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臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第491號 原　　　告　黃騰亮 　　　　　　黃木坤 上　二　人 訴訟代理人　楊漢東律師 被　　　告　黃麗美 　　　　　　極樂世界殯葬禮儀有限公司 上　一　人 法定代理人　許助君 上　二　人 訴訟代理人　吳宏輝律師 複代理人　　林堯順律師 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國104年1月19日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村○○00○0號房屋遷讓並 返還原告。 第一項遷讓房屋之履行期間為肆個月。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣捌拾貳萬元為被告供擔保後，得為 假執行。但被告分別以新臺幣貳佰肆拾陸萬元為原告供擔保後， 得免為假執行。 事 實 及 理 由 壹、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。查原告於民國103年8月29日起訴時 訴之聲明第一項係請求「被告應將門牌號碼為嘉義縣水上鄉 ○○村○○00○0號之出租房屋回復原狀後，將上述房屋返 還原告。」；嗣於訴訟進行中，將聲明第一項減縮為：「被 告應將門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村○○00○0號房屋遷讓 並返還原告。」，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭 規定，應予准許，合先敘明。 貳、實體方面 一、原告起訴主張： （一）原告 2 人與被告黃麗美約定，由被告黃麗美出資為原告 興建門牌號碼為嘉義縣水上鄉○○村○○ 00 ○ 0 號房 屋（下稱系爭房屋）一棟，原告同意系爭房屋興建完成後 ，由被告黃麗美無償使用 15 年作為對價。兩造並於房屋 完成興建後簽訂書面之合約書（下稱系爭合約書），原告 同意被告黃麗美無償使用系爭房屋之期間自民國 95 年 1 月 1 日起至民國 110 年 12 月 31 日止，系爭合約書之 性質應為房屋租賃契約。兩造訂約當時有言明被告黃麗美 需將系爭房屋作為自己經營餐廳使用，且未曾約定被告黃 麗美可將房屋轉借或轉租他人使用，原告亦未同意被告黃 麗美可擅自改建、增建房屋。詎原告於 103 年 7 月間發 現被告黃麗美將系爭房屋擅自改建、增建，並掛用被告極 樂世界殯葬禮儀有限公司（下稱極樂世界公司）招牌開設 葬儀社。被告黃麗美未經原告同意擅自改建、增建原告之 系爭房屋，且未經原告同意而將房屋轉租他人，及將原告 出租之房屋作為經營葬儀社使用，已違背系爭合約書當時 之約定內容。不論兩造系爭合約書之性質為無償使用借貸 契約或租賃契約，被告黃麗美之行為均已違約。原告發現 被告黃麗美違約後，曾委託律師通知被告黃麗美表示不同 意將房屋轉租，且不同意系爭房屋供作有害風水之用途， 並請被告黃麗美應於 7 日內出面解決，但被告黃麗美未 予置理。原告乃再次委託訴訟代理人通知被告黃麗美終止 契約並返還房屋。 （二）原告黃木坤主張以民法第767條、第455規定對被告黃麗美 請求；另原告黃木坤對被告極樂世界公司主張以民法第 767條規定請求。原告黃騰亮主張以民法第455規定對被告 黃麗美請求，而原告黃騰亮對被告極樂世界公司沒有請求 。換言之，原告黃木坤依民法第767條及第455條規定主張 之請求權基礎係請求擇一為原告勝訴之判決。原告以被告 黃麗美未經房屋出租人同意而轉租作為終止契約之理由。 而民法第767條係契約終止後，原告黃木坤（房屋為黃木 坤單獨所有）本於房屋所有權人及出租人之地位請求被告 等2人返還房屋。原告黃騰亮本於房屋出租人地位請求被 告黃麗美返還房屋。 （三）對被告抗辯之陳述： 1、本件原告與被告黃麗美所簽訂系爭合約書性質應為房屋租 賃契約，而非租地建屋契約。