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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第180號 原　　　告　林蘋婉 訴訟代理人　何建宏律師 　　　　　　鄭鴻威律師 被　　　告　秦淑惠 上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國109 年11月 25日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告英鎊貳萬壹仟伍佰壹拾元，及自民國一百零八年 十二月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以英鎊柒仟壹佰元為被告供擔保後，得假執 行；但被告如以英鎊貳萬壹仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為 假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張：被告於門牌號碼高雄市○○區○○路○○ 號7 樓設立「傑賓尼國際有限公司」（下稱傑賓尼公司），為傑 賓尼公司之負責人，以國外不動產買賣仲介為業，向不特定 人推銷英國倫敦之預售屋，稱英國倫敦等大都市之公寓租金 極高，投資者向當地銀行貸款購屋後再出租房屋，以租金收 入支付房屋貸款本息尚有剩餘而有利可圖，可委託伊辦理國 外購屋、權利取得、貸款手續及媒介房屋出租代管業者，並 藉此收取約定金額之仲介服務費。而英國當地之不動產交易 制度係買賣雙方須委任不同事務所之「事務律師」代理不動 產所有權移轉登記及給付買賣價金，當地不動產主管機關僅 需審查代理權授予合法便可進行不動產所有權移轉登記，即 非英國籍之外國人士購屋僅需將護照或其他身分證明文件影 本就近交由所在地之律師認證影本與正本相符，再將該經過 律師簽名之證件影本及委任書郵寄英國事務律師，英國事務 律師即有權代理外國人簽立買賣契約、開立履約保證專戶、 繳納稅捐及完成不動產所有權移轉登記程序。兩造經友人介 紹認識後，被告告知原告上開購屋訊息，並於民國105 年間 向原告推薦由英國「KNIGHT DRAGON」公司銷售，預計於107 年底完工坐落於英國境內門牌號碼為「N0.205-1UR1- 02.09 ，1UPPERRIVERSIDE，GREENW ICH PENINSULA，LONDON SE10 0DX」房屋（下稱系爭房屋），買賣總價為英鎊（下同）475 ,000元，訂立買賣契約時需先給付總價10% 訂金，因被告稱 系爭房屋為極佳之投資標的乃欲與原告以各1/2 比例合資購 買，惟原告需先支付總價10% 訂金一半，即英鎊23,750元（ 計算式：475,000元×10%×1/2 ＝23,750元）及各項稅捐、 手續費。待原告同意後，被告即於105 年6月6日委託英國「 中倫律師事務所」之事務律師代理兩造共同與英國「KNIGHT DRAGON」公司簽立系爭房屋買賣契約。又傑賓尼公司仲介服 務費之收費方式係向買、賣雙方分別收取買賣價金之2%、4% ，原告購買系爭房屋1/2 權利時，應付之買賣服務費為總價 之2%即4,750元（計算式：原告應付之總價即23,7500元×2% ＝4,750元）。故原告除將訂金即23,750 元及各項稅捐、手 續費依被告指示交付其代為處理外，上開買賣服務費亦於10 5年7月28日匯款繳納完畢。詎107 年12月間系爭房屋即將完 工，英國「KNIGHT DRAGON 」公司通知兩造支付尾款時，被 告卻稱因原告非英國籍公民，無從向英國金融機構申請房屋 貸款，故系爭房屋買賣價金尾款90% 僅能以現金支付，與其 前稱之資訊不同，且原告礙於資金調度亦無法同意被告嗣後 變更合資購買房屋之條件，被告知其無法依約滿足所承諾之 購買房屋投資目的，遂於107 年12月14日與原告合意以原告 已付訂金英鎊23,750 元為對價，買回原告對系爭房屋1/2權 利，並指示原告自行寄發電子郵件委由「中倫律師事務所」 辦理移轉系爭房屋所有權1/2 予被告事宜，嗣上開辦理所有 權移轉之手續復又產生法律服務費用480 元，原告自願負擔 其半數即240元。就前開買回系爭房屋所有權1/2之契約係兩 造間之約定，並未透過傑賓尼公司仲介，自無買賣服務費之 產生；然被告迄今除給付原告2,000 元外，並未再付款其餘 21,750元之款項，經原告多次向被告催討未果，再於108年5 月27日以存證信函催告被告給付，被告則於同年6月6日以存 證信函託辭拒絕。被告除已給付之2,000 元外，仍應給付原 告21,510元（計算式：23,750元－2,000元－240元＝21,510 元）之買賣價金。為此，爰依民法第345條、第367條規定提 起本件訴訟等語。並聲明：(一)被告應給付原告21,510元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。(二)原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：伊當時係向原告表明，購買標的為英國倫敦為主 之大樓預售屋，非英國倫敦等大都市之公寓，且交屋後出租 ，會有合理租金收入，非所謂有極高之租金，且關於支付系 爭房屋之買賣價金，亦係告知原告得向當地銀行貸款或以現 金方式給付，非原告所稱只能向當地銀行貸款，且依兩造於 106 年8月1日之通訊軟體LINE聊天紀錄可知，原告至遲於該 日即已知悉107年底交屋前需付清剩下90%屋款（即一人須負 擔213,750元）。原告於105年間既經評估後決定購買，代表 當時已經審慎考量，然嗣後卻反悔不買，致伊為處理善後事 宜，付出諸多勞力時間，是本件爭議之肇始，乃可歸責於原 告。又伊自始至終皆未向原告稱原告非英國籍公民，無法向 英國金融機構申請房屋貸款等語，原告亦無不能辦理金融機 構貸款之情，原告係於買受系爭房屋之後，辦理交屋之際， 始以其要與丈夫離婚，不想名下有系爭房屋而遭其夫索討為 由，後又稱其不想承擔貸款壓力為由，請伊找人買回原告之 部分，嗣伊代原告轉賣一段時日仍無人應買，伊始買回系爭 房屋1/2權利。