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臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　 100年度簡上字第55號 上　訴　人　東錡建設有限公司 法定代理人　陳玉真 訴訟代理人　張雯峰律師 　　　　　　奚淑芳律師 　　　　　　黃曉薇律師 被　上訴人　顏德中即客臨廣告企業社 訴訟代理人　何永福律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於民國10 0年5月19日本院嘉義簡易庭100年度嘉簡字第146號第一審判決提 起上訴，本院於民國101年1月18日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 及 理 由 一、被上訴人起訴主張： （一）兩造於民國99年 4月底訂立房屋銷售企劃合約（下稱系爭 契約），約定銷售之房屋共 4戶，售屋佣金由被上訴人依 簽約底價2.3%向上訴人請領，廣告及媒體設計費用由上訴 人負責，現場銷售人員費用由被上訴人負責，上訴人並不 得以任何理由扣除應給付被上訴人之各項費用。同年 7月 15日上訴人自行與訴外人許瑞珊及真實姓名不詳之「歐小 姐」簽訂買屋契約，爰依系爭契約請求上訴人給付如附表 編號3、4所示房屋之售屋佣金。 （二）兩造均不爭執於99年 4月26日前，即在契約書上用印，足 見兩造所訂契約在雙方用完印後，即已生效，在99年 5月 15日當天僅屬作戶數編號之修正，並非確認契約生效日。 （三）上訴人所提出之房屋銷售企劃合約書，經修改為編號A1部 分，其上雖劃有平行線代表刪掉，但此係上訴人臨訟所自 行所劃掉，被上訴人從未同意刪掉A1房屋（即附表編號 3 所示房屋，原審判決所稱之甲屋；下稱甲屋），此有下列 事証可佐： 1.兩造所持有之合約書上，銷售戶數仍為 4戶，銷售總金額 均未修改，若果真刪掉1戶，為何戶數及金額均未修改？ 2.依上訴人在原審自行提出之週報表（被上訴人完成記載後 ，交付給被上訴人，見原審卷第 138頁、第140頁、第144 頁）上之總銷售戶數仍為4戶，總金額為3,280萬元，若果 真刪掉 1戶，為何上訴人收到週報表後，上訴人均未提出 異議？ 3.上訴人係於99年 5月17日始告知甲屋已售出，此事上訴人 在原審亦未爭執，因被上訴人認為依合約書約定，就甲屋 之出售，上訴人應給付佣金，故週報表上均記載累計成交 戶數為 1戶，若該戶非屬於上訴人應給付之佣金，為何未 見上訴人提出異議？又甲屋之房屋預定買賣契約書係於99 年 5月下旬（25日或28日）才經印刷廠列印出來（見原審 卷第87頁證人韓靜滿證詞），在 5月下旬之前，根本沒有 「房屋預定買賣契約書」，上訴人如何能在5月1日與客戶 簽約？故原審卷第92頁之契約書乃上訴人臨訟所造。 4.系爭合約書簽約經過是當時被上訴人用完印後交給上訴人 。上訴人後來在本件訴訟才提出A1已經刪掉的文件，其實 一開始在原審訴訟進行時上訴人先主張是已經刪掉後被上 訴人才蓋印，後來因被上訴人請求鑑定，上訴人法定代理 人事後才改口說是被上訴人蓋好印之後他當著被上訴人的 面刪掉。所以事實經過是合約書上刪掉部分是被上訴人起 訴後上訴人才劃去，甲屋雖由上訴人所出售，但是仍屬合 約效力所及，雖然被上訴人在99年 5月15日始正式進場銷 售，但在99年5月1日至14日，被上訴人已積極籌備，故籌 備階段中，所為銷售行為，皆屬被上訴人之業績，依照合 約書第二條之約定，上訴人仍要給付佣金。 5.其餘不利被上訴人之主張，被上訴人均否認。 （四）聲明：1.上訴駁回。2.第二審訴訟費用由上訴人負擔。 （被上訴人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人新臺幣（ 下同）39 5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之 5計算之利息；願供擔保，請准宣 告假執行。