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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　 108年度簡上字第84號 上訴人即附 帶被上訴人　龍禧不動產有限公司 法定代理人　盧鏡仁 被上訴人即 附帶上訴人　金道明 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國108 年4 月11日本院橋頭簡易庭108 年度橋簡字第83號第一審判決提起上 訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於108 年10月2 日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 原判決關於命附帶上訴人給付部分及該部分假執行之宣告，暨命 附帶上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴駁回。 第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔。第一審訴訟費用 關於命附帶上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於附帶上訴部 分，均由附帶被上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人即附帶被上訴人龍禧不動產有限公司（下稱龍禧公司 ）主張：被上訴人即附帶上訴人金道明（下稱金道明）於民 國107 年4 月21日與伊簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭 委銷契約），委託伊銷售門牌號碼高雄市○○區○○路○ 巷 ○ 號14樓房屋及其坐落基地（下合稱系爭不動產），兩造約 定委託期限至107 年11月30日止，委託銷售價格新臺幣（下 同）4,500,000 元。兩造雖同時有約定聯賣契約，得由其他 仲介公司透過伊向金道明仲介客戶，住商實業股份有限公司 高雄巨蛋捷運加盟店（下稱住商加盟店）曾為其客戶簡雯淇 經由伊向金道明報價4,600,000 元，並經金道明同意，但在 金道明於107 年6 月26日與簡雯淇簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約）前，因伊之其他客戶即蘇世偉出價更高 ，伊已致電通知金道明取消與簡雯淇之簽約手續，並與住商 加盟店終止聯賣契約，系爭委銷契約乃專任委託銷售契約， 金道明猶前往與簡雯淇簽訂系爭買賣契約，已屬自行或委由 他人出售系爭不動產，金道明有違約情事，依系爭委銷契約 第10條第1 款約定，視為伊已完成居間仲介之義務，金道明 應給付伊按委託銷售價格4,500,000 元之4 ％計算之報酬即 18 0,000元。又金道明若依系爭委銷契約履行，伊可收取按 實際成交價格4 ％計算之服務報酬，其金額可能高於180,00 0 元，且伊為銷售系爭不動產，需支出廣告費用、人事費用 等營運費用，該等費用高於180,000 元，因金道明違約，伊 受有支出上開費用之損害，自不得適用民法第252 條規定予 以酌減。金道明並應給付伊精神賠償及商譽損失50,000元等 語，求為判決：金道明應給付龍禧公司230,000 元。 二、被上訴人即附帶上訴人金道明則以：系爭委銷契約雖係專任 委託銷售契約，但伊另有與龍禧公司約定，其他仲介業者均 得透過龍禧公司向伊報價。伊將系爭不動產以4,600,000 元 出售予簡雯淇，係由住商加盟店向龍禧公司報價，龍禧公司 之員工陳啟元再向伊報價，伊與簡雯淇於107 年6 月26日簽 約之時間及地點，亦均係由陳啟元以LINE通知伊，並非由伊 直接與住商加盟店接洽，伊並無自行或委託他人出售系爭不 動產之行為，自無違約。