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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　109年度簡上字第160號 上　訴　人　互信資產管理有限公司 法定代理人　高素幸 被上訴人　　曾德寬 訴訟代理人　王銀河 上列當事人間請求給付仲介服務費事件，上訴人對於中華民國10 9年7月23日本院橋頭簡易庭第一審判決（109年度橋簡字第333號 ）提起上訴，本院於民國110年4月14日言詞辯論終結，判決如下 ： 主 文 原判決廢棄。 被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾伍萬貳仟元，及自民國一○八 年十二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔 。 事實及理由 一、上訴人起訴主張：被上訴人曾德寬於民國107年2月4日就其 所有之高雄市○○區○○段○○○○號土地持分（應有部分1/3 ，下稱系爭土地），與上訴人簽訂土地一般委託銷售契約書 （下稱系爭委託銷售契約書），約定按契約總價4％給付仲 介服務費，後因被上訴人要求降低服務費，兩造復簽訂服務 費確認單（下稱系爭確認單），約定仲介服務費總額降為44 萬元（下稱系爭服務費）。嗣被上訴人與訴外人張期富及達 富數位科技有限公司（下稱達富公司，渠2人下合稱買方） 以新臺幣（下同）14,827,794元就系爭土地成立買賣契約（ 下稱系爭買賣契約），並簽立系爭土地之不動產賣賣契約書 ，上訴人已依約完成任務，被上訴人即應依約給付上訴人系 爭服務費，惟被上訴人迄今仍未給付，爰依系爭確認單及居 間之法律關係，請求被上訴人給付系爭服務費等語。並於原 審聲明：被上訴人應給付上訴人44萬元，及自支付命令送達 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 二、被上訴人則以：其雖有委託上訴人提供仲介服務，並簽立系 爭委託銷售契約書，並與張期富及達富公司簽訂系爭買賣契 約，但後來買方並未依約給付價金，系爭買賣契約已經解除 ，其自無庸給付系爭服務費，且當時兩造即約定系爭買賣契 約買方繳完價金後，被上訴人才需要繳交服務費等語，資為 抗辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。 三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人聲明不服，提起上訴 ，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人44萬元 ，及自支付命令送達之翌日起，按年息5％計算之利息。被 上訴人則聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執之事項： （一）被上訴人於107年2月4日就系爭土地與上訴人簽有系爭委 託銷售契約書，約定如買賣成交，被上訴人應支付實際成 交價4％計算之服務費。嗣因被上訴人要求降低服務費， 經上訴人折讓後，兩造約定被上訴人應給付上訴人服務費 44萬元，被上訴人並於同日簽立系爭確認單。 （二）被上訴人與張期富、達富公司成立買賣契約後，因買方無 法按期給付價金而解除，被上訴人向買方起訴後，經本院 108年度重訴字第131號判決（下稱另案判決）被上訴人得 沒收違約金40萬元，現正上訴臺灣高等法院高雄分院審理 中。 五、本件爭點為： （一）上訴人請求被上訴人給付仲介服務費，是否有理由？兩造 就仲介服務費是否約定有停止條件？ （二）如上訴人請求被上訴人給付仲介服務費有理由，上訴人得 請求之金額為何？ 六、得心證之理由： （一）按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條 、第568條第1項，分別定有明文。又民法第565條所定之 居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂 約之媒介居間。所謂報告居間，僅以為他方報告訂約之機 會為已足；所謂媒介居間，則以於訂約時周旋於他人之間 為之說合為必要（最高法院52年台上字第2675號判決意旨 參照）。又按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求 報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高 法院49年台上字第1646號判決意旨參照）。