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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第559號 原　　　告　新南興開發股份有限公司 法定代理人　林美紅 訴訟代理人　林夙慧律師 　　　　　　鄭瑜亭律師 　　　　　　陳宏哲律師 被　　　告　綠大地電動機車實業廠股份有限公司 法定代理人　黃桂燕 訴訟代理人　洪俊聖 上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國107年11月9日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號、三十五號廠房 內如附表所示之動產清空，回復原狀並遷讓返還於原告。 被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬肆仟元，及自民國一○六年十一 月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告應自民國一○六年十一月二十一日起至騰空返還第一項所示 廠房之日止，按月給付原告新臺幣壹拾肆萬元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾叁萬玖佰叁拾叁元供擔保 後，得假執行；但被告如以新臺幣叁佰陸拾玖萬貳仟捌佰元為原 告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止，惟有訴訟代理人者不適用之；又承受訴訟 人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得 聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由 法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第173條前段、第17 5條、第176條分別定有明文。查被告之法定代理人原為洪俊 聖，嗣於本院審理中變更為黃桂燕，經原告於民國107年10 月11日具狀聲明由黃桂燕承受訴訟，繕本並已送達被告，有 民事更正訴之聲明暨陳報狀在卷可按（本院卷第34頁），核 與前開規定相符，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：兩造於105年11月15日簽立房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），約定由被告向原告承租其所有門牌號碼高雄 市○○區○○路○○號、35號之廠房（下合稱系爭廠房），租 賃期間自105年11月15日起至111年11月15日止，第1年、第2 年租金為每月新臺幣（下同）14萬元（未稅，營業稅另計， 下同），第3年起租金每月17萬元、第4年起每月調漲租金3% 。詎被告從未依約給付租金，經原告於106年初起多次催告 後，被告雖曾於106年6月9日簽發票號EA0000000、EA000000 0號支票2紙，及於106年10月25日開立票號532577、532579 號本票2紙以支付其所積欠之租金，惟僅其中票號EA0000000 號、面額52萬元支票獲兌現。原告遂於106年11月14日寄發 存證信函催告被告給付積欠之租金及營業稅，並為逾期未繳 即終止系爭租約之通知，經被告於同年月15日收受送達。是 系爭租約已於106年11月15日終止，被告即無合法使用系爭 廠房之權源，自應將系爭廠房內如附表所示之物品清空、回 復原狀並遷讓返還於原告。復依系爭租約約定，被告自105 年11月15日起至106年11月15日止（計12個月），應給付原 告之租金為168萬元（計算式：140,000元×12月＝1,680,00 0元）、營業稅為84,000元（計算式：140,000元/月×5%×1 2月＝84,000元），扣除被告前已兌現之支票款52萬元、於1 06年12月1日給付之54萬元，及扣抵被告於簽立系爭租約時 給付2個月押租金28萬元後，被告尚應給付424,000元。又被 告於系爭租約終止後繼續使用系爭廠房即屬無法律上之原因 而受利益，致原告受有無法使用系爭廠房之損害，應自106 年11月15日起至騰空返還系爭廠房之日止，按月給付原告相 當於租金之不當得利即原租金14萬元。為此，爰依系爭租約 約定及民法第440條、第767條第1項、第179條等規定，提起 本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭廠房內如附表所示 之動產清空、回復原狀並將廠房返還原告。㈡被告應給付原 告424,000元，及自106年11月15日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。㈢被告應自106年11月15日起至騰空返還 系爭廠房之日止，按月給付原告14萬元。㈣第1項聲明願供 擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告於106年11月15日以後仍有給付原告租金， 雖有積欠租金情事，惟現仍占有使用系爭廠房，系爭租約尚 未終止。又被告現正與銀行接洽辦理貸款中，如有核貸，願 給付原告如訴之聲明第2項及第3項所請求之金額；如無法清 償，會主動將系爭廠房騰空返還原告等語置辯。 