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臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第223號 原　　　告　黃貴窕 訴訟代理人　劉烱意律師 被　　　告　漢子建設有限公司 法定代理人　陳芳生 訴訟代理人　汪玉蓮　律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國100年10月12 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾伍萬肆仟元，及自民國一百年七月廿 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之五十，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參拾伍萬肆仟元，預 供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：緣原告於民國100年3月30日向被告預定「漢洲羅 馬」預售屋，於同日交付現金新臺幣（下同）70萬元，並簽 訂「房屋、土地預訂買賣契約書」（下稱系爭契約）後，始 攜回契約書供審閱。惟原告事後發現系爭契約對原告缺乏保 障且有疑慮，乃即於同年4月3日（即簽約後第4日）以中華 郵政快遞寄送不願意購買之信函送達被告，惟被告公司負責 人陳芳生表示不願意解約及返還購屋款，原告雖於同年4 月 20日至嘉義市政府就本件消費爭議事件為協調，並主張消費 者於審閱期內應有解除及撤銷契約之權利，惟被告仍堅持消 費者無審閱期，並欲沒收原告70萬元之簽約金。被告既要求 原告給付現金，竟不預先提供契約書供原告審閱，且於原告 正式簽約前，未提供原告任何審閱期間，顯屬公平交易法（ 下稱公平法）第24條所規定顯失公平之行為，並有消費者保 護法（下稱消保法）第11條之1規定，系爭契約內容條款不 構成契約內容等語，並聲明：被告應給付原告70萬元，及自 100年4月4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保，請准予宣告假執 行。 二、對被告抗辯所為之陳述： ㈠本件簽約時被告始將契約書交付原告，此為兩造不爭執之事 項，被告抗辯其已盡告知之義務，故五日審閱期僅係訓示規 定，若有盡告知義務，則無需五日之審閱期。然依內政部制 定之【預售屋買賣契約書範本】，第1頁即載明「契約審閱 權本契約於民國年、月、日經買方攜回審閱日（契約審閱期 間至少五日）」，第14頁預售屋買賣契約書範本簽約注意事 項，更詳細說明如下：二、契約審閱，關於契約審閱，按預 售屋買賣契約屬消費者契約之一種，買賣雙方對於契約內容 之主客觀認知頗有差異，是以建築投資業者所提供之定型化 契約應給予消費者合理期間以瞭解契約條款之內容，此於消 保法第11條之1已有明訂。另參照「行政院公平交易委員會 （下稱公平會）對於預售屋銷售行為之規範說明」，賣方銷 售預售屋時，有下列行為之一者，將有違反公平法第24條規 定之虞：（一）要求買方須給付定金始提供契約書。（二） 收受定金或簽約前，未提供買方至少五天契約審閱期間。再 依前揭公平會前揭規範說明第12頁第26條規定「本契約各條 款如有疑義時，應依消費者保護法第11條第2項規定，為有 利於買方之解釋。」故契約五日審閱權並非訓示規定，而係 強制規定，亦為雙方契約約定，被告直到原告交付70萬元訂 金時始交付買賣契約予原告，顯然違反前揭規定，原告得於 收到契約五日內，無條件解除買賣契約。 ㈡又本件為預售屋買賣，非成屋買賣，故原告無法明確得知該 建物四周明確環境，雖被告告知該批建物前有高架橋，惟原 告一再強調高架橋須距離原告所購建物50公尺以上（即在平 面道路上），始符合原告之需求，雖被告公司銷售人員即訴 外人吳子晴稱無法保證，及對建物現場情況不清楚，復一再 強調以圖為憑，顯有意規避原告之質疑與需求，原告雖邀同 親友前往銷售現場及預定工地查看，因該建物尚未興建，亦 僅能聽信被告片面之詞，被告雖播放3Ｄ動畫與原告及親友 觀看，該動畫亦表示高架橋距離民宅13.5米，但未明確表明 原告購買之預售屋面對高架橋，亦未指出該基地之位置，被 告公司未主動告知基地位置，原告於購買前仍不知基地之位 置。再者，被告於接待所現場張掛「公道一道路綜合規劃平 縱斷面圖」，並印製成小圖供購屋者參閱，該圖下方明確表 示「高架橋長約800公尺，跨越友忠路、博愛路、公園、鐵 路至新建街前接至平面。」但該建物位於友忠公園左側，致 原告誤為高架橋係從友忠公園開始。再依證人陳淑順之證詞 ，誤導消費者認為該建案基地未面對高架橋，原告所購之建 物從友忠公園起算為第11間，每間面寬4.6公尺，加上兩棟 間有一巷道，估計距離友忠公園50公尺，亦有證人林松霑證 詞可參。足見100年3月30日時，原告係於資訊未完全透明瞭 解，即簽訂系爭契約書，待返家詳讀內容後發現，原告所購 建物距離高架橋不足50公尺，甚至在建物面前經過，與原告 期待落差甚大，故於同年4月3日以書面通知解除系爭契約。 ㈢再者，被告公司負責人陳芳生與業務經理即訴外人陳淑順皆 為專業的建築業人士與銷售人員，面對3D動畫及現場模型時 ，亦稱僅供參考，實際需以圖為準，況原告係對預售屋完全 不懂之外行人，更無法判斷預售屋興建後之完整實況。又被 告抗辯，原告親友皆為有相當知識之人，對於被告現場說明 及相關圖示都很清楚，但證人王明男代書並非原告親友，而 為被告長期配合之代書，被告已支付成交價百分之3予證人 王明男等人。