準此，居間契 約乃以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方 當事人一方為委託人，另一方為居間人。而居間人之報酬 請求權繫於一定之條件（即契約之成立），縱事後該契約 因故未履行或解除，亦不影響居間人所應得之報酬。經查 ： 1.被上訴人委託上訴人提供仲介服務，就系爭土地簽立系爭 委託銷售契約書，並因上訴人之居間仲介，已就系爭土地 與張期富及達富公司成立系爭買賣契約乙節，為兩造所不 爭執。從而，系爭買賣契約既係因上訴人之居間而成立， 則上訴人自得請求被上訴人給付本件服務報酬。被上訴人 雖辯稱：系爭買賣契約已因張期富與達富公司未按期付款 ，無故不履行買賣契約而經解除，故其無須給付上訴人系 爭服務費云云，惟參諸上開說明，系爭買賣契約事後因其 他原因解除一情，並不影響上訴人居間行為已完成之事實 ，亦不影響其請求報酬之權利，被上訴人以此作為其無庸 給付系爭服務費之理由，自非足採。 2.被上訴人復辯稱：兩造於系爭確認單約定待土地增值稅完 稅後，其才需要給付服務費，現買方未完稅前即解除買賣 契約，上訴人自不得向其請求系爭服務費等語。觀諸兩造 雖在系爭確認單「服務費尚未支付」一欄打勾，並在後方 手寫「於完稅時支付」等語（見原審卷第32頁），惟參諸 與「服務費尚未支付」欄位相併排之欄位分別為「全部服 務費已付清」、「部分服務費，已付﹍﹍元，尚餘﹍﹍元 未收訖」等語，堪認上開手寫「於完稅時支付」等文字， 係指被上訴人履行給付服務費義務之時間即清償期之約定 ，其性質非民法第99條所謂之條件，而係「期限」之約定 。蓋「條件」乃當事人以將來客觀上不確定事實之成就或 不成就，決定法律行為效力是否發生之附款，雙方若約定 「完稅」是被上訴人履行給付報酬與否之「條件」，則其 顯然與民法第568條規定相左，而為特殊之約定，雙方自 應清晰載明被上訴人「於完稅時始有給付報酬之義務」， 而非僅在服務費是否已繳納與否欄位中，僅記載「完稅時 支付」等語，上訴人顯然未放棄其依民法第568條規定所 得請求報酬之權利，其在服務費是否已清償欄位中，勾選 「尚未支付」，並註明「完稅時支付」，僅有同意被上訴 人在其居間義務已完成時，支付報酬之清償期延後至「完 稅」時支付之意思，要無同意若未「完稅」，被上訴人即 免給付系爭服務費之義務，被上訴人上開抗辯，要與系爭 確認單之記載不符，要屬無據，殊非可採。 3.另被上訴人固提出「行政院不動產委託銷售定型化契約應 記載及不得記載事項」範本（下稱契約範本），辯稱：契 約範本第7條記載：「買方支付定金後，如買方違約不買 ，致定金由委託人沒收者，委託人應支付該沒收定金之百 分之﹍﹍（但不得逾約定定金百分之五十且不得逾約定之 服務報酬）予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費 用，且不得再收取服務報酬。前項沒收定金百分比未記載 者，受託人不得向委託人請求服務報酬或費用」（見本院 卷第74頁），本件未記載百分比，故上訴人不得請求報酬 云云，惟上開契約範本所載之內容，於系爭委託銷售契約 書第5條第3項已有載明：「議價保證金轉為購屋定金後， 如買方違約不買，致定金由委託人所沒收者，委託人應支 付該沒收定金之百分﹍﹍之予受託人（但不得逾約定定金 百分之五十且不得逾約定之服務報酬）以作為該次委託銷 售服務報酬（沒收定金百分比未記載者，受託人不得向委 託人請求服務報酬或費用），且不得再收取服務報酬」等 語（見原審卷第29頁），是系爭委託銷售契約書固然於該 欄位上空白而無記載，惟參諸其上所謂「定金」，係「議 價階段」之「議價保證金」（亦即實務上常見之斡旋金階 段），本件系爭買賣契約已成立，尚非於議價保證金而轉 為購屋定金階段，自無上開條文之適用，被上訴人上開所 辯，係有誤會，亦難憑採。 （二）按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其 公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第 572條本文定有明文。又按受當事人之委託而為居間者， 其報酬之給付，仍有民法第572條規定之適用，又委託人 依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗 辯方式為之（最高法院57年度台上字第2749號判決意旨參 照）。