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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第228號 上　訴　人　王茂雄 訴訟代理人　陳水聰律師 被上訴人　　陳劍晨 被上訴人　　民豐房屋仲介有限公司 兼法定代理　陳文治 人 當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國105年5月13日臺灣 高雄地方法院高雄簡易庭104年度雄簡字第1938號第一審判決提 起上訴，並於民國105年9月1日移撥本院續行審理，本院於民國 105年12月8日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：被上訴人民豐房屋仲介有限公司（下稱民豐公 司）為不動產經紀業管理條例第4條第4款所稱之經紀業，其 法定代理人即被上訴人陳文治及受僱人即被上訴人陳劍晨分 別為該條第7款規定之經紀人與經紀營業員。訴外人林進達 於民國104年2月間，將其所有坐落高雄市○○區○○段0○ 段000○0地號土地（面積87平方公尺，約26.32坪，現作為 停車場使用，下稱系爭土地），委託民豐公司仲介出售，上 訴人乃委託其姐即訴外人王麗禎出面洽購，民豐公司遂由陳 文治負責本件仲介業務，並指派陳劍晨接洽王麗禎商討購地 事宜。詎陳文治與陳劍晨身不動產經紀人員，而林進達委託 其等出售系爭土地時已明確告知其中有約5坪面積之土地屬 於既成道路用地（下稱系爭既成路地），其等竟隱瞞此一事 實，於陳劍晨帶領王麗禎至現場查看時，謊稱系爭土地之界 址係從停車格前端白線起至鐵絲網搭建之網牆止，王麗禎誤 信為真，認符合需求，乃由上訴人出面與民豐公司簽訂不動 產買賣意願書，並交付陳劍晨新臺幣（下同）5萬元供其向 林進達斡旋。嗣斡旋成功，由陳劍晨及陳文治於104年3月15 日邀集上訴人與林進達簽訂系爭土地之買賣契約（下稱系爭 買賣契約），約定買賣總價金為450萬元，當日即由上訴人 交付30萬元頭期款，復於同年3月30日給付林進達次期款220 萬元。詎104年4月7日申請地政機關至現場測量鑑界時，上 訴人察覺上開網牆外之系爭既成路地屬於系爭土地之範圍， 且無法使用，系爭土地僅約21坪可供利用，上訴人及王麗禎 才知受騙。上訴人遂與林進達協商，終約定由上訴人給付林 進達15萬元解約金後解除系爭買賣契約。陳文治及陳劍晨竟 又在報紙刊登「右昌邊間建地，建坪26.32坪，總價580萬元 ，面寬約6米，深約15.7米，可做店面、武市皆可」等不實 資訊。民豐公司之經紀人員陳文治及陳劍晨執行本件仲介業 務惡意隱瞞系爭土地含有系爭既成路地之事實，致上訴人受 有15萬元之損失，被上訴人應依不動產經紀業管理條例第26 條第2項規定負連帶賠償責任。又陳劍晨及陳文治上開隱瞞 重要交易資訊之行為，已違反消費者保護法第4條、第5條及 第22條暨不動產經紀業管理條例第21條應提供消費者充分且 正確之消費資訊，致上訴人受有損害，上訴人另得依民法第 184條第2項向2人求償，民豐公司亦應依民法第188條規定連 帶負責，為此，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項、 民法第184條第2項及第188條第1項規定，擇一訴請被上訴人 連帶給付等語。並聲明：被上訴人應連帶給付上訴人15萬元 ，及自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日起至清償日 止，按週年利率5﹪計算之利息；上訴人願供擔保，請准宣 告假執行。 二、被上訴人均以：系爭土地於100 年間已經地政機關測量鑑界 ，而林進達委託被上訴人仲介出售系爭土地時，確曾告知系 爭土地範圍包含系爭既成路地部分。