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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　 110年度重訴字第29號 原　　　告　繹品建設有限公司 法定代理人　黃詩晴 訴訟代理人　張俊文律師 　　　　　　張哲軒律師 被　　　告　維福建設有限公司 法定代理人　洪浴祈 訴訟代理人　陳樹村律師 　　　　　　邱柏誠律師 上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國111 年1 月12日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告應給付原告新臺幣1,751 萬8,000 元，及其中新臺幣1, 651 萬8,000 元自民國109 年11月21日起，其中新臺幣100 萬元自本判決確定翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之 利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 四、本判決第一項於原告以新臺幣584 萬元為被告供擔保後，得 假執行；但被告如以新臺幣1,751 萬8,000 元為原告預供擔 保，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠兩造經訴外人林○○、黃○○居間仲介，於民國109 年8 月 20日書立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原 告向被告購買坐落高雄市○○區○○段26、95、99、18、24 -1、27、42、56、94、98-1地號土地等10筆土地（下逕稱地 號，合稱系爭土地），總價金為新臺幣（下同）8,259 萬元 ，並同意由第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）辦 理履約保證。原告已依系爭買賣契約第3 條第1 、2 項約定 ，於109 年8 月13日支付第一期款其中200 萬元、於109 年 8 月20日支付第一期款其中640 萬元，及於109 年9 月14日 前支付第二期款811 萬8,000 元，合計1,651 萬8,000 元予 被告。 ㈡被告依系爭買賣契約第1 條備註第2 點，應負責取得系爭土 地相鄰之高雄市○○區○○段○○○○○○○○○號土地（下逕稱 地號）所有權人出具同意提供上開土地供系爭土地水電、消 防、電信通行之同意書，以利原告指定建築線，被告卻於10 9 年10月16日拒絕提供原告22地號土地之同意書，已給付遲 延，原告依系爭買賣契約第7 條規定，以起訴狀繕本送達作 為解除系爭買賣契約之意思表示，請求被告返還原告已給付 之價金1,651 萬8,000 元。及依上開約定，請求被告給付已 支付價款同額之違約金1,651 萬8,000 元。並聲明：㈠被告 應給付原告3,303 萬6,000 元，及其中1,651 萬8,000 元自 起訴狀繕本送達翌日起，其中1,651 萬8,000 元自本判決確 定翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔 保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告依系爭買賣契約，並無提供21、22、24地號 土地通行同意書之義務等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之 訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執 行。 三、兩造不爭執之事項： ㈠兩造經林○○、黃○○居間仲介，於109 年8 月20日書立系 爭買賣契約，約定由原告向被告購買系爭土地，總價金8,25 9 萬元，並同意由第一銀行辦理履約保證。 ㈡系爭買賣契約第3 條第1 、2 項約定，原告應於109 年8 月 20日前支付第一期款840 萬元，原告已於109 年8 月13日支 付其中200 萬元、於109 年8 月20日以支票支付640 萬元完 畢。原告應於109 年9 月14日前支付第二期款811 萬8,000 元，原告亦已如期支付予被告。 ㈢系爭買賣契約第3 條第3 項約定，原告至遲應於109 年11月 20日前交付尾款即第三期款6,607 萬2,000 元，原告貸款不 足尾款應以現金補足，否則沒收所付出之款項。原告迄今尚 未給付被告尾款6,607 萬2,000 元。系爭土地亦尚未辦理所 有權移轉登記。 ㈣系爭買賣契約第1 條備註第1 點電腦打字記載：「道路用地 不列入計算價款」；第2 點：「○○段21、22、24地號同意 水電、消防、電信得以通行權」，後另有手寫記載「負責協 調取得」及林○○簽名、「幫忙協調」及黃○○簽名。 ㈤21地號土地地主蘇○○於109 年9 月10日書立原證3 第1 張 協議書，約定就原告所有18地號、21地號土地同意雙方均可 無償取得自來水、電力、電信網路及通行使用。原告已收到 21地號土地同意書的電子檔。（審重訴卷第33頁） ㈥被告於108 年2 月22日，與24地號土地所有權人蔡○○書立 原證3 第2 張同意書，約定蔡○○同意無償提供24地號土地 予被告或向被告購地之人，作為道路通行、水溝、自來水管 、電力、電信等設施之設置。被告並於簽立系爭買賣契約時 將該同意書提出予原告。（審重訴卷第35頁） ㈦林○○、黃○○並未提出22地號土地所有權人出具同意水電 、消防、電信得以供系爭土地通行之文件予原告。 ㈧系爭買賣契約第7 條約定，如買方（即原告，下同）違約或 不買時，經賣方（即被告，下同）書面催告15日後仍未改善 時，原告願失請求權，則所付之價款由被告沒收，同時解除 本契約；如被告違約或不依約履行移轉過戶及相關約定時， 經原告書面催告15日後仍未改善者，被告除應將所收原告價 款返還外，並備同額之現金支付原告作為違約賠償金，原告 並得逕行解除本契約，上開遲延日可歸責之一方，應按遲延 日數以每日以買賣總價金萬分之5 計算違約金予他方，至履 行契約義務日為止。 ㈨原告於109 年10月5 日寄發存證信函，主張依系爭買賣契約 第7 條催告15日改善，被告於109 年10月6 日收受。並以原 證5 存證信函回覆原告，催告原告於109 年11月20日前給付 第三期款，逾期將沒收已支付之款項。（審重訴卷第37頁至 第47頁） ㈩審重訴卷第15頁至第16頁所載兩造法定代理人於109 年10月 16日之對話之錄音譯文為形式真正。 四、本件之爭點： ㈠被告有無提供21、22、24等地號土地所有權人出具同意供系 爭土地水電、消防、電信通行之同意書與原告之義務？如有 ，該給付義務之性質為何？ ㈡原告依系爭買賣契約第7 條約定解除系爭買賣契約，並請求 返還已給付之款項1,651 萬8,000 元，是否有據？ ㈢原告依系爭買賣契約第7 條約定，請求違約金1,651 萬8,00 0 元，有無理由？ 五、本院之判斷： ㈠被告有無提供21、22、24等地號土地所有權人出具同意供系 爭土地水電、消防、電信通行之同意書與原告之義務？如有 ，該給付義務之性質為何？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張被告依系 爭買賣契約，有提供21、22、24地號土地所有權人出具同 意供系爭土地水電、消防、電信通行之同意書之義務，為 被告所否認，應由原告就有利於己事實，負舉證責任。次 按契約成立生效後，債務人除負有主給付義務外，倘於構 成契約之原素或要素以外，當事人間另有獨立於主給付義 務及輔助主給付義務達成之其他給付內容之約定，該約定 尚非從給付義務或附隨義務，應屬與主給付義務聯立之義 務，此類義務如依契約本旨與主要標的具有不可分離之關 係，自屬主給付義務之一部，債務人如有違反，債權人得 依債務不履行相關規定請求損害賠償及解除契約，以確保 債權人力義獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能 與秩序。經查： ⑴依兩造不爭執事項㈣所載，系爭買賣契約第1條備註第2 點已明文約定「○○段21、22、24地號同意水電、消防 、電信得以通行權」（見審重訴卷第21頁），參以證人 即第一銀行職員趙○○於本院結證：原告因購買系爭土 地要向第一銀行貸款，第一銀行建議原告辦理信託，我 代表第一銀行於系爭買賣契約簽約時到場，我有告知原 告若要貸款，一定要有通行權，才算是合格的擔保品， 才能核貸，原告也表示土地必須可以通行才要買等語（ 見本院卷第211 頁至第212 頁），核與證人即承辦擬定 系爭買賣契約之代書郭○○於本院具結證稱：原告於10 9 年8 月13日拿兩張收據來要我擬定系爭買賣契約，其 中如本院卷第289 頁文件下方記載原告的條件是需有21 、22、24地號土地同意書，並告知我109 年8 月13至20 日這7 天是要讓被告取得同意書的作業期間，但109 年 8 月20日簽約當天，被告仍未提出21、22、24地號土地 通行同意書，第一銀行人員強調如無通行權，就不會為 原告辦理履約保證作業；當天我跟雙方逐條朗讀契約， 唸到第1 條備註處，原告說沒有同意書，不買了，被告 則沒有要求刪除備註第2 點，而是由被告法定代理人與 林○○、黃○○去後面協調，協調完畢原告要求我在備 註2 手寫「負責協調取得」，林○○馬上同意在該處簽 名，黃○○說她僅願意由我寫「幫忙協調」並簽名，簽 完後被告法定代理人又提出24地號土地通行同意書，故 原告及第一銀行人員都認為可以拿到通行權，因被告法 定代理人和兩位仲介說可以拿到通行權，原告才願意買 ，我才繼續唸契約第2 條，等全部條文都討論完，雙方 同意才在契約末頁蓋兩造公司大小章，故我認知是被告 要負責取得通行權同意書等語翔明（見本院卷第304 頁 至第309 頁），及證人即原告法定代理人配偶曾○○於 