又原告之親友是否為有知識之人，與原告希望 高架橋距離建物50公尺以上尚無關連，何況被告所提「客戶 資料表」顯為事後臨訟製作，此由筆跡、墨跡皆相同，應為 一次完成，故上開紀錄部分與事實不符，且於同年3月29日 原告並未到現場，故前揭紀錄顯為事後臨訟製作。縱使前揭 紀錄無誤，僅能證明原告於簽約前，被告有對原告及親友說 明建案情況，但無法證明其說明之內容，且該紀錄亦證明被 告於簽約前，並未將契約書讓原告帶回審閱。又被告提出建 案模型相片，證明本建案面對高架橋，惟由該模型相片雖可 看出本建案基地面對高架橋，但被告及銷售人員為求順利售 出，不僅未誠實解釋模型之現況，反而拿現場張掛「公道一 道路綜合規劃平縱斷面圖」及3D動畫圖，並對原告之質疑， 不斷誤導，此有100年4月4日原告前往解約時，負責人陳芳 生及證人陳淑順與原告之相關對話可證，顯然被告有意誤導 原告，用盡辦法說服原告購買該建物。另就同年4月4日雙方 會談主要重點，就是該建物是否面對高架橋，但證人陳淑順 於鈞院卻證稱「當天已經談解約細節，所以沒有談這個。」 等語，顯然有意規避原告訴訟代理人之詢問。又依系爭契約 書第10條寫明「本契約經買方攜回審閱五日，以確信本約符 合誠信原則。」如上所言，簽約時原告並未攜回審閱五日。 而契約審閱期規定目的，主要係保護消費者，消費者對於多 數人一生只有能力購買一次建物情況下，對於建物之坐落、 價格（與鄰近建物比較）、當地土質及以前之狀況（如是否 為低窪地區、泥沼地、墳墓地或刑場等），建材等級、附贈 贈品、繳款方式、貸款金額等，皆須慎重考慮，如無契約書 可參考，無法窺其全貌，故該約定應指，縱使簽約後，買方 亦有五日之審閱期，於五日內得不附理由解除買賣契約，以 符合誠信原則，若對此解釋有爭議，依消保法第11條第2項 規定，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解 釋。原告之解釋方符合誠信原則及消保法之規定，原告於簽 約後第4日即解除該契約，故系爭契約業已解除，被告應依 不當得利之規定返還70萬元。 ㈣另就被告提出臺灣臺南地方法院94年度訴字第1059號判決， 僅為第一審判決，且該標的物為成屋，與本件之預售屋不同 ，故難以比附援引，況縱認該判決見解可採，亦須讓消費者 有充份瞭解契約內容。被告雖有說明，不僅簽約前誤導原告 ，簽約後原告再度質疑時仍繼續誤導原告，及簽約時始拿出 契約書，原告未閱覽契約，即依被告指示簽名，簽名後攜回 契約書後反覆閱讀，更質疑該建物與原告之需求有所落差， 原告再度質疑時被告仍繼續誤導原告，而該買賣價金高達86 5 萬元，均由被告片面解釋，被告未在合理期間提供契約書 供原告審閱，及參照鈞院93年度訴字第433號、最高法院97 年度台上字第256號及94年度台上字第2201號民事判決意旨 ，可知本件亦有消保法第11條之1第1、2項之適用。 ㈤若原告不得解除系爭契約，被告所沒收已繳付全部價金，其 違約金亦屬過高： 1.被告不論解除原因為何，沒收原告已交付之70萬元訂金、簽 約金，依最高法院79年臺上字第1612號判例意旨，該違約金 之約定，自屬過高，而顯失公平，應以酌減。本件從簽約至 原告解除契約僅4日，被告投入之成本相當有限，雖被告抗 辯已支出成交價百分之3即25萬9500元之佣金，此部份原告 否認，而王明男代書，證稱其收到被告交付之5萬元仲介費 用，其為第一次收到仲介費，係被告主動給與而收受，其證 詞顯違常情，因王明男代書若為原告委任之人，何須仲介費 用？且原告係先拜託訴外人溫德盛，何以訴外人溫德盛未收 受仲介費用？故被告之抗辯顯與常情有違，縱使有提出相關 收據，應為事後臨訟編造，不足採信。 2.又被告辯稱「被告所建該批房屋銷售甚好，當時僅剩下編號 A12該屋，目前還有人等著購買，但原告拒不繳屋款，讓被 告公司損失甚大。」然原告早於100年4月3日以存證信函解 除契約，兩造間契約應已解除，至遲被告亦於100年5月17日 函催原告繳款，否則將於5月25日解除契約，故兩造間契約 早已解除，被告可另行出售，被告陳稱「被告所建該批房屋 銷售甚好，當時只剩下A12該屋，目前還有人等著要買。」 該建物顯然搶手，且被告亦稱該建物定價995萬元，因訴外 人溫德盛及王明男代書幫忙殺價，始以865萬元賣予原告， 故依被告所述，該建物應可儘速高價（高於865萬元）出售 ，被告何來損失？ 3.再者，依內政部制定之【預售屋買賣契約書範本】第25條， 違約處罰規定「四、買方違反有關『付款條件及方式』之規 定，賣方得沒收房地總價款百分（最高不得超過百分之15） 計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則已以繳價 款為限，雙方並得解除本契約。」但第29條亦規定本契約如 有未盡事宜，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則 公平解決之。如上所言，被告應無損害，且簽約後第4日即 解除契約，被告投入成本有限，而前述違約金之規定最高不 得超過房地總價百分之15，並未約定底限，故本於平等互惠 與誠實信用原則，斟酌違約期間多寡，被告損害金額等，被 告沒收70萬元，顯然過高。 