三、兩造不爭執事項： ㈠被告前向原告承租原告所有之系爭廠房，約定租賃期間自10 5年11月15日至111年11月15日，第1年、第2年租金為每月14 萬元（未稅，營業稅另計，下同），第3年起租金每月17萬 元、第4年起每月調漲租金3%，經兩造簽立系爭租約，被告 並於簽立系爭租約時，給付2個月押租金計28萬元予原告。 ㈡被告於106年6月9日簽發票號EA0000000、EA0000000號，面 額各為52萬元、54萬元之支票2紙（下稱系爭支票），另於 106年10月25日簽立「積欠租金清償協議書」（下稱系爭協 議書），同日開立到期日均為106年11月30日，票號各為532 577、532579號，面額各為42萬元、20萬元之本票2紙（下稱 系爭本票），用以支付其所積欠之租金，然僅其中票號EA00 00000號、面額52萬元之支票獲兌現。 ㈢原告於106年11月14日寄發存證信函催告被告於文到5日內給 付積欠之租金，如逾期未給付即終止系爭租約之通知，經被 告於翌日即同年月15日收受送達。 ㈣依系爭租約約定，被告自105年11月15日起至106年11月15日 應給付原告之租金計168萬元、營業稅為84,000元，扣除被 告已給付之租金52萬元、於106年12月1日給付之租金54萬元 ，及扣抵被告給付之押租金28萬元後，被告尚應給付424,00 0元。 ㈤被告現仍占有使用系爭廠房。 ㈥原告所提出之書證，形式上均為真正。 四、本件爭點： ㈠系爭租約是否業經原告適法終止？ ㈡原告請求被告將系爭廠房內如附表所示之動產清空、回復原 狀並遷讓返還於原告，有無理由？ ㈢原告請求被告給付積欠之租金（含營業稅）424,000元及自1 06年11月15日起至清償日止之法定遲延利息，並自106年11 月15日起至騰空返還系爭廠房之日止，按月給付相當於租金 之不當得利14萬元，有無理由？ 五、本院之判斷： ㈠系爭租約是否業經原告適法終止？ ⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1 項、第2項及第455條前段分別定有明文。 ⒉查被告向原告承租系爭廠房，約定租賃期間自105年11月15 日起至111年11月15日止，第1年、第2年租金為每月14萬元 ，應於每月15日以現金支付於原告，又被告已依系爭租約第 4條之約定，於簽約時給付原告2個月押租金共28萬元等情， 有系爭租約在卷可參（臺灣高雄地方法院107年度審訴字第 57號卷《下稱雄院審訴卷》第8至10頁）。惟被告未依約繳 付租金，經原告先後於106年4月21日及同年5月5日以左營新 莊仔郵局第527號、第594號存證信函催告被告限期給付所積 欠之5個月租金共70萬元，經被告收受送達，有上揭存證信 函暨回執附卷可佐（雄院審訴卷第12至13頁背面）。被告遂 於106年6月9日簽發系爭支票，惟僅其中面額52萬元之支票 經提示兌現，乃再於106年10月25日簽立系爭協議書並開立 系爭本票交付原告，詎到期仍不獲付款，原告遂於106年11 月14日以左營新莊仔郵局第1401號存證信函（下稱系爭存證 信函）催告被告於文到5日內給付所積欠之租金共116萬元， 經被告於翌日即106年11月15日收受送達仍逾期未付等情， 有系爭支票暨票據明細、退票理由單、系爭協議書、系爭本 票、系爭存證信函暨回執存卷可按（雄院審訴卷第15至21頁 ），復為被告所不爭執，是被告於106年11月15日收受系爭 存證信函時，應繳付之租金為1,680,000元（計算式：140,0 00元×12月＝1,680,000元），扣除兌現之支票款52萬元、 押租金28萬元後，尚積欠88萬元（計算式：1,680,000元－ 520,000元－280,000元＝880,000元），已達2個月之租額， 又依系爭租約第7條第1項約定：「乙方（即承租人）…積欠 租金超過兩個月以上，經甲方（即出租人）催售（按：應為 「告」之誤植）限期繳納仍不支付時，甲方得終止本租賃契 約」（雄院審訴卷第8頁背面至第9頁），是原告自得依前揭 規定及系爭租約之約定，主張終止系爭租約。原告雖主張系 爭租約於被告收受系爭存證信函送達時即106年11月15日即 已終止云云，惟依系爭租約第7條第1項之約定，原告仍需先 經催告限期給付而被告仍未給付時，始得終止系爭租約，且 稽之系爭存證信函謂：「…請台端於文到後五日內清償所積 欠的租金，如逾期未給付，即以本函為終止租約之意思表示 ，不另通知」等語（雄院審訴卷第20頁背面），而被告於10 6年11月15日收受送達逾5日仍未給付，系爭租約即於106年 11月21日終止。原告主張系爭租約於被告收受送達時即已終 止云云，自不足採。至被告雖以其有於106年12月1日交付54 萬元現金予原告用以支付積欠之租金，且仍繼續占有使用系 爭廠房，而認系爭租約並未終止云云，固有收據1紙附卷為 憑（雄院審訴卷第22頁），然被告於收受原告前揭限期給付 否則終止系爭租約之通知後，自應依限於106年11月20日前 提出給付，詎逾期仍未為給付，系爭租約自已生終止之效力 。 ㈡原告請求被告將系爭廠房內如附表所示之動產清空、回復原 狀並遷讓返還於原告，有無理由？ 按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人 於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條 第1項、第455條前段分別定有明文。