原審就如附表編號 3所示房屋即甲屋部分判決 被上訴人勝訴即：上訴人應給付被上訴人 200,100元，並 駁回被上訴人其餘請求。上訴人就敗訴部分提起上訴，被 上訴人則就其敗訴部分未提起上訴，業已確定，不在本院 審理範圍） 二、上訴人抗辯則以： （一）上訴人確有委託被上訴人代銷房屋之事實，然銷售戶數僅 有3戶，因銷售期間自99年5月15日即簽約日起至同年 8月 15日起共3個月，被上訴人之銷售人員亦於同年5月15日進 場銷售，同年 8月15日退場停止銷售，房屋銷售中心為同 年5月10日簽約承租，是銷售期間應自同年5月15日起算。 至被上訴人所述之99年 4月26日前某日所簽訂者並非契約 ，而僅係給予被上訴人保證之草約。甲屋於99年5月1日售 予訴外人許喻翔、乙屋於99年 8月20日售予訴外人涂豐材 、編號B2部分於同年10月26日售予訴外人洪嘉均，皆非被 上訴人售出，上訴人自無須給付被上訴人售屋佣金。 （二）上訴人於同年5月1日將甲屋售予許喻翔後已告知被上訴人 ，並於同年 5月15日正式簽訂系爭契約時，將甲屋（編號 A1戶）刪除，嗣經雙方用印，是就該戶已非系爭契約約定 之銷售房屋。至被上訴人所提之房屋銷售企劃合約書正本 ，因房屋編號與實際不符，早已失效，已非正式契約，自 應依上訴人提出之房屋銷售企劃合約書正本辦理。況如被 上訴人確有權利向上訴人主張甲屋之售屋佣金，自應於99 年 5月請款，為何於系爭契約終止後始向上訴人請款？顯 見被上訴人明知依約無權利請求給付甲屋之售屋佣金。 （三）兩造99年 4月26日用印時，已保留契約起始日。依兩造約 定，被上訴人僅得請領進場銷售後（即99年 5月15日）銷 售之房屋佣金。原審判決漏未審酌系爭契約起始日及代銷 酬金給付起始日之約定，即被上訴人自承「99年 4月26日 兩造用印時尚未確定進場銷售日，只是確定上訴人會給被 上訴人系爭銷售合約，因此契約日期沒有押」（見原審卷 第 134頁；本院卷第28頁背面上證三），故原審判斷顯有 違於當事人真意、經驗法則。 （四）兩造於99年 4月26日於系爭契約用印，惟用印時特別保留 「契約日期」空白，保留契約日期空白之原因為：①兩造 代銷契約第2條約定「合約自簽訂日起生效」；②99年4月 26日兩造雖談妥該代銷工作將交由被上訴人承包，惟被上 訴人開始進場銷售日期尚未確定，因此兩造特別將系爭「 契約日期」保留空白，嗣日後確定開始進場銷售日期後再 填寫，俾使被上訴人「進場銷售日」與「契約第 2條承攬 廣告企劃銷售期間」一致，蓋因參諸系爭契約第 2條，兩 造署押之簽約日將影響承攬廣告企劃銷售期間（即代銷酬 金給付義務起始日）。此外，上述保留契約日期之事實復 經被上訴人於原審言詞辯論期日自承，可知兩造就契約之 起始日已加保留，約定留待被上訴人進場銷售日確定後再 加以補充。又代銷契約之承攬期間為系爭契約必要之點， 該契約起始日既已保留，當然須待補充後契約始生效力、 兩造始得履行，原審判決認99年4 月26日兩造已得依系爭 契約履行而屬於本約乙節似有誤會。再者，除被上訴人10 0年 5月5日陳述外，被上訴人於其所製作之「三代居週報 表」載明「銷售期間5月15日（至）8月15日」亦可徵兩造 約定之銷售期間。原審判決漏未審酌兩造立約當時特別就 契約日期（即代銷契約起始日）保留、100年 5月5日被上 訴人陳述、代銷起始日為代銷契約必要之點等兩造立約當 時之情形與立約人之真意，逕以系爭契約非屬預約即予上 訴人不利判決，顯有疏漏。 （五）按所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應 從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之 理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生 之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視 其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義，最高法 院96年台上字第 286號判決可資參照。