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臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第651號 原　　　告　林真如 訴訟代理人　鄧羽𪬃律師 　　　　　　曾錦源律師 複 代理 人　陳秉榤 　　　　　　陳伯松 被　　　告　千大建設有限公司 被　告　兼 法定代理人　郭月琴 上二人共同 訴訟代理人　林俊生律師 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國103年2月7日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： (一)緣原告與被告郭月琴於民國101 年1月1日簽訂土地預定買賣 合約書，同時與被告千大建設有限公司（下稱千大公司）簽 訂房屋買賣預定合約書，預購坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○ ○○○○○號土地及其上編號B8號房屋（以下合稱系爭房地）， 總價款約定為新臺幣（下同）730 萬元，且原告已先行給付 190 萬元，依系爭房屋合約書記載被告等應於取得系爭房屋 使用執照6個月內將系爭房地辦理過戶，惟被告等於101 年8 月取得使用執照至今仍未過戶，係屬給付遲延；又被告等未 經伊之同意擅自變更施工內容，即未依施工平面圖施作2 樓 浴廁乾濕分離隔間及2 樓浴廁外陽台，造成無法依預定使用 方式利用該陽台空間，顯屬使用效能及出賣價值之瑕疵，而 該瑕疵亦屬重要，遂於102 年8月7日發函表示依民法瑕疵擔 保之規定請求減少價金，且因被告千大公司拒絕修補系爭房 屋之瑕疵，自得行使瑕疵擔保請求權，並主張同時履行抗辯 拒絕給付價金，故不負價金給付遲延之責。另被告千大公司 於102年8月13日發函請求協商繳清屋款及辦理驗收手續，僅 屬確認價金給付遲延之效果，如欲解除契約應再為催告始得 為之，詎料被告等未另為催告，逕於同年8 月23日發函表示 解除兩造買賣契約，實有違誠信原則，且與法不合；況被告 等未依債之本旨為給付，顯屬可歸責被告等之事由，自無解 除買賣契約之權利，故該解除行為應不合法。嗣後原告於10 2 年9月3日發函被告等表示放棄行使同時履行抗辯權，願先 行給付54萬元之尾款，請求先行辦理驗收手續等事宜，惟被 告等置之不理，遂於102年9月23日發函表示解除系爭房地之 買賣契約後，被告等則以開立支票之方式返還先前已收受之 190 萬元價金，並由訴外人林明欽（原告之父）代領，後因 被告等誤寫受款人姓名，故由訴外人傅英蟬（原告之母）要 求簽換支票。 (二)又因可歸責受領定金一方之事由，致不能履行，該當事人應 加倍返還所受之定金，於訂約時曾分別給付定金予被告郭月 琴120,000 元、被告千大公司80,000元，故被告郭月琴、被 告千大公司應分別給付原告120,000元、80,000 元。另伊尚 有給付預付款之利息損失，即分別於100年12月29日、101年 1月1日、101年1月10日、101年7月2日給付被告郭月琴54 萬 元、12萬元、24萬元、24萬元；給付被告千大公司36萬元、 8萬元、16萬元、16 萬元，其利息日數依序為639日、636日 、627日、454日，故被告郭月琴應返還各期利息為47,268元 、10,454元、20,613元、14,926元，共計93,261元；被告千 大公司應返還各期利息為31,512 元、6,969元、13,742元、 9,950元，共計62,173 元。