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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　 108年度重訴字第37號 原　　　告　施燕梅 訴訟代理人　歐陽志宏律師 被　　　告　象鴻企業股份有限公司 法定代理人　劉佳璋 訴訟代理人　蔡秋聰律師 被　　　告　城安新科技股份有限公司 法定代理人　洪金富 訴訟代理人　李宥臻 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國109年2月11日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○號土地（權利範圍均為全部，下稱系爭土地）及其上之未 保存登記建物（即本院民國107年6月6日所核發橋院秋105司 執竹字第84709號不動產權利移轉證明書附表建物欄編號2所 示建號774之建物，權利範圍全部，下稱系爭建物），原為 被告象鴻企業股份有限公司（下稱被告象鴻公司）所有，經 原告於107年5月22日向本院民事執行處得標購得，並於同年 6月1日繳足全部價金，嗣於107年6月6日領受本院所核發之 不動產權利移轉證明書，而於同年8月2日向高雄市政府地政 局岡山地政事務所申請登記完竣，是原告現為系爭土地及系 爭建物所有權人。又被告象鴻公司及城安新科技股份有限公 司（下稱被告城安新公司）迄今仍在系爭土地及系爭建物繼 續營業並堆放有大量之機械設備及天車，而無權占用原告所 有系爭房地之情事，爰依民法第767條第1項規定，請求被告 等自系爭土地及建物遷出，並將系爭土地及建物返還原告。 另自原告於107年8月2日登記為系爭土地所有人時起，被告 等占用系爭土地及建物即屬無權占有，並致原告受有損害， 則原告自得依民法第179條規定，請求被告等給付相當於租 金之不當得利，又依土地法規定，應按申報地價年息10%計 收相當於租金之不當得利，從而，原告得請求被告等自107 年8月2日起至107年11月1日（起訴前1日）止，共計3個月， 每月按新臺幣（下同）20,647元【計算式：｛4,720元×（1 3＋447）㎡＋800元×（155＋228）㎡｝×10%/12＝20,647 元，元以下四捨五入】計算相當於租金之損害共61,941元【 計算式：20,647元×3月＝61,941元】；暨自107年11月2日 起至返還系爭土地及系爭建物之日止，按月給付原告20,647 元，爰依民法第767條第1項、第179條規定提起本訴等語， 並聲明：㈠被告應自系爭土地及建物遷出，並將系爭土地及 建物返還原告。㈡被告應給付原告61,941元。㈢被告應自10 7年11月2日起至返還系爭土地及系爭建物之日止，按月給付 原告20,647元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告答辯： ㈠被告象鴻公司：被告象鴻公司並未占有使用系爭土地及建物 ，系爭土地及建物係由城安新公司占有使用，而被告象鴻公 司既未占有使用系爭土地及建物，則原告請求相當於租金之 不當得利及利息等情，自屬無據等語置辯，並聲明：㈠原告 之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。 ㈡被告城安新公司：被告城安新公司與被告象鴻公司於101年5 月24日在公證人事務所做成系爭土地、建物租賃合約書（下 稱系爭租約），並經公證人作成公證書。細譯系爭租約內容 ，雖僅提及為乙方（即城安新公司）向甲方（即象鴻公司） 租賃廠房（坐落於高雄市○○區○○路○○巷○○號）事宜等 文字，其「租賃廠房」係指被告象鴻公司所有土地上建物（ 鐵皮工廠、平房）及部分空地，惟該系爭土地上共計有3間 鐵皮工廠及1間平房，依拍賣公告備註欄所載，分別坐落基 地為同段386、444、445、449、449-1、451、451-1、458、 459、460、571、571-1、571-2地號等13筆土地，被告雙方 均非法律專業人士，非當時立約書寫其合約文字時，即得知 曉參酌及抄錄相關建號、地號，再者，系爭土地及建物並無 特別區隔之情形，衡情尚難認定被告等於最初成立租賃關係 時，有何特意於租賃範圍內排除特定地號土地部分之理，其 僅以門牌號碼為代表，亦即合意租賃系爭土地、建物全部範 圍之事實，亦堪認定。且上開租賃合約書內容，復經專業公 證人作成公證書，故探求當事人真意，應認被告城安新公司 承租被告象鴻公司所有相關連系爭土地、建物等（權利範圍 為全部），為被告雙方合意之租賃範圍，並依其合意作成公 證書。又觀諸拍賣公告已註明城安新公司具狀陳報標的建物 由其承租，期間101年5月1日起至111年4月30日止，每月租 金3萬元，保證金6萬元，拍定後不點交，足證拍賣前原告已 明確知悉系爭拍賣標的由承租人占用及拍定後不點交之事實 ，原告事後空泛指稱被告等就系爭租賃合約合意之範圍，應 將特定土地及建物排除之主張，令人匪夷所思，顯屬無稽等 語置辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由 ㈠按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權；所有人對於無權占有或侵 奪其所有物者，得請求返還之，強制執行法第98條第1項前 段、民法第767條第1項前段分別定有明文。次按出租人於租 賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其 租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，但於未經公證之不動產 租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第4 25條定有明文。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者 ，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如 係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之 請求。而原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴 ，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以 被告非無權占有為抗辯者，被告固應就其占有係有正當權源 之事實證明之，惟證明應證事實之證據資料，並不以可直接 單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實 ，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接 證據，亦包括在內（最高法院91年度台上字第2578號判決意 旨參照）。 ㈡另按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表 意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約 尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、 合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之 解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法 規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的 列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終 介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並 斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約 應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去 事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失 真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判 例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決要 旨參照）。是於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於 解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情 事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約 本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的， 係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。而所謂契 約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合 理預期之給付目的與契約利益而言。 ㈢經查，系爭土地及系爭建物原為被告象鴻公司所有，經原告 於107年5月22日向本院民事執行處得標購得，並於同年6月1 日繳足全部價金，嗣於107年6月6日領受本院所核發之不動 產權利移轉證明書，而於同年8月2日向高雄市政府地政局岡 山地政事務所申請登記完竣，是原告現為系爭土地及系爭建 物所有權人乙節，有本院不動產權利移轉證書、系爭土地登 記謄本附卷可參（審重訴卷第16至30頁），堪認為真實。至 原告主張被告等無權占用系爭土地及房屋，為被告等所爭執 ，被告象鴻公司辯稱並未占有使用系爭土地及建物，被告城 安新公司則辯稱有租賃關係存在，並非無權占用等語，並經 證人即被告城安新公司法定代理人洪金富到庭具結證稱：之 前於101年5月24日有與象鴻公司承租坐落高雄市○○區○○ 路○○巷○○號之廠房，當時廠房有些都是違建的，土地地號 很多筆，因為每月租金3萬元，也不是很多錢，只有辦公室 有門牌號碼，所以就用一個代表號就是用辦公室的門牌號碼 租，但租賃標的是包含廠房坐落的基地，全部包括在內，因 為只有一個門牌號碼，我說你要全部租給我，包括所有土地 及三棟廠房及辦公室，辦公室是跟一棟廠房連在一起，全部 租就是這個價錢，我們租廠房會去現場看，所以知道大概範 圍，因為土地很多筆所以沒有記載，目前該位置的廠房及空 地都是我們在使用，契約公證完隔天我們就開始使用這些廠 房及土地等語（重訴卷第52頁至第56頁），復參諸本院107 年4月30日拍賣公告備註欄記載：「本件部分拍賣標的於105 年7月14日查封時，據地政人員稱，編號1至4土地均為空地 ；編號5、7至10土地上有鐵皮工廠（即本件編號2建物、系 爭建物）；編號12、13土地部分為空地，部分為平房；編號 14至16土地上有鐵皮工廠（即本件編號3建物）；編號17土 地為工廠前之空地道路；編號18至20土地上有鐵皮工廠（即 本件編號1建物）。嗣編號6、11土地於105年11月16日查封 時上有鐵皮工廠（即本件拍賣編號2建物）。本件拍賣標的 均為債務人所有，第三人城安新公司於106年6月5日具狀陳 報，標的建物由其承租，期間自101年5月1日起至111年4月3 0日止，每月租金3萬元、保證金6萬元，拍定後不點交」等 語，有本院公告附卷可參（審重訴卷第148頁至第151頁）， 均核與被告等所辯相符，所辯尚屬非虛。 ㈣觀之系爭租約固僅記載：「為乙方向甲方租賃廠房（座落於 高雄市○○區○○路○○巷○○號）事宜，雙方同意之條款如 下：第一條：甲方租賃予乙方之廠房供加工製造及裝配使用 。...」（審重訴卷第152頁），然衡以本院不動產權利移轉 證書附表所示20筆土地及3筆建物原均為被告象鴻公司所有 ，土地筆數眾多，而雖有3筆建物，然僅有一個門牌號碼， 均在同一區域之相鄰位置作為廠房使用，亦有地籍圖謄本可 參（審重訴卷第30頁），是以，綜合上開證人洪金富所述內 容、系爭土地、建物與相鄰其他筆土地、建物間長久配合使 用之情形、及當事人所欲達成之契約目的等情觀之，足認系 爭租約雖僅記載高雄市○○區○○路○○巷○○號，然應僅係 簡要以該門牌號碼作為租賃標的之記載，其租賃範圍係指原 為被告象鴻公司所有之該區域土地及建物均包含在內，此觀 系爭租約亦未記載該有門牌號碼廠房所座落之地號土地即明 ，自難認系爭租約未將所有土地地號均記載其上即不屬租賃 範圍，從而，被告等辯稱系爭租約之租賃標的，係包括系爭 土地及系爭建物，而系爭土地及建物係由被告城安新公司依 系爭租約占有使用等情，應堪採信。而觀之系爭租約期限雖 逾5年，然業經公證，有公證書影本在卷可參（重訴卷第87 頁），則依上揭說明，系爭租約對於原告仍繼續存在，原告 當然繼承出租人地位而行使或負擔系爭租約所生之權利或義 務，則被告城安新公司係基於系爭租約而合法占有系爭土地 及建物，自非無權占有，至被告象鴻公司則並未占有使用系 爭土地及建物，從而，原告依民法第767條、第179條規定請 求被告等遷讓返還系爭土地及建物，及給付不當得利，均屬 無據，應予駁回。 四、綜上所述，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告等 應自系爭土地及建物遷出，並將系爭土地及建物返還原告， 及被告等應給付原告61,941元，暨自107年11月2日起至返還 系爭土地及系爭建物之日止，按月給付原告20,647元，均無 理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請 ，即失所依附，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後 認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。 六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 109 年 3 月 6 日 民事第三庭 法 官 翁熒雪 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 3 月 13 日 書記官 劉國偉