本院證陳：我在簽約前有跟林○○講好要有路權才能蓋 房子，但簽約當天被告未提出通行同意書，代書唸到第 1 條備註2 就停住，我和原告法定代理人說要有路權我 們才要買，被告法定代理人與蘇順作表示土地不是他們 的，恐怕無法取得，我就說不買了，被告法定代理人就 與兩位仲介協調，由兩位仲介在第1 條備註2 簽名，我 與原告法定代理人請代書寫「負責協調取得」，起初黃 ○○不願簽名，後黃○○要求加註「幫忙協調」後才簽 名等語（見本院卷第312 頁至第315 頁）相符，衡諸證 人趙○○僅單純代表第一銀行，而第一銀行僅為原告欲 以貸款方式購買系爭土地之貸與人，於本件並無任何利 害關係，該證人當無甘冒偽證罪之風險而為虛偽陳述之 必要，所述應為數實，當可採信，經核其陳證內容與證 人郭○○、曾○○之證述相符，足證上開證人證言，均 可採信。 ⑵次參諸兩造一致陳稱：系爭土地中，26、95、99地號土 地為建地，其餘為道路用地，21、22、24地號土地位於 被告出售之其中2 筆道路用地即18、24-1地號土地中間 ，原告需通行21、22、24地號土地，才能指定建築線興 建房屋等語（見本院卷第397 頁至第398 頁），堪認原 告欲以系爭土地為建築基地，申請指定建築線興建房屋 ，因而對21、22、24地號土地之通行權利有強烈之需求 ，並於簽約前、簽約時，始終要求系爭土地須可通行21 、22、24地號土地，方願購買，兩造並就此節於系爭買 賣契約第1 條備註2 明文約定，顯認取得21、22、24地 號土地通行權與系爭土地之買賣，具有不可分離之關係 ，屬被告就系爭買賣契約主給付義務之一部，雖林○○ 、黃○○承諾協助取得上開土地之通行同意書，並於備 註加載，仍不能免除被告此一義務。 ⑵雖證人即被告股東蘇順作陳稱：被告無法取得22地號土 地同意書，才要便宜出賣土地，原告也知道，還是要買 ，才會寫由林○○、黃○○協助取得路權，當天討論到 第1 條備註2 ，被告法定代理人說不是我們的土地，怎 麼個協調法，代書才叫林○○、黃○○去幫忙原告取得 路權，雙方沒有討論何人取得21、22、24土地通行路權 等語（見本院卷第229 頁至第231 頁），惟證人蘇順作 為被告之股東，與被告就本件訴訟利害關係一致，其所 述復與前開證人證言，及系爭買賣契約之明文記載顯然 相悖，難認可採。 ⑶又證人林○○固於本院陳證：我是買方仲介，簽約當天 代書叫我和黃○○幫忙協調取得21、22、24地號土地通 行權，我想說大部分土地都可以通行就有答應在備註2 後面簽名，簽約後幾天，原告拿未簽名的協議書，讓我 去找21地號土地地主簽名，22地號土地共有人有8 人， 其中1 人不願簽同意書等語（見本院卷第216 頁至第21 9 頁），另證人黃○○亦證述：我是賣方仲介，系爭買 賣契約第1 條備註2 後面「負責協調取得」、「幫忙協 調」是代書手寫加上去，讓我和林○○簽名，代書意思 應該是原告取得路權有問題時，我幫忙原告去協調路權 ，後來林○○說原告交代她去向21地號土地地主取得路 權等語（見本院卷第224 頁至第227 頁）。惟查： ①證人林○○就簽約當天兩造就路權問題有無爭執很久 、兩造是否協調由何造取得路權等攸關重要情節，自 陳：我只是介紹人，沒有注意那麼多，簽約過程中我 有外出載小孩，沒有聽那麼清楚等語（見本院卷第22 0 、221 頁），而證人黃○○前揭所述郭○○之意思 應該是原告取得路權有問題時由其幫忙協調等語，亦 僅屬其主觀臆測，此與證人趙○○、郭○○、曾○○ 前揭證言不符，參以證人郭○○為草擬系爭買賣契約 之代書，於簽約當日逐條朗誦契約條款、聽取兩造意 見並協助修改、確認契約文字，見證兩造完成簽約流 程，其證言應為可採，林○○、黃○○前開所述，亦 不足為有利於被告之認定。 ②又依林○○前開證言，雖認原告於簽約後交代林○○ 取得21地號土地所有權人出具之同意書，惟因原告認 兩造可順利履行系爭買賣契約，故積極交代林○○取 得上開同意書，與常情無違，不能僅憑原告簽約後積 極取得上開權同意書乙節，反認被告無提供21、22、 24地號土地通行權利之契約義務。 ⑷至於被告另辯稱系爭買賣契約所定價金數額較低，可知 被告並無提供上開土地通行之同意書與原告之義務云云 。惟不動產交易價格本為買賣雙方參酌市場行情、經濟 狀況及個人主觀喜好等眾多因素所形成，系爭買賣契約 之交易價格，係兩造於簽約前磋商議價所成立，縱認與 市場行情有落差，與被告有無提供21、22、24地號土地 通行權利之契約義務乙節，並無絕對關聯，被告此一所 辯，亦非可取。 ⒉從而，依原告所舉證據，足認被告依系爭買賣契約，有提 供22、22、24地號土地通行權利之義務，被告辯稱其無上 開義務云云，洵非足取。 ㈡原告依系爭買賣契約第7 條約定解除系爭買賣契約，並請求 返還已給付之款項1,651 萬8,000 元，是否有據？ ⒈承前所論，既認被告負有提供21、22、24地號土地所有權 人出具同意書予原告之義務，則依兩造不爭執事項㈣、㈦ 、㈧所載，及證人郭○○證陳：我唸到系爭買賣契約第7 條時，有跟兩造解釋「相關約定」有包含第1 條備註第2 點等語（見本院卷第311 頁），及被告自承其確實未提供 22地號土地同意書予原告等語，並辯稱其無提供上開同意 書的契約義務云云（見本院卷第104 頁），足認被告拒絕 履行系爭買賣契約第1 條備註第2 點所定之給付，已違反 系爭買賣契約第7 條後段所定之「相關約定」。原告經以 兩造不爭執事項㈨所載之存證信函催告後，被告於109 年 10月6 日收受後，已逾15日仍未改善，原告以本件起訴狀 繕本送達，作為解除系爭買賣契約之意思表示，洵屬有據 。又被告於109 年11月20日收受起訴狀繕本，有送達證書 可資為憑（見審重訴卷第85頁），堪認系爭買賣契約業經 原告合法解除。 ⒉依兩造不爭執事項㈡所載，被告已收受原告給付之價金1, 651 萬8,000 元，系爭買賣契約既經原告合法解除，原告 依系爭買賣契約第7 條約定，請求被告返還已支付之價金 1,651 萬8,000 元，應屬有據。 ㈢原告依系爭買賣契約第7 條約定，請求違約金1,651 萬8,00 0 元，有無理由？ ⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額。民法第250 條第2 項定有明文。 依上所論，被告未提供22地號土地同意書予原告，拒絕履 行系爭買賣契約第1 條備註第2 點所定之給付，已違反系 爭買賣契約第7 條後段所定之「相關約定」，經原告以兩 造不爭執事項㈨所載之存證信函催告後，被告於109 年10 月6 日收受後，已逾15日仍未改善，依系爭買賣契約第7 條約定，被告除應將所收原告價款返還外，並備同額之現 金支付原告作為違約賠償金，揆諸前揭說明，該條所定「 違約賠償金」之性質，應屬損害賠償總額預定之違約金， 原告依系爭買賣契約第7 約定，請求被告給付違約金，應 屬有據。 ⒉惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，為民 法第252 條所明定。約定之違約金是否過高，無論其性質 係損害賠償額預定或懲罰性約定，均須依一般客觀事實、 社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履 行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量標準（最高 法院108 年台上字第1047號判決意旨參照）。經查： ⑴系爭買賣契約第7 條約定，被告應給付與已收價金同額 之違約金，而原告已給付之價金為1,651 萬8,000 元， 達系爭土地買賣總價20% ，然兩造尚未辦理系爭土地所 有權移轉登記，原告亦未以系爭土地為擔保申請貸款核 准，堪認依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受 損害及利益等因素，確有過高之情。本院斟酌上情，及 原告陳稱其因被告違約，受有給付上開價金1,651 萬8, 000 元、委託建築師設計建築費用之損害等情，認上開 違約金應酌減為100 萬元。 ⑵再按民法第252 條規定之違約金酌減，應待法院為酌減 違約金之裁判，始生形成效力。故當事人在法院為酌減 前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法 律效果形成後，請求權一方之請求權始確定發生，而有 因給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院105 年度 台上字第2378號判決意旨參照）。是原告請求上開違約 金100 萬元之遲延利息，應自本判決確定翌日起算，併 予敘明。 六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第7 條約定，請求被告給付 1,651 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年11月 21日（見審重訴卷第85頁）起至清償日止，暨請求被告給付 違約金100 萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，均按 年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求 ，則無理由，應予駁回。 七、兩造均陳明願供擔保，各聲請准、免假執行之宣告，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准 許之。至原告敗訴部分其假執行之聲請則失所附麗，應予駁 回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主 文。 中 華 民 國 111 年 1 月 26 日 民事第三庭 審判長法 官 張維君 法 官 許家菱 法 官 張立亭 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 111 年 1 月 26 日 書 記 官 洪嘉鴻