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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第404號 原　　　告　三六五有限公司 法定代理人　王美桂 訴訟代理人　蕭王平 　　　　　　蕭丞堯 　　　　　　顏福松律師 　　　　　　鄭智元律師 被　　　告　林俊雄 　　　　　　魯如文 共　　　同 訴訟代理人　林宗儀律師 當事人間請求返還建物等事件，本院民國110年4月20日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告林俊雄應將坐落高雄市○○區○○段○○段0000000 0000地號土地上如附圖（即高雄市政府地政局旗山地政事務 所複丈日期民國110年1月8日土地複丈成果圖）所示編號C2（面 積共六０二平方公尺）部分之土地返還予原告。 原告其餘之訴駁回。 本判決第一項於原告以新臺幣貳萬參仟元為被告林俊雄供擔保後 得假執行。但被告林俊雄如以新台幣陸萬玖仟元為原告預供擔保 後得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： （一）原告公司於民國100年8月15日與訴外人台灣糖業股份有限 公司（下稱台糖公司）簽定農地租賃契約，向台糖公司租 用台糖公司所有之高雄市○○區○○段二小段2072、2074 、2074-3、2074-4、2074-5地號等5筆土地（下稱系爭土 地），作為休閒農場使用，租賃期間5年，承租後並於其 中之2072、2074-3地號土地上興建如附圖（即高雄市政府 地政局旗山地政事務所複丈日期民國110年1月8日土地複 丈成果圖）所示A部分之鐵皮屋店面及辦公室（門牌號碼 為高雄市○○區○○○路○○○○號。下稱系爭A建物。原告 於上開租約5年期間屆滿後，再與台糖公司續約，約定租 賃期間至110年8月14日止。 （二）原告承租系爭土地後，於102年6月1日與被告林俊雄及訴 外人和平食品生技有限公司（下稱和平公司）簽立土地租 賃契約書，將系爭土地劃分出其中之特定範圍部分（即附 圖所示之系爭土地之A、B、C、C 1部分。下稱系爭出租部 分）與系爭A建物（出租部分之土地及A建物二者以下合稱 系爭承租標的），一併出租給被告林俊雄及訴外人和平公 司做為其二人營業使用，約定租金每年新臺幣（下同）50 萬元，給付方式為一年之第一日繳付該年度之全部租金， 租賃期間自102年6月1日起至122年5月31日止，共20年（ 下稱系爭租約）。而被告林俊雄於承租系爭土地後，竟逾 越系爭出租部分，而無權占用如附圖所示編號C2部分（面 積共602平方公尺，下稱系爭C2部分）之土地，一併做為 其營業使用。又系爭租約簽定時，原告誤將原告公司負責 人即訴外人蕭王平一併列為出租人簽約，然此係原告公司 誤列，自無礙於系爭租約之出租當事人只為原告，而不及 於蕭王平。 （三）又被告林俊雄承租系爭土地後，於105年至106年間在系爭 2074-3地號土地上如附圖所示B部分興建小木屋農舍一棟 （面積499平方公尺，門牌號碼為高雄市○○區○○○路○ ○○○號。下稱系爭B建物），之後並於108年8月22日將系 爭B建物出售予被告魯如文，而移轉系爭B建物之事實上處 分權予被告魯如文。 （四）系爭租約簽定後，和平公司於106年間自行遷往他處，不 再使用系爭承租標的，詎被告林俊雄竟未經原告同意，即 自行占用系爭承租標的全部，被告林俊雄既占用全部系爭 承租標的，自應於和平公司遷移後，負擔系爭租約所約定 之全部債務即年租金50萬元，然被告林俊雄自106年6月1 日起迄今均未依約給付租金，原告乃於108年8月7日以存 證信函通知被告林俊雄，應於收受該函後7日內給付積欠 之租金，否則將終止系爭租約等語，然被告林俊雄迄今仍 未給付租金。原告並已就被告林俊雄自106年6月1日起至1 08年6月1日止租欠之1,542,000元租金聲請本院核發108年 度司促字第11429號支付命令確定在案。又被告林俊雄於 本件起訴後，仍未給付原告自106年6月1日起至110年4月6 日止之租金，原告再次以110年4月6日準備書狀之送達做 為終止系爭租約之意思表示。 （五）原告既已終止與被告林俊雄間之系爭租約在案，而被告林 俊雄於系爭租約終止後仍占用系爭承租標的，爰依系爭租 約及民法第455條前段、第962條規定提起本件訴訟，請求 被告林俊雄自系爭承租標的遷出，將系爭承租標的返還予 原告；及請求被告魯如文將系爭B建物拆除，將占用之系 爭B部分土地返還原告等語。並聲明：㈠被告林俊雄應自 坐落高雄市○○區○○段○○段00000000000地號土地上 之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○號建物（即如附 圖之複丈成果圖所示A部分）遷出，並將上開建物及雨遮 （如複丈成果圖A1部分所示）返還原告。㈡被告林俊雄應 將坐落高雄市○○區○○段○○段00000000000000000 000000地號土地內如附圖之複丈成果圖所示C部分土地之 占有返還原告。