龍禧公司係在伊於107 年6 月26日 晚上駕車前往簽約地點之路途上，始通知伊取消簽約，伊有 致電詢問住商加盟店人員，該人回覆買方及代書均已在簽約 地點等候，不同意取消交易，請伊一定要到場簽約，伊到場 後，曾多次致電陳啟元請龍禧公司之人員到場，經等候2 個 多小時後，龍禧公司均未派員到場，伊始與簡雯淇簽訂系爭 買賣契約。龍禧公司稱蘇世偉提出更高之報價，但龍禧公司 並未依系爭委銷契約在24小時內向伊通知蘇世偉之報價價格 ，且龍禧公司亦有未依聯賣契約通知伊其他仲介有報價之情 ，及低報客戶實際報價價格之情事，龍禧公司方有違約行為 ，伊並無違約等語資為抗辯。並聲明：龍禧公司於原審之訴 駁回。 三、本件經原審判決龍禧公司一部勝訴，一部敗訴，即命金道明 應給付龍禧公司45,000元，而駁回龍禧公司其餘之訴，並就 龍禧公司勝訴部分，依職權宣告假執行。兩造均不服原審判 決，龍禧公司提起一部上訴，金道明則提起附帶上訴，龍禧 公司上訴聲明：㈠原判決關於後開第二項部分廢棄。㈡前開 廢棄部分，金道明應再給付龍禧公司135,000 元（按：龍禧 公司於原審請求金道明給付精神賠償及商譽損失50,000元部 分，未據提起上訴，已告確定）。金道明則答辯聲明：上訴 駁回。金道明附帶上訴聲明：㈠原判決關於命金道明給付 45,000元部分廢棄。㈡上開廢棄部分，龍禧公司在原審之訴 駁回。龍禧公司則答辯聲明：附帶上訴駁回。 四、本院於108 年9 月5 日準備程序期日協同兩造彙整不爭執事 項如下（本院卷第111 至113 頁）： ㈠兩造於107 年4 月21日簽訂系爭委銷契約，金道明委託龍 禧公司銷售系爭不動產，委託期間自107 年4 月21日起至 107 年11月30日止，委託銷售價格5,500,000 元，服務報 酬為成交價格之4 ％（含稅），有系爭委銷契約附卷可憑 （原審卷第8 頁正反面），雙方並口頭約定龍禧公司應在 網路平台（例如：591 售屋網等）以聯賣方式仲介銷售系 爭不動產，亦即龍禧公司同意其他仲介業者均得透過龍禧 公司向金道明仲介客戶。 ㈡住商加盟店於107 年6 月下旬透過龍禧公司向金道明表示 有買方（即簡雯淇）欲購買系爭不動產，龍禧公司之員工 陳啟元於107 年6 月25日通知金道明，住商加盟店之買方 報價4,600,000 元，並要求在同年月26日晚上7 時30分簽 約，約定簽約地點在高雄市○○區○○○路○○○ 號，金道 明表示同意上開報價及同意簽約。107 年6 月26日下午時 段（註：龍禧公司主張係該日下午1 點多左右通知，金道 明主張係下午6 點多通知），陳啟元臨時通知金道明取消 交易，要求金道明不得與住商加盟店之買方簽約等語，金 道明經電話聯繫住商加盟店，確認買方（即簡雯淇）、住 商加盟店人員及代書均已抵達簽約地點，且其等反對取消 交易，金道明乃通知陳啟元無法取消交易，當日經金道明 多次電話催促陳啟元，經等待2 個多小時，龍禧公司仍未 派員到場，金道明當日即與簡雯淇簽訂系爭不動產之買賣 契約，約定買賣總價4,600,000 元（不含車位）。 ㈢系爭不動產已於107 年8 月3 日辦理所有權移轉登記予王 義輝，由陳麗娟代書辦理上開所有權移轉登記事宜，系爭 不動產辦理上開所有權移轉登記之原因係依金道明與簡雯 淇於107 年6 月26日簽訂之系爭買賣契約，再由買受人簡 雯淇依系爭買賣契約第5 條第2 項約定登記予其指定之第 三人王義輝即簡雯淇之男友，陳麗娟代書辦理登記時係以 107 年7 月3 日繳納土地增值稅及契稅之日期作為原因發 生日期。 ㈣蘇世偉與龍禧公司於107 年6 月5 日簽訂買方議價委託書 ，約定蘇世偉願以4,200,000 元購買系爭不動產。龍禧公 司在107 年6 月24日告知金道明有買方（即蘇世偉）出價 4,500,000 元，金道明不同意該報價。蘇世偉與龍禧公司 其後再簽訂買方議價契約變更同意書，該同意書上填載之 簽約日期為107 年6 月22日，蘇世偉同意提高其購買價格 為4,610,000 元。