職是，居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由 約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值 相當，方為公允；若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得 因委託人之請求或抗辯酌減之。經查： 1.被上訴人辯稱：上訴人在本件仲介角色所付出之精神及費 用相當輕微，且未盡到督促買方確實履行買賣之約定，致 系爭買賣契約解除後，其只在另案判決中獲得40萬元之違 約金，如其仍需給付上訴人44萬元，顯然失衡，有報酬過 鉅失其公平之情形，是縱認上訴人有請求居間報酬之權利 ，亦當予扣減等語，參以買方於簽訂系爭買賣契約後，僅 支付被上訴人400萬元，即未依約給付尾款，系爭買賣契 約經解除後，買方請求返還上開已給付之價金，經另案判 決核減違約金為40萬元一情，有另案判決附卷可稽（見本 院卷第35-39頁），惟被上訴人已提出上訴，現正繫屬臺 灣高等法院高雄分院審理中，為兩造所不爭執，上情堪可 認定。 2.參諸兩造間所簽立之系爭委託銷售契約書，上訴人所負之 義務為代為議價、居間協調以仲介買賣雙方訂立買賣契約 、協助辦理土地之過戶事務，以及買賣雙方在該筆買賣過 程中相關問題之協調處理等情，本院審酌本件因買方違約 ，致買賣雙方未能繼續履行以完成系爭買賣契約，上訴人 確有因此省卻本需處理系爭土地相關之過戶事宜所需付出 之人事、勞務費用。復參以上訴人於原審審理時及被上訴 人於本院自陳：買方原為系爭土地之承租人，買方希望上 訴人居間向系爭土地之所有權人購買系爭土地，而系爭土 地之所有權人有謝東昇、王銀河、被上訴人，持分均各3 分之1，因被上訴人、王銀河不願出售，買方先向謝東昇 購買其持分，再向法院起訴請求變價分割，執行過程中， 買方透過上訴人來與被上訴人協調買賣事宜，撤回變價分 割一案等語；又於系爭買賣契約履約過程中，買方每次遲 延付款時，上訴人皆有向被上訴人說明、協調雙方遲延付 款事宜，並經被上訴人同意作付款程序變更等情，為兩造 所不爭執，可知上訴人先前為仲介買賣雙方成交並訂立系 爭買賣契約，雖有協助系爭買賣契約之磋商斡旋與簽定， 然無如一般居間契約中常見之開發、行銷企劃、帶看房地 等行為，其後亦確有因買方違約不買發生爭執而進行協調 等情，考量上訴人為上開行為所支出之相關成本、人事費 用及所應加計之營業利潤，與系爭確認單所約定之系爭服 務費相比，併考量上訴人未能完成系爭委託銷售契約書本 欲達成之交易目的，上訴人所任勞務等之價值，尚不及於 約定之系爭服務費數額44萬元，是參酌上開民法第572條 本文之規定，及系爭土地另位所有權人王銀河經上訴人請 求給付仲介服務費之訴訟，亦經法院酌減後以8成計算其 報酬，業經本院109年度簡上字第163號判決確定等節，是 認上訴人雖有向被上訴人請求報酬之權利，惟被上訴人請 求酌減該約定之報酬數額，亦屬有理，本件應以原約定系 爭服務費之8成計算即35萬2,000元（計算式：440,000元 ×0.8＝352,000元），應屬妥適，上訴人逾此範圍之請求 ，則屬無據。 七、綜上所述，上訴人本於系爭確認單及居間之法律關係，請求 被上訴人給付系爭服務費352,000元，及自支付命令送達翌 日起即108年12月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息 ，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，不應 准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未 洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有 理由，應予准許，爰由本院予以廢棄原判決不當部分，另判 決主文第2項所示。至上開上訴人之請求不應准許部分，原 審為上訴人敗訴之判決，即無不當，上訴意旨猶執前詞指摘 原審判決此部分不當，求為廢棄，為無理由，應駁回上訴人 此部分之上訴。 八、據上論結，本件上訴為一部為有理由，一部為無理由。依民 事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79 條，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 4 月 28 日 民事第二庭 審判長法 官 陳嘉惠 法 官 張瀞云 法 官 張琬如 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 110 年 4 月 28 日 書記官 楊淳如