㈢被告魯如文應將坐落高雄市○○區○○ 段○○段000000地號土地上之小木屋（如附圖之複丈成果 圖所示B部分）拆除，並將B部分土地之占有返還原告。㈣ 願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）系爭承租標的及系爭B建物部分：系爭租約之出租人為原 告公司及蕭王平等2人，承租人則共有被告林俊雄、和平 公司、和平公司法定代理人李邱寶玉等3人（以下如為指 上開3人時，合稱為林俊雄等3人），此依原告提出之土地 租賃契約書之記載即可知，原告主張係誤將蕭王平並列於 出租人，此應屬無法律效力之記載云云，顯與事實相違， 不足採信。系爭租約之出租人既有原告公司及蕭王平等2 人，承租人亦有被告林俊雄等等3人，則原告公司只單獨 以其一人之名義，向被告林俊雄單獨1人終止系爭租約， 其終止即不合法，而不生已合法終止系爭租約之效力。且 原告之存證信函內容係只有記載「…限收受本函7日，給 付上開積欠租金，否則終止兩造租賃契約…」等語，在文 義解釋上原告係只有「催告」要求被告林俊雄履行給付租 金義務之意思表示，而非「終止」系爭租賃契約之意思表 示，原告以該存證信函作為終止與被告林俊雄間之系爭租 約，並不合法有效。被告2人基於仍有效存在之系爭系爭 租約占有使用系爭承租標的及系爭B建物，為有法律上之 合法原因，而並非無權占有，原告之此部分請求，為無理 由。又系爭A建物（即門牌高雄市○○區○○○路○○○○號 ），依原告所提出之房屋稅籍資料所載納稅義務人為蕭育 穎，而非原告公司，可見並非原告所有，原告請求被告林 俊雄返還系爭A建物亦無理由。 （二）系爭C2部分之土地：系爭C2部分之土地確實是被告林俊雄 於承租之系爭承租標的以外所無權占用，被告林俊雄之所 以占用此部分之土地而圍設紗網，是因為承租系爭承租標 的之後，被告林俊雄有將此部分之紗網範圍內土地提供給 來玩的小孩玩水晶彈，所以圍設紗網以維持安全，並避免 北側建物屋主所養之狗進入，及避免路人從小路進來等語 置辯（見卷二第147頁之勘驗現場筆錄）。 （三）被告魯如文係向被告林俊雄受讓系爭B建物之事實上處分 權，原告向被告林俊雄終止系爭租約既不合法，被告林俊 雄仍屬有權占有，被告魯如文本於被告林俊雄之合法使用 權源自得繼續合法占有使用系爭B建物，原告之拆屋還地 之請求，為無理由等語置辯 （四）聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事實： （一）原告公司及原法定代理人蕭王平於100年8月15日，與訴外 人台糖公司簽定農地租賃契約，向台糖公司承租台糖公司 所有之高雄市○○區○○段二小段2072、2074、2074-3、 2074-4、2074-5地號等5筆土地，租賃期間5年；承租人於 承租後並於其中之2072、2074-3地號土地上興建如附圖所 示A部分之鐵皮屋店面及辦公室。原告公司及現任法定代 理人王美桂於原100年8月15日租約5年期間屆滿後，再與 台台糖公司續約，約定租賃期間至110年8月14日止。並有 100年及105年台糖公司農地租賃契約書在卷可稽（卷一第 19-28、57-68頁） （二）依卷一第43、45頁之土地租賃契約書所載，系爭租約之出 租人名義人為原告及原法定代理人蕭育穎（非現任法定代 理人王美桂）等2人，承租人包含和平公司、法定代理人 李邱寶玉、被告林俊雄等3人。出租人自所承租上開土地 中之2074、2074-3地號土地，劃分出如卷一第43、45頁之 土地租賃契約書及附圖所示之特定範圍（即附圖所示之系 爭土地之A、B、C、C 1部分），將該範圍內土地及其上之 系爭A建物出租予被告林俊雄及訴外人和平公司及法定代 理人李邱寶玉，約定租賃期間20年，租賃期間自102年6月 1日起至122年5月31日止，每年之租金為500,000元，應於 每年之6月1日一次給付。並有土地租賃契約書及附圖在卷 可稽（卷一第43-45頁）。 （三）和平公司、法定代理人李邱寶玉、被告林俊雄於承租後自 106年6月1日起未依約給付租金。原告於108年8月7日以原 證6所示存證信函通知被告應於收受該函後7日內給付積欠 租金，否則終止系爭租約等語。並有108年8月7日存證信 函在卷可稽。（卷一第83-8 5頁） （四）原告於108年8月29日就被告林俊雄積欠之租金向本院聲請 支付命令，並就其中之1,542,000元及利息取得本院108年 度司促字第11429號支付命令及確定證明書在案，並有本 院108年度司促字第11429號支付命令及確定證明在卷可稽 。（卷一第197-199頁） （五）被告林俊雄於向原告承系爭土地後，於其上興建如附圖所 示B部分小木屋（即系爭B建物），並於108年8月22日出售 予被告魯如文。並有買賣契約書及公證書在卷可稽。（卷 一第39頁） 四、本件爭點： （一）系爭租約是否業經原告合法約止？被告林俊雄是否有合法 占用之權利？ （二）被告魯如文是否有合法占用之權利？ 五、本院論斷： （一）系爭承租標的及系爭B建物部分： 按「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」 、「契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其 全體或向其全體為之。」