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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　 105年度簡上字第79號 上　訴　人 即被上訴人　岡山戲院股份有限公司 法定代理人　翁國欽 訴訟代理人　許清連律師 　　　　　　許祖榮律師 被上訴人 即上訴人　　吳秀鳳 被上訴人 即上訴人　　何黃梨美即何政明之承受訴訟人 　　　　　　何仁凱即何政明之承受訴訟人 　　　　　　何佩玲即何政明之承受訴訟人 　　　　　　何雅茵即何政明之承受訴訟人 　　　　　　何雅惠即何政明之承受訴訟人 共　　　同 訴訟代理人　呂郁斌律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104年11月5 日移撥前臺灣高雄地方法院岡山簡易庭104年度岡簡字第107號第 一審簡易判決提起上訴，經本院於106年1月11日言詞辯論終結， 判決如下： 主 文 原判決駁回上訴人岡山戲院股份有限公司後開第二、三項請求部 分，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。 吳秀鳳應再給付上訴人岡山戲院股份有限公司新臺幣貳拾萬元， 及自民國一百零四年四月一日起至返還附圖編號402-6、406-26 號房屋之日止，再按月給付新臺幣玖仟參佰玖拾柒元。 何黃梨美、何仁凱、何佩玲、何雅茵、何雅惠應於繼承何政明遺 產範圍內，連帶再給付上訴人岡山戲院股份有限公司新臺幣貳拾 萬元，及自民國一百零四年四月一日起至返還附圖編號402-6（2 ）、406-26（2）房屋之日止，再按月給付新臺幣壹萬零貳佰玖 拾肆元。 吳秀鳳、何黃梨美、何仁凱、何佩玲、何雅茵、何雅惠之上訴駁 回。 第一、二審訴訟費用由吳秀鳳負擔二分一，餘由何黃梨美、何仁 凱、何佩玲、何雅茵、何雅惠於繼承何政明遺產範圍內連帶負擔 。 事實及理由 一、按當事人死亡或法定代理人之代理權喪失者，其繼承人或法 定代理人於得為承受訴訟時，應即為承受訴訟之聲明，他造 當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第175 條定有明文 。本件上訴人即被上訴人何政明於訴訟繫屬中之民國105年9 月5日死亡，何黃梨美、何仁凱、何佩玲、何雅茵、何雅惠 為其繼承人（下稱何黃梨美等五人），並於105年11月16日 聲明承受訴訟，有繼承系統表、戶籍謄本、臺灣高雄少年及 家事法院105年12月22日高少家美家字第1050027426號函在 卷可憑（院二卷第33-39、51頁），核無不合，應予准許。 二、上訴人岡山戲院股份有限公司（下稱岡山戲院）主張：吳秀 鳳、何政明於90年6月1日分別向伊承租伊所興建如附圖編號 402-6及402-26所示未保存登記之房屋(下稱A房屋)、如附圖 編號402-6 (2)及402-26(2)所示未保存登記之房屋(下稱B房 屋)，租期均自90年6月1日起至91年5月31日止，期滿後每年 換約，換約之租賃期間均為1年，最近年度之租賃契約，其 間約定自102年6月1日至103年5月31日止，並約定租金為每 月新臺幣(下同)20,000元（下稱系爭租約）。詎吳秀鳳、何 政明於103年5月31日系爭租約期限屆滿後，均拒絕與伊續訂 租賃契約，且占用A、B房屋而未再給付對價，岡山戲院前對 吳秀鳳、何政明提起侵占罪之刑事告訴，於臺灣高雄地方法 院檢察署（下稱高雄地檢署）偵查時，已同時向吳秀鳳、何 政明分別為終止A、B房屋租約之表示，故吳秀鳳、何政明分 別應將A、B房屋返還予於岡山戲院。惟吳秀鳳、何政明均拒 不返還，尚積欠岡山戲院103年6月1日起至104年3月31日之 租金各200,000元，且享有使用A、B房屋之利益致岡山戲院 受有損害，是吳秀鳳、何政明自104年4月1日起至各別返還A 、B房屋之日止，應分別按月給付岡山戲院相當於租金之不 當得利20,000元。