之前看屋，縱使室 內未開燈，亦可清楚照見屋內狀況，原告對於浮現於牆壁 上壁癌、磁磚脫落情形，實無法諉為不知。原告一再主張 被告違反瑕疵之告知義務，惟上開瑕疵為原告已知之事項 ，被告對於上開明眼可視且為原告已知悉瑕疵，自無再做 告知之義務。從而原告主張被告違反告知義務云云，並非 屬實。⑶又系爭房屋出售時，已與原告約定為現況交屋， 此有標的物現況說明書一紙在卷可稽，上開約定已排除標 的物之瑕疵擔保責任，原告主張被告蔡文己應負出賣人之 瑕疵擔保責任並無理由，從而被告蔡善如、民豐公司亦無 任何違約之處。原告請求被告負損害賠償責任，顯無理由 等語，資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。 四、法院之判斷： （一）原告購買系爭房地後，被告僅移轉所有權予原告，但尚未 交付系爭房地予原告等情，為兩造所不爭執，則於危險移 轉前，原告（即買受人）可否主張物之瑕疵擔保責任？本 院參照最高法院95年度台上字第39號判決意旨，認為買受 人有拒絕受領給付瑕疵物之權利，故原告於系爭房地交付 前，得否追究被告蔡文己之物之瑕疵擔保責任，確有審究 之必要，合先敘明。 （二）被告蔡文己部分： 原告主張被告於100 年3 月1 日簽訂系爭買賣契約時，故 意不告知系爭房地存有系爭瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任 及債務不履行責任等情，為蔡文己所否認，並以前詞置辯 。經查： ⑴原告主張系爭房屋存有系爭瑕疵ㄧ節，固據本院到場勘驗 屬實，有本院100 年7 月21日勘驗筆錄（卷86頁）、101 年3 月23日勘驗筆錄及現場拍攝之照片16張（卷88頁至95 頁）在卷可查，堪信屬實。惟被告蔡文己辯稱其委託被告 民豐公司出售系爭房地時，已表明出售前不願先整修系爭 房屋，要現況賣屋，價金於扣除稅捐、仲介、代書費用等 一切費用後，要實拿158 萬元等情，業據被告民豐公司業 務人員蔡善如證實在卷，且兩造所簽署之標的物現況說明 書（卷16頁）亦載明「依現況交屋」，足認被告辯稱其出 售系爭中古屋時，已表明不負瑕疵擔保責任等語，堪予採 信。原告主張未約定依現況交屋一節，與上開現況說明書 所載不符，不足採信。 ⑵原告另主張其簽訂系爭買賣契約前，雖曾至現場看屋，但 當時天色昏暗，又未開啟電燈，在看不清楚之情況下，不 知有系爭瑕疵存在一節，亦為被告蔡文己所否認。經查， 原告於100 年2 月24日下午5 時到現場看屋前，已先委託 3 名友人先至現場看屋，並由被告蔡善如負責接待，說明 房屋現況，且原告於簽署系爭買賣契約前，已先委託代書 調閱系爭房地之土地、建物謄本，查閱抵押權設定情形， 並於簽約時聯絡代書曾素真到場協助處理買賣事宜等情， 為原告所不爭執，並經證人曾素真證述在卷，顯見原告購 買系爭房地過程甚為慎重，而系爭房屋係屬1 至4 樓，屋 齡近15年之透天店面房屋，1 樓臨路（復興路）之ㄧ側為 鐵捲門，2 至4 樓臨路一側為整片落地窗或大片窗戶，樓 梯轉角亦有開窗，後面臨中庭之房間並有窗戶及後門，全 棟前後採光良好，且因無人居住，現場係屬空屋，無任何 遮蔽物，縱使在春季3 、4 月之午後5 時，在未開燈之情 況下，因採光良好，視線清楚，本院於101 年3 月23日下 午5 時至現場勘驗結果，除查知上情外，並發現原告主張 之系爭瑕疵，均於屋況上清楚呈現，以目視之方式，即可 得知有系爭瑕疵存在，有本院之上開勘驗筆錄在卷可稽。 按一般購屋者，除重視結構安全外，亦重視房屋有無壁癌 、滲漏水及破損情形，故看屋時，莫不仔細觀察，原告主 張其看屋時視線不佳，無法看清屋況一情，不僅與現場情 形不符，且以前述原告購屋前慎重態度觀之，原告對於多 處烙印在牆上、樓梯間清楚可見之壁癌，主張未看見一語 ，顯然係不實之說詞，且違反一般經驗法則，不足採信。 ⑶承上所述，原告於簽訂系爭買賣契約前，對於系爭房屋所 存有之系爭瑕疵，即已知悉，縱使蔡文己之仲介人民豐公 司業務員蔡善如於簽約前未對原告再次重申系爭瑕疵情形 ，亦不影響原告對於系爭房地屋況有系爭瑕疵之認知。故 原告在明知系爭房屋存有系爭瑕疵之情況下，猶願意以依 現況交屋之條件，購買系爭房地，顯見該現況交屋之約定 ，即屬原告同意被告蔡文己不負物之瑕疵擔保責任之約定 。原告事後以被告違反物之瑕疵擔保責任，主張蔡文己應 負侵權行為損害賠償責任，即屬無據。 ⑷原告另主張被告蔡文己應負債務不履行責任一節，因原告 所購買者，為未經整修之中古屋，原告主張之系爭瑕疵， 對於屋齡15年且久無人居住之中古屋而言，係屬自然之耗 損，且雙方又約定依現況交屋，故被告欲以現況交屋，係 符合出賣人之交屋義務，並無不完全給付之情況，原告主 張被告蔡文己應負債務不履行之責任，亦無理由。 （三）被告蔡善如、民豐公司部分： ⑴ 原告主張被告蔡善如、民豐公司違反瑕疵之告知義務一節 ，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，原告於簽訂系爭 房屋前，已經被告民豐公司之業務員蔡善如介紹帶領看屋 ，看屋過程中，蔡善如並未為任何掩飾房屋瑕疵之行為， 原告亦於看屋過程中已知悉系爭瑕疵之存在，故被告蔡善 如於確知原告已知悉系爭瑕疵之情形下，雖未再以口頭逐 句討論瑕疵狀況，亦難謂被告有何違反告知義務可言。另 標的物現況說明書雖未逐字記載瑕疵而有遺漏，但遺漏部 分為原告所明知，故尚難謂被告有何違反民法第567 條據 實告知義務之情形，從而主張被告二人應負居間契約之債 務不履行之責任，為無理由。 ⑵ 原告另主張被告蔡善如應與被告民豐公司、蔡文己負連帶 侵權行為責任部分，因原告於簽訂系爭買賣契約時，已放 棄瑕疵擔保請求權，故被告蔡文己並未違反瑕疵擔保責任 ，亦無違反系爭買賣契約之行為，已如前述，而被告民豐 公司、蔡善如亦未違反原告與民豐公司間之居間契約，故 原告主張被告應連帶負侵權行為責任、債務不履行責任， 亦屬無理由，應予駁回。 ⑶又「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者 ，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商 品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性 。」、「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之 損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但 因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償 金。」，民法第7 條第1 項、第51條固定有明文。惟本件 原告明知系爭房屋有上開瑕疵，仍願意拋棄瑕疵擔保權利 而購買系爭房屋，事後自不得主張被告民豐公司之仲介服 務有何故意或過失行為，致其受有損害，從而原告依上開 規定，請求民豐公司應負損害賠償責任，為無理由，應予 駁回。 （四）綜上所述，原告之請求為無理由，其請求判決如訴之聲明 所示，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦與判決結果不生影響 ，爰不一一論駁，併予敘明。 六、結論：原告之訴無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第 78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 5 月 15 日 旗山簡易庭 法 官 吳文婷 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 101 年 5 月 15 日 書 記 官 蕭主恩