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臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　 101年度重訴字第25號 原　　　告　黃韋翰 訴訟代理人　曾錦源律師 複　代理人　高景仁 被　　　告　陶淵明建設股份有限公司 法定代理人　蔡福源 訴訟代理人　黃裕中律師 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國103年12月30日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣叁拾陸萬伍仟陸佰玖拾元，及自民國一○ 一年四月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔千分之三十七，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣叁拾陸萬伍仟 陸佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、原告起訴主張： 壹、原告於民國97年 5月17日向被告購買門牌號碼為嘉義市○○ 路○段○○○○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地，約 定買賣總價金為新台幣（下同 ）2,572萬元，兩造並簽訂房 屋及土地之買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約書）。查被 告用以申請使用執照之設計圖，依建築法律之規定，本即應 與交屋之現況相符，若申請使用執照之設計圖與交屋之實際 現況有所出入，則其比對不符之部分即因違反法律規定而應 認定為瑕疵，而本件系爭房屋交付後，原告陸續發現下列瑕 疵，析述如下： 一、原告先於99年6月中發現系爭房屋1樓之法定停車位及機房空 間擴充、外推，改為大門入口、玄關室內空間（和室房）及 電梯；另3樓陽台擴充、外推，改為3樓主臥房室內空間等房 屋現況與竣工圖未盡相符等情，並以99年 6月25日刑事告訴 狀通知被告。 二、嗣於99年 9月15日發現被告拆除系爭房屋地下室承重牆，改 為落地窗，且拆除一樓地面下地基（筏式基礎）改為視聽室 及佣人房等違反建築法規定之瑕疵，並以99年 9月28日刑事 告訴補充理由狀通知被告。 三、復於100年4月發現被告將六米之基地內通道路擅自設置成花 園，違反相關建築法令，○○○區○巷道寬度、高度未符法 定標準等瑕疵，並以100年4月13日刑事陳報暨補充理由狀通 知被告。 四、再於 100年11月14日，因台灣嘉義地方法院檢察署審理原告 告訴被告詐欺案件中，經台灣省結構工程技師公會鑑定結果 ，始知悉因前開被告拆除系爭房屋地下室承重牆改為落地窗 之瑕疵，導致系爭房屋主筋配筋量不足之重大瑕疵等情。 五、兩造又於 101年10月18日至系爭房屋進行勘驗，陸續發現結 構性及非結構性瑕疵。綜上，系爭房屋具有如附表一所示結 構性瑕疵、如附表二所示非結構性瑕疵及主配筋量不足之瑕 疵。 貳、次查，系爭房屋有如附表一所示結構性瑕疵，是系爭房屋並 未具備一般建物所應具有的結構安全，另言之，其未具備應 有的建物品質，導致日後地震災害來臨時，有倒塌之風險， 則此一結構安全之缺陷難謂非物之瑕疵，此有最高法院73年 台上字第1173號判例意旨可參。另系爭房屋亦有如附表二所 示非結構性瑕疵，因房屋現況與竣工圖未盡相符，即被告並 非按向市政府申報核准後的施工圖所建造，屬違法建物，事 後有被舉發拆除之危險。此一危險，可認未具備一般人所認 得以合法使用之建物品質，則此亦難謂非物之瑕疵，且實務 上就違建之情形，亦係認係屬民法第 354條所定之瑕疵，此 有臺灣士林地方法院96年訴字 335號判決意旨可資佐證。是 依民法第354條及第359條規定，系爭房屋買受人即原告自得 請求減少契約價金。再者，如前所述，系爭建物既非全屬合 法建物，部分係違法增建，使原告於日後面臨被舉發拆除違 法增建部分之危險，是以原告所買受系爭標的物之總價值與 其所支付之總價金，可謂顯不相當，則原告依此行使價金減 少請求權亦難謂無據。 叁、又按民法第 359條規定之價金減少請求權，經買受人以意思 表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮 減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請 求權存在，有最高法院87年度台簡上字第10號判例意旨參照 。是以出賣人受領該部份價金之法律上原因即不復存在，買 受人得依民法第179條及第182條第 2項規定，請求出賣人返 還所溢領之價金。準此，原告依民法第359條規定行使1,000 萬元之價金減少請求權，此形成權一經原告向被告為意思表 示即為成立，系爭房屋出賣人即被告同時喪失該部分之價金 請求權，原告自得於減少價金之範圍內，依民法第 179條、 第182條第2項之規定，向被告請求返還其所不當受領之價金 。 肆、對被告答辯所為陳述： 一、本件買賣契約雖訂有「依現況交屋」之條款，且原告於交屋 時亦知悉房屋現況，然仍不得遽以認為被告依房屋現況交屋 後，即得免除其所負物之瑕疵擔保責任： ㈠所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作 為減少或免除出賣人物的瑕疵擔保責任之判斷依據。揆其意 旨，當係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理 存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢（如舊屋或新 屋之樣品屋等）、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，或 用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為 據。惟如非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自 不應納入現況交屋的範疇內，出賣人仍不得以所謂的現況交 屋，免除其物之瑕疵擔保責任。本件雖係成屋買賣，但絕不 表示買受人就看得到的部分，必然也知悉其是否合法，原告 於系爭房屋交屋時，僅係單純瞭解系爭房地有一樓大門、室 內玄關以及三樓主臥房等空間，而對於該等空間係違法增建 所獲，並無從掌握了解。且係因與隔壁住戶發生訟爭關係， 以致須向被告索取竣工圖（被告於索取過程亦百般阻撓）， 於兩相對照之下，始知悉系爭房屋竟存有諸多與竣工圖未盡 相符之瑕疵，並無法僅憑原告之肉眼觀察即可獲悉現況與竣 工圖不相符合之情。 ㈡又被告於系爭房屋交屋時，選擇性的、不完整地補充說明， 例如被告僅告知地下視聽室是挖出來的一個空間，但沒有說 它是一個非法空間云云，如此豈能該當民法第355條第1項所 規定「買受人於契約成立時知其物有瑕疵」此一出賣人之免 責要件？是被告理應於交屋時，即將竣工圖交予原告，並詳 實告知原告房屋現況之何處與竣工圖不相符合，始可認為符 合契約所定「依現況交屋」之條款，以及認為原告於交屋時 「已知悉房屋之現況」。否則，若未依上述標準，遽認原告 於交屋時業已知悉房屋現況，並有「依現況交屋」條款之適 用，即適用民法第355條而免除被告依民法第354條第 1項須 負之瑕疵擔保責任，實有欠公允。況若買賣契約雙方係秉持 誠信為交易，則「出賣人係依約給付無瑕疵之物」，「買受 人係依約給付價金」，亦即出賣人應係依竣工圖所載為施工 ，以避免日後買受人尚須負擔「遭檢舉拆除違建」之瑕疵。 ㈢況本件所爭執之瑕疵，主要有結構瑕疵與空間瑕疵兩大類及 其他小項。就結構瑕疵部分，係屬「物理上之危險瑕疵」， 原告絕無可能知悉；而就空間瑕疵部分，係屬「法令上之違 法瑕疵」，被告如果主張原告於契約成立時已知其物（空間 ）有瑕疵，除應舉證證明以外，且必須證明到「原告知悉哪 些空間是違法的，也知悉這些空間將承受被拆除或被命回復 原使用之風險」之程度方為足夠。且若被告重視而且履行了 瑕疵告知義務，為何不在交屋時以白紙黑字寫成清楚明白的 告知單要求原告簽名確認呢？故被告以混水摸魚的方式來主 張有告知瑕疵，實非法律應該寬鬆允許之方式。 ㈣綜上，被告辯稱原告於簽訂買賣契約前既知悉系爭房屋有增 改建，且同意以現況點交等語，被告否認之。再者，本件被 告係起造人，對於房屋現況與竣工圖未盡相符之處，應知悉 甚詳，卻又刻意隱匿竣工圖，未向原告詳實說明系爭房地何 處係屬違建，於交屋後亦遲遲不肯將竣工圖交付原告，以致 原告對於系爭房地始終無法清楚知悉究竟何處存有違建，而 須承擔遭檢舉拆除之風險。由此顯見，被告知悉系爭房地現 況，且刻意隱匿竣工圖，希望藉此提高系爭房地之售價，故 被告乃故意不告知瑕疵，依民法第365條第2項規定，原告之 價金請求權並無六個月除斥期間之適用，得以隨時行使之。 二、另被告辯稱其所違法拆除之地下室承重牆部分，並非屬於原 結構設計範圍內之房屋結構云云。然該面承重牆之位置依被 告申請使用執照之設計圖，本即應為一面實心牆面而非僅為 ㄇ字型牆面，且該本應為實心牆面之承重牆，坐落位置為地 下室之邊牆而非權宜性之隔間牆，亦即是坐落於房屋之最基 礎部分，承載著房屋之整體重量，被告認定其非屬房屋結構 之部分，殊難想像，故被告主張並不足採。 三、又被告主張申請使用執照之混凝土磅數雖僅3500磅，然實際 建築之混凝土磅數均有高達4000磅以上之水準，且混凝土強 度應依實際鑽心取樣之數值作為計算基準等語。惟原告認為 本件應著重於整棟建築結構之安全性問題，並非混凝土磅數 之水準，且不論鑽心取樣之數值高低如何，也僅僅是反映出 混凝土之強度而已。而就建築結構之理論言，並非混凝土磅 數越高即代表建築物越堅固，而是混凝土與鋼筋之間應有其 最適當之比例、標準，房屋始能成為一堅固之建築結構，因 為混凝土並非鋼筋，亦無法取代鋼筋，並非混凝土強度高即 代表房屋整體結構強度提升，故若混凝土磅數高，但鋼筋數 量卻無相對應之提昇，兩者比例失調，則整棟建築物反而是 一厚重之危險建築，故被告主張實非可採。 四、由台北市結構工業技師工會102年 6月11日（102）北結師鑑 字第2526號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）及系爭鑑定 報告書附件十六之「補強預算」內容觀之，系爭房屋之構件 檢核未通過規範要求數量，且此部分瑕疵可以「結構補強」 之方式來改善，改善費用須 868,431元。此外，系爭鑑定報 告亦表示系爭房屋之部分構件未符合設計規範要求，而此部 分瑕疵，可以「耐震補強」之方式來改善。再觀諸台北市結 構工業技師工會102年9月2日（102）北結師雄（十一）字第 0000000 號函文之意見，足見僅針對未能通過依設計規範檢 核之構件進行補強，乃不妥當之工法。則被告公司造成房屋 瑕疵在先，焉有於履行修補義務時又採用不當工法之道理？ 既然僅針對未能通過依設計規範檢核之3G1（3F）及RB2（RF ）兩支樑構件進行補強，乃不妥當之工法，被告公司即不應 堅持採用之，故被告上述不當工法之主張並不可採。 五、另就台北市結構工業技師工會103年 6月18日（102）北結師 鑑字第2526-1號補充鑑定報告書（下稱系爭補充鑑定報告書 ）之鑑定結論表示意見如下： ㈠觀之系爭補充鑑定報告書說明五回覆欄之意見，可知僅針對 未能通過設計規範檢驗之構件進行補強之做法，不應被採用 。 ㈡另系爭補充鑑定報告書說明三回覆欄係以混凝土抗壓強度34 7㎏f/c㎡為計算基礎，而估算出補強費用為 365,690元。然 此一基礎與估算費用結果，均與系爭鑑定報告書不同。而本 件系爭房屋建物結構之補強，既然係基於建物安全之考量， 則系爭補充鑑定就系爭房屋所使用之混凝土其抗壓強度為24 5㎏f/c㎡或347㎏f/c㎡不明之情形下，工程實務上通常會以 何種思維來決定做法？選用以混凝土抗壓強度347㎏f/c㎡為 計算基礎之結構補強做法，是否比較會有安全上之隱憂等情 ，均未加以說明之。 ㈢又上開說明三回覆欄提及「增設剪力牆位置及施工圖說如附 件四所示」，惟附件四圖號 S3-01之圖說並未說明增設兩道 剪力牆之位置是否會侵用到原來可用之室內空間？如果會， 侵用的面積將是若干？此部分影響系爭房屋之價值是否再度 貶損，然系爭補充鑑定報告亦未說明之。 ㈣以通常概念而論，興建房屋所使用於非具承重功能之樓地板 、天花板部分之混凝土，其磅數（抗壓強度）若愈重，重量 應該就愈重，此時反而須要功能更強大的承重牆來支撐較屬 正確。然系爭補充鑑定報告書以抗壓強度347㎏f/c㎡之混凝 土為衡量基準，其結構補強費用竟然會低到僅須 365,690元 ，令人感到擔憂。故本件既然事涉居住安全，攸關人命，則 當應以868,431元之補強費用來進行結構補強方始屬合理。 ㈤末查，系爭鑑定報告書及補充鑑定報告書均未就以混凝土抗 壓強度245㎏f/c㎡為計算基礎、估算補強費用為 868,431元 ，或以混凝土抗壓強度347㎏f/c㎡為計算基礎、估算補強費 用為 365,690元，其施工所需日數進行評估，然原告及家人 在施工期間，將無法居住使用系爭房屋，此部分所受損害程 度與施工所需日數有必然性之關聯。 六、再者，嘉義市政府102年8月30日府工使字第0000000000號函 文明確表示關於消防車輛救災動線之指導原則，如係供救助 5 層以下建築物，消防車輛通行之道路或通路，至少應保持 3.5公尺以上之淨寬，及4.5公尺以上之淨高。而系爭房屋所 處社區原來應有之巷道在接近出口一段之位置被改成花園假 山造景，車輛（包含消防車輛）根本不能通行；而其旁現有 巷道系由其他空間變更使用而來，巷道之寬度明顯不足 3.5 公尺、高度明顯不足 4.5公尺，嚴重影響消防車輛之進出與 救災，確屬系爭房屋在經濟價值上之明顯瑕疵。 七、另就歐亞不動產估價師聯合事務所102年9月25日（EZ00000000000 號）估價報告書（下稱系爭估價報告書），估價系爭 房屋價值減損數額為 1,133,154元之結論，尚可勉強接受。 