龍禧公司在金道明與簡雯淇於107 年6 月26日簽約前，並未向金道明告知蘇世偉提高其購買價格 為4,610,000 元之事。 五、得心證之理由： ㈠查兩造於107 年4 月21日簽訂系爭委銷契約，由金道明委 託龍禧公司銷售系爭不動產，約定委託期間自107 年4 月 21日至同年11月30日止，委託銷售價格5,500,000 元，服 務報酬為成交價格之4 ％（含稅），並口頭約定龍禧公司 應在網路平台（例如：591 售屋網等）以聯賣方式仲介銷 售系爭不動產，亦即龍禧公司同意其他仲介業者均得透過 龍禧公司向金道明仲介客戶。住商加盟店於107 年6 月下 旬透過龍禧公司向金道明表示有買方（即簡雯淇）欲購買 系爭不動產，龍禧公司之員工陳啟元於107 年6 月25日通 知金道明，住商加盟店之買方（即簡雯淇）報價4,600,00 0 元，並要求在同年月26日晚上7 時30分簽約，約定簽約 地點在高雄市○○區○○○路○○○ 號，金道明表示同意上 開報價及同意簽約。金道明與簡雯淇於107 年6 月26日簽 訂系爭買賣契約，再由簡雯淇依系爭買賣契約第5 條第2 項約定登記予其指定之第三人王義輝即簡雯淇之男友，系 爭不動產已於107 年8 月3 日辦理所有權移轉登記予王義 輝，並以107 年7 月3 日繳納土地增值稅及契稅之日期作 為原因發生日期等情，有系爭委銷契約、金道明與陳啟元 LINE通訊軟體對話截圖、金道明與簡雯淇簽訂之系爭買賣 契約、高雄市政府地政局三民地政事務所108 年8 月5 日 函所附土地登記申請書、建築改良物所有權買賣移轉契約 書、契稅繳款書等申請資料、高雄市政府地政局楠梓地政 事務所108 年8 月5 日函及所附系爭不動產登記公務用謄 本、異動索引、住商加盟店委託陳麗娟代書函覆本院之書 面說明及所附資料等件附卷可憑（原審卷第8 至9 頁反面 、第37至38頁；本院卷第35至37頁、第47至53頁、第56至 69頁、第72至80頁、第93至105 頁），復為兩造所不爭執 ，洵堪認定。 ㈡龍禧公司主張其與金道明簽訂系爭委銷契約，兩造雖有約 定聯賣契約，其並曾依聯賣契約將住商加盟店介紹之客戶 簡雯淇之出價4,600,000 元通知金道明，經金道明同意上 開價格後，其亦通知金道明簽約之時間及地點，然在金道 明與簡雯淇簽訂買賣契約前，因有其他買家蘇世偉出價價 格較簡雯淇更高，其已通知金道明取消簽約，其並與住商 加盟店取消聯賣契約，其與金道明間簽訂之系爭委銷契約 乃專任委託銷售契約，金道明在其通知取消簽約後，猶前 往與簡雯淇簽約，顯見金道明係在伊終止聯賣契約後，私 自或委託他人出售系爭不動產，已違反系爭委銷契約，金 道明應依系爭委銷契約第10條第1 款約定給付180,000 元 服務報酬等語，為金道明所否認。故本件爭點厥為：龍禧 公司得否依系爭委銷契約第10條第1 款約定請求金道明給 付180,000元？ ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機 會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以 契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法 第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。依上開規定 可知，龍禧公司雖受金道明委任仲介買賣系爭不動產， ，然依居間性質，龍禧公司僅得為金道明報告訂約之機 會或為訂約之媒介，並無代理買賣雙方即金道明、簡雯 淇之權限。 ⒉查系爭委銷契約之性質雖為專任委託銷售契約，且於第 10條「違約之處罰」約定：「委託人（即金道明）如有 下列情形之一者，視為受託人（即龍禧公司）已完成仲 介之義務，委託人（即金道明）仍應支付委託銷售價格 百分之肆服務報酬，並應全額一次付予受託人（即龍禧 公司）：㈠委託期間內，若委託人（即金道明）要求解 約或自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人 仲介者。