嗣於104年2月間，上訴 人之姐即訴外人王麗禎聯絡被上訴人陳劍晨，表示其有意願 洽購系爭土地，陳劍晨即持100年間之複丈成果圖帶領王麗 禎至系爭土地查看，於現場已向王麗禎指明100年間由地政 機關設置之鋼釘界樁，並明確告知系爭土地包含系爭既成路 地部分。王麗禎原表示不願意購買，然經約1週時間，又以 電話稱有意為上訴人在系爭土地上開設機車行，遂請陳劍晨 至上訴人公司收取不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）及 斡旋金5萬元，系爭意願書並載明以鑑界為準，承購總價款 為420萬元等條件，故被上訴人仲介絕無隱瞞系爭既成路地 存在之事實。至被上訴人於上訴人與林進達解約後刊登報紙 廣告，其上所載條件均係依複丈成果圖所示，總價580萬元 亦為林進達要求，並無不當等語，資為抗辯。並聲明：上訴 人之訴及假執行之聲請均駁回。 三、原審審理後，認上訴人依消費者保護法等之法律關係，請求 被上訴人應給付15萬元，為無理由，判決駁回上訴人全部請 求。上訴人聲明不服，提起全部上訴，除援引原審主張及陳 述外，並於本院補陳：被上訴人故意隱匿事實，且未簽定不 動產買賣意願書，又100年之複丈成果圖無法查知實際差異 等語。原判決顯有違誤，應予廢棄等語，並聲明：㈠原判決 廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人15萬元 及自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。被上訴人除援引原審之陳述外，於本 院補陳：100年之地籍圖與現況圍籬內土地形狀不同，比對 即知有明顯差異等語，並聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項： ㈠被上訴人陳劍晨及陳文治於104年3月15日邀上訴人與林進達 就系爭土地簽訂系爭買賣契約，約定上訴人以450萬元購入 系爭土地，然未簽訂不動產現況說明書。林進達前於委託被 上訴人民豐公司仲介銷售系爭土地時，即已告知陳劍晨及陳 文治系爭土地含有約5坪之系爭既成路地等情，為兩造所不 爭執，並有系爭買賣契約書在卷可考（見原審卷第15頁至第 22頁），並有標明兩側相對位置現場照片附卷可稽（見原院 卷第11頁）。 ㈡系爭土地於100年3月2日經所有權人即訴外人林進達申請複 丈鑑界，其位置與104年4月7日複丈鑑界成果相同等情，有 高雄市政府地政局楠梓地政事務所105年1月27日回函暨檢附 之100年2月16日土地複丈申請書、100年3月2日複丈成果圖 、104年3月17日土地複丈申請書及104年4月7日複丈成果圖 及現場鋼釘界標照片等件附卷參存（見原審院卷第126頁） 。 ㈢系爭土地臨一般道路部分可實際使用範圍之兩側即為其上所 劃設小客車停車格之前後二端，且其長度距離經測量結果為 2.58公尺乙節，有高雄市政府地政局楠梓地政事務所104年4 月7日複丈成果圖在卷可證（見原審卷第143頁及其背面）。 ㈣本件經高雄市地政局楠梓地政事務所於105年8月11日至系爭 土地現場履勘，製有複丈成果圖可憑。 五、本件爭點： 被上訴人是否隱瞞系爭土地含既成道路之事實，並致上訴人 受有損害？ 六、本院判斷意見如下： ⒈被上訴人陳文治及陳劍晨各具經紀人及經紀營業員資格，而 其等所屬之被上訴人民豐公司則為經營不動產仲介或代銷業 務之經紀業者，並以提供不動產居間仲介不特定之消費大眾 為業，兼屬不動產經紀業管理條例第4條第4款及第7款明文 規定之「經紀業」及「企業經營者」等情，有被上訴人所不 爭執，並有民豐公司變更登記表、營利事業登記證、陳文治 經紀人證書及陳劍晨經紀營業員證明等在卷可稽（見原審卷 96頁至第101頁），此部分之事實，堪以認定。又上訴人經 由民豐公司簽訂系爭意願書，並進而向訴外人林進達購入系 爭土地，復約定系爭買賣契約成立時，上訴人應給付服務報 酬10萬元予民豐公司，均為兩造所不爭執，已如前述，則上 訴人既以消費為目的接受屬不動產經紀業之民豐公司提供不 動產仲介服務，其所生之爭議自有不動產經紀業管理條例及 消費者保護法之適用，先予敘明。 ⒉上訴人主張被上訴人陳文治、陳劍晨仲介斡旋系爭土地買賣 交易時，隱瞞上訴人系爭土地含有系爭既成路地之重要交易 資訊，致上訴人受有損害云云，然為被上訴人等所否認，經 查： ①上訴人購買系爭土地係委由其姐王麗禎代為處理買賣交易事 宜，且王麗禎於原審證稱：這塊地本來是有圍鐵絲網，我經 過時有看到這塊空地，裡面有停車場，停車場也是在鐵絲網 裡面，我就跟被告陳劍晨說請他幫我看看這塊地，我想買， 被告陳劍晨就說停車的部分會賣，但是要賣的這塊只有20幾 坪，其餘不要賣，所以只有買停車的這塊，這是我在電話中 和被告陳劍晨說，後來他就拿壹張地圖到診所給我看，地圖 上面有寫6.2米，我想說這樣還可以蓋一間房子，就問被告 陳劍晨有無衝到對面的柱子，被告陳劍晨說有衝到柱子8公 分。後來陳劍晨帶我去現場看一次，他說從鐵絲網開始到停 車格的白線是6米等語（見原院卷第107頁），足見王麗禎於 購買系爭土地前已偕同陳劍晨至現場查看，對於系爭土地上 以圍籬圍繫，旁有系爭既成道路等情均知之甚明，而本院於 審理中會同兩造至現場履勘，系爭土地仍有圍籬圍繫，與王 麗禎第1次查看時並無變異，此有本院之勘驗筆錄及卷附照 片可憑（見本院卷第100頁至第108頁）並為兩造所不爭執， 另王麗禎於原審當庭於現場照片上分別標明兩側相對位置， 對照現場照片為系爭土地面對道路側可實際使用之範圍（即 西南側停車格白線端至東北側鐵絲網圍牆，見原審卷第11頁 ），而系爭土地原地主分別於100年及104年兩次委由高雄市 地政局楠梓地政事務所（下稱楠梓地政所）繪測，製有複丈 成果圖，且據楠梓地政所函覆稱，由申請人（即地主）埋設 鋼釘界標後噴漆，其界標間圖面各線段標示尺寸均相符尚查 無成果不一致之情形（見原審卷第126頁），並有申請書、 照片、複丈成果圖在據可憑（見原審卷第101頁至第143頁） 。104年原地主噴漆、鋼釘照片（見原審卷第136頁），對照 本院履勘時所拍攝照片所示（見本院卷第105頁）大約一致 ，系爭土地面臨一般道路部分可實際使用範圍之兩側即為其 上所劃設小客車停車格之前後二端，分別有3界樁，且各界 樁長度距離經測量結果為2.58公尺、3.65公尺乙節，有楠梓 地政所100年3月2日、104年4月7日複丈成果圖在卷可證（見 原審卷第132頁、143頁），而2界樁點共計約6.23公尺，核 與上訴人所稱交付予王麗禎之地籍圖資料上所標示6.2米大 致相符（見本院卷第53頁），則王麗禎證稱陳劍晨曾持地圖 表示系爭土地面對道路側為6.2公尺，並於現場勘查時向王 麗禎說明從鐵絲網開始到停車格的白線是6米云云，並無虛 偽之情。再參之系爭土地上之圍籬自100年迄今並無變異， 而依照本院委託楠梓地政所測繪之現場圖所示，系爭圍籬所 示範圍呈不規則近長方形之地形，與上訴人所不爭執之被上 訴人於買賣系爭土地時所交付之100年複丈成果圖就系爭土 地所呈現之規則長方形，顯可清楚辨識，則系爭土地圍籬內 之形狀顯與複丈成果圖有所不同，土地現況於路口顯然有短 缺一角，則王麗禎至系爭土地查看時，顯可輕易察覺。至原 審所述系爭土地西南側停車格白線端至東北側鐵絲網圍牆端 ，兩側即為其上所劃設小客車停車格之前後二端，且其長度 距離經測量結果為2.58公尺，係未核計另一界樁間3.65公尺 之距離，系爭土地面對道路側約6.2公尺並無違誤，附此敘 明。 ③又本件屬不動產買賣交易，成交標的金額已達450萬元，買 受人購入前理當審慎調查，且王麗禎先前已有數筆不動產之 交易經驗，系爭土地面積僅約20餘坪等情，為兩造所不爭執 ，準此王麗禎至系爭土地查看時，理當察覺系爭土地與地籍 圖有所差異，且再參酌上訴人所提出指稱係被上訴人傳真其 上有記載580萬元之地籍圖（見原審卷第201頁、本院卷第90 頁），其上記載285巷前5.8，則亦可查知面寬之距離有所差 距，其自可循此詢問陳劍晨何以有此差距，足見王麗禎到庭 證稱其至現場時未發現界標，也不知悉先前地政機關有無鑑 界過，被告應該要告訴我；他（即陳劍晨）說鐵絲網到白線 處是6米，也沒有講具體界線在那裡，其他都沒有說云云（ 見原審卷第109頁）等情，洵有避重就輕之嫌。 ④綜前所述，被上訴人辯稱，會同王麗禎查看系爭土地時，即 已告知系爭土地上有既成道路，但面積未經測繪無法知悉等 情，堪以採信，被上訴人於仲介系爭土地買賣時並未隱瞞或 虛構等情，足堪認定。 ⒊上訴人雖又質以系爭意願書及系爭買賣契約書上未特別註明 系爭土地含有系爭既成路地，且未附標的物現況說明書，可 見被上訴人隱瞞此重要交易資訊云云，然被上訴人之告知消 費者義務本不限以書面為之，且現況說明書係內容均係就建 物之狀況所為之說明，而本件屬於土地買賣，故將標的物現 況說明書刪除，為兩造所未爭執，且亦符交易常情，又上訴 人於購買系爭土地時即已查知系爭土地之現況，被上訴人自 無需就系爭土地之現況以書面說明。而不動產經紀業管理條 例（下稱系爭管理條例）第22條第1項第5款雖規定，不動產 之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷 者應由經紀業指派經紀人簽章不動產說明書。在上訴人雖提 出高雄市地政局函文，認內政部訂頒不動產說明書應記載及 不得記載事項，自89年7月1日實施，並於104年4月13日修正 ，無論土地、成屋及預售屋倘委由經紀業仲介或代銷者，皆 應製作（見本院卷第135頁），然縱被上訴人未附不動產說 明書，亦僅或可依據系爭管理條例處以罰緩，然非能逕推認 被上訴人隱瞞此重要交易資訊。況觀之系爭意願書於第11條 特別約款部分係登載「以鑑界為準、須有建築線使生效」等 語（見原審卷第13頁），足見上訴人於買賣系爭土地時，已 明確告知須可供建築，對於買受系爭土地後建造房屋可能之 影響有所知悉，再參之被上訴人並未隱瞞系爭土地含系爭既 成路地已經本院認定如前，自難以此逕斷被上訴人隱瞞上揭 重大交易資訊等情。另上訴人於104年2月15日簽訂系爭意願 書時，係以420萬元之價額委由民豐公司仲介，並提供5萬元 支票供陳劍晨向出賣人林進達斡旋等情，有系爭意願書在卷 可證，然陳劍晨於104年2月16日將上揭斡旋金支票出示林進 達時，同時以書面向林進達說明上訴人願以420萬元出價購 買之計算方式，其上載明：「此支票為王先生（即原告）作 為斡旋用途，告之對方有意購買意願。買方之所以出此價位 ，基於目前市場行情之比較。總計：26.32坪（含5坪路地） 。計算方式：26.32坪-5坪（路地）＝21.32坪（實地可建） 。21.32坪×18萬/坪＝383.76萬。約5坪（路地）×6萬/坪 ＝30萬（一般路地為母地的1/3）（合計）413.76萬。這是 買方依現況實際作為參閱。祝新年快樂。民豐房屋陳劍晨 104.2.16」等情，有上訴人所提上開書面之影本在卷可稽（ 見原審卷第24頁），且陳劍晨就其真正性亦不爭執，可見陳 劍晨於交付斡旋金之次日已向林進達具體說明原告係以每坪 18萬元估算系爭土地價值，惟就系爭既成路地部分折以6萬 元出價等情，準此，若陳劍晨故意隱瞞上訴人系爭既成路地 存在之事實，自當於報告買方所提價格時避免論及此點，以 避免日後上訴人與林進達將以系爭既成路地之折價因素進行 磋商議價時所可能導致無法成交之情，惟陳劍晨仍據實向賣 方鉅細靡遺說明系爭既成路地部分之折價算式，另證人林士 欽（即地主林進達之子）到庭證稱，買方我們也不認識，仲 介跟我們說有人420萬要買，扣除稅金就拿不到350萬元，後 來說買450萬元，我算一算扣除稅金後差不多，我們就同意 賣（見本院卷第149頁），核與被上訴人所述交易斡旋過程 相符，依上揭說明，可證被上訴人所辯其已告知上訴人之姐 王麗禎系爭土地含有系爭既成路地，上訴人並據此折價因素 提出以420萬元價款斡旋等情為真實。 4.