然系爭估價報告書認該價值減損金額 1,133,154元尚須再乘 以實際拆除風險50％，始為本次系爭房屋因增建及改建而造 成不動產價值減損金額等情，被告則持反對意見，說明如下 ㈠歐亞不動產估價師聯合事務所之專長係「不動產之價值評估 」，應不包括「不動產被拆除或被命回復原使用機率之評估 」。故有關其認為「增建拆除或改建回復原使用之風險約50 ％」一項，是屬越權行為。如果被告賠償一半金額後，令他 人為相關檢舉，則上述增建拆除或改建回復原使用之機率便 是100％ ，則「風險約50％」之說憑何所據？況系爭不動產 因增建及改建而造成價值減損係可歸責於被告之事項，如果 允許其僅須退還減損價值之一半金額，豈不等同允許商人提 供非法商品出售還能賺取一半不法所得等情。 ㈡再參酌歐亞不動產估價師聯合事務所103年 4月23日（103） 嘉歐字第021號函文，設若當初系爭房屋之售價為A，坐落土 地之售價為B，總體售價為C（C＝A＋B）。如今該所鑑定c（ c＝a＋b，即減損價值後之房地總值）較C（原房地總售價） 低1,133,154元，即意謂（a＋b）較（A＋B）低1,133,154元 。原告認為在沒有證據顯示b≠B（即土地價值發生變動）之 情形下，應將「（a＋b）較（A＋B）低 1,133,154元」之結 果完全歸因於「a較A低 1,133,154元」，換言之，即在概念 上排除土地因素後，系爭房屋減損之價值仍然就是1,133,15 4元。 伍、並聲明：被告應給付原告1000萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；訴訟費 用由被告負擔；原告願供擔保，請准宣告假執行。 乙、被告答辯則以： 壹、原告於簽訂買賣契約前已知悉系爭房屋有增改建，且同意以 現況點交，被告依買賣契約交付房地符合債之本旨履約，原 告不得依此請求減少價金，說明如下： 一、查系爭房地賣賣契約主要係由訴外人即原告母親綦美松負責 處理，此觀系爭房地買賣契約書簽名自明。次查，被告交付 綦美松審閱之房地買賣契約書，除買賣雙方當事人尚未簽章 外，與本件兩造簽約所使用之系爭房地買賣契約書並無不同 ，是被告公司人員所交付審閱之房地買賣契約書上均已載明 系爭房地之地號、建號，且房屋買賣合約書之附件亦包括建 物所有權狀、全區圖....各樓層平面圖，已足供原告了解本 件建物各樓層之合法面積、內部空間之配置，據此與本件建 物之現況稍加比對，即可知悉本件建物有無違章之增建、改 建部分。此外，該建物所有權狀記載附屬建物：陽台 45.81 平方公尺，然因三樓陽台外推，交屋現況並無陽台，改建情 形甚為明顯，綦美松與其家屬於下訂前已來現場看過數次， 殊無推諉不知系爭房屋並無陽台之理。再參以預訂房屋暫收 據上有記載「建坪： 148坪（含增建11坪）」、備註欄記載 「房屋總價以公司應完成之現況交屋」等語，可知因系爭房 屋屬成屋買賣，被告公司人員就房屋增改建部分確曾向原告 及其家人說明地下室增建、一樓玄關、三樓陽台外推改建， 並將增建部分列入預訂房屋暫收據內，而改建部分原即建物 保存登記範圍內，已屬買賣標的範圍，故未將之獨立加註於 契約內容。 二、復查，原告主張四樓玻璃屋部分，被告法定代理人蔡福源於 臺灣嘉義地方法院檢察署100年度偵續字第22號案件之100年 5月5日偵訊筆錄中，已明確供陳其與綦美松有討論該四樓玻 璃屋部分等語。而其所謂討論即指其與訴外人即原告母親綦 美松於97年5月4日於系爭房屋內討論室內設計時（詳見被告 公司銷售經理王淑真自記事本整理之陶淵明山河院E5記事） ，即有告知四樓採光罩（即玻璃屋）非屬權狀範圍之增改建 ，因原告同意將四樓臥室與玻璃屋間之牆面打除（參見原告 102年5月13日民事陳報（八）狀），並將玻璃屋部分以原木 遮蓋（光），蔡福源在現場討論時告知綦美松上情，原告當 時並未表示反對，否則蔡福源絕無可能將原已存在之牆面恣 意打除之理，俟裝潢完成後，於98年 2月25日同意按現況點 交。 三、又查，出賣人雖於買賣契約之責任為所有權移轉登記及交付 房地，即是在買賣標的範圍內約定以謄本所載作為所有權移 轉登記範圍；然本件房屋交付責任範圍，另於契約第13條約 定「依現況點交」，即系爭房地買賣契約書並非記載以謄本 所載範圍點交，且改建部分原即建物保存登記範圍內，已屬 買賣標的範圍，是未將之獨立加註於契約內容，且被告亦未 曾表示所交付房屋均屬有辦理保存登記建物云云，足證系爭 房屋已約定現況點交，即被告已依約履行現況點交之交屋責 任。而系爭房地買賣契約自97年5月4日至97年 5月17日16時 期間，為審閱期，買受人即原告即可在此期問向被告確認該 屋之全部建築細節，以為將來是否購屋之重要參考。本件原 告於簽約前，分別由家人或自行前往看過房屋現況數次，經 原告人員充分告之房屋現況後，又有長達兩周契約審閱期間 ，且非無購屋經驗等情以觀，如原告謂對系爭房屋增改建完 全不知，除與刑案所供不符外，亦違背通常經驗法則，殊屬 無稽。 四、由民法第354條第1項規定可知，出賣人之瑕疵擔保責任係以 買賣標的物交付時為判斷時點。本件系爭房屋既然交付時， 原告明知系爭房屋有增改建情事，仍願簽訂本件契約，且同 意現況點交，而被告依債之本旨履約，非但未曾表示所交付 房屋均屬有辦理保存登記建物，且明確告知增改建位置，又 未辦保存登記建物非不得為交易之標的，依民法第355條第1 項規定，被告自不負物之瑕疵擔保責任，是被告自無瑕疵給 付或債務不履行之問題，則原告亦不得請求減少價金或損害 賠償。 五、況衡諸通常交易習慣，建物室內單價均較室外附屬建物單價 為高，而未辦保存登記建物非不得為交易之標的，原告既明 知增改建，且同意現況點交，而被告所交付增改建均為增加 室內面積，原告主張此部分減損價值，顯然悖於通常交易觀 念，且與事實不符。 六、再者，原告自買賣契約簽訂當時已知增改建之情事，未於民 法第356條第1項規定六個月除斥期間內行使權利，該減價請 求權亦已消滅 貳、又查，依據主管機關核准之系爭房屋結構平面圖顯示：本件 房屋原結構設計為基礎、樑、柱、板，並未將牆列入原結構 設計模擬、計算範圍，即地下 1樓所打除部分鋼筋混凝土牆 ，非屬原結構設計範圍內之房屋結構。另按建物結構設計上 若有將鋼筋混凝土牆列入結構設計模擬、計算者，始得稱為 承重牆或剪力牆，然因系爭房屋地下 1樓所打除部分鋼筋混 凝土牆面，並未列入原結構設計模擬、計算範圍，則原告主 張被告打除「承重牆」云云，容有違誤；若原告仍主張地下 1 樓所打除部分鋼筋混凝土牆為承重牆，則鑑定方法應將全 棟房屋基礎、樑、柱、板、牆（12、15、20、25公分牆及被 告增作加強部分均列入計算）全部列入結構分析，且地下一 樓所打除部分鋼筋混凝土牆既非全部打除，應就打除與留存 牆面之比例進行結構分析，不能如台灣省結構技師公會所為 鑑定，將該側全部牆面視為全部打除，且未將增作之牆面列 入結構計算等疏漏，致影響結構分析結果。 叁、另被告○○○區○巷道寬度、高度未符法定標準等情，係指 原告101年11月8日陳報（六）狀附件一、五、其他所附之建 築圖說、照片編號16、17所示之位置。蓋上開附件之區域屬 第一期工程，與系爭房屋屬二期工程，分屬不同兩份之建造 執照、使用執照，若謂系爭房屋之巷道寬度、高度是否符合 標準，當依第二期建造執照、使用執照為判斷基準，且現況 與使用執照全區配置尚無不合。至於第一期工程部分，兩造 於買賣契約書已由原告簽具同意書由被告進行景觀規劃、專 用停車位、公共車道等，並繪有全區配置圖附於契約中（參 照系爭房地買賣契約書後附證物），是該部分已透過全體住 戶約定專用，且原告亦同意，自非屬原告所指前揭情形，亦 無鑑定必要。 肆、茲就系爭鑑定報告書陳述意見如下： 一、依被告 101年11月23日陳報狀所檢具系爭房屋混凝土抗壓強 度資料顯示：系爭房屋所澆置之混凝土規格均高於 3000psi （210 kgf/c㎡），是本次鑑定就混凝土抗壓強度 210kgf/c ㎡所為之檢核結果顯無參考之必要。另鑑定人於履勘時陳稱 鑽心取樣來分析會比較準等語，再比對前開被告所檢具系爭 房屋混凝土抗壓強度資料，澆置之混凝土規格雖為 3500psi （245kgf/c㎡），但圓柱試體抗壓強度達347kgf/c㎡，超出 約定3500psi澆置混凝土抗壓強度約 41.6％等情，惟本件因 原告不同意鑽心取樣，致無法取得系爭房屋實際混凝土抗壓 強度進行鑑定，衡諸鑑定人所陳意旨及混凝土試體強度超出 約定澆置強度近一半等情以觀，則應以混凝土抗壓強度347k gf/c㎡之檢核結果作為系爭房屋結構鑑定之基準。 二、本次鑑定應採模型一作為判斷基準，茲將理由說明如下： ㈠本次鑑定肯認系爭房屋原結構設計未將牆列入原結構分析模 型內，並將之作為模型一進行結構分析，是模型一與原結構 設計模型相符，自應以此作為本件判斷基準。且被告於 101 年11月 8日調查證據聲請狀即主張將牆列入結構分析的前提 為「地下一樓所打除部分鋼筋混凝土牆為承重牆」（避免刑 案台灣省結構技師公會違反原結構設計，將地下室部分牆面 列入結構分析之錯誤），然此一前提經本次鑑定確認從建築 平面圖上研判，該牆只作為地下室外牆，拆除該牆面，不至 於影響原設計所得之耐震強度，顯見原告主張該牆為承重牆 之前提顯與原結構設計不符，而被告前開調查證據方法之前 提既不成立，自應按原結構設計即模型一，將牆排除，不列 入結構分析範圍。 ㈡另模型二除與原結構設計不符外，其與模型一最主要差異在 於「牆架構」之耐震能力應否併入結構計算，即模型一之牆 ，係輔助樑柱結構之耐震能力，若遇強震會使牆面損害，減 少或降低樑柱結構受損機率，而牆面非屬結構，可於修復後 不損建物結構；而模型二考量含牆架構之耐震能力，則須加 強牆之強度（僅將兩層配筋列入結構計算），使其與柱之強 度相當，遇強震時，牆結構原則上不能破損，否則會影響結 構安全，是兩種模型之設計前提概念完全不同，系爭房屋原 結構設計既採模型一，似無將部分兩層配筋牆面作為模型二 進行結構分析，如此將出因設計前提不同，勢將出現模型二 牆面構件未能檢核通過之之異常現象，故本件鑑定應採模型 一作為判斷基準。 ㈢又系爭房屋共 184根樑，依鑑定報告附件12樑配筋檢核表顯 示混凝土抗壓強度347kgf/c㎡時，僅有編號 197、斷面標號 3G1（3F）及編號273、斷面標號RB2（RF）等2根樑未符規範 ，則未符規範要求之樑構件占總樑構件數僅約 1％，且同一 根樑非全部位置均未通過檢核，另最大應力比大於1 屬未通 過檢核之樑構件，而該兩根樑超出最大應力比僅0.01及0.04 ，不足幅度甚微，復參以該兩根樑均位於上層3F（1根）、 RF（ 1根），影響安全程度相對於下層樑明顯較低。是綜合 前述，本件雖樑構件有 2根未符設計規範，然就未符樑構件 數與總構件數所占比值僅 1％、且不足鋼筋量均位於上層、 超出檢核應力量甚微、及系爭鑑定報告結論一之意見等情檢 討分析，當不致有造成系爭房屋不安全之虞。 ㈣另原告主張應再鑑定耐震補強預算云云。然查建築物「結構 安全」評估與「耐震能力」評估分屬不同鑑定項目，前者係 以建築物現況結構配置是否安全所為鑑定，後者係就建築物 能承受X向、Y向各零點幾G （重力加速度）的耐震能力進行 評估，兩者評估模型之因素（包括應否納入樑、柱、板、牆 ，能承受外力之強度及韌性等）及評估方法均不同，此觀台 北市結構工程工業技師公會將「既有建築物之結構安全鑑定 」、「既有建築物之耐震能力評估」分列兩項服務項目自明 ，本件鈞院囑託鑑定事項為系爭建物之結構安全鑑定，則其 回覆補強方法當然係結構補強，而非耐震補強。次查，建築 物經耐震能力評估如有不足，始得進行「耐震能力補強」， 本件未經耐震能力評估，遽予推認須進行耐震補強，似有邏 輯謬誤，故無再為鑑定耐震補強之必要。 三、另台北市結構工業技師工會102年9月2日（102）北結師雄（ 十一）字第 0000000號函文之鑑定補強費用係採混凝土抗壓 強度245kgf/c㎡所為之補強等情。然如前所述，此補強標準 與澆置圓柱試體抗壓強度明顯不符，勢將增加補強費用，故 被告不同意此補強計算基準。蓋依前揭系爭房屋混凝土抗壓 強度資料及原告不同意鑽心取樣等情，致無法取得系爭房屋 實際混凝土抗壓強度進行鑑定，是衡諸鑑定人所陳意旨及混 凝土試體強度超出約定澆置強度近一半等情以觀，應以混凝 土抗壓強度347kgf/c㎡之檢核結果作為計算基準。又此函文 亦載有可針對未能通過設計規範檢核之構件進行補強，則被 告所主張以模型一（即原設計模型）、混凝土抗壓強度 347 kgf/c㎡ 為前提，就未能通過設計規範檢核之樑構件進行補 強計算所需費用，始符合系爭建物原設計規範。 伍、再就系爭估價報告書陳述意見如下： 一、鈞院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定事項為依樓層分 四項詢問「系爭房屋改建行為是否會造成建物價值減損」， 然系爭估價報告書卻將全部樓層合併為一體，並自行假設限 縮為「建物面積（含增建）使用容積高於法令管制，有拆除 或改建風險，造成建物價值減損」之前提，惟系爭房屋所為 改建行為，均增加室內面積，依通常交易觀念，此必會增加 建物之價值（此由法院拍賣公告會另就增建部分標示價格即 可證明），鈞院囑託事項僅中性詢問改建行為是否會造成建 物價值減損，然系爭估價報告書非但未審酌通常交易觀念， 且自行假設上開前提，而該假設前提卻是原告於簽約交屋前 已知悉之事實，顯見系爭估價報告書的假設前提，係受原告 單方意見影響所致，卻忽卻鈞院囑託事項，故系爭估價報告 書既因假設前提偏頗，與事實不符，且未分別按各樓層改建 情形計算容積率，估算是否有價損，或依通常交易觀念增加 室內空間係增加建物價值為估價，而違背囑託調查事項，故 系爭估價報告書估價之結果，自無足採。 二、又系爭估價報告書所用之估價方法，亦有下列各項錯誤： ㈠估價方法所採之比較法或成本分析法所用比較標的共六棟房 地，惟未調查各該房地有無增改建，僅逕以謄本面積為估價 基準。然本件估價爭點為假設改建為合法建物與違建之價差 ，則各比較標的有無增改建，當然為本件比價之重要事項， 尤以單從估價報告所檢附相片與建築樓層戶核，有多筆均有 頂樓增建，而估價報告卻以謄本登記樓層為計算，則房地單 價必會被墊高，而依此比較得出之價格亦將失真。 ㈡兩造間簽訂系爭房屋買賣契約，並不包含土地部分，即本件 買賣為土地、建物分別訂約，則土地價格應依土地買賣契約 為準，但系爭估價報告書卻將房地合併定價，更為甚者，又 獨立將盧厝段241-22地號土地獨立定價，再以房地總值作為 差價估算，顯然違背鈞院囑託事項不包含土地，而有墊高應 鑑定之房屋價損之錯誤。 ㈢再者，歐亞不動產估價師聯合事務所雖以103年4月23日（10 3）嘉歐字第021號函文為系爭估價報告書補充說明，然該函 係植基於原鑑定報告基礎，則仍有前述系爭估價報告書之自 行假設前提及與囑託鑑定事項不符等問題。且該函明確表示 其未依鈞院囑託僅就「勘估標的建物本身」為估價，則所鑑 定結果與鈞院囑託事項不符，自不得作為原告受有損失之證 據。 ㈣是參以鑑價僅係供參考之情，則原告是否受損仍應回歸買賣 雙方合意之買賣金額。本件系爭房地雖經系爭估價報告書認 定含增建面積之總價格為24,673,516元，然因本件為土地、 建物分別訂約，對於系爭土地買賣價格應尊重原告與訴外人 即原地主何崇榮間基於契約自由原則所合意之買賣價格，而 本件土地買賣契約價款為17,020,000元，是依前開鑑定系爭 房地總價格為24,673,516元，扣除土地價款後餘 7,653,516 元（24,673,516-17,020,000=7,653,516 ），此為估價報告 所認含增建面積全部為合法建物之價值，卻低於兩造間系爭 房屋買賣總價 8,780,000元，亦即全部合法建物之價值竟低 於含有部分改建面積之系爭房屋價格，除可證明原告並未因 而受有任何損害外，亦足見原告於買賣契約簽定當時，在明 知系爭房屋所有增改建情形下，仍願以較高之價格購入系爭 房屋，則若如估價報告結論所認定原告另受有 566,577元之 價值減損，明顯與原告購入系爭房屋之客觀價值相悖離。反 之，若以估價報告所認定系爭房地總價欲購買系爭房地，因 差價 1,126,484元，根本無成立本件買賣契約之可能，自不 生價值減損之問題，益徵原告未受有任何價值損失。 陸、並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判 決願供擔保請准免為假執行。 丙、本院得心證之理由： 壹、原告主張於97年 5月17日向被告購買系爭房屋及其坐落基地 ，約定買賣總價金為 2,572萬，並簽訂系爭房地買賣契約書 等情，業據提出系爭房地買賣契約書 1份為證（詳本院卷㈠ 第 7至14頁），且為被告所不爭執，堪信屬實。原告復主張 交屋後發現系爭房屋有如附表一所示之結構性瑕疵及附表二 所示之非結構性瑕疵，爰請求被告減少價金等語，則為被告 所否認，並以前詞置辯。故本件應審究者厥為：⑴約定「現 況交屋」之契約解釋？⑵原告是否知悉系爭房屋有增建及改 建之事實？⑶被告是否應負瑕疵擔保責任？⑷原告之請求是 否罹於除斥期間？⑸原告請求減少價金，有無理由？金額若 干？茲分別說明如后。 貳、本件約定「現況交屋」之契約解釋 一、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又，解釋契約，應於文義上及 論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約 全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其 他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要 目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒 拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高 法院99年度台上字第1421號裁定意旨參照）。 二、原告主張系爭房屋有如附表一所示之結構性瑕疵、附表二所 示之非結構性瑕疵及主筋配筋量不足之瑕疵等語，被告則否 認有瑕疵存在，並辯稱：兩造簽訂系爭房地買賣契約第13條 約定「依現況交屋」，原告於簽訂買賣契約前已知悉系爭房 屋有增改建，且同意以現況點交，被告復未曾表示所交付房 屋均屬有辦理保存登記建物，被告依買賣契約交付房地符合 債之本旨履約，自不負瑕疵擔保責任等語。惟查，買賣契約 中約定「依現況交屋」者，除該條約定外，仍須參酌其他契 約條款之內容，綜合判斷契約所約定之「現況交屋」，在該 個案中代表之法律上意義。因此，因每個個案之實際情況不 同，甚至個案微小之事實差異，就會造成個案在契約解釋上 對於「現況交屋」範圍及法律意義射程之不同。例如，在二 手屋買賣時，「現況交屋」之約定是否有免除出賣人之瑕疵 擔保責任，則須視出賣人是否有告知瑕疵、買賣契約當事人 間就瑕疵約定如何處理（如折讓價金等）、是否特約免除出 賣人之瑕疵擔保責任、出賣人是否擔保具有保證之品質等等 ，綜合各情後加以判斷認定，尚無法逕以「現況交屋」之約 定，即謂出賣人已為免除瑕疵擔保責任之免責聲明。 三、以本件買賣契約而言，系爭房屋買賣契約第13條約定「其他 特約事項：依現況交屋。」乙情，有系爭房屋買賣契約 1份 附卷可按（詳本院卷㈠第35頁）。本院參酌系爭房屋為新成 屋，尚不至於有二手屋常見之漏水、壁癌、海砂屋等買賣重 要事項問題，參酌系爭房屋買賣契約內容未另就品質為特別 之保證，亦未聲明免除何種瑕疵擔保責任，則系爭房屋買賣 契約所約定之「依現況交屋」，僅能解釋為「雙方約定就系 爭房地之現狀為移轉」而已。簡言之，系爭房屋買賣契約所 約定之「依現況交屋」，僅係買賣雙方同意「就房屋交付移 轉之狀態」以現狀為之而已，別無其他免除出賣人瑕疵擔保 責任之意涵，灼然至明。故被告以系爭房屋買賣契約約定「 現況交屋」，進而主張其已依現況交屋，毋庸負瑕疵擔保責 任云云，要無可採。 四、惟查，系爭房屋買賣契約第13條約定之「依現況交屋」，固 無免除出賣人瑕疵保責任之意，然由客觀事實、房屋通常使 用方法或依出賣人交付之相關書面資料等，倘認買受人已知 悉或可知悉瑕疵存在者，則「依現況交屋」之約定，即足以 做為買受人依民法第356條第1項規定，應依通常程序從速檢 查及通知義務之起算時點。 五、然而，本件縱認系爭房屋買賣契約第13條「依現況交屋」之 約定，應認為係買受人依民法第356條第1項依通常程序從速 檢查及通知義務之起算時點。惟承如前述，房屋瑕疵能否在 「現況交屋」之後，由買受人依通常使用方法或瑕疵性質從 速檢查加以發現，會因個案案例事實之差異而有所不同。本 院認依契約當事人之真義為解釋，「依現況交屋」所謂之「 現況」，應係屬於交屋或看屋當時，買受人已獲告知瑕疵存 在之現況，或由肉眼觀察即可查知房屋瑕疵存在之現況，或 將書面資料與房屋現狀加以比對即可發現瑕疵存在之現況等 情形而言。 六、至於必須經由專業人員拆除裝潢等固定物，或由鑑定人就個 案鑑定後方可得知瑕疵確實存在之情況，除非契約另有明白 具體約定排除瑕疵擔保責任之外，則縱使買賣當事人約定「 依現況交屋」，亦難認買受人於交屋之後，可依通常使用方 法或性質從速檢查，進而發現瑕疵之存在。簡言之，倘若係 必須拆除遮蔽之固定物始得發現之瑕疵，以及必須鑑定後始 能確定存在之瑕疵，則尚難逕以「現況交屋」之約定，做為 買受人依民法第356條第1項應依通常程序從速檢查及通知義 務之起算時點。 叁、交屋時，原告是否知悉系爭房屋有增建及改建部分 一、對於系爭房屋增建及改建部分，原告主張：⑴地下室增建（ 即視廳室、佣人房及浴室部分）、3樓陽台外推及1樓玄關改 建之事，被告公司於交屋前未告知；⑵B1樓梯旁之牆面於交 屋時存在，嗣後交由被告公司進行裝潢時部分打除而變更為 現狀；⑶ 4樓的二面牆面交屋時存在，嗣後交由被告公司進 行裝潢時全部打除而變更為現狀等語（詳本院卷㈡第46頁） 。被告則予否認，並辯稱：原告家人多次來看屋，銷售人員 已告知有增建及改建情形等語。 二、關於地下室增建（即視廳室、佣人房及浴室）部分 ㈠查原告於另案對被告公司負責人及銷售人員提出詐欺告訴刑 事案件偵查中陳稱：本件不動產買賣我都請我母親綦美松處 理，也授權給綦美松以我的名義簽約等語，經核與原告母親 綦美松於偵查中之陳述相符，業據本院調閱嘉義地檢99年度 偵字第8713號偵查卷宗無訛，並有上開筆錄附卷可參（詳87 13號偵卷所附之1966號交查卷筆錄，本院卷㈢第71、74頁） ，則原告授權由母親綦美松洽談磋商系爭房地買賣事宜，並 由原告母親綦美松代理簽訂系爭房地買賣契約乙情，洵堪認 定。 ㈡而原告母親綦美松於偵查中數次陳稱：我有問過被告銷售人 員王淑真這房子有無違建，王淑真說地下室的視聽室是多出 來的，我二個女兒也在場等語；經核與原告胞姊黃筱雯偵查 中所述相符；且原告於偵查中亦表示：我跟我母親去看房子 前，我母親就有跟我說地下 1樓的視聽室是違建等語，業據 本院調閱嘉義地檢99年度偵字第8713號偵查卷宗、 101年度 調偵字第33號偵查卷宗無訛，並有前揭筆錄存卷足憑（詳87 13號偵卷所附之1966號交查卷筆錄，本院卷㈢第71、74、76 頁背面、86頁背面）。參以原告母親綦美松於偵查中另陳稱 ：被告公司負責人蔡福源跟我們說視廳室是違建，若被發現 的話回填就好了等語，有嘉義地檢99交查字第1966號、 100 年度偵續字第22號訊問筆錄在卷可稽（詳本院卷㈢第71、82 頁背面）。另佐以原告付定金時，兩造簽訂之預訂房屋暫收 據上註明「建坪約 148坪（含增建11坪）」，有上開預訂房 屋暫收據 1紙存卷可證（詳本院卷㈠第52頁），而系爭房屋 除地下室外，其他各樓層別無「增建」之坪數，足認被告銷 售人員王淑真於前揭偵查案件中陳稱：簽約之前我們給綦美 松交屋現況的平面圖，我們會解釋哪裡有增建，付定金時開 的收據上有註明增建的坪數，增建指的是地下室 1樓的部分 等語，有前揭偵查筆錄存卷可按（詳本院卷㈢第80頁背面） ，堪認與事實相符，足以採信。 ㈢綜上可知，簽訂系爭房地買賣契約之前，被告公司負責人蔡 福源及被告銷售人員王淑真2人均已將系爭房屋「地下1樓視 廳室等」係挖空增建之「違建空間」乙事，確實告知原告代 理人綦美松無疑，被告公司負責人蔡福源更具體提到如果被 發現再以回填方式處理云云，依原告買賣代理人及原告本人 之社會經驗及智識程度，當足以知悉「違建」即非合法建物 ，且有遭舉報拆除而需回填之風險等情，均堪認定。故原告 空言否認被告交屋前有告知地下 1樓視廳室係違建云云，顯 與原告、原告胞姊黃筱雯及原告母親綦美松於偵查中之陳述 扞挌，亦與客觀事證不符，要無可採。 三、關於1樓玄關改建、3樓陽台外推部分 ㈠查原告對被告公司負責人蔡福源及銷售人員王淑真提起詐欺 告訴之刑事案件，王淑真於偵查中陳稱：有將 1樓玄關改建 及3樓陽台外推告知原告母親綦美松等語，蔡福源則陳稱： 有告知 1樓玄關改建等語。然原告母親綦美松則否認受告知 之情。本院參酌蔡福源及王淑真分別為被告之負責人及員工 ，又遭原告提起詐欺告訴而為偵查案件之被告，因此，倘若 僅憑蔡福源及王淑真偵查中之片面陳述，尚難採為被告公司 人員確有告知1樓玄關改建及3樓陽台外推之證據。故被告僅 以負責人蔡福源及王淑真偵查中之陳述內容，辯稱其已告知 1樓玄關改建、3樓陽台外推云云，尚無足憑採。 ㈡被告辯稱已將1樓玄關改建、3樓陽台外推之事告知原告母親 綦美松乙情，雖為本院所不採，然而，本院另參酌出賣人固 然負有物之瑕疵擔保責任，惟民法第356條第1項規定買受人 亦有從速檢查通知之義務，故買受人即本件原告是否有遵守 民法第356條第1項從速檢查通知之義務，除了斟酌出賣人是 否告知之外，亦須參酌瑕疵是否以肉眼觀察即可發現，以及 一般通常人由締約時之書面資料，與房屋現況加以比對是否 即可發現瑕疵存在等等，均應綜合加以研判。因此，雖無證 據可證明交屋前或交屋時，被告已將1樓玄關改建、3樓陽台 外推之事告知原告母親綦美松，但關於原告是否依通常程序 從速檢查系爭房屋有無瑕疵存在並通知被告，則與原告是否 因違反從速檢查義務而喪失瑕疵擔保請求權攸關(詳後述)。 四、關於地下 1樓起居室牆面部分打除改為落地窗、地下室應另 有一實心缺口牆面、1樓通往2樓客廳樓梯旁之牆面遭打除、 1樓半客廳電視後方之實心牆面遭打除部分 ㈠原告主張交屋時並無竣工圖，故不知上開牆面遭被告拆除等 語，除為被告所不爭執外，另參酌本院 101年10月18日會同 兩造及鑑定人結構技師施忠賢履勘現場時，經鑑定人比對使 用執照圖，始發現用執照圖上繪有1樓通往2樓客廳樓梯旁之 牆面，但現場並無牆面等情，有本院勘驗筆錄 1份在卷可稽 （詳本院卷㈠第145頁），被告復於 101年11月8日具狀陳報 比對使用執照圖後，始發現 1樓半客廳電視後方之實心牆面 遭拆除等語（詳本院卷㈠第195頁）。 ㈡本院參酌竣工圖及使用執照圖繪製之圖說及內容，有相當的 專業性存在，必須有相關工程知識或實務經驗者，始能正確 無誤的比對圖說，並非通常一般人憑藉著個人之社會經驗， 即可完全瞭解或比對竣工圖、使用執照圖及房屋現況三者間 之差異。因此，縱令買受人於交屋後，另向主管機關申請竣 工圖或使用執照圖，然除有客觀事實可認買受人業經專業人 士指出差異所在之外，亦難僅憑買受人事後申請使用執照圖 及竣工圖，即遽認買受人事後已確知圖說與房屋現況之差異 。故原告主張於本院履勘現場當時，經鑑定人當場比對使用 執照圖，始知悉1樓通往2樓客廳樓梯旁之牆面遭拆除，事後 比對另發現 1樓半客廳電視後方之實心牆面遭拆除等上開瑕 疵等語，堪予採信。 五、地下1樓樓梯旁之牆面、4樓的二面牆面均遭打除部分 ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項 規定甚明。然而，物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔 保責任，以該瑕疵於『危險移轉時』存在者為限，此觀民法 第 354條規定自明。因此，倘若瑕疵係於危險移轉後，始行 發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95 年度台上字第 951號裁判意旨參照）。因此，買賣標的物於 出賣人移轉或交付予買受人「當時」存有瑕疵，始有物之瑕 疵擔保責任之適用。倘若移轉或交付「之後」始發生者，即 非民法第354條所定義之「瑕疵」，自非屬民法第354條規定 以下所規範之瑕疵擔保責任範疇。 ㈡本件原告主張：B1樓梯旁之牆面於交屋時存在，嗣後交由被 告公司進行裝潢時部分打除而變更為現狀； 4樓的二面牆面 交屋時存在，嗣後交由被告公司進行裝潢時全部打除而變更 為現狀等語（詳本院卷㈡第46頁）。則系爭房屋關於B1樓梯 旁之牆面及 4樓的二面牆面於「交屋時存在」乙事，為原告 所自承，洵信屬實。則被告將系爭房屋交付原告之時，上開 牆面既均存在，縱使交屋後因裝潢而拆除上開牆面，然牆面 遭拆除之時間既係發生在「交屋之後」，揆諸前揭裁判意旨 及說明，自非屬物之瑕疵擔保責任之範疇。因此，上開牆面 在「交屋後」遭打除乙事，不論原告是否知悉或何時知悉， 俱與民法第 356條以下所定之瑕疵擔保無涉，故此部分自無 加以認定之必要。 ㈢至於原告主張上開牆面於交屋時存在，嗣後由被告公司進行 裝潢時全部打除或部分打除等語，似乎意指原告不知牆面在 裝潢時遭被告打除。然查，原告係委由被告進行系爭房屋裝 潢乙事，為兩造所不爭執，且原告購買系爭房屋之前，原告 買賣代理人綦美松曾向被告購買其他建案之房屋乙情，業據 綦美松於前揭偵查案件自承在卷，有前揭筆錄附卷可稽（詳 本院卷㈢第71頁）。本院參酌原告代理人綦美松曾有購屋後 裝潢房屋之經驗，被告方面又係與原告代理人綦美松溝通裝 潢事宜，再參酌依原告買賣代理人綦美松之年齡智識及社會 經驗，對於裝潢房屋時，為進行空間整合及利用，幾乎須更 動原本隔局而打除特定牆面之施工舉措，原告買賣代理人綦 美松事後自不得片面推稱全無所悉。依一般通常人對於房屋 裝潢之認識，只要在不影響房屋結構安全之情形下，為達到 委託人對房屋空間及利用之需求，更動打除部分牆面使空間 得以重新整合利用，自應認為係在委託人概括同意之範圍內 。 ㈣本院審酌原告就「被告未依約定之空間隔局或裝潢內容施工 」乙事，於本件審理期間未曾加以爭執，顯見被告當時應係 按原告代理人綦美松所要求之空間隔局或裝潢內容加以施工 。因此，為切合需求而打除不影響結構全安之牆面，自應認 係在原告代理人綦美松概括同意之範圍內。則原告事後與被 告爭訟時，方推稱不知某特定牆面於裝潢時遭打除云云，不 但與一般人對房屋裝潢認知之常情相悖，亦與裝潢施工前會 與委託人討論確定空間需求，在切合委託人需求下獲概括同 意進行施工之情有違。故原告具狀意指不知牆面在裝潢時遭 打除云云，與經驗法則及論理法則違背，自無可採，併此說 明。 肆、被告是否應負瑕疵擔保責任 一、此部分應先說明者為：買受人於簽訂買賣契約前，倘若已知 物之瑕疵存在，卻仍同意簽訂買賣契約，則出賣人就買受人 於訂約前已知悉之瑕疵，依民法第 355條規定，固不負瑕疵 擔保責任。然而，民法第 355條所稱出賣人不負瑕疵擔保責 任之範疇，應以買受人客觀上所知悉存在之瑕疵為限，例如 ，買受人明知出賣人出售之房屋有違法增建，卻仍同意簽訂 買賣契約，則買受人對於該「違法增建存在」之瑕疵，不得 再向出賣人主張因此減損房屋價值並請求減少價金，乃事理 之當然。惟倘因違法增建之施工行為而造成房屋「結構安全 」之瑕疵，茍買受人對於違建影響結構安全乙事，於簽訂買 賣契約前並無所悉，則買受人就影響結構安全之瑕疵，仍得 向出賣人請求負瑕疵擔保責任，先予說明。 二、原告主張附表一結構性瑕疵部分 ㈠原告主張地下室部分經被告⑴挖除地下室的土層，改為視聽 室、佣人房及浴室；⑵拆除部分起居室牆面改為落地窗；⑶ 拆除地下室通往 1樓樓梯旁之牆面；⑷視廳室、佣人房與樓 梯旁之實心牆面間，原本應有一堵實心有缺口之牆面等語， 因被告挖空增建或拆除而影響結構安全等語；至於 1樓半部 分，則經被告⑴拆除1樓通往2樓客廳樓梯旁之牆面；⑵拆除 1樓半客廳電視後方之實心牆面；4樓部分，因被告拆除 4樓 的二面牆而影響結構安全；原告另主張系爭房屋有主筋配筋 量不足之瑕疵而影響結構安全等語。 ㈡關於拆除「地下室通往1樓樓梯旁之牆面」、「4樓的二面牆 面」部分 原告主張被告將上開牆面打除改建，應負瑕疵擔保責任云云 。惟查，物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任， 以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，已如前述。而上開 牆面於「交屋時」均仍存在乙情，為原告自承在卷（詳本院 卷㈡第46頁），縱使交屋後因裝潢而拆除上開牆面，然牆面 遭拆除之時間既係發生在「交屋後」，自非屬物之瑕疵擔保 責任之範疇。故原告就上開改建部分請求被告負瑕疵擔保責 任，尚無足憑採（附註：況且，經囑託鑑定之結果，拆除地 下室通往1樓樓梯旁之牆面，不影響樓梯結構安全；至於4樓 的二面牆面為12公分厚單層筋RC牆，結構分析時不考慮該牆 作用，拆除對結構安全影響不大。關於囑託之鑑定事項及鑑 定回覆內容，參【表3 】之二、㈥及四、㈠，及外放之鑑定 報告書1本）。 ㈢關於「地下室缺少原本應有一堵實心有缺口之牆面」、「拆 除1樓通往2樓客廳樓梯旁之牆面」、「拆除 1樓半客廳電視 後方之實心牆面」部分 ⒈原告主張地下室缺少原本應有一堵實心有缺口之牆面，且被 告拆除1樓通往2樓客廳樓梯旁之牆面、 1樓半客廳電視後方 之實心牆面，影響房屋結構安全等語，則為被告所否認，辯 稱有將地下室其他牆面增厚，不影響房屋結構安全等語。 ⒉本院乃檢附相關資料，囑託鑑定人就缺少或打除上開牆面， 及被告增厚施作其他牆面，對結構安全有無影響。經鑑定結 果認為略以：⑴地下室部分，經現場勘查並無視廳室旁之牆 壁存在，分析時不考慮視聽室旁之牆面，原設計亦未模擬該 牆面。而視廳室、佣人房及廁所四周增作為25公分厚之牆壁 ，則可增牆建物之耐震能力，有取代原結構設計的效果；⑵ 地上1樓部分，由竣工圖之建築剖面圖及樓梯配筋圖可知，1 樓通往 2樓樓梯的結構形式為折版式樓梯，支承方式為樓梯 兩端支承於梁上，並非依靠梯側牆體支撐，故樓梯旁牆面被 拆除並不影響此種樓梯之結構安全；⑶當牆的設計剪力達一 定強度時，必須採用至少兩層鋼筋網，標的物12公分厚牆體 採用單層筋，因此分析時未考慮12公分RC牆。另依系爭建物 之鋼筋混凝土結構計算書內容，僅有分析結果輸出檔資料， 該輸出檔未有牆相關設計結果，研判應無將牆面列入分析模 型中。而 1樓半客廳電視後方之牆面為12公分厚單層筋RC牆 ，結構分析時不考慮該牆作用，拆除該牆對建物結構安全影 響不大等語（關於囑託之鑑定事項及鑑定回覆內容，參【表 2】之一、二、【表3】之二、㈡及㈢，三、㈠及㈡），有台 北市結構工程工業技師公會102年6月11日(102)北結師雄(十 一)字第0000000號函及檢附之結構安全評估鑑定報告書 1份 附卷可稽（詳本院卷㈡第65頁、外放之鑑定報告書1本）。 ⒊依前揭鑑定結果可知，系爭房屋之原設計並未將牆面列入結 構設計模擬計算範圍，視廳室、佣人房及廁所四周增作為25 公分厚之牆壁，則可增牆建物之耐震能力，有取代原結構設 計的效果。至於1樓通往2樓之樓梯，因非依靠梯側牆體支撐 ，故拆除該牆對結構安全無影響， 1樓半客廳電視後方之牆 面，本院參酌房屋之設計原本就未將牆面列入結構設計計算 範圍，加上該牆面為12公分厚之單層筋RC牆，結構分析時並 不考慮該牆作用。綜上可知，拆除上開牆面並不影響系爭房 屋或樓梯之結構安全。則原告主張被告拆除上開牆面影響結 構安全，請求被告負瑕疵擔保責任云云，即無可採。 ㈣關於「地下室拆除起居室部分牆面改為落地窗」部分 ⒈原告主張地下室起居室空間之一堵牆面，遭被告部分拆除改 為落地窗，因該牆面為承重牆，部分拆除影響房屋結構安全 等語，則為被告所否認，辯稱該牆面並非承重牆，且被告施 工時亦將地下室其他牆面增厚，不影響房屋結構安全等語。 ⒉本院乃檢附相關資料，就地下室之起居室空間牆面遭部分打 除改為落地窗，乃囑託鑑定人⑴依系爭房屋鋼筋混凝土結構 計算書及結構設計平面圖說判斷，系爭房屋之牆面有無列入 原結構設計模擬計算範圍？⑵起居室遭部分打除改為落地窗 之牆面是否屬於承重牆？⑶該牆面部分拆除是否會影響結構 安全？經鑑定結果認為略以：系爭建物之鋼筋混凝土結構計 算書內容，並無分析模型輸入檔資料，僅有分析結果輸出檔 資料，該輸出檔未有牆相關設計結果，研判應無將牆面列入 分析模型中，如依結構設計平面圖說所示，原結構設計分析 時，僅將牆面重量加於分析模型中。所囑託鑑定之牆面，材 質為鋼筋混凝土，厚度為20公分，且牆面無開口，該牆雖有 承重牆能力，但從建築平面圖上研判，該牆只作為地下室外 牆。拆除「部分」牆對該牆所能提供之耐震能力有影響等語 （關於囑託之鑑定事項及鑑定回覆內容，參【表2】及【表3 】之二、㈣），有台北市結構工程工業技師公會102年6月11 日(102)北結師雄(十一)字第0000000號函及檢附之結構安全 評估鑑定報告書 1份附卷可稽（詳本院卷㈡第65頁、外放之 鑑定報告書1本）。 ⒊依前揭鑑定結果可知，系爭房屋設計當時並未將牆面列入結 構設計模擬計算範圍，故所爭執遭部分拆除之起居室牆面並 非承重牆，雖有承重能力，但只是作為地下室之外牆，惟拆 除「部分」牆面對該牆面所能提供之耐震能力仍有影響等情 ，洵以認定。 ㈤關於「挖除地下室土層增建」部分 原告主張地下室遭被告挖除土層增建，影響房屋結構安全等 語，則為被告所否認，本院乃囑託鑑定此部分對房屋結構安 全是否有影響？鑑定結果函覆略以：依竣工圖說中之基礎結 構平面圖所示，施作筏式基礎時必須開挖目前作為視聽室、 佣人房及廁所範圍之土層，依地下壹層平面圖及基礎結構平 面圖所載資料研判，目前作為視聽室、佣人房及廁所之範圍 之土層應為實心回填土層。上開範圍未回填土層改建為視聽 室、佣人房及廁所，是否影響建物結構安全，須按實際配筋 經分析後，始能得改建後對整體建物結構安全的影響程度等 語（關於囑託之鑑定事項及鑑定回覆內容，參【表3 】之二 、㈠），有台北市結構工程工業技師公會102年6月11日(102 )北結師雄(十一)字第0000000號函及檢附之結構安全評估鑑 定報告書 1份附卷可稽（詳本院卷㈡第65頁、外放之鑑定報 告書 1本）。依前揭鑑定結果可知，地下室開挖之土層未回 填，但未回填土層是否影響建物結構安全，仍須按實際配筋 經分析後，始能得出改建後對整體建物結構安全的影響程度 。因此，此部分應與是否有原告所主張配筋量不足瑕疵之部 分，併予考量。 ㈥關於「主筋配筋量不足」部分 ⒈原告主張系爭房屋有主筋配筋量不足之瑕疵，縱使混凝土強 度達到標準，因建物結構安全與否係由配筋量及混凝土強度 兩者交互作用，故主筋配筋量不足仍會影響結構安全等語。 被告則辯稱：依被告提出之混凝土圓柱體抗壓強度試驗報告 ，混凝土圓柱體抗壓強度達347kgf/c㎡，惟因原告不同意鑽 心取樣，致無法取得系爭房屋實際混凝土抗壓強度進行鑑定 ，然以混凝土圓柱體抗壓強度達347kgf/c㎡，系爭房屋應無 結構安全問題等語。 ⒉經查，關於竣工圖所載之配筋數量與系爭房屋實際配筋數量 是否相符乙節，除非抽樣打除表層檢視配筋數量，否則無從 得知。本院另就配筋量與混凝土如何作用等情加以函詢，經 鑑定人函覆略以：鋼筋混凝土造建築物須由鋼筋與混凝土兩 者共同作用，主筋配筋量不足必然會影響耐震能力，仍須綜 合考量整體結構情況，且主筋配筋量不足的所在位置不同， 影響結構安全的重要程度不同，一般來說柱配筋量不足會有 塌陷之虞，影響比較嚴重，下層柱又比上層柱影響嚴重。進 行現況結構分析時，分別以混凝土抗壓強度210kgf/c㎡、24 5kgf/c㎡、347kgf/c㎡進行結構配筋檢核，鑑定結果顯示， 當混凝土抗壓強度越大時，現況建物之柱、梁、牆之最大應 力比隨之降低，有效減少構件不符合設計規範數量等語（關 於囑託之鑑定事項及鑑定回覆內容參【表4】之四及【表5】 ），有台北市結構工程工業技師公會102年 6月11日(102)北 結師雄(十一)字第 0000000號函及檢附之結構安全評估鑑定 報告書 1份附卷可稽（詳本院卷㈡第65頁、外放之鑑定報告 書1本）。 ⒊由上開內容可知，系爭房屋實際之配筋數量，必須以抽樣打 除表層檢視之方式，始能鑑定與竣工圖所載之配筋數量是否 相符。參以縱使主筋配筋量不足，然因建物結構安全係由鋼 筋與混凝土兩者共同作用，混凝土抗壓強度越大時，有效減 少構件不符合設計規範數量，足見配筋量及混凝土抗壓強度 兩者，係共同交互作用而對建物結構安全產生影響。換言之 ，系爭房屋是否有結構安全之虞，前題必須確定系爭房屋之 混疑土抗壓強度以進行結構分析。然而，原告拒絕鑑定人對 系爭房屋進行鑽心取樣分析，即難以確認系爭房屋實際之混 凝土抗壓強度，參以本院會同兩造及鑑定人履勘系爭房屋時 ，詢問鑑定人：依照使用執照記載的數量計算，與交屋時房 屋的混凝土強度及配筋量是否會相同？鑑定人陳稱：一定不 同。鋼筋的品質都很固定，但混凝土會因為品質及施工的狀 態，會有波動，建商為了使混凝土的牆度在完工時達到標準 ，在施工時預伴廠都會提高混凝土的強度，所以鑽心取樣來 分析會比較準等語（詳本院卷㈠第145、146頁）。 ⒋本院參酌上情，認本院雖囑託鑑定人就三種混凝土抗壓強度 （即210kgf/c㎡、245kgf/c㎡、347kgf/c㎡）均進行結構分 析，惟原告就有利於己之事實本應負舉證責任，此為民事訴 訟法第 277條規定甚明，本件係因原告不同意鑽心取樣，致 無法取得系爭房屋實際混凝土抗壓強度進行鑑定，則原告主 張以混凝土抗壓強度210kgf/c㎡為鑑定基準，即乏依據。本 院衡諸鑑定人陳稱實務上建商施工都會提高混凝土抗壓強度 ，以及被告提出之混凝土試體強度為347kgf/c㎡，有該試體 報告1紙存卷足憑（詳本院卷㈠第220頁），故本件應以混凝 土抗壓強度347kgf/c㎡之檢核結果作為系爭房屋結構鑑定之 基準。 ⒌惟以混凝土抗壓強度347kgf/c㎡進行現況結構分析結果，不 論採模型一或模型二，均有構件不符合設計數量規範之情形 ，有前揭鑑定報告書之附件十二、附件十三可參（詳外放之 鑑定報告書1本），足認系爭房屋確有因構件不符合設計而 影響結構安全之情。故原告主張被告就此部分應負瑕疵擔保 責任，洵屬有據。 三、原告主張附表二非結構性瑕疵部分 ㈠按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者即為物有瑕疵（參照最高法院73年台上字第1173 號判例、 90年度台上字第915號裁判要旨）。