再者，系爭土地面積72坪，總價 730萬元，於101年第1季迄102年第3 季土地漲價之價差損害 難以估算，故以現實市價交易金額推估，取兩筆近似之交易 資料，設定以嘉義縣竹崎鄉地區屋齡1 年內之透天厝，可得 兩筆近似之交易資料，且與系爭房地屬同一建案，其中1 筆 土地面積73.73坪，總計780萬元，以內插法計算系爭土地漲 幅為317,000元；另1筆土地面積為67.09坪，總價726萬元， 以內插法計算，系爭土地漲幅為491,300 元，取其中間值計 算，則被告郭月琴尚應給付債務不履行之損害賠償 404,150 元，爰依兩造買賣契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲 明：（1）被告郭月琴應給付原告617,411元，並自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（2 ）被告千大公司應給付原告142,173元，並自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（3）原 告願供擔保，請准宣告假執行。 (三)對被告答辯之陳述： 原告於系爭房屋施工過程中，已就被告等未按圖施工，要求 被告等修補，但被告等置之不理，即可視為對瑕疵不願修補 ，原告自可於買賣標的物交付前行使物之瑕疵擔保權利，拒 絕給付相當價金，故被告等抗辯原告遲付買賣價金並解除契 約，於法無據。至於原告簽收支票時，該收據上均無被告等 註記解除契約之字樣，是被告等事後自行添加，可知系爭買 賣契約仍係於102年9月23日由原告所合法解除。 二、被告則以： (一)依系爭合約書第6條第1項約定，被告等已於100 年10月12日 前開工，101年8月間取得使用執照，並無違約情事，而原告 積欠應繳價金達540萬元，且常藉故要求減價100萬元，被告 等自不可能移轉系爭房地之產權予原告，從而系爭房屋之產 權既未移轉，原告自無主張物之瑕疵擔保之可能。且縱有逾 期移轉，亦非屬物之瑕疵擔保之範圍，故原告請求損害賠償 ，顯無理由。再者，如未依施工圖施作，自無取得使用執照 之可能，系爭房屋既已取得使用執照，顯見原告主張未依施 工圖施作，亦無理由。又原告主張系爭房屋之2 樓浴廁外未 加設陽台，惟未施作陽台反而擴大該浴廁之使用空間，無礙 原告加裝熱水器等設備，且施作該陽台之工程與金錢耗費均 甚低微，如果原告要求加裝，被告等自可立即配合，但原告 始終未請求修補，逕自請求減少價金100 萬元，甚至拒付價 金540萬元，於法無據。 (二)再者，被告等於102年8月13日已發函限原告於7 日內給付剩 餘價金，惟原告仍未付款，違約事實甚明，故被告等於同年 8 月23日發函表示解除契約，此後，原告之父即訴外人林明 欽已領回先前原告所給付之價款190 萬元，且於估驗工程請 款單上已註明「取消訂購解除合約」等記載，嗣後因簽發支 票誤寫受款人姓名，而由原告之母即訴外人傅英蟬於102年9 月28日要求簽換時，亦於簽收處註明解除合約等字樣，顯見 原告亦承認被告已合法解除契約，或至少認同兩造已合意解 除契約，才會領回已繳款項，故原告自不得依民法第249 條 、第259條、第260條等規定請求給付利息損害之賠償，而系 爭合約既已合法解除，原告於102年9月23日表示解除合約， 顯非適法，其主張當無理由。 (三)系爭房地買賣契約之解除，非因可歸責被告等之事由所致， 且系爭房地自始均登記在被告等名下，並無不能履行之情形 ，原告主張依民法第249條第3款請求加倍返還定金、民法第 226條第1項請求債務不履行之損害賠償，均與法不合等語資 為抗辯。並聲明： （1）原告之訴及其假執行之聲請均請駁 回； （2）如受不利亦判決，被告願供擔保，請准宣告免為 假執行。 三、本院之判斷： 原告起訴主張於101 年1月1日與被告等簽訂土地及房屋買賣 合約書，向被告等預購系爭土地及其上編號B8號之系爭房屋 ，房地總價款約定為730萬元，原告已先行給付190萬元，惟 在尚未交付房地前，雙方因被告等未施作浴廁乾濕分離隔間 及2 樓浴廁外陽台等問題產生爭執，最終兩造均主張解除系 爭土地及房屋買賣契約，被告等並已退還原告所繳價金 190 萬元等情，業據原告提出房屋買賣預定合約書、土地預定買 賣合約書、付款明細表、存證信函、匯款申請書及現場照片 等件為證（本院卷第8-31頁），且為被告等所不爭執，自堪 信為真實。