臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度簡上字第89號
上 訴 人 御廷建設股份有限公司
法定
代理人 盧
諭廷
訴訟代理人 許照生
律師
被
上訴人 劉金土
訴訟代理人 楊昌禧律師
上列
當事人間請求
遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110 年
4 月21日本院岡山簡易庭109 年度岡簡字第88號第一審判決提起
上訴，本院於民國110 年11月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、
兩造爭執
要旨：
一、上訴人（即第一審之原告）主張：
如附表所示之未保存登記建物（下稱
系爭房屋），及坐落高
雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱1285地號土地），原
均為訴外人業主：劉乾（下稱業主劉乾）所有，上訴人於民
國107 年10月8 日，向業主劉乾買受1285地號土地，然因該
土地上有系爭房屋，且未辦理保存登記，從而上訴人於107
年11月21日以買賣為原因，已將系爭房屋之房屋稅納稅義務
人變更為上訴人，足見上訴人為系爭房屋之事實上處分權人
。
詎被上訴人仍占用系爭房屋不願遷出，上訴人自得依
民法
第767 條及第179 條規定，請求被上訴人騰空遷讓系爭房屋
，並請求自107 年11月21日起至109 年11月11日止之相當於
租金之
不當得利新臺幣（下同）50,610元，及自
起訴狀繕本
送達
翌日起至被上訴人遷讓系爭房屋之日止，
按月給付4,33
8 元等語，並於於原審聲明：㈠被上訴人應將系爭房屋騰空
後返還上訴人；㈡被上訴人應給付上訴人50,610元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至騰空返還前項房屋之日止，按週年利
率5 ％計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還
前項房屋之日，按月給付上訴人4,388 元。
二、被上訴人（即第一審之
被告）則以：
上訴人並未提出任何證據證明系爭房屋為業主劉乾所有，縱
上訴人為系爭房屋之房屋稅納稅義務人，亦不得對抗被上訴
人。實則系爭房屋為被上訴人之父親即訴外人劉知批所出資
興建，應為劉知批所有，而劉知批已於68年2 月19日死亡，
被上訴人為劉知批之子，為系爭房屋之
公同共有人之一，自
非無權占用系爭房屋，上訴人請求被上訴人遷讓房屋及給付
相當租金之不當得利，均屬無據。況上訴人縱使為系爭房屋
之事實上處分權人，仍非系爭房屋之
所有權人，其依民法第
767 條規定向上訴人請求，
亦屬無據等語資為
抗辯，並於原
審聲明：㈠
原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供
擔保免為
假執行。
三、原審法院為上訴人全部敗訴之判決，上訴人對原審判決不服
，提起上訴，
並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上訴人應將系爭房
屋騰空後返還上訴人；㈢被上訴人應給付上訴人50,610元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還前項房屋之日止，按
週年利率5 ％計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至騰
空返還前項房屋之日，按月給付上訴人4,388 元。被上訴人
則答辯聲明：上訴駁回。
貳、
本件經法官會同兩造整理爭點，結果如下：
一、不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
㈠系爭房屋現均為被上訴人占有使用，坐落之地號及占用位置
如附表所示。
㈡訴外人劉火國於103 年8 月間，擔任業主劉乾之管理人。
㈢1285 地號土地原屬業主劉乾所有，劉火國以業主劉乾管理
人之名義，於107 年10月間將該土地出賣予上訴人，並於10
7 年11月21日辦理
所有權移轉登記完畢。
㈣劉火國於106 年11月14日出具承諾書，向稅捐機關申報門牌
號碼高雄市○○區○○路○○號房屋為其自行出資興建，為原
始起造人而設立稅籍，
復於108 年8 月間因買賣移轉異動，
納稅義務人變更為上訴人。劉火國另於108 年6 月5 日以業
主劉乾管理人之名義出具承諾書，向稅捐機關申報門牌號碼
高雄市○○區○○路○○○○○號房屋為業主劉乾自行出資興建
，為原始起造人而設立稅籍，復於108 年8 月間因買賣移轉
異動，納稅義務人變更為上訴人。
二、爭執事項：
㈠上訴人依民法第767 條第1 項請求被上訴人自系爭房屋清空
返還上訴人有無理由？
⒈事實上處分權人，得否主張民法767條？
⒉上訴人是否為系爭房屋之事實上處分權人？
⒊被上訴人有無得對抗上訴人之占有權源？
㈡上訴人請求被上訴人返還占有系爭房屋所受相當於租金之不
當得利有無理由？如有，得請求之數額為何？
參、法院之判斷：
一、按臺灣之祭祀公業為
派下員全體公同共有之祀產，依民法第
828 條第2 項規定，其處分及其他之權利行使，除
法律或契
約即公業規約另有規定外，應得派下員全體之同意。是祭祀
公業之財產為全體派下員公同共有，倘非法人之祭祀公業之
規約有規定公業財產之處分程序，則首應探求是否符合規約
之約定，如規約有管理人得代表公同共有人全體處分祀產之
約定時，該管理人所為之處分行為，對派下員發生效力；若
無此特別約定，其
不動產之處分始應依民法
上開規定，應得
全體派下員之同意始能處分公業不動產。又按臺灣之祭祀公
業，僅屬某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，尚
難認為有多
數人組織之團體名義，故除有表示其團體名義者外，縱設有
管理人，亦非民事訴訟法第40條第3 項所謂非法人之團體，
自無當事人能力。實務上雖認得以該管理人之名義起訴或被