次按，買受人 於契約成立前，知其物有354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人 不負瑕疵擔保責任，民法第355條第1項亦規定甚明。 ㈡關於地下室增建（即視廳室、佣人房及浴室）部分 ⒈查建築實務常見於主管機關核發使用執照之後，建築業者再 為二次施工，該二次施工而與使用執照圖說不符之部分，即 屬違法建築。既曰「違建」，自然有遭主管機關拆除之風險 ，依通常買賣交易觀念，當屬物之瑕疵無疑。實務上亦常見 以違建做為買賣交易之標的，惟倘若買受人於買賣契約成立 前，已知悉交易標的係屬違建或包括違建在內，揆諸民法第 355條第1項規定，出賣人自不負瑕疵擔保責任。 ⒉而系爭房屋地下室有違法增建，且倘若遭舉發就必須回填等 情，業據被告公司負責人蔡福源及銷售人員王淑真於締結買 賣前告知原告買賣代理人綦美松，此情迭據原告代理人綦美 松、原告本人及原告胞姊黃筱雯於前揭偵查案件中自承在卷 ，且有註明「建坪約 148坪（含增建11坪）」之預訂房屋暫 收據 1紙在卷可稽（詳本院卷㈠第52頁），並經本院認定如 前（詳前揭叁、二、㈡之內容）。是以，本件買賣契約成立 前，原告對於地下室有違法增建，倘遭發現就必須回填乙事 ，既已清楚知悉且仍同意簽訂系爭買賣契約，揆諸前揭法條 規定，就地下室違法增建之部分，出賣人即被告不負擔保之 責。故原告主張被告應就地下室違法增建部分負瑕疵擔保責 任，洵無可採。 ㈢關於1樓玄關改建部分 ⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物 。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣 人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見 之瑕疵外，視為承認其所受領之物，亦為民法第 356條所明 定。因此，買受人如違反檢查通知義務者，即喪失瑕疵擔保 請求權。 ⒉系爭房屋1樓玄關改建及3樓陽台外推而與使用執照圖說不符 ，該部分既未經合法申請變更設計而屬違法改建，依通常買 賣交易觀念，當屬物之瑕疵。至於被告雖辯稱已將 1樓玄關 改建、 3樓陽台外推之事告知原告母親綦美松云云，然為本 院所不採，業已說明如前（詳前揭叁、三、㈠之內容）。惟 參酌民法第356條第1項之規定，買受人亦有從速檢查通知之 義務，倘未依通常程序從速檢查，致買受人未能發現瑕疵， 或發現瑕疵後未立即通知出賣人，買受人均因違反檢查通知 義務而喪失瑕疵擔保請求權。 ⒊經查，被告銷售人員王淑真於簽訂系爭房地買賣契約時，已 將各樓層之平面圖交予原告買賣代理人綦美松，該平面圖亦 經綦美松於簽約時確認等情，業據王淑真及綦美松於前揭偵 查案件中陳明在卷，有前揭訊問筆錄附卷可稽（詳8713號偵 卷所附之1966號交查卷、33號調偵卷、22號偵續卷，本院卷 ㈢第71、73頁背面、79、80頁背面、84頁背面）。且原告於 本院亦陳稱：交付的平面圖，不管簽約或訂約都是本院卷㈠ 第 9、10頁的平面圖（詳本院卷㈢第53頁）。簡言之，兩造 簽訂系爭房地買賣契約時，被告確有交付如原告起訴狀中所 提出之各樓層平面圖（本院卷㈠第 9、10頁），洵堪認定。 ⒋本院觀諸系爭房地買賣契約所附之各樓層平面簡圖，在「壹 層平面圖」部分，清楚標記有「停車空間」四個字（詳本院 卷㈠第 9頁），然標記「停車空間」之位置，對照系爭房屋 現況卻是1樓玄關，有房屋1樓現況照片附卷可參（詳本院卷 ㈠第 202頁）。本院參酌竣工圖及使用執照圖之圖說，必須 有相關工程知識或實務經驗者，始能正確無誤的比對圖說， 一般人憑藉著個人經驗，尚難期得以正確無誤的比對竣工圖 、使用執照圖及房屋現況三者間之差異。然而，系爭房地買 賣契約所附之各樓層平面圖，則清楚標記各樓層之隔局、用 途、牆面、樓梯、出入口位置，簡單易懂，一般有通常社會 經驗之人倘將各樓層平面圖與系爭房屋之現況互相比對，即 可輕易發現各層樓平面圖與房屋現況之間，是否有差異存在 。且原告買賣代理人綦美松既曾購屋裝潢，又擔任公司副總 經理職務，顯係有相當社會經驗之人，自難推諉缺乏比對各 樓層平面圖與系爭房屋現況差異之經驗及能力。 ⒌復參以1樓玄關改建部分，並未遭房屋裝潢掩蔽，亦非屬肉 眼無法觀察之結構安全問題，而兩造簽訂買賣契約時，被告 既交付各樓層平面簡圖做為買賣契約之一部分，則被告交付 系爭房屋之後，本院審酌縱使不具備建築專業知識，原告亦 可從被告交付之各樓層平面圖中，比對出與系爭房屋客觀現 況不同之差異（結構安全等無法加以比對者除外）。簡言之 ，原告負有依買賣契約附件之各樓層平面圖與房屋現況比對 ，而為通常從速檢查之義務甚明。然而，兩造於97年 5月17 日簽訂系爭房地買賣契約，原告卻遲至2年半後之99年6月中 旬始主張發現瑕疵（詳本院卷㈠第 131頁），顯然有悖其從 速檢查通知之義務。故原告就系爭房屋「 1樓玄關改建部分 」，因違反從速檢查義務而喪失此部分之瑕疵擔保請求權， 洵堪認定。 ⒍至於原告雖陳稱：被告送鑑定時給專業人士看的平圖面上都 有何處增厚打除之註記，但將平面圖交給並非專業人士的原 告，卻沒有如同送鑑定之平面圖加以註記；且簽約時交付之 平面圖，交屋當天並沒有再拿圖來比對各樓層的現況云云。 經查，本件送鑑定時，被告在平面圖上另外詳為註記各樓層 何處增厚打除，俾供鑑定人參酌之用，倘若出賣人亦能以同 理對待買受人，確實有減少雙方將來爭執出賣人是否告知增 改建而爭訟之可能性。然而，民法第 356條規定之從速檢查 通知義務，本在規範買受人依通常使用方法為從速檢查，避 免買受人怠於行權利多年後再為主張瑕疵擔保。本件就「 1 樓玄關改建部分」而言，該改建部分未遭房屋裝潢掩蔽，亦 非屬肉眼無法觀察之安全結構問題，只要將各樓層平面簡圖 對照房屋現況，即可輕易發現現況為玄關之位置，平面圖上 卻標記為「停車空間」，與是否具備專業知識並無關聯，併 附說明。 ㈣關於3樓陽台外推部分 ⒈本院觀諸系爭房地買賣契約所附之各樓層平面簡圖，在「參 層平面圖」部分，並未標記任何「陽台」之字樣（詳本院卷 ㈠第10頁），對照系爭房屋 3樓主臥室現況亦無陽台，必須 比對使用執照圖之後，始能發現使用執照圖上之圖說， 3樓 主臥室旁原本應有落地窗及陽台等情，有房屋 3樓現況照片 及使用執照圖 3樓圖說附卷可參（詳本院卷㈠第203、204頁 ）。換言之，原告於交屋後，縱使依通常程序比對各樓層平 面圖與房屋現況，亦無法發現 3樓陽台經外推改建為室內空 間之瑕疵存在。原告既非依通常之檢查即得發現此部分瑕疵 ，則原告主張99年6月中旬始發現此部分瑕疵（詳本院卷㈠ 第131頁），尚難認為未為從速檢查或怠為通知。 ⒉然按，瑕疵減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第 354條第1項但書定有明文。本院參酌3樓陽台外推及1樓玄關 之空間，原本即屬保存登記之建物範圍內，有系爭房屋之建 物所有權狀影本 1紙在卷可參（詳本院卷㈠第36頁），換言 之，3樓陽台外推的空間及1樓玄關的空間，並非違法擴建出 來的空間，而係屬於保存登記範圍內之合法空間，因此，在 計算買賣建坪時，不致於有將非法建築坪數計入買賣標的之 情形。復參酌被告改建3樓陽台之方式，除了未裝上3樓主臥 房及 3樓陽台之間原本應有的落地窗，並將主臥房之使用空 間外推到3樓陽台之外，被告並未為其他打除改建行為。 ⒊況且，原告主張因「1樓玄關改建」及「3樓陽台外推改建」 致減損系爭房屋價值，並請求鑑定減少之金額。經本院囑託 鑑定結果略以： 1樓法定停車位及機房被擴充外推，改為大 門入口、玄關及電梯，此一部分經對照建物測量成果圖後， 屬合法登記面積內，故此一部分不計入影響不動產價值之減 損評估範圍內等語。嗣本院另囑託就各樓層增建或改建部分 ，鑑定各樓層減少之價值為若干？補充鑑定結果略以：本次 計算增建及改建之價值減損為依據增建及改建面積大小對標 的不動產影響程度計算，其各樓層增建及改建造成價值減損 金額分別就各樓層面積計算如下，地下室為684,016元，3樓 為154,621元，4樓為294,517元，其中1樓部分因法定停車位 及機房被擴充為外推，改為大門入口、玄關及電梯，經對照 建物測量成果圖，屬登記面積範圍內，該部分屬改建範疇， 此一部分不計入減損評估範圍內等語，有歐亞不動產估價師 聯合事務所102年 9月30日（102）嘉歐字第0040號函文檢附 之估價報告書、103年4月23日（103）嘉歐字第021號函文各 1份存卷可按（詳本院卷㈡第148頁、卷㈢第18頁，外放之估 價報告書第50至52頁）。 ⒋由前揭鑑定估價報告可知，鑑定人計算系爭房屋增建及改建 價值減損之依據，係依照增建及改建面積大小對標的不動產 影響程度來計算。而其中1樓部分，1樓玄關及電梯之空間， 係原本法定停車位及機房之空間，屬登記面積範圍內，該部 分改建不計入減損評估範圍內，且此部分鑑定意見亦未見原 告有所爭執。簡言之，關於 1樓玄關及電梯之空間，鑑定人 認為本來就在系爭房屋保存登記之面積內，未因改建為玄關 及電梯而變更建物面積，因此不計入減損房屋價值之評估範 圍內。 ⒌同理， 3樓陽台之空間，原本亦在系爭房屋保存登記面積內 ，且未因將3樓陽台改建納入3樓主臥房使用空間而變更建物 面積，依鑑定人所述計算價值減損之標準， 3樓陽台外推改 建部分，既屬保存登記面積範圍內，則該部分之改建亦不應 計入減損評估範圍內，方屬前後一致之說理。然鑑定人就 3 樓陽台外推改建部分，竟計算 3樓改建造成價值減損金額為 154,621 元，顯然與鑑定人所述本件計算價值減損之評估依 據不符，亦與鑑定人就 1樓玄關改建部分不計入減損評估範 圍之鑑定結果有悖，故鑑定人就前揭 3樓陽台外推改建鑑定 價值減損之部分，為本院所不採。 ⒍綜參上情，本院認3樓陽台外推改建部分與1樓玄關改建部分 ，原本就在系爭房屋保存登記面積範圍內，且未因改建而增 減系爭房屋面積，依鑑定人前揭計算價值減損之標準， 3樓 陽台外推改建部分應不計入減損房屋價值之評估範圍內。再 者，斟酌 3樓陽台改建方式及改建後對系爭房屋之使用並無 影響，故本院認 3樓陽台外推改建部分，縱與使用執照圖說 不符，然此瑕疵減少之程度無關重要，依民法第354條第1項 但書規定，不得視為瑕疵。故原告主張被告就 3樓陽台外推 部分應負瑕疵擔保責任，即非可採。 ㈤關於4樓外推改建部分 原告主張被告拆除 4樓臥室與玻璃屋間之牆面，使原本半戶 外之玻璃屋成為室內空間，違法擴充室內坪數，致減少房屋 價值，被告應負瑕疵擔保責任等語。然查，本院參酌系爭房 屋交屋時4樓之二面牆面係屬存在，事後裝潢才打除乙情， 業據被告自承在卷（詳本院卷㈡第46頁），已如前述。再者 ，原告係委由被告進行系爭房屋裝潢乙事，亦為兩造所不爭 ，而裝潢施工前會與委託人討論空間需求，在切合委託人需 求下獲概括同意進行施工，為一般社會常情，則系爭房屋 4 樓之裝潢既係依照原告之需求施工，因而打除牆面並外推空 間納入室內空間使用，且裝潢工程結束後，亦未見原告爭執 裝潢與其要求不符。因此，為達到原告對 4樓空間整合及利 用之需求，更動打除牆面並外推納入室內空間，應認為係在 委託人即原告概括同意之範圍內。因此，原告事後主張 4樓 打除原本的牆面，將原屬半戶外空間納入室內，減少房屋價 值云云，自非可採。 ㈥○於○區○巷道部分 原告○○○區○巷道寬度、高度不符消防法規，對系爭房屋 價值有所減損云云，然為被告所否認。經查，原告所指巷道 寬度及高度不符消防法規部分，係位於社區內第一期工程之 範圍，然系爭房屋係屬第二期工程，有被告提出之第二期使 用執照配置圖、私人停車位車道全區配置圖在卷可參（詳本 院卷㈡第12、15頁）。而第一期工程及第二期工程分屬不同 兩份之建造執照與使用執照，因此，系爭房屋之巷道寬度、 高度是否符合標準，自應依系爭房屋之建造執照及使用執照 加以判斷。依第二期工程建物觀之，系爭房屋屋前之巷道並 無寬度及高度不足之情形，且該巷道與大雅路相臨之處，依 原本之設計，亦有設置東側出入門以供消防車輛進出，有上 開私人停車位車道全區配置圖附卷足稽。惟該出入門事後經 住戶決議停止車輛進出，僅能經由大門出入，則原本設計可 供通往系爭房屋前巷道之東側出入門，事後經住戶決議不再 使用，自非屬可歸責被告之事由。因此，原告所有之系爭房 屋既屬第二期工程，且屋前巷道並無高度、寬度不足消防法 規之情形，惟原告竟以第一期工程房屋前之巷道不符消防法 規主張為系爭房屋之瑕疵，並主張因此減損系爭房屋價值云 云，洵無足取。 伍、原告請求是否罹於期間部分 一、按買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權於買 受人按物之性質，依通常程序從速檢查發現瑕疵並通知後 6 個月間不行使，或自物之交付時起經過 5年而消滅，民法第 365條第1項定有明文。查原告所主張之各項瑕疵，經本院調 查證據審酌後，認原告主張關於結構安全有瑕疵之部分，請 求被告負瑕疵擔保責任，尚屬可採，其餘主張被告應負瑕疵 擔保之項目，則屬無據。故僅就原告得請求被告負瑕疵擔保 責任之結構安全說明有無逾民法第365條第1項規定之期間， 先予說明。 二、查系爭房屋增建或改建部分，除了出賣人是否告知增改建， 或買受人是否依書面資料而由通常檢查即可發現之瑕疵外， 尚有因增建或改建行為而影響房屋結構安全之問題。然結構 安全問題，非可即知，亦非通常之檢查得以發現。本件原告 主張因地檢署審理原告告訴蔡福源及王淑真詐欺案件中，經 台灣省結構工程技師公會鑑定後，原告於 100年11月14日開 庭調查時，始知悉系爭房屋結構安全有瑕疵等語。經本院調 閱嘉義地檢 100年度偵續字第22號偵查卷宗，核閱台灣省結 構工程技師公會以100年9月26日函文將鑑定報告書檢送嘉義 地檢署，承辦檢察官則於 100年11月14日開庭調查等情無誤 ，故原告主張於 100年11月14日偵查案件調查時始知悉系爭 房屋結構安全有瑕疵等語，洵予可採。復查，而本件原告於 101 年4月9日起訴請求被告減少價金並返還之，有本院收文 戳章蓋於起訴狀可稽，故原告之請求顯未逾民法第 365條所 定期間。 