縱法院認兩造就當 事人真意有所爭執，亦應探求代銷契約經濟目的、經驗法 則、誠信原則等加以探求當事人真意。查系爭房屋銷售接 待中心於99年5月15日始啟用，被上訴人於99年5月15日始 進場銷售乙節為兩造所不爭執（見原審卷第 132頁）。復 兩造約定之承攬銷售期間為「99年5月15日至99年8月15日 」，此可參諸被上訴人於其所製作之「三代居週報表」載 有「銷售期間5月15日（至）8月15日」，且依三代居週報 表內容顯示，被上訴人未曾引領看屋者至甲屋看屋。參諸 系爭代銷契約之目的係「酬謝代銷公司所為之銷售」始依 銷售結果給予佣金；被上訴人僅負責現場銷售人員（參兩 造契約第九條）；又依一般社會通念及經驗法則，因房屋 代銷佣金甚高，於代銷公司「未為代銷行為」前，難以期 待建設公司同意平白給與代銷公司高額代銷佣金。甲屋係 被上訴人99年 5月15日進場為代銷行為前，上訴人已自行 接洽出售，上訴人怎可能同意使被上訴人平白獲得20餘萬 。再者，被上訴人於原審亦自承「（問：為何沒有確定何 時讓原告進場銷售，為何契約要蓋章）還沒有清楚何時進 入銷售，但是會給代銷契約，所以日期兩造都沒有押」。 由是可知兩造係約定嗣被上訴人進場銷售後所售出之房屋 始得獲取佣金，因此保留契約日期空白。故原審判決認「 被上訴人未為代銷行為前，上訴人仍需給予被上訴人代銷 佣金」乙節，顯然有違誠信原則、經驗法則、商業習慣及 一般社會通念理性客觀認知，亦與契約當事人訂約真意相 違背。 （六）依上訴人與買受人間之房屋預定買賣契約書（原審卷第72 頁）、不動產買賣契約書（原審卷第92頁），上訴人主張 系爭甲屋係於99年5月1日賣出。系爭合約書第 1條甲屋部 分（即編號A1）劃記雙平行線是因為當時雙方是合意將它 刪除，上訴人認為契約已經將甲屋部分排除在外。上訴人 當時的代理人就甲屋於原審陳稱他當時沒有在場，無法確 定該部分是刪除後再蓋章還是蓋章後再刪除，後來上訴人 法定代理人到庭時才說明刪除經過，其情況並非如被上訴 人所述。被上訴人於99年 5月15日前都還沒有開始做廣告 銷售之行為，甲屋之銷售係由上訴人自行與買受人接洽訂 約。 （七）依據證人詹秀琴之證詞，可知銷售期間為99年 5月15日以 後，且在銷售期間售出房屋才能算是被上訴人之業績；另 證人詹秀琴為原審被上訴人訴訟代理人潘俊良之配偶並非 單純僱員，而上訴人就系爭契約均係與潘俊良接洽，銷售 期間亦均為潘俊良負責，本銷售案應為潘俊良向客臨廣告 社借牌，實際上潘俊良始為承攬人，故證人詹秀琴立場偏 頗被上訴人，故其不利於上訴人之證述自不可採。另依黃 俊傑之證詞可知雙方已約定正式簽約之日期 5月15日就是 銷售日期起算點，在銷售期間售出之房屋才能請求報酬， 且也於被上訴人進場銷售前告知被上訴人甲屋已售出之事 實。 （八）上訴聲明：1.原判決不利上訴人部分廢棄。2.廢棄部分， 被上訴人之第一審之訴駁回。3.第一、二審訴訟費用由被 上訴人負擔。 三、不爭執與爭執事項： （一）不爭執事項： 1.兩造各持有房屋銷售企劃合約書正本 1份，合約書中約定 就上訴人所有房屋銷售，廣告及媒體設計費用由上訴人負 責，現場銷售人員費用由被上訴人負責，上訴人同意給付 原告承攬期間所售出房屋佣金。 2.被上訴人提出之房屋銷售企劃合約書正本（見原審卷第 4 頁至第6頁）為99年4月26日前某日，由兩造用印簽立，其 上未載簽約日期，載明銷售房屋包括A1、A2、A3（即甲屋 ）、A5（即乙屋）等4戶。 3.上訴人提出之房屋銷售企劃合約書正本（見原審卷第25頁 至第27頁）為99年 4月26日前某日和被上訴人提出之房屋 銷售企劃合約書正本同時用印蓋章，當時並未記載簽約日 期，後於99年5月15日才記載簽約日期為99年5月15日，並 載明銷售房屋編號改為B1、B2、A1（即甲屋）、A2（即乙 屋），房屋編號修改對照如附表所示。上訴人提出之房屋 銷售企劃合約書正本上編號A1部分經劃記雙平行線，但戶 數部分仍記載為4戶，總金額並未變更。 4.甲屋售予許喻翔之簽訂契約日期為99年5月1日，簽約底價 為870萬元，依2.3％計算售屋佣金應為200,100元。 （二）爭執事項： 1.兩造間系爭契約所約定之承攬廣告企劃銷售期間及銷售房 屋範圍為何？ 2.被上訴人得否向上訴人請求給付甲屋之銷售佣金？ 四、本院之判斷： （一）兩造間系爭契約所約定之承攬廣告企劃銷售期間及銷售房 屋範圍為何？ 1.被上訴人主張兩造於99年4月26日前，即在契約書上用印 ，兩造所訂契約在雙方用完印後即已生效，99年5月15日 僅屬作戶數編號之修正，並非確認契約生效日，而依系爭 契約第2條約定，承攬銷售期間係99年5月1日起至同年8月 15日止等詞，並提出房屋銷售企劃合約書乙份（見原審卷 第4頁至第6頁；下稱被上訴人所提合約書）為佐。被上訴 人則抗辯：系爭契約於99年4月26日前之簽訂僅係給予被 上訴人保證之草約，只是有意願給被上訴人承攬，銷售中 心之承租係於99年5月10日簽約，雙方於99年5月15日始正 式簽約由被上訴人銷售，依系爭契約第2條後段約定，合 約應自簽訂日起生效，故系爭契約之有效承攬銷售期間自 99年5月15日至同年8月15日等語，亦提出房屋銷售企劃合 約書乙份（見原審卷第25頁至第27頁；下稱上訴人所提合 約書）為憑。按當事人互相表示意思一致者，無論其為明 示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一 致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為 成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應 依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。查本件兩 造間所簽訂之「房屋銷售企劃合約書」固非民法債編各論 所規定之有名契約，然由兩造所提出之房屋銷售企劃合約 書所載約款以觀，系爭契約目的在於：在兩造所約定承攬 廣告企劃銷售期間內，上訴人將其所興建之房屋交由被上 訴人負責廣告、宣傳企劃，以及在上訴人所認可之底價範 圍內銷售房屋；而在兩造所約定承攬廣告企劃銷售期間內 房屋售出，上訴人應給付按房屋底價一定比例計算之佣金 作為被上訴人之報酬。據此堪認系爭契約必要之點為：① 兩造所約定承攬廣告企劃銷售之期間；②上訴人交由被上 訴人負責廣告、宣傳企劃及銷售之房屋；③銷售房屋之底 價；④計算之佣金比例。對照兩造所分別提出之上開「房 屋銷售企劃合約書」約款內容，二份合約書約款內容差異 僅在：銷售房屋編號有如附表所示之不同、上訴人所提合 約書上房屋編號行加蓋有兩造大小章，其中編號A1及其底 價 870萬部分有劃記平行線、上訴人所提合約書最末行日 期欄有手寫月日字跡，被上訴人所提合約書上則無房屋編 號行加蓋兩造大小章、劃記上開平行線及手寫日期欄字跡 ；其餘部分兩造所分別提出之合約書內容、格式均屬一致 。準此，依兩造所提出合約書上開相符之內容就：①所約 定承攬廣告企劃銷售之期間為「自中華民國九十九年五月 一日起至九十九年八月十五日止」；②上訴人交由被上訴 人負責廣告、宣傳企劃及銷售之房屋為如附表所示4戶， 總金額3280萬；③如附表所示銷售房屋之底價；④計算之 佣金比例為「依簽約底價2.3％請領；若四戶在合約期間 內全部銷售，依簽約底價2.5％請領」等系爭契約必要之 點均已訂明，足見兩造意思表示一致，依民法第153條第1 項、第2項前段規定，系爭契約自已成立無疑。 2.上訴人固辯稱：系爭契約於99年 4月26日前之簽訂僅係給 予被上訴人保證之草約，只是有意願給被上訴人承攬，銷 售中心之承租係於99年5月10日簽約，雙方於99年5月15日 始正式簽約由被上訴人銷售，依系爭契約第 2條後段約定 ，合約應自簽訂日起生效，故系爭契約之有效承攬銷售期 間自99年5月15日至同年8月15日云云。然按預約係約定將 來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約 履行而無須另訂本約者，即非預約（最高法院91年度台上 字第 100號判決參照）。