訴，
乃係基於便宜上之理由，非謂其管理人即為民事訴訟法
第40條第3 項之代表人或管理人，即非祭祀公業之
法定代理
人。查系爭公業既有管理人之設置，而該管理人之選任契約
，學者認為性質上屬於類似委任之無名契約（
參照法務部編
印台灣民事習慣調查報告第775 頁，93年7 月6 版），乃著
重在派下員或選任者與管理人間之關係，似與法定代理有別
（最高法院95年度
台上字第1860號判決意旨參照）。
二、
經查，業主劉乾已由派下員訂立規約並經高雄市岡山區公所
同意備查在案，有該所110 年7 月9 日高市岡區民字第1103
0999800 號函檢送之規約在卷
可參（見本院卷第99至166 頁
），而依該規約第8 條規定，業主劉乾得經派下員二分之一
以上書面同意，全權授權管理人處理代表公業就財產管理與
處分規劃訂立相關契約及辦理相關登記，是依業主劉乾之規
約規定，應得派下員二分之一書面同意，始得授權管理人代
表業主劉乾為財產處分及辦理相關登記，應
堪認定。
惟上訴
人並未提出任何證據證明業主劉乾已有派下員二分之一以上
以書面同意管理人得出售系爭房屋，自難認業主劉乾之管理
人具有代表公業出售系爭房屋之權限。至上訴人雖提出被上
訴人簽立之土地處分同意書為證（見本院卷第85頁），然依
該同意書之記載，被上訴人同意處分之範圍，僅及於1285地
號土地，並未及於系爭房屋，亦難認被上訴人或其他派下員
確有同意授權管理人出售系爭房屋。從而，業主劉乾之管理
人既無出售系爭房屋之權限，縱上訴人主張業主劉乾之管理
人已將系爭房屋出售上訴人乙節屬實，亦屬無權代理，即
堪
認定。
三、按由自己之行為表示以
代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，對於
第三人應負授權人之責任
。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。無代
理權人以代理人之名義所為之
法律行為，非經本人承認，對
於本人不生效力，民法第169 條、第170 條第1 項分別定有
明文。是本人應負
表見代理之責任，必須於該法律行為發生
前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，
始足當之（最高法院96年度台上字第1051號判決意旨參照）
。本件業主劉乾之管理人既無權代理業主劉乾之派下員出售
系爭房屋，依上開規定，於全體派下員承認前，對派下員應
不生效力，且本件並無業主劉乾二分之一之派下員依規約出
具該書面同意書之情形，自難認已有表見之事實存在，況業
主劉乾之規約既已明定須經派下員二分之一以上之書面同意
始得出售祀產，而上訴人未要求業主劉乾之管理人提出上開
書面同意文件，即率而購買系爭房屋，亦難認屬善意無過失
，自無表見代理之
適用。從而，縱使上訴人主張系爭房屋為
業主劉乾所有，且經業主劉乾之管理人出售上訴人等節屬實
，亦因該買賣屬無權代理，且未經本人承認而難認對於業主
劉乾之派下員發生效力，應亦無從
拘束被上訴人，上訴人自
無從對被上訴人主張已取得系爭房屋之事實上處分權，更無
從依事實上處分權請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋。而
上訴人既無從主張對系爭房屋有事實上處分權，被上訴人占
有系爭房屋，亦不因而侵害應歸屬上訴人之利益，上訴人自
亦無從向被上訴人請求相當於租金之不當得利。又上訴人既
無從對被上訴人主張就系爭房屋有事實上處分權已如前述，
則事實上處分權人得否行使民法第767 條之權利及被上訴人
有無得對抗上訴人之占有權源等爭點，即無贅述之必要，併
此敘明。
肆、
綜上所述，業主劉乾之管理人既無代理公業出售系爭房屋之
權限，上訴人即無從因透過業主劉乾之管理人而取得系爭房
屋之事實上處分權，亦無從對被上訴人行使系爭房屋之事實
上處分權，更無從認被上訴人有因占有系爭房屋而受有任何
應歸屬上訴人之利益。從而，上訴人依民法第767 條及第17
9 條規定，請求被上訴人騰空遷讓系爭房屋，並請求自107
年11月21日起至109 年11月11日止之相當於租金之不當得利
50,610元，及自起訴狀繕本送達翌日起至被上訴人遷讓系爭
房屋之日止，按月給付4,338 元，均無理由，應予駁回。原
審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，然結論核無違誤，
上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，
應駁回上訴。
伍、本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊或
防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不
逐一論列，
附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 謝文嵐
法 官 張瀞云
法 官 蕭承信
附表：
┌──────┬────────┬──────────┐
│門牌號碼 │坐落地號 │占用部分 │
├──────┼────────┼──────────┤
│高雄市岡山區│高雄市岡山區 │如原審附圖所示1285⑴│
│頂潭北路70、│石螺段1285地號 │部分 │
│72、74號未保├────────┼──────────┤
│存登記建物 │高雄市岡山區 │如原審附圖所示1285-5│
│ │石螺段1285-5地號│⑴、⑵、⑶部分 │
│ ├────────┼──────────┤
│ │高雄市岡山區 │如原審附圖所示1943⑴│
│ │石螺段1943地號 │、⑵ │
│ ├────────┼──────────┤
│ │高雄市岡山區 │如原審附圖所示1283⑴│
│ │石螺段1283地號 │ │
└──────┴────────┴──────────┘
以上
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
書記官 林慧雯