至原告另主張被告等未依設計圖施工，且遲不辦 理房地過戶，遂依物之瑕庛擔保及給付遲延規定，於102年9 月23日發函解除契約，並請求被告等賠償原告759,584 元等 情，則為被告等所否認，並辯稱系爭土地及房屋買賣契約早 經被告等於102年8月23日合法解除，故原告再於102年9月23 日表示解除契約，自不合法等語，資為抗辯，準此，本件兩 造有爭執而應續予審究者即為：（一）系爭土地及房屋買賣 契約究竟係於何時經解除？（二）系爭土地及房屋買賣契約 解除後，被告等應否賠償原告759,584元？經查： (一)系爭土地及房屋買賣契約究竟係於何時經解除？ 1、按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所 定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方意思表示而言，故 契約一經合法解除，效力即歸於消滅，不可能有二次以上解 除（最高法院71年度台上字第2161號、72年度台上字第1353 號判決意旨參照）。查本件被告等抗辯於102年8月23日解除 系爭土地及房屋買賣契約，原告則主張被告等前揭解除契約 不合法，並另於102年9月23日合法解除系爭買賣合約等情， 已如前述，據此，本件首應探究者即為：被告等於102年8月 23日解除系爭土地及房屋買賣契約是否合法？倘被告等已先 行合法解除契約，則原告不可能再於102年9月23日第二次解 除同一契約；反之，被告等解除契約若不合法，即應再審認 原告於102年9月23日解除契約是否合法。 2、依被告等所提存證信函內容觀之，被告等先於102年8月13日 發函催告原告於7日內繳納系爭土地及房屋之價金尾款540萬 元，嗣原告未於期限內繳款，被告等乃再於102年8月23日發 函解除兩造間系爭土地及房屋之買賣契約，此有被告等所提 存證信函及郵件收件回執在卷可佐（本院卷第61-69 頁）， 參以原告亦不否認未支付買賣價金尾款540 萬元，故被告等 抗辯由於原告遲延給付價金，被告等遂依契約規定解除系爭 土地及房屋買賣契約，應非無稽，堪予採信。觀諸兩造所簽 訂系爭房屋買賣合約第16條第2 款規定：「買方違反第四條 第二款或第九條規定者，賣方得沒收依房地總價百分之二十 之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為 限，買賣雙方並得解除本合約」，同合約第4條第2款亦規定 ：「…如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或 遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日 內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定辦理」；又系爭土 地買賣合約書第5條第2款同規定：「如逾期一個月或逾使用 執照核發後一個月不繳並經賣方以存證信函催繳後七日內仍 未繳交者，雙方同意依第十二條第一款違約之處罰規定處理 」等情，分別有房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書 各1份附卷可佐，參諸被告等所提出使用執照核發日期為101 年8月28日（本院卷第57 頁），且原告複代理人於審理中亦 自承：「被告於101年8月領到使用執照」等語（本院卷第76 頁），由是可知，被告等於102年8月13日發函向原告催繳買 賣價金尾款540萬元時，距離領得房屋使用執照已將近1年， 顯已超過契約所訂「使用執照核發後一個月」應繳期款之期 限，故被告等於書面催告原告限期繳款未果後，再於102年8 月23日以存證信函向原告表示解除契約，自屬合法有據，是 被告等主張兩造間系爭土地及房屋買賣契約已於102年8月23 日合法解除，自堪採信。 