本件兩造既已就一方承攬房屋廣 告企劃銷售，他方按底價比例支付佣金報酬之系爭契約各 必要之點，載明約款於房屋銷售企劃合約書，具體約定承 攬廣告企劃銷售之期間、上訴人交由被上訴人負責廣告、 宣傳企劃及銷售之房屋戶數、總金額、銷售房屋之底價、 計算之佣金比例，甚至訂明銷售房屋定金之收受及交付、 仲介費與佣金之計算方式等各項收支負擔等非系爭契約必 要之點，並加蓋兩造大小章於立合約書人欄，足見兩造就 合約書所載各節均已達成合意，且綜觀合約書約款中亦別 無將來另訂契約之約定，自難指其為預約。上訴人辯稱該 合約書僅屬草約云云，顯與約款內容不符。又兩造所提出 之合約書既均訂明承攬銷售期間自99年5月1日至同年8 月 15日，復未約定以被上訴人實際進入房屋銷售中心時，作 為契約生效時點，故仍難以被上訴人實際進入房屋銷售中 心之時點推認兩造所約定之承攬銷售期間係自99年 5月15 日開始。上訴人另援用被上訴人原審訴訟代理人潘俊良於 原審100年 5月5日審理時陳稱：「還沒有清楚何時進入銷 售，但是會給代銷契約，所以日期兩造都沒有押。」等詞 （見原審卷第134頁），作為其抗辯被上訴人已自認兩造 就契約之起始日已加保留，約定留待被上訴人進場銷售日 確定後再加以補充等情之佐憑。惟被上訴人原審訴訟代理 人潘俊良於原審上開陳述僅陳稱進場銷售日期尚不清楚而 未押日期，難認逕認已有自認「契約之起始日已加保留」 之意；再對照被上訴人原審訴訟代理人潘俊良於原審同一 期日已陳明：「雖然我們是在五月十五日進場銷售，但我 們契約明定是五月一日開始。」（見原審卷第135頁）等 語，足見被上訴人原審訴訟代理人潘俊良實未自認「契約 之起始日已加保留」之事實。況依兩造所提出房屋銷售企 劃合約書內容約款及系爭契約之性質亦難認屬要式契約， 當事人間如已就契約必要之點互相表示意思一致，其契約 即為成立，而當日即屬訂約日，不能因書面契約上日欄未 填寫，認其僅屬預約之性質。故上訴人此部分辯詞，並不 足採。 3.上訴人另以其所提出之合約書上銷售房屋編號有如附表所 示之不同、上訴人所提合約書上房屋編號行加蓋有兩造大 小章，其中編號A1及其底價 870萬部分有劃記平行線、上 訴人所提合約書最末行日期欄有手寫月日字跡等節，抗辯 甲屋（編號A1戶）已經雙方用印刪除，並非系爭契約約定 之銷售房屋，被上訴人所提之房屋銷售企劃合約書正本， 因房屋編號與實際不符，早已失效，已非正式契約云云。 惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第 277條前段定有明文。觀諸兩造所提出 之合約書第10條、第11條內容均屬一致，即第10條：「本 合約壹式兩份，甲乙雙方各執壹份，自簽約日起即生效， 合約期滿自動失效。」第11條：「本合約有效期間如需增 減條款，應經雙方同意換文後生效。」準此，如欲以書面 契約書證明兩造契約內容之變更，應有一式二份內容吻合 之書面契約書作為佐證，否則即應由主張契約內容已經變 更之上訴人就兩造確有變更原書面契約內容之合意負舉證 責任。對照兩造所提出合約書就銷售房屋編號部分固有如 附表所示之不同，然房屋編號所指仍為上訴人在系爭土地 上所興建之該 4戶之房屋，此為兩造所不爭執，故房屋編 號之更動，顯然並不足以證明上訴人交由被上訴人負責廣 告、宣傳企劃及銷售之房屋範圍業已增減。又上訴人所提 合約書上房屋編號A1及其底價 870萬部分固經劃記平行線 ，然上訴人法定代理人於原審已自認該房屋編號A1及其底 價870萬部分劃記平行線係99年5月15日兩造就房屋編號變 更變更用印後由其自行劃去之事實（見原審卷第 120頁、 第 121頁）。而被上訴人則否認兩造間有將甲屋排除於銷 售範圍之合意；對照上訴人所提合約書上仍載明：「可售 戶數計四戶」、「總金額3280萬」等節而均未有異動，故 上訴人所提合約書上縱經上訴人法定代理人單方於兩造為 房屋編號變更而用印後在房屋編號A1及其底價 870萬部分 劃記平行線，仍難證明兩造於99年 5月15日確有將甲屋排 除於銷售範圍之合意。