陸、原告請求減少價金部分 一、本院囑託台北市結構工程工業技師公會就系爭房屋結構安全 及補強費用加以鑑定（關於囑託之鑑定事項及鑑定回覆內容 參【表1】至【表6】），鑑定結果略以： ㈠結構評估時將考慮兩種情形，其一（模型一）為模擬梁柱抗 彎矩構架，考量空構架耐震能力，其二（模型二）為模擬梁 柱抗彎矩構架及雙層配筋RC牆體（牆厚20、25cm），考量含 牆構架之耐震能力，以上述兩種模型進行現況結構分析，分 析所採用之構件尺寸均依據使用執照圖說結構圖說之尺寸， 且混凝土抗壓強度分別以210kgf/c㎡、245kgf/c㎡、347kgf /c㎡為基準進行建物結構安全評估，標的物梁、柱配筋採用 使用執照提供之結構配筋圖，標的物之牆配筋採用附圖資料 。本案依分析考量與混凝土抗壓強度不同共分六組模型，在 相同設計地震力下檢核六組模型之梁、柱、牆配筋量是否滿 足設計規範需求。 ㈡經現況結構分析結果，鑑定標的物因現況結構與原設計結構 （使用執照建築平面圖）不同，因此申請評估現況建築物之 結構安全性，依申請人要求分別考慮混凝土抗壓強度為210k gf/c㎡、245kgf/c㎡、347kgf/c㎡時之現況建物結構安全。 在上述三種混凝土抗壓強度基準下，模型一只考慮梁柱構架 之耐震能力，標的物之構件配筋量檢核結果，有部分結構之 柱、梁配筋量未滿足設計規範需求。模型二為考慮梁柱構架 與雙層筋RC牆之耐震能力，標的物之構件配筋量檢核結果， 有部分結構之柱、梁、牆配筋量未滿足設計規範需求。 ㈢以模型一而言，此模型為梁柱構架，當混凝土強度為210kgf /c㎡時，有柱構件1C5未通過規範檢核，梁構件有7根未符合 設計規範要求，混凝土強度增大後可增強構件強度，使 1C5 柱通過規範檢核，並降低梁構件未通過檢核數量，最大應力 比隨混凝土強度提高而降低。模型二之系統則考慮模型一梁 柱構架與雙層筋RC牆之耐震能力，當混凝土強度為210kgf/c ㎡時，RC牆有效增強建物強度使柱構件皆通過規範檢核，梁 構件有4根未符合設計規範要求，牆體有5道未符合設計規範 需求，混凝土強度增大後，最大應力比隨混凝土強度提高而 降低，牆體未通過檢核數量亦隨混凝土強度提升而減少等語 ，有該公會102年6月11日（102）北結師雄（十一）字第000 0000號函及檢附之結構安全評估鑑定報告書在卷可按（詳本 院卷㈡第65頁、外放之鑑定報告書第5至19頁）。 二、本院參酌本件雖囑託鑑定人就三種混凝土抗壓強度（即210k gf/c㎡、245kgf/c㎡、347kgf/c㎡）均進行結構分析，惟原 告就有利於己之事實應負舉證責任，本件係因原告拒絕鑽心 取樣，致無法取得系爭房屋實際混凝土抗壓強度進行鑑定， 參以建築實務上會提高混凝土抗壓強度以利驗收，且被告亦 提出混凝土試體抗壓強度為347kgf/c㎡之試體報告，故本件 應以混凝土抗壓強度347kgf/c㎡作為系爭房屋結構鑑定之基 準，已如前述。 三、另外，本院囑託鑑定人查明系爭房屋之結構設計是否有將牆 面列入乙節，亦經前揭鑑定報告說明略以：牆面是否列入分 析模型中，須考量多種因素，例如分析採用之結構系統、壁 體材料、壁體厚度及長寬、壁體是否有開口及開口部大小或 依內政部號令訂定「結構混凝土設計規範」15.7.2.2節結構 牆考量。本案依照系爭房屋之鋼筋混凝土結構計算書內容， 並無分析模型輸入檔資料，僅有分析結果輸出檔資料，該輸 出檔未有牆相關設計結果，研判應無將牆面列入分析模型中 ，如依結構設計平面圖說所示，原結構設計分析時，僅將牆 面重量加於分析模型中等情，有上開鑑定報告書在卷足憑。 基此，系爭房屋依結構設計書及結構設計平面圖說，既足以 認定系爭房屋之原結構設計未將牆列入原結構分析模型內， 而前揭鑑定報告之模型一，亦未將牆列入結構分析範圍，與 原結構設計相符，模型二則將牆列入結構分析範圍，除與原 結構設計不符外，復將「牆架構」之耐震能力併入結構計算 。本院認系爭房屋之原結構設計，既未將牆列入原結構分析 模型內，則本件自應採用與原結構設計相符之模型一作為判 斷基準。 四、基此，被告主張系爭房屋之補強費用，前揭鑑定報告係以混 凝土抗壓強度245kgf/c㎡為鑑定基準，乃請求以混凝土抗壓 強度347kgf/c㎡計算，補充鑑定：⑴以模型一並採用「增設 剪力牆」之補強方式，及⑵以模型一並針對未能通過設計規 範之梁構件進行結構補強之方式，分別補充鑑定所需之補強 費用，補充鑑定結果略以： ㈠倘本案以混凝土抗壓強度347kgf/c㎡為計算，利用鑑定書之 「模型一」並採用「增設剪力牆」方式進行補強，補強方案 為1F、2F樓層增設一道Y向（南北向）厚20cm之 RC剪力牆， 增設剪力牆位置及施工圖說如補充鑑定報告之附件四所示， 補強後結構強度符合當時設計規範要求，採用增設剪力牆之 補強費用含設計與監造費用估算約365,690元。 ㈡倘本案以混凝土抗壓強度347kgf/c㎡為計算，利用鑑定書之 「模型一」並針對未能通過設計規範檢核之梁構件進行結構 補強，本案梁構件採鋼鈑補強工法，需補強梁位置及鋼鈑， 補強後梁構件強度符合當時設計規範要求，採用構件鋼鈑補 強之費用含設計與監造費用估算約371,717元。 ㈢如針對未能通過設計規範檢核之梁構件進行補強，本案採用 鋼鈑補強來增加梁構件負彎矩強度，且補強元件須通過梁柱 接頭區，惟仍可能會發生補強元件通過樑柱接頭區施工困難 ，致補強效果較不好且費用增加的問題，因此建議以剪力牆 補強工法為優先考慮等語，有台北市結構工程工業技師公會 103年7月21日（103）北結師雄（十一）字第0000000號函及 檢附之結構安全評估補充鑑定報告書 1本在卷足憑（詳本院 卷㈢第28頁、外放之補充鑑定報告書1本）。 五、參酌前揭鑑定報告及補充鑑定報告內容，本院認以混凝土抗 壓強度347kgf/c㎡做為計算基準，並採用與原結構設計相符 之模型一做為本件鑑定補強費用之判斷基準。而依上開基準 鑑定結果，以針對未能通過設計規範檢核之梁構件進行補強 之方式，可能會發生補強元件通過樑柱接頭區施工困難，致 補強效果較不好且費用增加的問題，故本院認為採用「增設 剪力牆」之補強方式較為適當。而採用增設剪力牆之補強方 式，所需補強費用含設計與監造費用約為 365,690元，業據 前揭補充鑑定報告書載明如前。則原告主張被告應負瑕疵擔 保責任而請求減少價金於 365,690元範圍內為有理由，逾此 範圍之請求，則無可採。 柒、原告請求返還價金部分 按買受人依民法第 359條規定所得主張之價金減少請求權， 一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於 應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內 ，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號 判例意旨參照）。本件原告依民法第 359條規定請求減少價 金 365,690元為有理由，既經本院認定如前，則原告請求減 少價金後，依不當得利規定請求被告返還上開金額及法定利 息，即屬有據。 丁、末查，原告主張：本件除系爭鑑定報告書鑑定之結構補強費 用外，請求再為鑑定耐震補強費用等語。惟查，經本院函詢 結構補強與耐震補強兩者是否係指同一補強項目，經台北北 市結構工業技師工會102年9月2日（102）北結師雄（十一） 字第 0000000號函覆稱：「結構補強」為系爭建物承受靜載 重、活載重與當時法規地震力作用下之結構強度未符合當時 設計規範要求所進行結構補強，亦即耐震補強等語（詳本院 卷㈡第117、118頁）。足見結構補強即係耐震補強，故本件 自無再鑑定耐震補強費用之必要。原告復主張：因補強瑕疵 ，施工期間無法居住系爭房屋，需另外租屋而增加支出，乃 請求追加鑑定補強瑕疵之施工日數及因此增加之損害云云。 惟查，本院於囑託鑑定後曾數次開庭，且鑑定人提出鑑定報 告後，亦詢問兩造關於鑑定報告之意見，嗣經被告請求再為 補充鑑定至鑑定人提出補充鑑定報告為止，期間歷經近1年8 個月，然原告均未就上開事項請求鑑定，則原告於鑑定人提 出補充鑑定報告後，方主張有上開損害並請求鑑定，顯有延 滯訴訟之虞。且原告前揭損害賠償之請求，與本件主張減少 價金之瑕疵擔保兩者不同，故本院認無再予鑑定之必要，附 此說明。 戊、綜上所述，原告主張系爭房屋有結構安全之瑕疵，依民法第 359條減少價金於365,690元之範圍內為有理由，業經本院認 定如前。從而，原告請求減少價金後，依不當得利之法律關 係請求被告給付365,690元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年4月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有 理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。 己、本件原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟本判決原告勝 訴部分未逾50萬元元，爰依職權宣告假執行，被告亦陳明願 供擔保聲請免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准 許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併 予駁回。 庚、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經 本院斟酌後，認對判決之結果不生影響，爰不一一詳為審酌 ，併此敘明。 辛、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第 2項，判 決如主文。 中 華 民 國 104 年 2 月 5 日 民二庭法 官 林中如 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 2 月 5 日 書記官 許錦清 附表一（原告主張之結構性瑕疵） ┌───┬───────────┬─────────────────────┬─────┐ │編號 │瑕疵種類 │瑕疵理由 │瑕疵照片 │ ├───┼───────────┴─────────────────────┴─────┤ │一 │地下室部分： │ ├───┼───────────┬─────────────────────┬─────┤ │㈠ │拆除一樓地面下地基（筏│依被告申請使用執照之設計圖，地下室之視聽室│3張（詳本 │ │ │式建築）改為視聽室、佣│及佣人房之內面牆壁並無實心牆壁之設計，亦即│院卷㈠第 │ │ │人房及浴室。 │該二空間應屬於實心之土層，惟被告竟違法挖空│199頁） │ │ │ │該等土層，而建築成視聽室、佣人房及浴室之空│ │ │ │ │間，使原本應是實心之地下一樓成為空心之空間│ │ │ │ │，有影響整體計結構之疑慮。另，被告主張其於│ │ │ │ │視聽室及佣人房之內面牆壁有加厚之設計，惟依│ │ │ │ │原設計圖該面牆壁根本不存在，亦即該等空間本│ │ │ │ │應為一實心之土層，被告以一加厚之牆面欲取代│ │ │ │ │一原本之實心空間，其抗辯之無理由顯而易見。│ │ ├───┼───────────┼─────────────────────┼─────┤ │㈡ │拆除地下室之起居室部分│依被告申請使用執照之設計圖，地下室通往外面│3張（詳本 │ │ │牆面改為落地窗。 │花園之牆面應是一實心之牆面，惟卻遭被告拆除│院卷㈠第 │ │ │ │而建築為一面落地窗，原本之實心牆面僅剩ㄇ字│199頁背面 │ │ │ │型之梁柱，等於是一ㄇ字型之梁柱應承受四層樓│至200頁） │ │ │ │之重量，其明顯有結構安全之疑慮 │ │ ├───┼───────────┼─────────────────────┼─────┤ │㈢ │拆除地下室通往一樓之樓│地下室通往一樓樓梯旁之牆面，依被告申請使用│1張（詳本 │ │ │梯旁牆面。 │執照之設計圖，原本應是一面實心牆面，卻遭被│院卷㈠第 │ │ │ │告違法拆除。 │200頁） │ ├───┼───────────┼─────────────────────┼─────┤ │㈣ │視聽室、佣人房與樓梯旁│依被告申請使用執照之設計圖，室聽室、佣人房│1張（詳本 │ │ │之實心牆面間，應有另一│與樓梯旁之實心牆面間，有一整面連接天花板與│院卷㈠第20│ │ │實心牆面有缺口 │地面之實心牆面有缺口，影響結構安全。 │0頁背面） │ ├───┼───────────┴─────────────────────┴─────┤ │二 │一樓半部分： │ ├───┼───────────┬─────────────────────┬─────┤ │㈠ │拆除一樓通往二樓客廳樓│一樓通往二樓之客廳樓梯旁牆面，原本應是屬於│1張（詳本 │ │ │梯旁之牆面。 │一實心牆面（為地下室通往一樓牆面之延伸） │院卷㈠第20│ │ │ │，卻遭被告違法拆除。 │2頁背面） │ ├───┼───────────┼─────────────────────┼─────┤ │㈡ │一樓半客廳之電視後方應│依被告申請使用執照之設計圖，客廳之電視後方│1張（詳本 │ │ │有一實心牆面而遭拆除 │應有一實心牆面，竟遭被告違法拆除。 │院卷㈠第20│ │ │ │ │2頁背面） │ ├───┼───────────┼─────────────────────┼─────┤ │三 │四樓部分： │依被告申請使用執照之設計圖，原本四樓臥室與│1張（詳本 │ │ │拆除四樓臥室與玻璃屋中│玻璃屋間應有一道實心牆面，卻遭被告違法拆除│院卷㈠第20│ │ │間之二面牆面。 │而使原本應是半戶外之玻璃屋成為室內空間，除│6頁） │ │ │ │有影響結構安全之疑慮，更藉此違法擴充了室內│ │ │ │ │之坪數空間。 │ │ └───┴───────────┴─────────────────────┴─────┘ 附表二（原告主張之非構性瑕疵） ┌───┬───────────┬─────────────────────┬─────┐ │編號 │瑕疵種類 │瑕疵理由 │瑕疵照片 │ ├───┼───────────┴─────────────────────┴─────┤ │一 │違法的室內坪數 │ ├───┼───────────┬─────────────────────┬─────┤ │㈠ │地下室： │被告拆除一樓地面下地基（筏式建築）改為視聽│3張（詳本 │ │ │違法空間（原是實心土方│室、佣人房、廁所，被告乃係違法挖空實心土層│院卷㈠第 │ │ │）增賣。 │，成為空心之違法空間。 │199頁） │ ├───┼───────────┼─────────────────────┼─────┤ │㈡ │一樓： │原本之法定停車位及機房空間，遭被告改為大門│3張（詳本 │ │ │法定停車位及機房空間擴│入口、玄關室內空間及電梯，因此，原告現一樓│院卷㈠第 │ │ │充、外推，改為大門入口│之部分室內空間為違法使用空間，原告須承受隨│202頁） │ │ │、玄關室內空間及電梯。│時遭受拆除之風險。 │ │ ├───┼───────────┼─────────────────────┼─────┤ │㈢ │三樓： │三樓主臥室原本有一陽台設計，陽台與室內空間│1張（詳本 │ │ │拆除主臥室與陽台間之落│並有一落地窗作為區隔，惟竟遭被告違法拆除，│院卷㈠第 │ │ │地窗，三樓陽台空間擴充│擴充室內坪數空間。 │204頁） │ │ │、外推，改為三樓主臥房│ │ │ │ │室內空間。 │ │ │ ├───┼───────────┼─────────────────────┼─────┤ │㈣ │頂樓： │依被告申請使用執照之設計圖，原本四樓臥室與│1張（詳本 │ │ │被告拆除四樓臥室與玻璃│玻璃屋間應有一道實心牆面，卻遭被告違法拆除│院卷㈠第 │ │ │屋中間之牆面，將室內空│而使原本應是半戶外之玻璃屋成為室內空間，藉│206頁） │ │ │間外擴增賣 │此違法擴充了室內之坪數空間。 │ │ │ │ │ │ │ ├───┼───────────┼─────────────────────┼─────┤ │○ ○○區○巷道○ ○○區○○○巷道在接近出口一段之位置被成為花│2張（詳本 │ │ │ │園假山造景，車輛根本不能通行。而社區現有巷│院卷㈠第 │ │ │道路擅自設置成花園，違│道依被告申請使用執照之設計圖，應是屬於法定│208頁） │ │ │反相關建築法令，致使社│停車位空間，惟竟遭被告占○○○區○巷道，而│ │ │ │區內巷內寬度、高度未符│原本規○○○區○巷道竟成為花園造景，而使社│ │ │ │法定標準 │區巷道之寬度及高度不符內政部營建署92年12月│ │ │ │ │12日以（92）台內營字第0000000000號函頒布之│ │ │ │ │「劃設消防車輛救災活動空間指導原則」之法定│ │ │ │ │標準，影響消防車輛之進出與救災，於消防及安│ │ │ │ │全上，有明顯之瑕疵。 │ │ └───┴───────────┴─────────────────────┴─────┘ 【表1】混凝土強度部分 ┌────────────────────────────────┐ │混凝土強度部分 │ ├──┬───────────────┬─────────────┤ │項目│待鑑定內容 │問題回覆 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │ │系爭建物之混凝土強度，是否符合│依據內政部91年6月27日台內 │ │ │法令規定或竣工圖所載強度? │營字第0000000000號令訂定「│ │ │【說明】： │結構混凝土設計規範」1.7.2 │ │ │系爭建物原設計之混凝土磅數為30│節，結構混凝土之fc'不得小 │ │ │00磅，而申請使用執造之混凝土磅│於175kgf/c㎡，規範詳附件十│ │ │數為3500磅。被告主張系爭建物時│五。而系爭建物原設計之混凝│ │ │計之混凝土磅數有4000磅以上。但│土抗壓強度為210kgf/c㎡，詳│ │ │原告表明不同意以鑽心取樣的方式│附件六原建造執照結構計算書│ │ │鑑定系爭建物的實際混凝土強度，│。申請使用執造之混凝土抗壓│ │ │被告乃另提出附件四之347kgf/c㎡│強度為245kgf/c㎡，詳附件九│ │ │圓柱試體抗壓強度報告。因此，本│各樓層混凝土強度及預拌混凝│ │ │件僅能參考現有書面資料鑑定混凝│土品質保證書。上述兩者混凝│ │ │土之強度。 │土抗壓強度皆大於175kgf/c㎡│ │ │ │，符合規範規定。 │ │ │ │註：fc'為混凝土抗壓強度， │ │ │ │3000磅（3000psi）為210 │ │ │ │kgf/c㎡，3500磅（3500psi）│ │ │ │為245kgf/c㎡。 │ └──┴───────────────┴─────────────┘ 【表2】結構設計部分 ┌────────────────────────────────┐ │結構設計部分 │ ├──┬───────────────┬─────────────┤ │項目│待鑑定內容 │問題回覆 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │一 │一般情形，是否會將牆面列入結構│牆面是否列入分析模型中，須│ │ │設計模擬、計算之範圍？牆面列入│考量多種因素，例如分析採用│ │ │或不列入結構設計模擬、計算範圍│之結構系統、壁體材料、壁體│ │ │，各有何考量？ │厚度及長寬、壁體是否有開口│ │ │ │及開口部大小或依內政部91年│ │ │ │6月27日台內營字第000000000│ │ │ │3號令訂定「結構混凝土設計 │ │ │ │規範」15.7.2.2節結構牆考量│ │ │ │：若牆之設計剪力超過0.53√│ │ │ │fc'‧Acv，則牆需採用至少兩│ │ │ │層鋼筋網，則牆須採用至少兩│ │ │ │層鋼筋網，標的物12公分厚牆│ │ │ │體採用單層筋，因此分析時未│ │ │ │考慮12公分RC牆。考量上述因│ │ │ │素再經由專業判斷牆體是否列│ │ │ │入分析模型內，使分析結果較│ │ │ │接近真實行為。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │二 │依系爭建物之⑴鋼筋混凝土結構計│系爭建物之鋼筋混凝土結構計│ │ │算書、⑵結構設計平面圖說，是否│算書內容，並無分析模型輸入│ │ │僅將基礎、梁、柱、版列入原結構│檔資料，僅有分析結果輸出檔│ │ │設計模擬、計算範圍？牆面有無列│資料，該輸出檔未有牆相關設│ │ │入？附件二所示之B1F平面圖（交 │計結果，研判應無將牆面列入│ │ │屋現況圖）標明綠色之牆面，有無│分析模型中，如依結構設計平│ │ │列入原結構設計模擬、計算範圍？│面圖說所示，原結構設計分析│ │ │ │時，僅將牆面重量加於分析模│ │ │ │型中。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │三 │附件二（本文附件三附圖）所示之│本文附件三所示之B1F平面圖 │ │ │B1F平面圖（交屋現況圖）標明綠 │（交屋現況圖）標明綠色之牆│ │ │色之牆面，是否屬於承重牆？ │面，其材質為鋼筋混凝土，厚│ │ │ │度為20公分，且牆面無開口，│ │ │ │該牆雖有承重牆能力，但從建│ │ │ │築平面圖上研判，該牆只作為│ │ │ │地下室外牆。 │ └──┴───────────────┴─────────────┘ 【表3】結構安全部分 ┌────────────────────────────────┐ │結構安全部分 │ ├──┬───────────────┬─────────────┤ │項目│待鑑定內容 │問題回覆 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │一 │鑑定前之注意事項 │ │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │㈠ │因原告不同意鑽心取樣，故本件無│本建物進行結構分析時，混凝│ │ │法以取樣之混凝土平均強度為結構│土抗壓強度分別採用 │ │ │計算基準。故進行下列二至四事項│210kgf/c㎡、245kgf/c㎡、 │ │ │鑑定時，請各以3000磅、3500磅作│347kgf/c㎡，並將柱梁配筋量│ │ │為結構計算基準，分別進行結構分│檢核結果載明於本鑑定報告附│ │ │析（亦即，因混凝土強度之計算基│件十二及附件十三中。 │ │ │準有兩種，故結構分析結果亦會有│註：3000磅（3000psi）為 │ │ │兩種數據），並將兩種分析結果之│210kgf/c㎡，3500磅（3500 │ │ │結論均載明於本件鑑定報告。 │psi）為245kgf/c㎡。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │㈡ │如果原結構設計未將附件二（本文│既然原設計未模擬標明綠色之│ │ │附件三附圖）所示之B1F平面圖（ │牆面，現況亦無該道牆，故無│ │ │交屋現況圖）標明綠色之牆面列入│該項結構模擬必要。 │ │ │結構設計模擬、計算之範圍，本件│ │ │ │是否仍有以原結構設計，對下列二│ │ │ │至四事項進行建物結構安全分析之│ │ │ │必要？（亦即，鑑定所得到之結構│ │ │ │安全分析結果，是否必然與原設計│ │ │ │相同且不會影響結構安全？） │ │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │㈢ │如果「沒有」以原結構設計進行計│本件鑑定以現況結構分析為主│ │ │算分析之必要，則本件鑑定時，請│，將梁、柱構件建入分析模型│ │ │將全棟房屋基礎、梁、柱、版、牆│內，版則於分析模型中設定剛│ │ │（12、15、20、25公分牆及增作之│性樓版，牆分作兩類，其一為│ │ │牆面）均列入結構分析計算範圍內│受梁柱圍束與採用雙層雙向配│ │ │。如果「仍有」按原結構設計進行│筋（詳內政部91年6月27日台 │ │ │計算分析之必要，則本件鑑定時，│內營字第0000000000號令訂定│ │ │請將列入牆面及不列入牆面的計算│「結構混凝土設計規範」15.7│ │ │方式，均分別進行結構分析，並將│.2.2節，如附件十五）之牆體│ │ │兩種分析結果之結論均載明於本件│建入分析模型內，其二為單層│ │ │鑑定報告。 │筋RC牆與樓版上之牆體，將牆│ │ │ │體載重均佈施加於梁上或樓版│ │ │ │上進行模擬，本鑑定案進行現│ │ │ │況結構評估時，牆厚有12、20│ │ │ │、25公分厚，12公分厚牆體為│ │ │ │單層雙向＃3＠15cm配筋，分 │ │ │ │析時不考慮該牆體耐震能力，│ │ │ │20、25公分厚牆體為雙層雙向│ │ │ │＃4＠15cm配筋，分析時建入 │ │ │ │模型內，並假設該牆體施工時│ │ │ │，其橫向鋼筋有錨定於邊界構│ │ │ │材之圍束核心中，並使該橫向│ │ │ │鋼筋能發展其拉力達規定降伏│ │ │ │強度fy（詳內政部91年6月27 │ │ │ │日台內營字第0000000000號令│ │ │ │訂定「結構混凝土設計規範」│ │ │ │15.7.6.4節，如附件十五），│ │ │ │牆體配筋資料詳附件三附圖。│ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │㈣ │本件被告請求依原結構設計分析計│依附件六原建造執照結構計算│ │ │算之軟體ETABS V8.0版進行本件結│書內文所標示之分析軟體為1 │ │ │構鑑定計算分析軟體。請問其他常│TABS，並非ETABS8.0，其他常│ │ │用軟體尚有何種?以其他常用軟體 │用結構分析軟體尚有 │ │ │進行計算分析時，與採用ETABS │MIDAS/GEN V7、ETABS V7、 │ │ │V8.0版之分析結果，是否有所不同│ETABS V8、ETABS V9、ETS3D │ │ │?如為肯定，則本件鑑定時，請鑑 │、MIDAS/GEN V7、SAP2000 │ │ │定人逕採用其他常用軟體進行計算│V10、SAP2000 V11、SAP2000 │ │ │分析，並敘明本件所採用之軟體名│V12、SAP2000 V15、SCM3D、 │ │ │稱。 │STAAD PRO 2007等等，詳附件│ │ │ │十結構分析認證軟體。每套分│ │ │ │析軟體之分析結果大致相同。│ │ │ │本鑑定採用分析軟體為 │ │ │ │MIDAS/GEN V7.9.5。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │二 │地下一樓部分 │ │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │㈠ │開挖基礎時，是否必須挖除目前作│依附件四竣工圖說中之基礎結│ │ │為視聽室、佣人房及廁所範圍之土│構平面圖所示，施作筏式基礎│ │ │層？依申請使用執照之設計圖所載│時必須開挖目前作為視聽室、│ │ │，目前作為視聽室、佣人房及廁所│佣人房及廁所範圍之土層，視│ │ │之範圍，原本應該為實心土層，抑│聽室、佣人房及廁所範圍詳附│ │ │或為空心之密閉空間？上開範圍，│件三附圖。依附件四之地下壹│ │ │改建為視聽室、佣人房及廁所，是│層平面圖及基礎結構平面圖所│ │ │否影響建物結構安全？ │載資料研判，目前作為視聽室│ │ │ │、佣人房及廁所之範圍之土層│ │ │ │應為實心回填土層。上開範圍│ │ │ │未回填土層改建為視聽室、佣│ │ │ │人房及廁所。是否影響建物結│ │ │ │構安全，須按實際配筋經分析│ │ │ │後，始能得改建後對整體建物│ │ │ │結構安全的影響程度，分析結│ │ │ │果詳主文十、鑑定結果。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │㈡ │附件三（本文附件三附圖）所示 │位於視聽室旁之螢光色牆壁，│ │ │B1F平面圖（交屋現況圖）標明螢 │經現場勘查並無該牆存在，因│ │ │光色之牆壁有二處缺口，該二處缺│此分析時不考慮視聽室旁之螢│ │ │口對建物結構安全是否有影響？ │光色牆壁。傭人房廁所旁之螢│ │ │ │光色牆壁缺口對該牆所能提供│ │ │ │之耐震能力有影響，而原設計│ │ │ │未模擬該牆面，並不能說沒影│ │ │ │響，至於是否影響建物結構安│ │ │ │全，須綜合考量整體建物經結│ │ │ │構分析後，始得此缺口對整體│ │ │ │建物之結構安全影響程度。分│ │ │ │析結果詳主文十、鑑定結果。│ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │㈢ │附件二（本文附件三附圖（所示B1│增作25公分厚之牆壁可增強建│ │ │F平面圖（交屋現況圖）之視聽室 │物之耐震能力，有取代原結構│ │ │、佣人房及廁所四周標明紅色之部│設計的效果。 │ │ │分，增作25公分厚之牆壁，是否足│ │ │ │以取代或補強原本的結構設計？增│ │ │ │作部分對建物結構安全有何影響？│ │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │㈣ │附件二（本文附件三附圖）所示之│拆除「部份」牆對該牆所能提│ │ │B1F平面圖（交屋現況圖）標明綠 │供之耐震能力有影響，而原設│ │ │色之牆面，經「部份」拆除並改為│計未模擬該牆面，並不能說沒│ │ │落地窗，對建物結構安全有何影響│影響，至於對建物結構安全有│ │ │？ │何影響，須綜合考量整體建物│ │ │【說明】：⒈依申請使用執照之設│經結構分析後，始能得出對整│ │ │計圖所載，附件二（本文附件三附│體建物之結構安全影響程度，│ │ │圖）所示之B1F平面圖（交屋現況 │分析結果詳主文十、鑑定結果│ │ │圖）標明綠色部分原本為整片牆面│。另外拆除牆面僅「部份」拆│ │ │，但該牆面經「部份」拆除改為落│除，故分析時，將留存牆面納│ │ │地窗，則拆除之部分，對建物結構│入分析模型中進行結構評估。│ │ │安全有何影響？⒉另外，被告強調│ │ │ │該牆面僅「部份」拆除，故應就拆│ │ │ │除與留存牆面之比例，及下列㈤增│ │ │ │作之部分進行結構分析，不能將該│ │ │ │牆面視為「全部」拆除而進行結構│ │ │ │分析。 │ │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │㈤ │附件二（本文附件三附圖）所示之│增作標明紅色部分之20公分厚│ │ │B1F平面圖（交屋現況圖）草皮周 │牆壁，因無相關結構圖，亦無│ │ │圍，增作標明紅色部分之20公分厚│法得知此牆基礎形式，不能取│ │ │牆壁，是否足以取代或補強標明綠│代標明綠色被打除的部分牆面│ │ │色被打除的部分牆面？增作部分對│。 │ │ │建物結構安全有何影響？ │增作部分對建物結構安全沒有│ │ │ │影響。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │㈥ │地下一樓通往一樓之樓梯旁牆面被│由附件四建築剖面圖可知，原│ │ │拆除，對建物結構安全有何影響？│設計並無樓梯旁牆面設計，加│ │ │ │上附件三附圖之樓梯配筋圖可│ │ │ │知，此種樓梯構造形式為折版│ │ │ │式樓梯，樓梯兩端支撐於梁上│ │ │ │，樓梯載重傳遞至兩端梁上，│ │ │ │並非依靠梯側牆體支撐，因此│ │ │ │樓梯旁牆面被拆除並不影響此│ │ │ │種樓梯之結構安全。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │三 │地上一樓部分 │ │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │㈠ │地上一樓通往二樓之客廳樓梯旁之│由附件四竣工圖之建築剖面圖│ │ │牆面被拆除，對建物結構安全有何│及附件三樓梯配筋圖可知，此│ │ │影響？ │種結構形式為折版式樓梯，支│ │ │ │承方式為樓梯兩端支承於梁上│ │ │ │，並非依靠梯側牆體支撐，客│ │ │ │廳樓梯旁牆面被拆除並不影響│ │ │ │此種樓梯之結構安全。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │㈡ │一樓半客廳電視後方之牆面被拆除│一樓半客廳電視後方之牆面為│ │ │，對建物結構安全有何影響？ │12公分厚單層筋RC牆，結構分│ │ │ │析時不考慮該牆作用，拆除該│ │ │ │牆對建物結構安全影響不大。│ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │四 │四樓部分： │ │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │㈠ │四樓臥室與玻璃屋間之牆面被拆除│四樓臥室與玻璃屋間之牆面為│ │ │，對建物結構安全有何影響？ │12公分厚單層筋RC牆，結構分│ │ │【說明】： │析時不考慮該牆作用，拆除該│ │ │依申請使用執照之設計圖所載，四│牆對建物結構安全影響不大。│ │ │樓臥室與玻璃屋之間原本有實心牆│ │ │ │面，但目前該牆面被拆除而不存在│ │ │ │，該牆面被拆除，對建物結構安全│ │ │ │有何影響？ │ │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │五 │上開參、二至四之待鑑定事項，是│必須綜合考量整體建物的各項│ │ │否可各自單獨鑑定該事項對結構安│數據資料以進行結構分析，才│ │ │全有無影響？抑或必須綜合整體建│能評估出待鑑定事項對整體結│ │ │物的各項數據及資料，才能計算出│構安全影響。 │ │ │待鑑定事項對結構安全有無影響？│ │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │六 │本件無法以實際取樣之混凝土平均│混凝土抗壓強度不同會影響建│ │ │強度進行結構計算分析，對上開參│物設計配筋量，因此選用不同│ │ │、二至四待鑑定事項之分析結果與│混凝土強度，會有不同結構評│ │ │結論，是否有所影響？ │估結果。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │七 │如系爭建物之混凝土抗壓強度，以│鋼筋配筋量相同，以不同的混│ │ │附件四所示之347kgf/c㎡計算，對│凝土強度進行結構評估，會產│ │ │上開參、二至四之待鑑定事項，鑑│生不同分析結果，系爭建物之│ │ │定結果有無不同？ │結構安全性與損壞程度亦不同│ │ │ │。 │ └──┴───────────────┴─────────────┘ 【表4】主筋配筋量部分 ┌────────────────────────────────┐ │主筋配筋量部分 │ ├──┬───────────────┬─────────────┤ │項目│待鑑定內容 │問題回覆 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │一 │下列二至五結構分析計算，混凝土│本建物進行現況結構分析時，│ │ │強度請各以3000磅、3500磅、347 │混凝土抗壓強度分別採用 │ │ │kgf/c㎡作為結構計算基準。 │210kgf/c㎡、245kgf/c㎡、 │ │ │ │347kgf/c㎡，並將分析結果載│ │ │ │明於本鑑定報告中。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │二 │原設計竣工圖所載之配筋數量，是│原設計竣工圖所載之配筋數量│ │ │否符合原結構設計標準? │為依據原建造執照結構計算書│ │ │ │（附件六）之計算結果進行配│ │ │ │筋，現因原建造執照結構計算│ │ │ │書內文所標示之樓層高度及構│ │ │ │架垮距與E3、E5戶不同，原建│ │ │ │造執照結構計算書模擬結構並│ │ │ │非本案建物結構，因此無法比│ │ │ │較。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │三 │應否將全棟12、15、20、25公分之│本鑑定案進行現況結構評估時│ │ │牆面及增作之牆面，納入結構分析│，牆厚有12、20、25公分厚，│ │ │計算範圍？如為肯定，則牆面納入│依判斷將牆分作兩類，其一為│ │ │結構分析計算範圍後，原設計竣工│受梁柱圍束之雙層筋RC牆（牆│ │ │圖之配筋數量，是否符合原結構設│厚20、25公分），將該牆納入│ │ │計標準？ │分析模型內，其二為單層筋RC│ │ │ │牆（牆厚12公分）或位於樓版│ │ │ │上之牆，該牆只考慮牆載重並│ │ │ │不納入分析模型內。 │ │ │ │原設計竣工圖之配筋數量，是│ │ │ │否符合現況結構設計標準，請│ │ │ │詳主文十、鑑定結果所示。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │四 │竣工圖所載之配筋數量，與系爭建│竣工圖所載之配筋數量與系爭│ │ │物實際配筋量是否相符? │建物實際配筋量是否相符，除│ │ │ │非抽樣打除表層檢視配筋量，│ │ │ │否則無法得知。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │五 │系爭建物是否有主筋配筋量不足之│以現況建物結構分析而言，混│ │ │瑕疵？ │凝土抗壓強度分別採用210 │ │ │ │kgf/c㎡、245kgf/c㎡、347 │ │ │ │kgf/c㎡，並考量兩種模型 │ │ │ │系統（詳附件十一），模型一│ │ │ │為梁柱構架，模型二為梁柱構│ │ │ │架與雙層筋RC牆，在相同設計│ │ │ │地震力與構件配筋量之情況下│ │ │ │，依考量模型與混凝土抗壓強│ │ │ │度不同共有6組分析模型配筋 │ │ │ │檢核結果，構件配筋是否符合│ │ │ │設計規範需求請詳主文十、鑑│ │ │ │定結果所示，評估結果詳附件│ │ │ │十二、附件十三。 │ └──┴───────────────┴─────────────┘ 【表5】如系爭建物有主筋配筋量不足之瑕疵，續予說明部分 ┌────────────────────────────────┐ │如系爭建物有主筋配筋量不足之瑕疵，請協助說明下列事項 │ ├──┬───────────────┬─────────────┤ │項目│待鑑定內容 │問題回覆 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │一 │以一般建物而言，主筋配筋量與混│鋼筋混凝土造建築物須由鋼筋│ │ │凝土強度，兩者的關聯性？ │與混凝土兩者共同作用，兩者│ │ │ │關聯性複雜。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │二 │如果單以主筋配筋量不足而言，是│主筋配筋量不足必然會影響耐│ │ │否必然影響建物之結構安全？或者│震能力，仍須綜合考量整體結│ │ │仍須參考建物其他設計及數據方能│構情況。 │ │ │作結構計算？ │ │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │三 │又主筋配筋量不足的所在位置（包│主筋配筋量不足的所在位置不│ │ │含所在之樓層或承重之位置。例如│同，影響結構安全的重要程度│ │ │主筋配筋量不足的所在位置係在基│不同，一般來說柱配筋量不足│ │ │礎或在頂樓，抑係在承重牆或隔間│會有塌陷之虞，影響比較嚴重│ │ │牆），是否必然影響建物之結構安│，下層柱又比上層柱影響嚴重│ │ │全？ │。 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │四 │倘若主筋配筋量有不足之情形，但│現況結構分析時，分別以混凝│ │ │若搭配混凝土強度的調整，整體建│土抗壓強度210kgf/c㎡、 │ │ │物之結構安全是否仍會受到影響？│245kgf/c㎡、347kgf/c㎡進行│ │ │亦即，主筋配筋量與混凝土強度兩│結構配筋檢核，檢核結果請詳│ │ │者間，是否在一定範圍內有可以調│主文十、鑑定結果所示，檢核│ │ │整之比例，而不致於影響結構安全│資料詳附件十二、附件十三，│ │ │？ │當混凝土抗壓強度越大時，現│ │ │ │況建物之柱、梁、牆之最大應│ │ │ │力比隨之降低，有效減少構件│ │ │ │不符合設計規範數量。 │ └──┴───────────────┴─────────────┘ 【表6】補強費用部分 ┌────────────────────────────────┐ │補強費用部分 │ ├──┬───────────────┬─────────────┤ │項目│待鑑定內容 │問題回覆 │ ├──┼───────────────┼─────────────┤ │ │上開貳至伍之鑑定事項，如⑴於結│模型二經現況結構分析後，發│ │ │構安全有影響但無法補強，請鑑定│現部分牆體及梁強度不足，為│ │ │該瑕疵於房屋價值減損之金額為若│維持結構安全須進行結構補強│ │ │干（請逐一列出瑕疵項目及減損之│，建議另委請專業結構技師設│ │ │金額）？或⑵可補強卻未經補強者│計適合系爭建物之耐震補強方│ │ │，請鑑定補強所需之費用或系爭建│案，現欲估算補強經費，補強│ │ │物減損之金額（請逐一列出瑕疵項│範圍以E5一戶之範圍計算，假│ │ │目及費用或金額）。 │設採用補強方案為鋼筋混凝土│ │ │ │剪力牆補強方法，在建物X向 │ │ │ │（東西向）增設2道剪力牆，Y│ │ │ │向（南北向）增設1道剪力牆 │ │ │ │，補強預算估算約為868,431 │ │ │ │元，補強示意圖及預算計算詳│ │ │ │附件十六。 │ └──┴───────────────┴─────────────┘