三、被告則以： ㈠原告於100年3月26日與其配偶王勝弘、姪子王顥翰至被告公 司「羅馬建案」接待中心，由銷售員吳子晴介紹產品及「公 道一綜合規劃平縱斷面圖」，並導引其等觀看建案基地，工 地現場則由被告公司負責人親自就基礎結構與工程進度詳細 解說，及帶領其等至嘉義市○○路參觀其他建案後，又返回 「漢洲羅馬」建案接待中心，當場送上「狀元10期」及「漢 洲羅馬」銷售說明書二冊予原告帶回參考。又於同年3月26 日晚上原告及其配偶偕同王明男代書及某建設公司溫德盛董 事長再至接待中心洽談買賣價金，被告公司負責人陳芳生就 「漢洲羅馬」編號Ａ12店面房地，以優惠價865萬元成交（ 被告公司依慣例已從簽約金及訂金中支付成交價865萬元百 分之三金額，即25萬9500元，給現場負責之三位人員吳子晴 、陳家雯、曾郁芩及王明男代書），並簽立房地買賣預訂單 ，該預訂單內約定，就購買之編號Ａ12透天店面房地一戶， 應於100年3月26日當日付10萬元訂金（惟原告10萬元之訂金 於同年3月28日委託訴外人溫德盛轉交王明男代書，再由王 明男代書轉交被告公司），另應於100年3月30日交付簽約款 60萬元及辦理簽約。嗣於同年3月27日原告及其配偶偕同父 親、胞姊姐、姐夫（任職高雄市政府交通局）至接待中心瞭 解產品及至基地現場，接待人員就「公道一綜合規劃平縱斷 面圖、嘉義市交通局製作之3D動畫」等再為詳細介紹，銷售 人並於3D動畫播放至高架橋距離民宅13.5米時為停格介紹。 復於同年3月29日原告之胞姊、姐夫協同地理師至被告公司 ，又由工地經理在工地現場為其等介紹施工進度及結構細節 後，又帶回接待中心觀看「交通處高架橋施工公道平縱斷面 圖及公道一前述3D動畫」。又於同年3月30日原告及其配偶 再到接待中心確認基地位置與「公道一平縱斷面圖細部規劃 」，被告公司負責人陳芳生當面請原告考慮清楚後再簽約， 經雙方再次確認後，原告提領現金60萬元，並仔細觀看契約 內容後，在系爭契約書簽名、蓋章完成簽約程序。綜上所述 ，被告在整個銷售過程，並無任何違反公平法或消保法第11 條之1之規定而有系爭契約條款無效之情形。易言之，原告 非對系爭契約條文內容有所爭議，其主要係簽訂系爭契約後 ，覺得該建物鄰近高架橋旁，非其所喜愛之平面路，故而反 悔不購買，然此為其簽訂系爭契約前已知之事實，被告公司 人員並已詳細為其解說，故其主張買賣契約無效，並無理由 。 ㈡再者，系爭契約之訂立是否因未給予原告5日審閱期間，而 違反消保法第11條之1之規定，及因有顯失公平之行為，而 違反公平法第24條之規定，致系爭契約無效？ ⒈消保法第11條之1立法理由，係為維護消費者知的權利，使 其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會 ，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合 理審閱期間之法律效果，又因定型化契約之性質不同，其審 閱期間不宜一致，故規定主管機關得就特定行業公告其審閱 期間。是該條規定之目的，在給予消費者充分瞭解契約內容 之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內 容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於 匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務， 致訂立顯失公平之契約而受有損害。故僅須消費者於簽約前 已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約 權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張 條款不構成契約之內容。因之，並非任何定型化契約，於訂 定契約之前，企業經營者均應給予消費者依中央主管機關所 選擇特定行業之審閱期間，否則消費者即可主張該條款不構 成契約之內容或契約全部無效，而仍應實質探究消費者於簽 立定型化契約之前，是否有合理期間，能審閱全部條款內容 ，並充分瞭解該契約之權利義務關係，以考量締約與否。苟 非如此，未經探究個案審閱期間是否合理及定型化契約條款 是否顯失公平，一概以審閱期間不足中央主管機關所公告之 審閱期間，即逕認定型化契約全部無效，應已逾審閱期間規 範之目的，且有礙社會一般交易秩序。 ⒉系爭契約書雖為被告所預先擬定，供不特定之買受人簽訂之 定型化契約書。然觀諸系爭契約書之內容，因該房地係成屋 買賣，雙方所簽立之系爭契約書，有關土地部分僅6頁及12 條之條文，房屋部分亦僅9頁及17條之條文，契約所載內容 又多係買賣之基本條款，其中各條約定意旨為：第1條「出 賣不動產標的」、第2條「面積」、第3條「價格」、第4條 「金融貸款」、土地第5條及第6條「產權登記」（房屋為第 7 條）、土地第7條「違約處罰」（房屋第12條）、土地第8 條「特別約定」（房屋第13條）、另房屋第5條「施工標準 」、第6條「變更工程」、第8條「稅費負擔」、第9條「交 屋手續」、第10條「保固期限」、第11條「房屋基地價購」 ，另土地第9條至第12條及房屋第14條至第17條規定均相同 （其中土地部分第10條及房屋部分第14條皆定有本契約經買 方攜回審閱五日，以確信本約符合誠信原則）。 ⒊又系爭契約關於契約是否成立之「標的物」及「價金」部分 ，即系爭契約書第1條「出賣不動產標的」、第3條「價格」 、第4條「貸款」部分及分期付款表，則須另行填載，以確 定買賣之標的物、價金及付款明細，此觀之卷附系爭房地不 動產買賣契約書即明。