3、原告雖主張：由於被告等未依設計圖施工，漏未施作房屋 2 樓浴廁外陽台，且未採乾濕分離隔間，房屋顯有瑕疵，故原 告主張減少價金，並行使同時履行抗辯，是被告等不得以原 告未繳納價金為由解除契約云云，惟按「物之出賣人對於買 受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無 滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契 約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為 瑕疵」，民法第354條第1項定有明文，由此可知，物之出賣 人依民法第354條第1項規定應負瑕疵擔保責任者，以其物依 同法第373 條規定危險移轉於買受人，亦即其物交付於買受 人時，為其成立要件，如該物尚未交付買受人，其危險尚未 移轉，即不生物之瑕疵擔保責任之問題（最高法院83年度台 上字第2223號判決意旨參照），查本件兩造就系爭土地及房 屋之買賣契約，由於雙方就房屋有無照設計圖施工及買賣價 金尾款交付問題迭生爭執，故系爭土地及房屋始終未曾辦理 交屋等情，為兩造所不爭執，足認本件買賣標的物即系爭土 地及房屋，始終未曾交付於買受人即原告，亦即危險從未移 轉於原告，依前揭民法第354條第1項規定，原告尚不得行使 物之瑕疵擔保請求權，更不得執此行使同時履行抗辯拒付價 金，故原告主張已難採信。 4、原告固再表示：實務見解肯定在物有明顯瑕疵之情形，買受 人得不受領瑕疵物，並行使瑕疵擔保請求權云云。現行司法 實務見解於買賣標的物存有明顯瑕疵之情形下，為避免日後 法律關係過於複雜，雖例外承認買受人在受領買賣標的物之 前，得行使物之瑕疵擔保請求權（參最高法院81年度台上字 第1134號、82年度台上字第291號、83年度台上字第635號、 84年度台上字第169 號判決意旨），然該情形究屬例外，其 條件應有嚴謹之限制，亦即買受人必須在具備下列2 項要件 之情形下，始得在危險移轉即受領標的物前行使物之瑕疵擔 保請求權：（1）標的物存有明顯之瑕疵；（2）經買受人催 告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，或瑕疵確定無法補正 （最高法院85年度台上字第1306號、86年度台上字第2398號 判決意旨參照），查本件兩造所買賣交易之系爭土地及房屋 ，雖存在原告所述2 樓浴廁外陽台及乾濕分離隔間未施作等 情形，固非不得視為物之效用上瑕疵，但浴廁外陽台及乾濕 分離隔間，僅屬施工方法及技術問題，性質上並非無法補正 ，故原告倘欲在受領標的物前行使物之瑕疵擔保請求權，自 必須證明有「通知被告等補正，而仍不補正」或「瑕疵確定 無法補正」之要件存在，否則即不得提前於危險移轉前行使 物之瑕疵擔保請求權。被告等就此一再抗辯：原告從未要求 被告等補施作2 樓浴廁陽台或乾濕分離隔間，僅一直表示要 減少價金100 萬元，但補施作陽台僅需幾千元費用，原告卻 要求減少價金100 萬元，被告等當然不可能同意等語，嗣經 本院曉諭原告舉證曾經要求被告等修補瑕疵及其拒絕修補之 資料到院（本院卷第77頁），原告則提出102年8月17日與被 告郭月琴之協商對話譯文（本院卷第98-108頁），主張曾要 求被告等修補瑕疵云云，然觀諸原告所提通篇譯文中，均無 提及任何要求被告等補正施作「2 樓浴廁陽台或乾濕分離隔 間」之內容，反僅一再請求被告郭月琴減少價金，甚至最後 提議減少100 萬價金等內容，核與被告等所辯大致相符，且 原告複代理人於言詞辯論時亦陳稱：「因為原告若要被告重 新施作，必將浪費時間」等語（本院卷第93頁），更足認原 告並無要求被告等修補瑕疵而經拒絕之情事甚明，準此以觀 ，原告就系爭土地及房屋之瑕疵，既未曾催告被告等修補並 經拒絕補正，且該瑕疵又非性質上不得補正，則原告依法不 得於買賣標的物危險移轉前行使物之瑕疵擔保請求權，從而 原告執此主張行使同時履行抗辯權，並拒絕支付買賣價金尾 款540 萬元，即屬無據，無從採信。