又租約終止後，出租人 除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人 為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有 之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例意旨參照）。查系爭租約既經原告合法終止，被告自 應將系爭廠房遷讓返還於原告。而系爭廠房係供被告作為生 產電動機車、展示等使用，內有如附表所示之動產，此經本 院會同兩造現場勘驗，製有勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（ 本院卷第17至30頁），而原告為系爭廠房所有權人，此為被 告所不爭執，是原告依民法第767條第1項前段、中段之規定 ，請求被告將系爭廠房內如附表所示之動產清空、回復原狀 並將廠房返還原告，核屬有據，應予准許。 ㈢原告請求被告給付積欠之租金（含營業稅）424,000元及自1 06年11月15日起至清償日止之法定遲延利息，並自106年11 月15日起至騰空返還系爭廠房之日止，按月給付相當於租金 之不當得利14萬元，有無理由？ ⒈按承租人應依約定日期，支付租金，為民法第439條第1項前 段所明定。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者， 應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦 同，民法第179條亦有明文。次按給付有確定期限者，債務 人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約 定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第1項、第23 3條第1項分別定有明文。 ⒉查被告積欠租金已逾2個月之租額，經原告合法終止系爭租 約，且迄未將系爭廠房騰空返還原告，而原告主張被告自10 5年11月15日起至106年11月15日止，應給付原告之租金為16 8萬元（計算式：140,000元×12月＝1,680,000元）、營業 稅為84,000元（計算式：140,000元×5%×12月＝84,000元 ），扣除被告前已兌現之支票款52萬元、於106年12月1日給 付之54萬元，及扣抵被告於簽立系爭租約時給付2個月押租 金28萬元後，被告尚應給付424,000元一節，為被告所不爭 執（本院卷第51頁），是原告此部分之主張，自屬有據，應 予准許。又依系爭租約第3條第2項約定，被告應於每月15日 按月給付租金，即屬定有給付期限，而被告截至106年11月 15日仍積欠上開租金迄未給付，應自翌日即106年11月16日 起負遲延責任，則原告主張被告自106年11月15日即負遲延 責任云云，並無理由。至系爭存證信函固催告被告於文到5 日內給付，然此應僅屬限期給付之通知，尚難認原告已有同 意被告緩期清償之意，附此指明。 ⒊又系爭存證信函已同意被告於文到後5日內清償即可，經本 院認定系爭租約於106年11月21日終止，已如前述，故被告 自105年11月15日至106年11月20日占用系爭廠房期間即非屬 無權占有，原告主張被告自106年11月15日即屬無權占有而 應給付相當於租金之不當得利，並無理由。再系爭租約第3 條第1項約定自承租日起第1年、第2年每月租金14萬元（雄 院審訴卷第8頁），是原告請求被告自106年11月21日起至騰 空返還系爭廠房之日止，按月給付14萬元相當於租金之不當 得利，核屬有據，逾上開範圍之請求，即無理由。 六、綜上所述，原告依系爭租約約定及返還所有物之法律關係， 請求被告將系爭廠房內如附表所示之動產清空、回復原狀並 將廠房返還於原告，並給付積欠之租金424,000元及自106年 11月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另依不 當得利之法律關係，請求被告自106年11月21日起至騰空返 還系爭廠房之日止，按月給付14萬元，為有理由，應予准許 ，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 七、原告就本判決主文第1項聲明願供擔保聲請宣告假執行，被 告亦陳明願供擔保免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相 當擔保金額，予以准許。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依 民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如 主文。 中 華 民 國 107 年 11 月 23 日 民事第三庭 法 官 楊捷羽 以上正本係照原本做成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 11 月 23 日 書記官 周素秋 附表： ┌─────────────────────────────┐ │門牌號碼高雄市○○區○○路○○號廠房內之電燈、冷氣、電器、辦│ │公家具、機械、運輸台，以及電動機車之零件、成品、半成品等動│ │產。 │ ├─────────────────────────────┤ │門牌號碼高雄市○○區○○路○○號廠房內之電燈、壓克力展示板、│ │招牌、櫃台，以及電動機車等動產。 │ └─────────────────────────────┘