再如前所述，原告帶訴外人溫德盛、 及代書王明男看過後，於同年3月28日交付10萬元訂金，又 帶地理師與其任職交通局親戚等人看過後，於同年3月30日 提領60萬元現金，並仔細觀看契約內容後始在土地、房屋預 定買賣契約書上簽名、蓋章完成簽約手續，當日簽約過程約 逾2小時。故原告稱倉促下決定簽約，顯不可採。故自同年3 月26日至3月30日簽約雖未達審閱期五日，惟如上所述，系 爭契約條款簡單易懂，並無內容繁複、深奧難懂之處，且多 屬一般不動產買賣契約書之基本約定事項，於簽立系爭契約 前原告又帶建設公司董事長、代書及對工程內行之親戚前來 看屋，再參酌地理師意見，最後始決定購買該房地，且簽立 契約時間歷經2小時以上，被告仔細審閱契約內容同意後始 簽約，縱被告未給予五日審閱期，然綜合上情，應足認被告 已經讓原告「合理期間」審閱全部契約條款內容，難認有何 違反誠信原則及對原告有顯失公平之處。 ⒋再者，原告及其配偶暨其姐夫、姪兒均係具有相當學、經歷 之人，對於系爭契約條款之意義，無須太多審閱，應可輕易 理解，堪信原告對於系爭契約條款之審閱，僅須經現場銷售 人員充分說明即為已足，而原告未曾對系爭契約條款之實質 內容表示不滿或異議，僅陳述該編號Ａ12房屋未距離高架橋 平面道路達50公尺以上，原告並未具體指出何條款內容，因 未給予原告合理審閱期間，得依消保法第11條之1第2項之規 定，主張該條款之內容不構成契約之內容，而係逕認一旦企 業經營者未給予至少5日之審閱期間，契約即因違反消保法 第11條之1及公平法第24條之規定，得主張系爭契約即屬無 效，而未考量消保法第11條之1之立法理由與目的，尚有可 議。故系爭契約已因兩造就標的物及其價金互相合意而成立 ，並經被告公司現場銷售人員充分說明，被告雖未給予原告 五日之審閱期間，惟依前揭說明，應足認被告已給予原告「 合理期間」，審閱全部契約條款內容，難認被告有何違反前 揭規定，原告顯未因被告未給予五日之審閱期間，而未能充 分瞭解契約所生之權利與義務，並進而致訂立顯失公平對其 不利之契約。故原告主張系爭契約之訂立，因被告未給予原 告五日之審閱期間，而違反消保法第11條之1之規定，及因 有顯失公平之行為，而違反公平法第24條之規定，並致系爭 房地買賣契約無效，自屬無據。 ㈢又由原告提出於同年4月4日錄音內容可證明，該建物與橋面 位置被告已多次告知，並於原告手上「公道一道路綜合規劃 平縱斷面圖」畫出基地和原告所購買編號Ａ12位置，非係於 同年8月12日由鈞院詢問證人陳淑順後始知悉基地位置，此 原告明顯說謊。另被告放置在現場之模型屋皆未變動，原告 僅表示事隔已久，不記得當時模型屋與目前有無相同，而「 公道一道路綜合規劃平縱斷面圖」為嘉義市政府提供並非被 告印製，被告依設計圖介紹，依色塊區分，藍色是橋面、綠 色是緩坡，迄至到福義街都是緩坡，並由圖面、地籍圖套繪 處，並明確告知基地位置，此由錄音內容可證，故於原告錄 音時，證人陳淑順陳稱：那個顏色並不表示全部是橋，並無 何與事實相違。又以市政府製作「公道一道路綜合規劃平縱 斷面圖」和3D動畫介紹該筆建案，被告善盡明確告知建物與 週邊環境關係，何謂誤導？而原告於同年3月26日簽立預訂 單購買編號Ａ12房屋時，工程進度已到基礎結構完成，現場 有編號Ａ12字樣噴漆，標示明確，並無欺瞞。 ㈣依消保法第11條第2項規定：「定型化契約條款如有疑義時 ，應為有利於消費者之解釋」，但此為針對契約內容而定， 而高架橋是政府工程，非被告所能主導，亦不在系爭契約條 款，而原告所交付之訂金、簽約金70萬元，係依雙方約定而 交付，被告並無不當得利，原告解除契約並無理由，已如前 所述；又被告已於100年5月17日發函催告原告依約按期繳納 各期價金遭拒，已於同年6月10發函通知原告，依系爭契約 第7條、第12條規定解除契約，並沒收原告已支付之訂金及 簽約金70萬元等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；訴 訟費用由原告負擔；若受不利判決願供擔保，請准宣告免假 執行。 四、兩造不爭執之事實：原告向被告購買坐落嘉義市○○○段○○ ○○○號土地及其上「漢洲羅馬」編號Ａ12預售屋一棟（下稱 系爭房地），於100年3月26日簽立房地買賣預訂單，並交付 訂金10萬元，嗣經兩造於100年3月30日簽訂房屋暨土地預定 買賣合約書（預定土地買賣契約書、預定房屋買賣契約書） ，買賣總價金865萬元，於簽約前被告公司有為原告介紹工 地、建材及「公道一道路綜合規劃平縱斷面圖」（下稱系爭 縱斷面圖）與3D動畫等，簽約時原告再交付訂金、簽約金計 60萬元，合計70萬元，並於簽約當時，被告交付系爭契約書 予原告；又於同年4月3日原告以書面通知被告解除系爭契約 ，惟被告拒絕同意解除系爭契約等情，此有原告提出之系爭 房屋暨土地預訂買賣合約書、土地及房屋貸款委託書、建材 設備說明書、平面圖、系爭縱斷面圖、郵局快捷託運單暨通 知函、嘉義市政府開會通知單及消費爭議申訴資料表暨協調 紀錄書等件影本為憑（見本院卷第5至31、39頁），並為兩 造所不爭執，均堪信為真實。 五、原告主張其與被告簽訂之系爭契約，因該批建物前之高架橋 距離系爭房地未達50公尺以上（即在平面道路上），而被告 未予五日之契約審閱期間，顯失公平，應屬無效，原告已表 示解除系爭契約，原告依不當得利請求被告返還該70萬元， 若原告不得解除系爭契約，被告所沒收已繳付70萬元訂金、 簽約金，其違約金亦屬過高，應予酌減等語，固據提出前述 證據資料及錄音暨譯文為證，而被告雖不否認未給予五日之 審閱期，惟另以前詞置辯。