至於原告於言詞辯論終 結後，雖再具狀表示「有向被告千大建設內部一位『侯董』 之人反應…但侯董仍未為回應」，主張此等情形已可推認被 告等拒絕「修補瑕疵」云云，惟依原告所提102年8 月7日存 證信函內容觀之（本院卷第22-25 頁），原告就被告等未依 設計圖施工之問題，始終均主張減少價金，毫無請求被告等 補正之文句，故原告上開所言，與客觀事證不符，尚難採信 ，更何況，原告就曾向「侯董」請求修補瑕疵並遭拒絕各情 ，始終未舉證以實其說，本院自無從採信為真實，是原告請 求本院再開言詞辯論，顯無必要，應予駁回。 5、原告雖再爭執：被告等於原告主張同時履行抗辯權之協商階 段，片面解除契約，於法有違云云，惟查，本件被告等並無 拒絕交付標的物之情事，故原告主張行使同時履行抗辯權， 已屬無稽。至於實務見解雖例外承認於買賣標的物危險移轉 前，買受人倘已發現物有明顯瑕疵時，為避免往後之法律關 係趨於複雜，固例外承認買受人得行使物之瑕疵擔保請求權 ，但仍定有前述嚴謹之要件，惟本件原告未曾催告被告等修 補瑕疵並經拒絕，尚不得於買賣標的物交付前行使物之瑕疵 擔保請求權，既如前述，原告即無拒付買賣價金之依據。況 且，買受人於行使物之瑕疵擔保請求權而主張拒付（或減少 ）價金時，仍必須買受人所拒絕給付者為「相當之價金」（ 最高法院86年度台上字第2808號判決意旨參照），始足當之 ，倘買受人拒絕給付「不相當價金」，即屬無據，蓋依誠信 原則之要求，恆不可能一旦買賣標的物發生瑕疵，即得任由 買受人拒付全部價金或為不相當之扣款，否則即有失契約上 公平及對等。查本件原告主張系爭土地及房屋買賣契約之瑕 疵，僅為2 樓浴廁外陽台及乾濕分離隔間未施作，已如前述 ，但本件原告拒絕給付之買賣價金尾款卻高達540 萬元，可 見縱認原告所主張「得行使物之瑕疵擔保請求權並拒付相當 之價金」說法成立，惟原告針對系爭房屋2 樓浴廁外陽台及 乾濕分離隔間未施作，主張拒絕給付高達540 萬元價金，亦 難認為相當，故原告前開主張，亦屬無據。 6、原告末爭執：被告等於102年8月13日發函催告時，原告即委 託其父林明欽於同年8月17日與被告等協商，被告郭月琴說1 個星期內回覆協商結果，但卻在協商期間發函解除契約，並 不合法云云，惟觀諸原告所提102年8月17日與被告郭月琴之 對話譯文，原告委任之代理人林明欽固然一直請求被告郭月 琴於1 星期內回覆意見，然被告郭月琴已當場明確表示「如 果是這個數字，那我想可能是沒…我可以明確講不可能…沒 有辦法啦」等語，有對兩造對話譯文1份可佐（本院卷第108 頁），足認就原告方面提出減價100 萬元之請求，被告郭月 琴已當場明確拒絕，故原告認定被告等仍須明確回覆拒絕意 思後，始得解除契約云云，顯係個人主觀之意見，尚難認被 告等行使契約解除權須受此一限制。 7、綜上，被告等抗辯於102年8月13日發函向原告催繳買賣價金 尾款540萬元，原告未於期限內繳款，被告等遂再於102 年8 月23日以存證信函向原告表示解除契約，故兩造間系爭土地 及房屋買賣契約已於102年8月23日合法解除等情，應信屬實 ，堪值採信。反之，原告主張於102年9月23日發函解除系爭 土地及房屋買賣契約，由於係針對業經合法解除之同一買賣 契約，第二次為解除契約之意思表示，於法尚不生任何效力 。 (二)系爭土地及房屋買賣契約解除後，被告等應否賠償原告759, 584元？ 1、原告雖依民法給付遲延、物之瑕疵擔保及解除契約等法律關 係，分別向被告郭月琴請求賠償利息93,261元、加倍返還定 金12萬元、土地漲價差額損害404,150 元，暨向被告千大建 設有限公司請求賠償利息62,173元、加倍返還定金8 萬元。 