此外，證人即被上訴人現場銷售人 員詹秀琴所製作之三代居週報表，每週開會時均會提交予 上訴人等情，此為兩造所不爭執（見本院卷第49頁），並 據證人詹秀琴（見本院卷第62頁）、證人黃俊傑（見本院 卷第68頁）於本院審理時證述屬實；而證人詹秀琴復證稱 ：99年 5月24日禮拜一兩造才開第一次會等語（見本院卷 第63頁），觀諸三代居週報表之記載（見原審卷第 138頁 至第 145頁），兩造第一次開會所提交之週報表「成交戶 數」部分即已記載累計 1戶，此後上訴人於每週收執週報 表時亦從未對此記載提出異議並要求刪除，更難認兩造於 99年 5月15日變更房屋編號時確有將甲屋排除於銷售範圍 之合意。而兩造所提出房屋銷售企劃合約書內容約款及系 爭契約之性質尚難認屬要式契約，業如上述，故合約書最 末行日期欄之填載與否，實無礙於當事人間已就契約必要 之點互相表示意思一致，其契約即為成立之事實。故上訴 人上開辯詞，均不足以證明系爭契約所約定之承攬廣告企 劃銷售期間及銷售房屋範圍有所變更之事實。至證人黃俊 傑於本院審理時固證稱：「（問：你在與被上訴人洽談合 約時就上開甲屋部分有無作約定？）在 4月中旬籌備銷售 時有告知被上訴人有規劃4戶銷售，因為4月底時候公司確 定要賣掉一間，我 4月底在接待中心的地方我跟潘俊良講 因為股東處理1戶只剩3戶讓他們銷售，至於代銷的報酬原 本是2.3％我幫他爭取到2.5％因為只剩下 3戶讓他們銷售 。潘俊良說他知道。」（見本院卷第67頁）云云，然從上 訴人所提合約書所載約款以觀，亦未見佣金比率有所提高 之記載，故證人黃俊傑此部分證詞，顯與客觀事實不符， 亦難援為有利於上訴人認定之佐憑。 4.上訴人另以被上訴人於其所製作之「三代居週報表」載明 「銷售期間5月15日（至）8月15日」作為兩造約定之銷售 期間之佐憑。惟被上訴人所製作之週報表性質上僅屬紀錄 每週銷售情形之文件，故週報表上關於銷售期間之記載， 並未能與兩造間所約定之銷售期間等同以觀，仍應回歸兩 造間合約條款之約定；且週報表之製作者即證人詹秀琴於 本院審理時證稱：「（問：你所說週報表5月15日進場是 根據什麼所記載？）是被上訴人叫我5月15日進系爭建案 的接待中心。」（見本院卷第63頁）足見週報表上「5 月 15日」之記載僅屬證人詹秀琴實際開始進入銷售中心從事 銷售工作之日期紀錄，尚難據此即認兩造確有變更承攬銷 售期間之合意，上訴人此部分所辯，亦難憑採。 5.綜上，兩造既就契約必要之點互相表示意思一致，其契約 即為成立，而兩造所提合約書第 2條既均載明約定：「承 攬廣告企劃銷售期間，經雙方洽定契約簽訂銷售日，自中 華民國99年5月1日起至99年8月15日止。本合約自簽訂日 起生效，合約要件達成期滿自動廢止，如需續約甲乙雙方 再議定之。」上訴人復未能證明系爭契約所約定之承攬廣 告企劃銷售期間及銷售房屋範圍有所變更之事實，故被上 訴人主張依契約內容所定承攬銷售期間為99年5月1日至同 年8月15日止，銷售房屋範圍包含甲屋等情，應屬有據。 （二）被上訴人得否向上訴人請求給付甲屋之銷售佣金？ 1.上訴人固辯稱：依一般社會通念及經驗法則，因房屋代銷 佣金甚高，於代銷公司「未為代銷行為」前，難以期待建 設公司同意平白給與代銷公司高額代銷佣金。甲屋係被上 訴人99年5月15 日進場為代銷行為前，上訴人已自行接洽 出售，上訴人怎可能同意使被上訴人平白獲得20餘萬。原 審判決認被上訴人未為代銷行為前，上訴人仍需給予被上 訴人代銷佣金乙節，顯然有違誠信原則、經驗法則、商業 習慣及一般社會通念理性客觀認知，亦與契約當事人訂約 真意相違背云云。然按探求契約當事人之真意，應通觀契 約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作 全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可 時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨 辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院86年度 台上字第3873號判決參照）。