上訴人復主張系爭買賣契約解除後，被上訴人仍於報紙刊載 「右昌邊間建地、地坪26.32坪、總價580萬、面寬6米、深 15.7米、可作店面、武市皆可」之分類廣告，未詳實揭露含 系爭既成路地之資訊，可見被上訴人有隱瞞之意，其當時即 故不告知上訴人上開資訊云云。然衡諸報紙分類廣告之實務 ，各廣告可刊登範圍不過1、2平方公分爾爾，且與其他同類 型廣告比鄰齊登，甚為擁擠，此觀上訴人所提上揭分類廣告 報紙即足參引（見原審卷第26頁至第27頁），而不動產買賣 所涉事項複雜，自難期待於其上刊載一切詳實資訊，依實際 刊登情形幾未特定交易標的，僅以諸如「右昌邊間建地」、 「五甲電梯透店」或「後勁活巷透天」等語概稱，均有待閱 覽者循此聯絡刊登人，進而洽詢詳實之交易內容，自難與一 般報紙半版銷售廣告或網頁廣告比擬要求。是除刊登人於其 上積極提供不實資訊外，若僅消極未為刊登相關資訊，仍難 據此驟認屬不實廣告，遑斷刊登者有隱瞞未刊登資訊而為交 易之事實及意圖。而上開分類廣告係被上訴人於上訴人與林 進達合意解約後所刊登，且證人林士欽亦證稱：這是我們的 土地，之前仲介也是這樣登法，所以這應該是我們的土地， 但是內容不完全一致。和解完之後，我們要重新來賣，我要 求註明清楚。廣告有無註明我不知道，但是我有去仲介公司 去時，看到我們土地有註明等語（見本院卷第151頁）。則 此類委賣廣告，其範圍不過約2平分公分，並與其他不動產 買賣廣告比鄰刊登，註記主要地點，當僅係提供土地坐落以 吸引買家，有意願購買者，必親自查看系爭土地，則廣告未 詳實說明土地現況並不違常情，自難僅依此斷定被上訴人有 刻意隱瞞系爭土地含系爭既成路地之意圖及行為，從而上訴 人以此為論並舉其他網頁廣告為證，尚不足證明被上訴人仲 介系爭土地予上訴人有隱瞞系爭既成路地存在之事實，是上 訴人此部分主張，亦屬無據。 ⒌按經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售 。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱 ，不動產經紀業管理條例第21條第1項及第2項定有。又企業 經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得 低於廣告之內容，消費者保護法第22條第1項亦有明文規定 。上訴人另指稱被上訴人為仲介系爭土地而於報紙上刊登上 揭分類廣告卻未登載含系爭既成路地部分，違反上開保護他 人之法律云云。然報紙分類廣告依其特性，難以苛求刊登者 詳載一切不動產交易資訊，是除於其上積極提供不實之資訊 外，若僅消極未為刊登相關資訊，仍難據此驟認屬不實廣告 乙節，已如前述，是被上訴人有無於分類廣告上刊載系爭土 地含有系爭既成路地之資訊，均難遽認其違反前開不動產經 紀業管理條例及消費者保護法之規定。又上訴人並非透過報 紙分類廣告始知悉系爭土地之出售訊息等情，業經王麗禎證 述在卷，是縱被上訴人於上訴人購買系爭土地前確曾刊載未 註明系爭既成路地存在之分類廣告，亦與上訴人出價購買系 爭土地乃至受有解約金損失間無因果關係，其亦不得據此主 張被上訴人應負損害賠償責任。 六、綜上，上訴人所舉事證，均未能證明被上訴人民豐公司、陳 劍晨、陳文治仲介斡旋系爭土地買賣時，刻意隱瞞上訴人系 爭土地含有系爭既成路地之重要交易資訊，則上訴人主張依 據消費者保護法、民法侵權行為請求被上訴人連帶給付15萬 元本息，並無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行 之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 12 月 29 日 民事第二庭審判長法 官 陳嘉惠 法 官 李姝蒓 法 官 吳保任 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 105 年 12 月 29 日 書記官 莊豐源