爰依租賃契約、不當得利之法律關係提起 本件訴訟請求：(一)吳秀鳳、何政明應分別自A、B房屋遷出 並將該房屋返還岡山戲院；(二)吳秀鳳、何政明各給付岡山 戲院200,000元，及均自104年4月1日起至返還A、B房屋之日 止，各按月給付20,000元。 三、吳秀鳳、何黃梨美等五人則以：吳秀鳳、何政明於90年間分 別在如附圖編號402-6及402-26所示之土地、如附圖編號402 -6(2)及402-26(2)所示土地搭建棚架使用，於90年時，岡山 戲院表示該部分土地係岡山戲院所有，吳秀鳳、何政明依岡 山戲院要求拆除棚架，岡山戲院再另搭建簡易棚架出租與吳 秀鳳、何政明，惟吳秀鳳、何政明承租使用之10餘年間，自 費添加鋼架、鐵皮圍牆、遮雨棚等物，並申設電表，加裝照 明設備使用，故現況之A、B房屋分別係吳秀鳳、何政明出資 興建，而各為吳秀鳳、何政明所有，岡山戲院自非A、B房屋 之所有權人，且其亦非A、B房屋坐落之高雄市○○區○○段 ○○○○○○○○○○○○○號土地(下分別稱402-6、402-26地號土地) 所有權人，自無從受有損害，故岡山戲院請求吳秀鳳、何政 明繼承人分別遷讓返還A、B房屋，及請求租金與相當於租金 之不當得利均無理由等詞，請求駁回岡山戲院之訴訟等語。 四、原審經審理結果，為岡山戲院一部勝訴判決，判命吳秀鳳、 何政明應分別自A、B房屋遷出並將該房屋返還岡山戲院。吳 秀鳳、何政明應分別自104年4月1日起至返還上開房屋之日 止，按月各給付新臺幣（下同）10,603元、9,706元，並駁 回岡山戲院其餘之訴。兩造各就其等敗訴部分不服，提起上 訴，其等上訴意旨如下： （一）岡山戲院部分： 除援用原審之主張及陳述外，補陳：伊於原審請求吳秀鳳 、何政明各給付20萬元部分，乃係請求自103年6月1日至 104年3月31日間每月2萬元相當於租金之不當得利，總金 額因共計10個月，故達20萬元之總數，而非請求租金，原 審誤認岡山戲院係請求給付租金云云，自屬誤會。再者， 原審判決雖以A、B房屋相當於租金不當得利金額為每月各 10,603元、9,706元，然兩造以每月2萬元之租金訂立租賃 契約已達數十年之久，此租金乃係權衡當地行情為制定， 且本件係因吳秀鳳、何政明惡意不依租約支付租金，而無 權占用岡山戲院之房屋，若因此反得受有租金減免之優惠 ，豈非有鼓勵民眾違法之嫌？此外，岡山戲院另有出租A 、B房屋中間之房地予他人，月租金亦為每月2萬元行情價 ，均未見他人嫌租金過高，足顯當地行情確為租金每月2 萬元。另使用土地及建物之租金依契約自由原則，仍應以 雙方當事人同意金額為準，原審除未考慮現場土地市價外 ，縱認依土地法第97條規定不得超過土地及建物總價額年 息10%為限，亦應為10%而非原審逕行核定之8%。又何政明 於訴訟繫屬中死亡，何黃梨美等五人為其繼承人，且均未 拋棄繼承，依繼承法則，自應於繼承遺產範圍內連帶給付 上開何政明使用Ｂ房屋之相當租金不當得利等語置辯，並 聲明：1.原判決不利於岡山戲院之部分廢棄。2.上開廢棄 部分，吳秀鳳、何政明繼承人應分別各給付20萬元，並自 104年4月1日起至返還A、B房屋之日止，按月各再給付9,3 97元、10,294元。 （二）吳秀鳳、何黃梨美等五人之上訴意旨略以：A、B房屋原先 為簡易棚架，吳秀鳳、何政明各自在該簡易棚架上添加鋼 架、鐵皮圍牆、申請電表、裝設水電等，是該2房屋乃吳 秀鳳、何政明努力建構為現在之規模，而各為A、B房屋之 權利人。縱認A、B房屋為岡山戲院所有，惟該等房屋無權 占用所坐落之土地，岡山戲院已遭財政部國有財產署（下 稱國有財產署）訴請拆屋還地，岡山戲院之訴訟已無權利 保護之必要。再者，A、B房屋僅為簡易棚架，其利用價值 在於土地，而非房屋，原審以建築申報總價8%計算相當於 租金之不當得利，尚有爭議，且訴外人財政部國有財產局 曾訴請岡山戲院給付相當於無權占用402-6、402-26地號 土地之補償金，經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）10 1年度訴字第700號民事事件審理後，為岡山戲院部分敗訴 之判決，岡山戲院不服提起上訴，經臺灣高等法院高雄分 院（下稱高雄高分院）以102年上易字第2號駁回上訴確定 在案（下稱系爭補償金事件），該事件乃以系爭土地申報 地價年息５％計算相當於租金之不當得利，本件亦應採用 同樣之基礎等語，並聲明：1.