再就「Jabene Group」買賣服務費4%即9,500 元，原告原購買系爭房屋時，即已曾支付被告2%服務費（按 ：原服務費為買賣價金之4%，因係兩造共同合資購買，故兩 造各負擔1/2，即為2% ），嗣後原告請伊再將系爭房屋出售 時，兩造曾口頭約定買賣服務費，故原告自知悉須另再給付 服務費4%，僅因當時伊認為處理情況繁雜緊急，並未再次與 原告簽訂買賣合約，且伊多次邀請原告當面討論退款金額， 原告均避而不見，亦不願意與伊商討服務費事宜。是原告向 伊請求給付21,510 元之價金，應扣除仲介服務費即9,500元 等語置辯，並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)若受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： (一)原告於105 年6月6日購買系爭房屋時曾與傑賓尼公司簽立委 任契約。 (二)兩造間以各1/2比例合資購買系爭房屋，後兩造於107年12月 14 日合意由被告買回原告對系爭房屋1/2權利，買賣價金為 23,750元，被告已支付2,000元，原告同意扣除房屋權利移 轉登記律師費用240元。 (三)被告同意支付之金額為12,010元（被告抗辯應扣除服務費用 4%即9,500元） 四、本件之爭點在於，原告主張被告應給付原告英鎊21,510元及 法定遲延利息，有無理由？ 五、本院得心證之理由： (一)按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領 標的物之義務，民法第345條、第367條分別定有明文。 (二)本件原告主張兩造於107 年12月14日合意由被告買回系爭房 屋1/2權利，買賣價金約定為23,750 元，原告同意該買賣價 金得扣除系爭房屋權利移轉登記之律師費用240 元，且被告 業支付2,000元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第151頁） 如上所述，並有系爭房屋買賣契約書及中譯本、原告寄予被 告之電子郵件影本、兩造間之存證信函影本各乙份在卷可稽 （見審訴卷第19至50頁），自堪信為真。則原告依兩造間就 系爭房屋1/2 權利之買賣法律關係，請求被告給付系爭買賣 價金21,510元（計算式：23,750元－240元－2,000元＝21,5 10元），當屬有據。惟被告辯稱該價金應再扣除傑賓尼公司 之買賣仲介服務費9,500 元（即買賣價金23,750元之4%）， 並以前揭情詞置辯。惟查，被告所稱服務費之收取，係依傑 賓尼公司之倫敦房地產經紀服務收費合約第4 條約定（見本 院卷第95頁），又依該合約所示乃原告於105 年6月6日經由 傑賓尼公司服務而購買系爭房屋1/2權利時，業經原告於105 年7月28 日匯款給付服務費4,750元（見本院卷第161頁）。 又兩造另於107年12月14日合意由被告購買原告系爭房屋1/2 權利時，既未約定該次買賣之服務費如何給付，亦未簽訂如 上述之仲介經紀服務收費合約，被告雖稱兩造曾口頭約定， 然為原告所否認，被告復未提出其他事證以實其說，則被告 上開所辯，尚難憑採。被告再辯稱其於107 年12月14日之買 賣系爭房屋1/2 權利時，確實係由傑賓尼公司仲介服務，被 告理應收取原告買賣價金4%之服務費即9,500 元云云，然查 ，107 年之買賣既存在於兩造之間，且被告所稱之仲介服務 者乃傑賓尼公司而非被告，縱傑賓尼公司為被告所經營，然 公司與被告為不同之主體，得向原告收取仲介服務費者為傑 賓尼公司而非被告，況被告又未受讓取得上開仲介服務費， 則被告自無法依前揭合約或法規收取系爭服務費。是被告上 開所辯，均不足採。 (三)從而，兩造間就系爭房屋1/2 權利合意成立買賣契約，原告 復依約定交付並移轉系爭房屋所有權1/2 與被告而完成給付 義務，則原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付21,510 元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即108年12月3日（見審訴 卷第79頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有 理由，自應予准許。 (四)再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；又遲延之債務，以 支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利 息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債 務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之 5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明 文。本件被告所負之債務既屬未定期限之金錢債務，雙方就 利率並無約定，亦無其他可據之利率計算規範，依上開規定 ，原告請求被告給付上開買賣價金自起訴狀繕本送達翌日即 108年12月3日起，計算之法定遲延利息，亦屬有據，併予敘 明。 六、綜上所述，兩造間就系爭房屋所有權1/2 之買回事項已有效 成立，原告業依系爭約定交付並移轉系爭房屋所有權1/2 予 被告而完成給付義務。基上，原告依系爭契約之法律關係， 請求被告給付21,510元及自108年12月3日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。 七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 12 月 16 日 民事第二庭 審判長法 官 陳嘉惠 法 官 周佳佩 法 官 張瀞云 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 12 月 18 日 書記官 劉國偉