租地建屋契約應係承租人在 出租人土地上興建承租人所有之房屋，在租賃期間屆滿或 租賃契約消滅後，承租人負有拆屋還地之義務，在租賃期 間，承租人應給付出租人約定之租金。本件係原告在其所 有土地上興建系爭房屋，但被告黃麗美為原告墊付建屋之 資金費用，被告黃麗美完成興建後，原告再與被告黃麗美 約定將系爭房屋提供被告黃麗美使用 15 年，作為被告黃 麗美為原告出資建屋之對價，即被告黃麗美以原告應償還 之建屋費用作為承租系爭房屋 15 年之租金。故兩造合約 之性質為房屋租賃，非租地建屋。苟系爭合約書之性質為 租地建屋，為何約定房屋所有權人為原告黃木坤？為何租 賃期間屆滿不約定拆屋還地、卻約定被告黃麗美應騰空房 屋內物品，將使用權返還甲方黃木坤與黃騰亮？兩造訂約 之核心目的是以被告黃麗美為原告出資之建屋費用抵付被 告黃麗美使用系爭房屋 15 年應付之租金，故為房屋租賃 契約性質。 2、又原告否認有同意被告黃麗美可將系爭房屋轉租，且否認 介紹被告極樂世界公司向被告黃麗美轉租系爭房屋。固然 曾有不明人士打電話給原告黃騰亮向其承租系爭房屋，但 原告黃騰亮告知系爭房屋已租給他人，來電詢問者不信， 並稱系爭房屋關門無人使用，認為原告黃騰亮欺瞞，原告 為避免困擾，方告知若不相信，可自行打電話向被告黃麗 美求證，原告方將被告黃麗美之電話號碼提供給來電者。 原告並未介紹來電者向被告黃麗美轉租系爭房屋，當時亦 不知該名來電者是否為被告公司之負責人許助君。被告黃 麗美雖提出電話通話紀錄證明兩造有通電話之事實，但不 足以證明原告有同意被告黃麗美轉租。當原告黃騰亮發現 有轉租之事實後，原告在 103 年 7 月中旬即委託律師發 函通知被告黃麗美不同意轉租，並非原告知情而未曾出面 反對。 3、本件由被告黃麗美出資墊付建屋費用，是因被告黃麗美原 先欲向原告黃騰亮承租其所有坐落在嘉義縣○○鄉○○段 ○○○○○號（99年11月10日重測前○○○鄉○○○段○○○○ ○○○號）土地上舊有之房屋經營餐聽，但被告黃麗美在整 修房屋時，損壞隔壁坐落在同段1070地號（99年11月10日 重測前為嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○○○號）土地上之 鄰房，致原告不得已只好與鄰房所有人協議買下隔鄰 367之12地號土地及房屋所有權，並以原告黃木坤名義買 受取得367之12地號土地及房屋所有權後，原告二人始決 定將367之12及367之13地號土地上之房屋出租被告黃麗美 。然其建議將367之12及367之13地號土地上之二棟舊有房 屋全部拆掉重新建屋，但原告已花數百萬元買下367之12 地號土地及房屋，被告黃麗美表示已無資金可再重新拆舊 屋、建新屋後，被告黃麗美又表示可先出資建屋，等新屋 建好後，新屋租賃使用15年，並以該期間之房屋租金抵付 被告黃麗美出資墊付之建屋費用。故兩造契約約定之精神 係被告黃麗美出資為原告建屋，被告黃麗美並非為自己建 屋，被告黃麗美為原告出資之營建費用由原告提供房屋並 由其使用15年作為抵償。實質上為被告黃麗美借與原告資 金為其建屋，原告以15年租金收入償還被告黃麗美。 4、就系爭建物而言，兩造間為房屋租賃契約關係，租賃契約 成立於原告二人與被告黃麗美之間。原告黃騰亮雖非系爭 房屋所有權人，但房屋出租人不必為房屋所有人，原告黃 騰亮縱非房屋所有人，亦可在系爭合約書與原告黃木坤共 同列為系爭房屋出租人。 5、系爭建物並非由被告黃麗美原始取得，被告黃麗美出資興 建系爭房屋是因原告二人要建屋時已無資金可再興建系爭 房屋出租被告黃麗美，故約定由被告黃麗美先幫原告出資 建屋，所建房屋歸原告黃木坤所有，等房屋建好再由被告 黃麗美使用房屋 15 年作為原告償還被告黃麗美出資建屋 之費用。故被告黃麗美出資建屋乃係替原告墊付建屋資金 之性質，並非被告黃麗美出資為自己建屋，故系爭房屋非 由被告黃麗美原始取得。如系爭房屋為被告黃麗美原始取 得，兩造即不會約定以原告黃木坤作為系爭房屋之起造人 。房屋之起造人即為房屋原始取得之所有人。 6、原告黃騰亮告知來電者被告黃麗美之電話號碼，並非同意 轉租。