原判決不利於吳秀鳳、何黃 梨美等五人部分廢棄。2.上廢棄部分，岡山戲院在第一審 之訴駁回。 五、不爭執事項： （一）吳秀鳳、何政明於90年6月1日分別向岡山戲院承租A、B房 屋，租期自90年6月1日起至91年5月31日止，期滿後每年 換約，換約之租賃期間均為1年。兩造於103年5月31日租 賃契約屆滿後未再訂立租賃契約。 （二）A、B房屋坐落之402-6、402-26地號土地係國有土地，由 財政部國有財產署為管理機關。 （三）國有財產署前訴請岡山戲院給付402-6、402-26地號土地 之補償金，經系爭補償金事件為岡山戲院敗訴確定在案。 國有財產署另訴請岡山戲院拆除A、B房屋，經高雄地方法 院103年度重訴字第126號民事事件審理（下稱系爭拆屋還 地事件），經一審判決後，岡山戲院不服提起上訴，於高 雄高分院105年度重上字第1號事件審理中撤回上訴確定在 案。 （四）岡山戲院前對吳秀鳳、何政明提起刑事侵占告訴，經高雄 地檢署以104年度偵字第1684號偵查後為不起訴處分確定 在案（下稱系爭偵案）。 （五）何政明於訴訟繫屬中之105年9月5日死亡，何黃梨美、何 仁凱、何佩玲、何雅茵、何雅惠為其繼承人（下稱何黃梨 美等五人）且均未拋棄繼承。 六、本件之爭點： （一）A、B房屋是否為岡山戲院所有？ （二）岡山戲院請求吳秀鳳、何黃梨美等五人給付103年6月1日 起至104年3月31日相當於租金之不當得利，有無理由？如 有，金額若干適當？ （三）岡山戲院請求吳秀鳳、何政明繼承人給付104年4月1日起 至返還A、B房屋之日止，相當於租金之不當得利金額有無 理由？如有，金額若干適當？ 七、得心證之理由： （一）按未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興 建之原始建築人(最高法院96年度台上字第2772號、96年 度台上字第2851號裁判意旨參照)。次按已足避風雨可達 經濟上使用之目的，即屬土地之定著物，而為民法上所指 之不動產；所謂可達經濟上使用之目的，係指該建物，得 獨立為交易及使用之客體而言(最高法院77年度台上第790 號、75年度台上第2027號裁判意旨參照)。又按房屋曾加 以裝修，縱屬真實，然其所購買之磚、瓦、塑膠板等，既 因附合於債務人之不動產而成為不動產之成分，無單獨所 有權存在(最高法院56年台上字第2346判例意旨參照)。經 查： 1.就A、B房屋之興建，已據證人黃金源於系爭偵案中證述： 90年間向岡山戲院承包402-6、402-26地號土地之鐵皮屋 搭建工程，伊再請銓穩公司搭建，總共4大間，4間連在一 起；蓋了鋼架鋼骨跟屋頂、打地基、地板鋪水泥，還有衛 生設備化糞池及排出管線；伊蓋鐵皮屋之前是一片空地； 臺灣台南地方法院103年度南院民公昇字第10048號公證書 所附之照片係伊施工位置，但非搭建完成之初所拍攝等語 ，已據原審調取該卷無誤(見系爭偵卷第64頁背面)，並有 卷附系爭偵案不起訴處分書在卷可憑。佐以證人黃金源僅 係承包工程為業者，與兩造並無嫌隙，且吳秀鳳、何政明 就90年間由岡山戲院在A、B房屋坐落土地上搭建地上物等 情，亦不爭執(見原審卷第43頁)，核與證人黃金源上開向 岡山戲院承包搭建之情節大致相符，是黃金源之證詞堪予 採信，足認岡山戲院於90年間確有出資搭建A、B房屋之鋼 架鋼骨、屋頂、水泥地板及衛生設備。而以該時證人黃金 源搭後建之客觀樣貌，已足以遮風避雨，且兩造亦就A、B 房屋分別成立租賃契約乙節，為兩造所不爭，可見該時之 A、B房屋已可獨立作為使用、交易之客體，已達經濟上使 用目的。揆諸前引意旨，堪認該時由黃金源搭建之A、B房 屋已分別屬於獨立客體之不動產，且為出資興建之岡山戲 院所有。 2.