……」等語，有系爭委銷契約書附卷可考（原 審卷第8 頁正反面），惟兩造於簽訂系爭委銷契約時， 另口頭約定以聯賣方式仲介銷售系爭不動產，亦即龍禧 公司同意其他仲介業者均得透過龍禧公司向金道明仲介 客戶，而簡雯淇係由住商加盟店透過龍禧公司向金道明 報價，已如前述，亦即簡雯淇仍係由龍禧公司為金道明 為訂約之媒介，並非金道明自行直接與住商加盟店或簡 雯淇接洽，且有關金道明與簡雯淇間簽訂系爭買賣契約 之時間、地點均係由龍禧公司之員工陳啟元通知金道明 ，此有金道明與陳啟元LINE通訊軟體對話截圖可證（原 審卷第37至38頁、本院卷第35至37頁），且為兩造所不 爭執，上情與系爭委銷契約第10條第1 款約定「委託期 間內，若委託人（即金道明）自行將本契約不動產標的 物出售或另行委託第三人仲介者」之要件有間。是以， 龍禧公司主張金道明自行出售或另行委託他人出售系爭 不動產，已屬違約，其得依系爭委銷契約第10條第1 款 約定請求金道明給付服務報酬180,000 元，與上開契約 約定未合，自無足採。 ⒊龍禧公司另主張其在金道明與簡雯淇簽訂系爭買賣契約 前，已致電通知金道明取消簽約，並與住商加盟店終止 聯賣契約，系爭委銷契約為專任委託銷售契約，金道明 猶與簡雯淇簽訂系爭買賣契約，即屬金道明自行出售或 另行委託他人出售系爭不動產等語，查兩造所訂系爭委 銷契約及聯賣契約性質上乃繼續性契約，龍禧公司已為 金道明媒介與簡雯淇訂約之行為，並經金道明同意簡雯 淇提出之買賣價金、簽訂契約之時間及地點，已如前述 ，縱令龍禧公司得終止聯賣契約，因契約之終止係向後 發生終止之效力，不影響龍禧公司先前已為金道明與簡 雯淇就系爭不動產買賣訂約所為之媒介，龍禧公司自不 得以其嗣後通知金道明取消簽約、終止聯賣契約為由， 主張金道明因其先前所為之媒介行為而與簡雯淇簽訂系 爭買賣契約，係屬金道明自行出售或委託他人出售系爭 不動產。更且，龍禧公司雖受金道明委任仲介買賣系爭 不動產，，然依居間性質，龍禧公司僅得為金道明報告 訂約之機會或為訂約之媒介，並無代理買賣雙方即金道 明、簡雯淇之權限，從而龍禧公司主張其得取消金道明 與簡雯淇二人間之簽約程序，已明顯逾越居間人之權限 ，其上開主張自屬無據。 ㈢依上所述，金道明並無自行出售或另行委託第三人即住商 加盟店銷售系爭不動產之行為，自無違約之情事，是龍禧 公司主張因金道明有上揭違約行為，其得依系爭委銷契約 第10條第1 款約定請求金道明給付服務報酬180,000 元等 語，即無理由。 六、綜上所述，龍禧公司依系爭委銷契約第10條第1 款約定請求 金道明給付服務報酬180,000 元，並無理由，應予駁回。原 審判命金道明應給付龍禧公司45,000元，尚有未洽，金道明 提起附帶上訴指摘原審判決此部分不當，求予廢棄改判，其 附帶上訴為有理由，應由本院廢棄改判如主文第三項所示。 至原審判決駁回龍禧公司其餘請求部分，理由雖有未合，但 結論並無二致，仍應予維持，龍禧公司就此部分提起上訴， 其上訴為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一論敘。 八、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由，依民事 訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第2 項、第 450 條、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 10 月 31 日 民事第一庭 審判長法 官 朱玲瑤 法 官 郭文通 法 官 許慧如 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 108 年 10 月 31 日 書記官 黃鈺玲