況且系爭合約書之出租人有原告二人，且原告黃木 坤為房屋所有人，縱使原告黃騰亮一人同意轉租，亦不生 效力。 7、被告黃麗美主張就系爭房屋與原告黃木坤間有成立信託登 記契約關係，原告否認之。兩造從未約定系爭房屋建好後 歸被告黃麗美所有，更無信託登記之約定。至於被告黃麗 美在房屋租賃期間須負擔地價稅、房屋稅與水電費及營業 稅，純係房屋租賃所附帶之條件，並非房屋承租人負擔房 屋稅即可主張房屋屬承租人所有，否則本件約定被告黃麗 美在租賃期間須負擔地價稅，豈非土地亦為被告黃麗美所 有？兩造如有信託登記之約定，則在系爭合約書怎無詳細 載明？ （四）聲明：1、被告應將門牌號碼為嘉義縣水上鄉○○村○○ 00○0號之房屋遷讓並返還原告。2、訴訟費用由被告負擔 。3、原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯則以： （一）被告黃麗美部分： 1、兩造間應為租地建屋關係而非單純房屋租賃關係，原告依 民法第 767 條及租賃契約主張回復原狀返還房屋，並無 理由： ⑴ 查本件坐落嘉義縣○○鄉○○段 ○○○○ ○號 (重測前為嘉 義縣○○鄉○○○段 ○○○ ○ ○○ ○號 )及 1070 地號 ( 重測前為嘉義縣○○鄉○○○段 ○○○ ○ ○○ ○號 )土地 上 307 建號 (重測前○○○鄉○○○段 1826 建號 )即 門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村○○ 00 ○ 0 號之系爭房 屋係為被告黃麗美所出資興建，原告並自願由被告黃麗美 無償使用系爭建物 15 年，此觀諸原告與被告黃麗美間所 簽立合約約定：「甲方（即原告）提供乙方 (即被告黃麗 美 ) 出資興建水上鄉忠和村中庄 68-6 號房一棟，並已 於民國 93 年 7 月 22 日完成建築…甲方 (即原告 )自 願自民國 95 年 01 月 01 日起至民國 110 年 12 月 31 日止（計十五年），讓出使用權利與乙方 (即被告黃麗美 ) 無償使用。」即明。再者，被告黃麗美興建系爭房屋花 費超過新台幣 300 多萬元，此亦有相關支出明細及收據 可稽。故既系爭土地上房屋為被告黃麗美出資所建造，被 告黃麗美當為該房屋之所有權人，依民法第 87 條規定， 兩造間應為租地建屋關係，而非單純房屋租賃關係。 ⑵ 又按租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於 立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房 屋所有權轉讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租 賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所 建房屋之特約而言，最高法院 43 年台上字第 479 號、 48 年台上字第 227 號、83 年台上字第 1285 號迭著有 判例、判決可資參照。查本件原告黃騰亮與被告黃麗美係 為兄妹關係，被告黃麗美於 93 年 7 月 22 日將系爭房 屋興建完成後，縱基於兄妹情誼而將系爭房屋暫信託登記 予姪子即原告黃木坤名下，惟被告黃麗美仍係該房屋真正 之所有權人，自有權利得將系爭房屋轉租他人或收益使用 ，是原告等人依民法第 767 條及租賃契約主張回復原狀 返還房屋，於法不合。 2、退步言，如認系爭合約書非為租地建物契約，惟原告自始 同意被告黃麗美得為轉租之行為，被告極樂世界公司承租 使用系爭土地及建物即非為無權使用： ⑴ 原告 2 人自始均知悉系爭房屋係出租予被告極樂世界公 司作為營業使用，兩造間從未約定要將系爭房屋僅作為經 營餐廳使用及不得改建增建之情事，況被告黃麗美就系爭 建物雖曾為經營餐館之用，但結束營業後未曾有意轉租或 他用，均係原告黃騰亮媒介承租人予被告黃麗美，其中包 括極樂世界公司等，故被告黃麗美多年來履次出租系爭房 屋予他人，都係透過原告其聯絡轉介。 ⑵ 本件被告極樂世界公司欲承租系爭房屋做為公司營業據點 使用時，亦先與原告洽商聯絡後，原告再轉介予被告黃麗 美，此亦有電話通聯記錄可稽，可徵原告確實有同意被告 黃麗美其得為轉租行為，並供被告極樂世界公司為營業使 用，況被告極樂世界公司僅將系爭房屋作為服務接待營業 處所，辦理聯絡及文件處理，並未將大體或骨灰等民俗禁 忌物品置入屋內，何來有害風水之說，且被告黃麗美耗費 300 多萬元興建系爭房屋，已血本無歸，使用年限屆滿即 會依合約條件履行，騰空系爭房屋屋內物品移付原告，被 告實不願對簿公堂，今原告卻不顧兄妹之情誼、更無視系 爭合約之約定，竟欲霸佔系爭房屋為己有，而編造不實謊 言，實令人心寒，更浪費司法資源。是被告黃麗美將系爭 房屋出租予被告極樂世界公司所為裝潢工程及營業，並未 違反系爭合約之約定，且業獲得原告之同意，被告極樂世 界公司使用系爭土地及建物即非為無權使用，原告主張被 告應將系爭房屋回復原狀後並返還原告，於法無據。 3、本件興建系爭房屋之支出單據及相關申請表單正本均由被 告黃麗美所持有，顯見被告黃麗美並非單純出資，系爭房 屋從無到興建完成，均由被告黃麗美及其配偶李建德獨自 僱工施作，縱被告黃麗美事後考量兄妹情誼，先將系爭房 屋登記予姪子即原告黃木坤名下，仍當屬一般常見之約定 地上物於租賃期滿歸地主所有，即租賃期間土地承租人無 償使用該土地及房屋，土地承租人於租賃期滿將房屋交付 土地出租人，該房屋係承租土地之對價之租地建屋型態無 異，兩造間自無約定於期間屆滿拆屋還地之必要。 4、次按，契約之解釋，首在於探求當事人共同主觀之意思， 蓋約定之內容，具有法律規範效力之意義如何，在當事人 間若無爭執，無論該內容，客觀上如何被了解，亦不管客 觀上是否具有歧義性，仍以當事人共同主觀意思為準。即 使有爭執，當事人若能自主，或透過第三人的協助，就約 定內容的規範意義，達成共識，亦應以此共同理解的意義 為準。然契約有解釋之必要，而又能確認雙方主觀共同的 意思，並不多見，約定內容所具有的法律規範意義，當事 人意見不一致，勿寧占多數之情事。此時即須要為契約客 觀之解釋，我民法雖無類似如德國民法第 157 條之規定 （強調契約之解釋，應依誠信原則，斟酌交易習慣），然 實務及學說亦依民法第 98 條規定（意思表示之解釋）（ 按意思表示與契約仍有不同，兩者之解釋當即有差別）為 解釋契約內容之形式解釋規則。並綜合最高法院 19 年上 字第 58 號、19 年上字第 453 號、39 年台上字第 1053 號判例要旨及 65 年度台上字第 2135 號判決要旨以觀可 知「解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而於文義及 理論上詳為推求當事人之真意為如何？又應斟酌訂立契約 當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於 經濟法則，基於誠實信用原則而為判斷。」換言之，契約 既為屬有相對人之意思表示之一，則其解釋方法，為平衡 當事人的利益及合理分配危險，應以客觀上表示價值作為 認定意思表示內容的準據（即規範的解釋，闡釋性解釋） 。在此種解釋，一方面要求表意人於表示其意思時，應顧 及相對人了解可能性；他方面相對人亦須盡必要注意去正 確了解表意人之所欲，故在解釋上應特別斟酌相對人明知 或可得而知的事實，並就磋商過程、交易目的及利益狀態 ，依交易慣例及誠實信用原則加以判斷。上開契約解釋（ 包括共同主觀意思之探求及客觀解釋），主要之目的在確 定當事人約定的內容，特別是契約書面所載條款，其所具 有的法律規範意義。查系爭合約書第 2 條約定：「使用 期間內本標示應繳納之地價稅、房屋稅、水電費及營業稅 及所需之稅捐均由乙方負擔。」，若本件為單純租賃關係 ，為何系爭土地、建物之地價稅、房屋稅及營業稅及所需 之相關稅捐費用，均係由被告黃麗美負擔繳納，顯與一般 房屋租賃情形相異，況系爭房屋之興建成本達三百萬元以 上，被告黃麗美豈有可能僅取得單純房屋租賃權利，且有 不得轉租之限制及繳納房地相關稅捐，自與常情不符，亦 非契約之真意。 