吳秀鳳、何黃梨美等五人雖辯稱吳秀鳳、何政明向岡山戲 院於承租A、B房屋期間，有自行花費添加鋼架、鐵皮圍牆 、遮雨棚、電表、照明設備等物於A、B房屋云云。惟其此 部分所辯縱屬真實，所加裝之部分僅在加強A、B房屋之使 用功能，就鋼架等構成A、B房屋之一部分之動產，已附合 於A、B房屋而成為不動產之成分，無單獨所有權存在，依 前引說明，難認吳秀鳳、何政明出資裝潢或補強建造即可 謂係A、B房屋之所有權人。況系爭租約亦約定任何增設之 設備於退租時無償全歸岡山戲院所有，有租賃契約書在卷 可考(原審卷第20、22頁)，是故吳秀鳳、何黃梨美等五人 辯稱吳秀鳳、何政明努力建構A、B房屋，應為所有權人云 云，尚難採信。從而，本件岡山戲院主張其為A、B房屋所 有權人，應屬可採。 （二）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。 次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅， 民法第450條第1項定有明文。復按「民法第四百五十一條 所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止 續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人 就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租 賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租 期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂 明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生 阻止續約之效力。」最高法院著有55年台上字第276號判 例可供參照。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃 物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租 人，民法第455條規定甚明。查系爭租約第21條約定「本 租賃契約屆滿前，承租人應主動聯繫出租人辦理續租手續 ，否則概依退租處理，絕無異議」等語，足見兩造業已約 定租賃期限屆滿前如未續定新約，即不再續租，參諸上開 法律見解說明，自無上開民法第451條默示更新規定之適 用。而岡山戲院與吳秀鳳、何政明於103年5月31日約定租 賃期限屆滿前，並未再續定新約，業為兩造所無爭執，是 堪認系爭租約業已於105年5月31日因期限屆滿而終止，兩 造間就A、B房屋，於該期日之後各已無租賃契約關係存在 。從而，岡山戲院依民法第455條規定，訴請吳秀鳳、何 政明繼承人各返還A、B房屋，於法自屬有據。至系爭拆屋 還地事件雖判命岡山戲院拆除A、B房屋，惟於強制執行房 屋拆除前，岡山戲院仍為A、B房屋之所有權人，就A、B房 屋仍屬有處分權利，此部分對A、B房屋之權利不因其是否 無權占用基地而有不同，況岡山戲院為系爭租約之出租人 ，於系爭租約終止後，吳秀鳳、何政明繼承人自仍應依民 法上開規定履行返還A、B房屋之契約責任，吳秀鳳、何黃 梨美等五人辯稱岡山戲院就此之請求無權利保護必要，乃 無可採。 （三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。又按無正當權源而使 用他人所有之不動產，即可獲得相當於租金之利益，為社 會通念，最高法院61年臺上字第1695號判例要旨可資參照 。經查： 1.本件A、B房屋既屬岡山戲院所有，且系爭租約既已終止， 吳秀鳳、何政明繼承人即無繼續使用A、B房屋之正當權源 ，伊等無權占有系爭A、B房屋，乃屬無法律上原因受有相 當於租金之利益，致岡山戲院受有損害，自應返還所受之 利益。