是以，本件應審究者，厥為系爭 房地買賣契約訂立前，被告未給予原告合理審閱期間，是否 顯失公平？系爭契約是否當然無效或得否解除？原告交付之 70 萬元訂金、簽約金得否由法院予以酌減？原告得否請求 被告返還及其數額？茲分述如下： ㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容：違反前項規定者， 其條款不構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、 第2項前段各定有明文。又立法者訂定審閱期間之目的，係 為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分 了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權 ，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。是以， 該條之目的，在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規 範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前， 限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭 解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公 平之契約而受有損害。故僅須消費者於簽約前已充分瞭解該 契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係 之合理審閱期間，即不得引用前揭規定而主張條款不構成契 約之內容。因此，並非任何定型化契約，於訂定契約之前， 企業經營者均應給予消費者依中央主管機關所選擇特定行業 之審閱期間，否則消費者即可主張該條款不構成契約之內容 或契約全部無效，而仍應實質探究消費者於簽立定型化契約 前，是否有合理期間，能審閱全部條款內容，並充分瞭解該 契約之權利義務關係，以考量締約與否。基此，若未經探究 個案審閱期間是否合理及定型化契約條款是否顯失公平，概 以審閱期間不足中央主管機關所公告之審閱期間，即逕認定 型化契約全部無效，應已逾審閱期間規範之目的，並有礙社 會一般交易秩序。簡言之，倘消費者於訂約當時對契約條款 內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間， 對該定型化契約之效力亦不生影響。 ㈡本件原告主張其購買系爭房地時，一再強調高架橋須距離原 告所購房屋50公尺以上（即在平面道路上），始符合原告之 需求，被告未主動告知基地位置，原告於購買前仍不知基地 之位置。又被告於接待所現場張掛系爭縱斷面圖，並印製成 小圖供購屋者參閱，該縱斷面圖下方明確表示「高架橋長約 800公尺，跨越友忠路、博愛路、公園、鐵路至新建街前接 至平面，但系爭房地位於友忠公園左側，致原告誤為高架橋 係從友忠公園開始，且接待人員誤導原告認系爭房屋基地未 面對高架橋，估計距友忠公園50公尺，足見簽約當時原告係 於資訊未完全透明瞭解，即簽訂系爭契約書乙節，被告則以 在整個銷售過程，並無任何違反誠信原則及顯失公平情事， 原告非對系爭契約條文內容有所爭議，其主要係簽訂系爭契 約後，覺得系爭房地鄰近高架橋旁，非其所喜愛之平面路， 故而反悔不購買，然此為其簽訂系爭契約前已知之事實，被 告公司人員並已詳細為其解說，故其不得主張系爭契約無效 等語置辯。經查： ⒈被告抗辯原告係於100年3月26日與其配偶王勝弘、姪子王顥 翰至被告公司「羅馬漢洲」建案接待中心，由銷售員吳子晴 介紹產品及系爭縱斷面圖，並導引其等觀看建案基地，適被 告公司負責人陳芳生在工地（基地）現場，乃親自就基礎結 構與工程進度介紹，並導引其等至嘉義市○○路參觀其他建 案後，又返回接待中心，當場提供「狀元10期」及「漢洲羅 馬」銷售說明書2冊予原告。又於同年3月26日晚上原告及其 配偶偕同王明男代書及貝多芬建設公司溫德盛董事長再至接 待中心洽談買賣價金，被告公司負責人陳芳生就「漢洲羅馬 」編號Ａ12店面房地，以較優惠865萬元成交，並簽立房地 買賣預訂單，該預訂單內約定，就購買之編號Ａ12透天店面 房地一戶，應於100年3月26日當日付10萬元訂金，而該10 萬元之訂金，原告係於同年3月28日委託訴外人溫德盛轉交 王明男代書，再由王明男代書轉交被告公司。嗣於同年3月 27日（週日）原告及其配偶偕同父親、胞姐、姐夫林松霑（ 曾任職高雄市政府交通局）至接待中心及至基地現場觀看， 經接待人員就系爭縱斷面圖、嘉義市交通局製作之3D動畫等 再為介紹，銷售人並於3D動畫播放至高架橋距離民宅13.5 米時為停格介紹。復於同年3月30日上午原告之胞姐、姐夫 林松霑協同地理師至被告公司，由工地經理在工地現場為其 等介紹施工進度及結構細節後，又帶回接待中心觀看系爭縱 斷面圖及前述3D動畫。