查系爭合約書第 8條約定： 「雙方同意本合約書所指（售出）以與客戶簽訂正式買賣 契約書為準。並應包括承攬有效期間內，甲方售出部分， 及購屋者於合約有效期間預繳足訂金，而買賣契約於銷售 終止日之後一個月內訂定亦應有效（售出）。」足見系爭 契約就承攬銷售期間內由上訴人自行銷售部分已約明亦屬 承攬期間所售出房屋，其契約文字並無辭句模糊，或文意 模稜兩可之處，揆諸上開說明，即不能反捨契約文字更為 曲解。況系爭契約目的在於：在兩造所約定承攬廣告企劃 銷售期間內，上訴人將其所興建之房屋交由被上訴人負責 廣告、宣傳企劃，以及在上訴人所認可之底價範圍內銷售 房屋；而在兩造所約定承攬廣告企劃銷售期間內房屋售出 ，上訴人應給付按房屋底價一定比例計算之佣金作為被上 訴人之報酬，業如上述，系爭契約既以銷售房屋底價之一 定比例作為被上訴人報酬，系爭契約就承攬銷售期間之約 定具有拘束上訴人在該段期間內將房屋全權交由被上訴人 銷售之作用，以確保上訴人不致跨過被上訴人直接與買受 人締約，以致被上訴人所投入促成房屋銷售之廣告、宣傳 未獲應有對價，是縱使房屋在承攬銷售期間內係由上訴人 自行銷售，依約被上訴人仍得向上訴人請求給付該屋之銷 售佣金。故上訴人徒以被上訴人未為代銷行為即否認其佣 金給付義務，恝置上開契約約款及契約目的於不顧，自不 足採。 2.綜上，系爭契約之承攬銷售期間自99年5月1日起至同年8 月15日止，且甲屋仍屬約定銷售房屋範圍，已如前述。而 甲屋之簽約底價為870萬元，佣金依2.3%計算為200,100元 ，甲屋係於99年5月1日售出等情，俱為上訴人所自認。是 甲屋銷售日期既在系爭契約有效期間，上訴人即應依系爭 契約第4條給付佣金。故被上訴人主張上訴人應給付200,1 00元元，為有理由，應予准許。 五、綜上所述，被上訴人主張依系爭契約請求判決上訴人應給付 佣金200,100元及自100年 1月26日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就前揭部分為 上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無違誤， 上訴人就此部分上訴意旨，仍執前詞指摘原判決不當，求予 廢棄改判如上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，於判決之結 果已不生影響，爰不一一指駁，併予敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 1 月 31 日 民事第三庭 審判長法 官 黃茂宏 法 官 梁淑美 法 官 曾宏揚 上正本係照原本作成。 本件不得上訴。 中 華 民 國 101 年 1 月 31 日 書記官 陳見明 附表： ┌───┬────────┬───────┬───┬───────┬──────┐ │編號 │被上訴人（原告）│上訴人（被告）│底價 │購 買 人 │備 註 │ │ │所提合約書所用房│所提合約書所用│ │ │ │ │ │屋編號 │房屋編號 │ │ │ │ ├───┼────────┼───────┼───┼───────┼──────┤ │ 1 │ Ａ１ │ Ｂ１ │780萬 │ 洪嘉均 │ │ ├───┼────────┼───────┼───┼───────┼──────┤ │ 2 │ Ａ２ │ Ｂ２ │780萬 │ │ │ ├───┼────────┼───────┼───┼───────┼──────┤ │ │ Ａ３ │ Ａ１ │870萬 │許喻翔 │原審判決所稱│ │ 3 │ │ │ │（許瑞珊之子）│「甲屋」；契│ │ │ │ │ │ │約見原審卷第│ │ │ │ │ │ │48 頁 │ ├───┼────────┼───────┼───┼───────┼──────┤ │ │ Ａ５ │ Ａ２ │850萬 │涂豐材 │原審判決所稱│ │ 4 │ │ │ │（歐小姐之夫）│「乙屋」 │ └───┴────────┴───────┴───┴───────┴──────┘