吳秀鳳、何政明繼承人雖主張租金部分可參酌系爭 補償金事件之標準，惟本院審酌吳秀鳳、何政明前向岡山 戲院租用A、B房屋時，其租金即為每月2萬元，則本件相 當A、B房屋租金之不當得利，自應以每月2萬元計算，較 屬合理。 2.按「土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於 城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營 業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止 房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法 第3編第3章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城 巿住宅用房屋』設其規範暨該條項蘊含摒除『城巿營業用 房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』有以『目的性限縮解釋 』補充必要自明」（最高法院93年度臺上字第1718號判決 意旨參照）。查A、B房屋乃供作為攤位經營生意使用，且 現況分別為經營花店、棉被寢具店，週遭均為菜市場商家 等情，業據原審法官履勘現場無訛，並有現況照片、履勘 筆錄等在卷可憑（原審卷第67-72頁），是A、B房屋既非 作為住宅使用，自無上開土地法所規定房屋租金限制之適 用，亦附此敘明。 3.是則吳秀鳳、何政明分別無權占用A、B房屋之時間乃自 103年6月1日起迄今，已如前述，岡山戲院請求吳秀鳳、 何政明給付自103年6月1日起至104年3月31日止之不當得 利金額，各以每月2萬元計算，共計各為20萬元（計算式 ：2萬元×10個月＝20萬元）及自104年4月1日起至其等各 遷讓返還A、B房屋之日止，按月以2萬元計算之相當租金 利益，均為有理由。 （四）末按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼 承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼 承人本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以 因繼承所得遺產為限，負清償責任，民法第1148條定有明 文。本件何政明死亡後，何政明之繼承人即何黃梨美等五 人就上開何政明應給付岡山戲院之相當租金不當得利，自 應於繼承遺產之範圍內負連帶給付之責。 八、綜上所述，岡山戲院依系爭租約及不當得利之法律關係，請 求吳秀鳳、何政明各返還A、B房屋及自各給付20萬元，暨均 自104年4月1日起至返還A、B房屋之日止，按月給付20,000 元，於法有據，均應予准許。原審於上開範圍，駁回岡山戲 院就上開各20萬元、吳秀鳳應按月給付9,397元、何黃梨美 等五人應按月給付10,294元之訴，或有違誤，應由本院予以 廢棄，並改判如主文第二項所示。至吳秀鳳、何黃梨美等五 人上訴部分，原審就此為敗訴之判決，並無違誤，伊等上訴 意旨就此請求廢棄原判決，乃無理由，應予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法， 均核與判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。 據上論結，本件上訴人岡山戲院之上訴為有理由，上訴人吳秀鳳 、何黃梨美等五人之上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第450條、第78條、第85條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 1 月 19 日 民事第三庭 審判長法 官 林韋岑 法 官 楊捷羽 法 官 黃苙荌 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 106 年 1 月 19 日 書記官 陳仙宜