又於同日下午原告及其配偶、胞姐再 到接待中心確認基地位置與「公道一平縱斷面圖細部規劃」 ，被告公司負責人陳芳生當面請原告考慮清楚後再簽約，經 雙方再次確認後，原告提領現金60萬元，審閱系爭契約內容 後，在系爭契約書簽名、蓋章完成簽約程序等情，已據證人 即被告公司接待人員陳淑順、吳子晴（已於100年3月底離職 ）、代書王明男結證述明確（見本院卷第85至93頁），且互 核證人間所述大致相符；而關於參觀系爭房地之接待過程， 原告聲請之證人林松霑（高雄市政府交通局退休）亦證述： 原告向被告購買系爭房地，伊去了二次，於100年3月30日上 午去幫原告瞭解蓋房屋的狀況，伊有到被告接待所及施工基 地都有去看過，當時在接待所被告公司有位小姐（即吳子晴 ）陪同伊等看模型及解說，之後到基地去看，基地有另一位 小姐陪同，現場有一個男的，有解釋系爭房屋結構不錯，原 告叫伊幫其看地點好不好，先到接待所，被告公司小姐向伊 介紹，在接待所停留10分多鐘，看完基地伊就離開了返回高 雄，當天簽約伊未在場，當天上午還有伊配偶王彩雲，總共 三個人一起去，當天有帶一位地理師到現場，地理師也一樣 陪同到接待所及基地，當天接待所小姐有請伊等觀看系爭縱 斷面圖及播放3D動畫，並在場解釋給伊等聽，而100年3月30 日當天外，伊在數天前也有到過接待所、基地看，繞了一下 ，大約相隔幾天記不清楚等語（見本院卷第81至85頁），亦 與被告抗辯之前述銷售過程及前揭證人等證述情形無違，前 揭銷售過程之情形，應堪採信。 ⒉又本院當庭勘驗該嘉義市政府製作之「公道一（垂楊路直通 高鐵大道）聯絡道路工程3D模擬動畫」，觀看播放內容，該 動畫係由嘉義市○○路到垂楊路臨空拍攝之角度，並有陸續 顯示經過福義街、友忠路、博愛路及番仔溝公園，並有「高 架橋距離民宅13.5米」的字樣顯示在畫面的右下角，經核與 被告所提的翻拍照片相符等情，有照片、光碟片及筆錄可稽 （見本院卷第124、126、127頁）。可見從動畫可知已有標 示該高架橋距離民宅為13.5公尺甚明；再者，觀以被告放置 在接待中心現場之模型屋，已展示系爭房地與高架橋之現場 位置關係模型，該高架橋緩坡由基地及施工建物右側持續延 伸至基地左側始接近平面道路，該建案所有房屋均面臨該高 架橋等情，亦有該模型之照片附卷可憑（見本院卷第123頁 ），並經該模型之製作人即證人何長生到庭結證述：伊從事 建築模型製作，該建物模型是伊製作，製作後沒有再變動過 ，原來的模型就是這樣，係於今年1月份時從工廠直接搬到 接待所擺放，伊有去現場看過，模型沒有變動，而模型前面 的高架橋之模擬製作，係由建築師提供平面立面橋樑模型的 平面立面圖，伊按照建築師給的來製作，包括寬度、高度製 作，此模型與實際現場狀況不會誤差超過百分之3，模型係 工廠做好了就是整組，無法拆卸，整個模型長寬約2.2到2.8 米等語（見本院卷第210、211頁）。可見系爭房地前本預定 有高架橋，一般人觀之即可瞭然；另參以系爭「公道一道路 綜合規劃平縱斷面圖」為嘉義市政府工務局所製作，被告為 銷售該建案而提供購屋者參考，並張掛在接待中心以為現場 介紹之用，系爭縱斷面圖上有市政府標示之「高架橋長約80 0公尺，跨越友忠路、博愛路、公園、鐵路至新建街至平面 」字樣，圖面亦有新民路、垂楊國小、新建街（深藍色）延 伸至鐵路、14號公園、嘉雄陸橋、博愛路、13號公園、友忠 路、友忠公園迄至未標示之街道（即福嘉街、福義街）為止 ，改為淡色系等情，此有系爭縱斷面圖附卷可憑（見本院卷 第129、130頁）。顯然高架橋之色系與平面道路截然不同， 並跨越友忠公園前再延伸甚明，而原告自承為大同商專畢業 之壯年年齡，其配偶王勝弘擔任「綠色精靈網路事業有限公 司」奇摩知識長（有名片附卷可按，見本院卷第64頁）、姐 夫林松霑為高雄市政府交通局退休人員，顯均有相當社會經 驗及歷練，並於簽約前，已多次偕同配偶、親友或「地理師 」、建設公司負責人到接待中心或現場基地，對於系爭房地 坐落、現況及高架橋之位置，顯已知悉甚詳。難認被告有誤 導原告系爭房屋基地未面對高架橋，估計距友忠公園50公尺 之情事。原告事後，再以系爭房地距離高架橋未達50公尺以 上或未在平面道路前，而為前揭主張，顯與交易常情有違。 ⒊至原告另主張被告公司負責人陳芳生及接待人員有口頭保證 系爭房地距離高架橋50公尺云云，此已為被告所否認，雖證 人林松霑證述：接待人員吳子晴說系爭房地距離高架橋大約 有4、50公尺遠等語（見本院卷第82、83頁）。惟證人吳子 晴經具結證述：伊已於今年3月底離職，系爭縱斷面圖在伊 於1月到公司就已經掛在接待所，這是伊等接待講解的工具 ，伊等有向原告解說，有提及該房屋與高架橋距離之問題， 因為現場有向嘉義市政府工務局申請的縱斷面圖，原告姊夫 有跟伊講說其在高雄交通局而瞭解，所以伊說姊夫應該比伊 更內行，原告問伊等房屋距離高架橋有多少距離，伊說伊等 都以圖為準，原告有說要伊等保證系爭房屋距離高架橋未達 50公尺遠者，公司願意退還全部價金，伊等說沒有辦法，因 為那是市政府的公共工程，伊等未接受原告之提議，所以董 事長請原告想清楚，故合約書上面無該部分承諾，因高架橋 市○○○道，而基地是明確，都已經動工，並無欺騙等語， 及證人陳淑順亦證述：針對系爭縱斷面圖，基地位置相當清 楚，友忠公園有標示，虛線過來一點建物的顏色就是基地， 左邊箭頭的位置就是鄰房，鄰房過來第二間就是編號A12的 房屋，建物已經蓋到三樓，在3D動畫裡有提到高架橋距離房 屋有13.5米，伊等有向客戶介紹房屋建案距離高架橋有13.5 米等語（見本院卷第93、94頁），而證人林松霑亦證稱：在 3D動畫中有介紹建案距離高架橋13.5米等語（同上述筆錄） 。難認被告公司或其接待人員有保證系爭房地距離高架橋50 公尺，原告復未能提出其他證據以實其說，此部分之主張， 尚難憑採。另就原告主張其於100年4月4日前往解約時，被 告公司負責人陳芳生及證人陳淑順與原告之相關對話可證， 顯然被告有意誤導原告，用盡辦法說服原告購買系爭房地乙 節，固據提出錄音及其譯文為證（見本院卷第149至156、16 5至174頁），而被告對於該錄音內容雖無爭執，但否認有誤 導情事。