惟查，本件兩造間簽訂系爭土地及房屋買賣契約，係由於原 告遲延繳納買賣價金，經被告等催繳未果，遂於102年8月23 日以存證信函向原告表示解除契約，已如前述，足認系爭土 地及房屋買賣契約是由於可歸責於原告之原因，致陷於債務 不履行，而經被告等解除契約，據此，原告自不得援引債務 不履行之規定，請求被告等負給付遲延責任，從而原告執此 請求被告等賠償其利息損失或土地差額損害，即屬無據，難 予准許。再按「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不 能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」，民法第24 9條第3款定有明文，由此以觀，支付定金之當事人，請求受 領定金之當事人加倍返還定金之前提，必以契約有可歸責於 受領定金當事人之事由，致發生債務不履行之結果，始足當 之，倘債務不履行之結果係因可歸責於支付定金之當事人所 導致，其自無法請求加倍返還定金，此乃至明之理，而本件 土地及房屋買賣契約，係出於可歸責於原告之原因，經被告 等解除契約，原告自無請求加倍返還定金之理，故原告前開 主張，同無理由，應予駁回。至於原告依物之瑕疵擔保規定 ，請求單方解除契約，並請求被告等賠償利息損失及土地漲 價差額損害等主張，由於系爭土地及房屋買賣契約業於 102 年8月23 日經被告等合法解除，原告對於同一買賣契約，再 於102年9月23日第二次為解除契約之意思表示，於法並不生 任何效力，均已如上所述，故原告依物之瑕疵擔保規定請求 解除契約及損害賠償，亦屬無據，同應駁回。 2、更何況，系爭土地及房屋買賣契約於102年8月23日經被告等 合法解除後，原告已於同年9 月23日委託其父林明欽向被告 等領回已付買賣價金190 萬元（支票），此有被告等所提工 程估驗請款單1 紙（本院卷第70頁）在卷可憑，足認系爭土 地及房屋買賣契約經解除後，兩造就解除契約後之回復原狀 義務，雙方已合意由原告領回已繳付買賣價金190 萬元，俾 了結兩造間權利義務關係，故雙方於工程估驗請款單上明載 「村上墅B8林真如退屋取回款、已繳屋款」等語，據此，兩 造既於系爭土地及房屋買賣契約解除後，雙方已就後續回復 原狀之方式有所合意，此一合意即有拘束兩造之效力，堪信 雙方就契約解除後之回復原狀義務已履行完畢，原告自不得 就此再為請求，併此敘明。 四、綜上所述，本件兩造所簽訂系爭土地及房屋買賣契約，由於 原告遲延給付價金，經被告等催告後仍未繳納，被告等業於 102年8月23日合法解除，且兩造間就契約解除後之回復原狀 義務亦已履行完畢，故原告對於同一買賣契約，再於102年9 月23日第二次為解除契約之意思表示，於法並不生任何效力 ，是原告依民法給付遲延、物之瑕疵擔保及解除契約等法律 關係，分別向被告郭月琴請求賠償利息93,261元、加倍返還 定金12萬元、土地漲價差額損害404,150元，合計617,411元 ，暨向被告千大建設有限公司請求賠償利息62,173元、加倍 返還定金8萬元，總計142,173元，以及相關法定利息之請求 ，經本院審理結果，認原告主張為無理由，應予駁回。又原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決 結果不生影響，爰不一一論敘，併此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規 定，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 2 月 21 日 民事第三庭 法 官 周俞宏 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附 繕本），並表明上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納 上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 2 月 21 日 書記官 周瑞楠