，民法第258條第1項、第2項定 有明文。又「第258條及第260條之規定，於當事人依法律 之規定終止契約者準用之。」，同法第263條亦有明文。 次按「終止權之行使，依民法第二百六十三條準用同法第 二百五十八條之規定，應向他方當事人以意思表示為之， 契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或 向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。被上訴人既 主張系爭房屋，乃上訴人夫婦與沈某夫婦四人以台北菸廠 職工身分共同承租居住，則其終止權之行使即應向該四人 為之，果僅對上訴人一人為終止租約之意思表示，尚難謂 為已生終止租約之效力。」，有最高法院64年台上字第22 94號判決意旨可資參照。經查：㈠系爭租約之承租人共有 被告林俊雄、和平公司、和平公司法定代理人李邱寶玉等 3人，有原告所提出經其等3人親自簽名及蓋用印章之土地 租賃契約書（卷一第43頁）在卷可稽，足認系爭租約之承 租人確實共有被告林俊雄等3人。而就承租人部分，原告 雖主張：系爭租約簽定時，原告誤將原告公司負責人即訴 外人蕭王平一併列為出租人簽約，然此係原告公司誤列， 自無礙於系爭租約之出租當事人只為原告，而不及於蕭王 平云云。惟查，原告僅空言主張，並未提出任何證據以實 其說，已不足採。且依系爭土地租賃契約書之格式所載， 上開契約書之簽約當事人，於出租人部分係明文列出二個 「出租人」之欄位，再分別由「蕭王平」、「三六五有限 公司兼法定代理人蕭育穎」各別親自簽名及蓋用印章，而 非僅有一個「出租人」欄位，自無原告所稱之誤將原告公 司負責人即訴外人蕭王平一併列為出租人簽約之可言。此 再參以，原告公司與台糖公司簽定之2份農地租賃契約書 （卷一第19-28、57-68頁）之格式，原告公司於簽約當事 人欄位，均只有列出一個「承租人」欄位，並以「三六五 有限公司、負責人蕭王平」、「三六五有限公司、負責人 蕭育穎」之方式簽約，而與系爭土地租賃契約書之簽約格 式及方式，顯然不同。故依上說明，可知「蕭王平」、「 三六五有限公司兼法定代理人蕭育穎」均為系爭土地租賃 契約書之出租人（合計共有蕭王平、三六五有限公司、蕭 育穎等3名出租人）。㈡系爭租約之出租人及承租人既均 有3人，依上開法條規定及最高法院判決意旨之說明，欲 終止系爭租約之終止權行使，契約當事人之一方有數人者 ，該意思表示，自應由其全體或向其全體為之，然原告係 只單獨以其一人之名義，單獨向被告林俊雄1人終止系爭 租約，其終止顯不合法，而不生已合法終止系爭租約之效 力。㈢原告終止其與被告林俊雄間系爭租約既不合法而不 生效力，則被告林俊雄基於仍有效存在之系爭系爭租約占 有使用系爭承租標的及系爭B建物，為有法律上之合法原 因，並非無權占有，故原告之此部分請求，於法無據，為 無理由。 （二）系爭C2部分之土地： 按「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占 有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者， 得請求防止其妨害。」，民法第962條定有明文。經查， 被告林俊雄占有使用系爭C2部分之土地確實係無權占用， 為被告林俊雄所自認，故原告之此部分，自屬有據，為有 理由。 （三）被告魯如文部分：被告魯如文係向被告林俊雄受讓系爭B 建物之事實上處分權，原告向被告林俊雄終止系爭租約既 不合法，被告林俊雄仍屬有權占有，則被告魯如文自得本 於被告林俊雄之合法使用權源而合法占有使用系爭B建物 。故原告之此部分，亦於法無據，為無理由。 六、綜上所述，原告依民法第962條規定，請求被告林俊雄應將 如附圖所示編號C2（面積共602平方公尺）部分之土地返還 予原告，為有理由，應予准許，至其餘部分之請求，為無理 由，應予駁回。 七、本判決主文第1項就原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲 請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當 之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回 而失所依附，不應准許，應併予駁回。 八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗 辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果 不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。 中 華 民 國 110 年 5 月 24 日 民事第一庭 法 官 郭文通 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 5 月 24 日 書記官 林慧雯