參以該錄音內容，兩造係在事後，原告欲解除系爭 契約而至接待中心協調洽談，雖有論及訂金、簽約金與佣金 、陸橋、高架橋之問題，及被告公司負責人陳芳生或接待人 員有所謂「哪有陸橋、高架橋，橋已經結束了喔」等語，然 負責人陳芳生亦表明播放那個錄影帶13.5米給原告等觀看， 並由接待人員在旁再為解釋及介紹動畫之詳細內容，此間被 告有提及嘉雄陸橋距住宅2.5米，本建案平面道路有13.5米 ，系爭建物距離高架橋13.5米，每一間房屋都一樣等情，並 無言及系爭建物距離高架橋50米之情事或為保證，雖兩造就 高架橋或平面道路所指距離，事後各有表達，然兩造既係就 解約乙事洽談，各有保留或誇大乃人情之常，尚難認被告有 故為誤導之情形；何況，原告已偕同配偶、親友或地理師到 基地現場履勘數次，建案基地及基礎結構所面臨之現有道路 （或大排溝渠）位置、距離等情況甚為明確，原告豈有不知 之理。是以，原告關於此部分之主張，均尚難採為有利之認 定。 ⒋再者，系爭房屋、土地預訂買賣契約書係被告預先擬定，供 不特定之買受人簽訂之定型化契約，雖契約第10條、第14條 各載有「本契約經買方攜回審閱五日，以確信本約符合誠信 原則」等語，而原告固係於簽約當時即100年3月30日取得系 爭契約書，但兩造簽約時間歷經逾兩小時乙情，為兩造所不 爭執，並有前揭契約書卷附可憑。又觀以系爭契約書，名稱 雖有「土地」及「房屋」之分，惟兩者之契約內容條款，除 契約抬頭載明兩造之契約當事人，均於前4條標示土地或房 屋之坐落及面積明細（第1、2條），價格及付款明細中，訂 金、簽約金、用印金、完稅款、貸款之金額不同（第3條） ，貸款之金融機構（第4條），另土地部分之產權登記及有 關土地移轉登記手續（第5、6條）、違約處罰（第7條）， 第8條有其他特別約定，與合約分存（第9條），暨房屋部分 另有施工標準、變更工程（第5、6條），稅費負擔（第8條 ）、交屋手續及保固期限（第9、10條），房屋基地（第11 條）與違約處罰（第12條）及特別約定（第13條），係針對 土地及建物之特性為不同約定外，其餘各條款不論條序或文 字均大致相同，且契約全部條款各僅有12條、17條，所載內 容均係一般買賣之基本條款，其文字簡單易懂，並無內容繁 複或深奧難懂之處，屬於一般不動產買賣契約之基本約定事 項，而原告為大同商專畢業、年近50歲，顯已有相當社會經 驗及歷練，且於簽約前，對於系爭契約書之條款及內容亦無 任何爭執，僅於事後以系爭房地距離高架橋未達50公尺為解 約事由而已等情，已據原告陳述在卷（見本院卷第185頁） ，並有系爭契約書載列明確。是以，依前揭情事以觀，尚難 認系爭契約書之條款，有何違反誠信原則及顯失公平情事。 ⒌綜上所述，依前揭證人即被告公司接待人員陳淑順、吳子晴 、代書王明男證述情節大致相符，而關於參觀系爭房地之接 待過程，原告聲請之證人林松霑亦證述有偕同「地理師」到 接待中心及基地，接待小姐有請其等觀看系爭縱斷面圖及播 放3D動畫，並在場解釋給其等聽等各情，亦與證人前揭證述 無違，原告於簽約前，已多次偕同配偶、親友或「地理師」 、建設公司董事長到接待中心或現場基地，對於系爭房地坐 落、現況及高架橋之位置，顯已知悉瞭然後始行簽約，足見 原告對於購買系爭房地甚為謹慎至明；又系爭契約全部條款 各僅有12條、17條，所載內容均係一般買賣之基本條款，其 文字簡單易懂，屬於一般不動產買賣契約之基本約定事項， 而原告為大同商專畢業之壯年年齡，顯已有相當社會經驗及 歷練，並由配偶及胞姐偕同簽約，對於系爭契約書之條款及 內容亦無任何爭執，堪信原告對於系爭契約條款之內容業已 明瞭知悉，雖被告未給予五日之審閱期間，按之首揭規定意 旨及說明，難認有顯失公平或違反誠信原則之情事，原告主 張系爭契約違反消費者保護法第11條之1及公平法第24條之 強行規定，致系爭契約有無效之情形，洵屬無據。 ㈢又本件兩造就系爭房地訂立之預定土地、房屋買賣契約既已 成立生效，並無前揭所述之無效情形，雖原告復以系爭房地 鄰近高架橋為由，另於100年4月3日發函通知被告解除系爭 契約，惟為被告所拒絕同意，已詳見上述，而原告既未提出 系爭契約有何其他法定解約之事由，自難發生解約之效力， 是系爭契約仍為有效甚明，被告基於買賣關係受領訂金、簽 約金70萬元，即屬有據，難認有何不當得利。又原告除已繳 納訂金、簽約金等計70萬元外，均未依約按期繳納各期款， 經被告於100年5月17日發函催告，惟原告仍未按期支付，被 告已於同年6月10日再發函催告原告限期繳納，逾期各依系 爭預定土地、房屋買賣契約第7條、第12條規定解除契約， 並沒收原告已支付之訂金、簽約金70萬元，而原告迄均未繳 納，業經被告於100年7月19日發函解除系爭契約等情，此有 系爭預定土地、房屋買賣契約書、郵局存證信函影本各2份 附卷為憑（見本院卷第5至25、175至178頁），並為原告所 不爭執，堪信為真實。 ㈣又按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 ；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額， 民法第250條、第252條各定有明文。又當事人約定契約不履 行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相 當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況 及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違約金是否 過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人得享受一切 利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號、51年台 上字第19號判例可資參照）。本件原告另以若原告不得解除 系爭契約，被告所沒收已繳付全部價金，其違約金亦屬過高 ，原告解除契約僅4日，被告投入之成本相當有限，並得另 行以更高價出售，難認已支出成交價百分之3即25萬9500元 之佣金，而致被告受有損失等情。被告則以其已支出成交價 百分之3即25萬9500元之佣金，被告可接受以銷售價865萬元 之百分之5計算約違金等語置辯。經查： ⒈兩造間系爭土地、房屋預定買賣契約已因原告未按期給付各 期款，經被告100年7月19日發函解除契約，已見上述。又參 以系爭土地、房屋預定買賣契約書第7條、第9條約定，買方 （即原告）違約，賣方（即被告）得逕行解除本契約，買方 同意無條件所繳價款作為賣方重行出售本房地所需各項費用 及稅捐之抵償及損害賠償和違約金。又系爭房地總價為865 萬元，原告先交付訂金10萬元，嗣於簽約時再交付訂金、簽 約金計60萬元，合計70萬元，而被告業已交付接待人員曾郁 芩、吳子晴服務費各5萬2374元、陳家雯10萬4750元及代書 王明男介紹費5萬元等，合計25萬9498元，有被告提出之請 款單影本4份附卷可證（見本院卷第111、113頁），並經證 人王明男結證述：被告公司有給伊介紹費用5萬元，因為伊 介紹，伊帶原告等去的，被告公司是在收到第二次給付價款 給現金，雖沒有約定佣金，但是這個有慣例，買房子都會這 樣，但伊沒有將介紹費用分給溫德盛，是公司的洪小姐支付 給伊，伊就簽收單據，所以伊說有介紹費5萬元，但是伊有 簽請款單等語（見本院卷86至88頁）；及證人陳淑順亦證述 ：於4月4日原告與其親友到接待所，解約部分，被告公司有 提出因為原告看屋過程到簽約完成所產生的服務費用，是成 交價百分之3，總計25萬9000元等語（見本院卷第146頁）， 並核與前述請款單所載請款事由、科目及前揭錄音譯文相符 ；何況，不動產之買賣本有佣金或介紹費等，亦屬與社會常 情或交易習慣相符。是以，本件被告確須支付成交價百分之 3服務費用乙節，堪以採認。 ⒉次查，本院審酌兩造買賣總價金為865萬元，原告已給付金 額70萬元，約佔總價金百分之8，系爭契約於100年7月19日 經解除，僅相隔數月，被告享有受領70萬元及孳息得周轉使 用之利益，並考量內政部公告之成屋買賣契約書範本規定違 約金最高不得超過房地總價款百分之15（見本院卷第205至2 07頁），及系爭契約原告履行時可獲得之利益，與被告已支 付前揭服務費用，暨同意在總價百分之5範圍內計算等一切 情狀，認系爭買賣以總價金百分之4計算違約金即34萬6000 元為適當。 ⒊綜上，兩造間之系爭土地、房屋預定買賣契約之違約金以34 萬6000元為適當，原告請求被告返還之70萬元訂金、簽約金 ，扣除其中34萬6000元違約金後，原告得請求被告返還35萬 4000元。從而，原告請求被告返還35萬4000元，及自系爭契 約解除之翌日即100年7月20日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息，尚屬有據，應予准許，逾此部分之請求即非 正當。 六、綜上所述，原告主張系爭契約條款不生效力及解除契約，均 不足採，被告抗辯原告遲未按期給付價金已解除契約，其沒 收訂金、簽約金充作違約金，在前述範圍內即為可採。是以 ，原告請求被告返還35萬4000元，及自100年7月20日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息，應予准許，逾此部分 之請求即難認有據，應予駁回。 七、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第 389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，是就此部分 ，原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟應認其僅係促請 本院為前述宣告假執行職權之發動而已，應由本院依職權為 假執行之宣告；至被告部分，則由本院酌定相當擔保金額， 依其聲請宣告被告如預供所定擔保金額，得免為假執行。原 告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁 回之。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證 據，經本院審酌後，核於本件判決之結果均無影響，自毋庸 一一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依 民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 10 月 26 日 民事第一庭法 官 李文輝 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 10 月 26 日 書記官 王博昭