5、另原告雖否認從未同意被告黃麗美可將系爭房屋轉租，卻 又於狀紙自稱「…固然曾有不明人士打電話給原告黃騰亮 要向原告租系爭房屋，但黃騰亮在電話中告知房屋已租給 別人」等語，可見原告其自承被告極樂世界公司欲承租系 爭房屋前，即已有轉租於其他承租人之事實；況若原告主 張系爭房屋有不得轉租之約定，為何不直接拒絕被告極樂 世界公司之承租要求，反仍提供被告黃麗美電話，故原告 所辯理由顯自相矛盾，更足證兩造間就系爭房屋並無不得 轉租之約定。 6、然查被告黃麗美整修 1069 地號 (重測前 367 之 13 地 號 )土地上舊有房屋時，並未有損壞鄰房之情事，此為原 告臨訟編造，實乃係隔壁同段 1070 地號 (重測前 367 之 12 地號 )之地主其自願出售房地，原告方為買受。再 者，被告黃麗美並非單純之出資，對於舊有二棟房屋之全 部僱工拆除，以及二筆土地上之系爭房屋從無到有興建完 成，都是由被告主導並發包、僱工施作，且原告自承其無 任何出資，當初亦係原告主動邀約被告黃麗美簽立該合約 ，故被告自無可能耗費二、三百萬元來僅取得單純房屋租 賃權利，若原告缺乏資金蓋房，被告當可直接金錢借貸予 原告，何須大費周張自行蓋完建物再向原告承租房屋，顯 見被告乃當為自己建屋以延續拆除舊有房屋無法使用之租 地建屋契約精神無誤。 7、系爭房屋若係為原告黃木坤所有，且房屋若係於簽立系爭 契約即 93 年 7 月 22 日前即已興建完成，當由其以房 屋所有權人名義與被告黃麗美簽立房屋租賃契約即可，為 何仍須土地所有權人即原告黃騰亮、黃木坤與被告共同簽 立契約，顯見原告並非原始取得房屋之所有權人，然系爭 房屋多年來陸續出租於他人，若原告其為房屋所有權人， 當可以其為房屋出租人名義，為何多年均未為反對意思， 甚者轉介予被告黃麗美，而任由被告黃麗美擔任出租人對 外收取租金，顯然原告以「合約書之出租人有原告二人， 且黃木坤為房屋所有權人，縱使黃騰亮一人同意轉租，亦 不生效力」等語為置辯，與常情不符，亦非有理。 8、系爭房屋由被告黃麗美出資興建後，除現改由新設之中間 大門出入外，並無違法改建之情事；而前方遮雨棚於被告 黃麗美出資興建時即已建造完成，左側玻璃大門僅上鎖， 並無堵塞、封死，房屋後方圍牆之鐵皮亦已於出資興建時 即建造完成。 9、聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶若受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 （二）被告極樂世界公司部分： 1、本件並無原告其主張有不得轉祖或有害風水之情事： 查被告極樂世界公司欲承租系爭房屋做為營業據點使用 時，乃打市內電話號碼與原告黃騰亮洽商聯絡表示欲承 租房屋，其再轉介提供屋主即黃麗美，被告極樂世界公司 經與被告黃麗美及其配偶李建德聯絡後才辦理租賃事宜， 此均有通話明細記錄可稽，足見原告確實同意被告黃麗美 其得為轉租之行為，今原告竟無故改口有不得轉租之約定 ，顯與事實不符。 2、再者，被告極樂世界公司乃係依殯葬服務業申請經營許可 辦法而合法經營之殯葬服務業者，固有裝設「極樂世界公 司」之看板，但依規定殯葬服務業營業處所僅能供辦公室 聯絡使用，不得作為經營實際商品之交易、儲藏或展示貨 品之處所，故被告極樂世界公司僅將系爭房屋作為服務接 待營業處所，並辦理聯絡及文件處理，絕不違法將大體或 骨灰等民俗禁忌物品置入屋內或展示，何來破壞系爭房屋 之風水？原告指稱有害風水之用途，實屬無理之詞。 3、另被告極樂世界公司於系爭房屋所為裝潢工程，均未違反 合約或租約之約定，於裝潢施工之期間原告亦均知情，更 未曾出面為反對意思，被告極樂世界公司使用系爭房屋自 非無權使用，故原告依民法第 767 條及租賃契約請求被 告應將系爭房屋回復原狀並返還原告，自無理由。 4、聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶若受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 1、被告黃麗美在民國92年間要使用原告黃騰亮所有坐落在嘉義 縣○○鄉○○段○○○○○號（99年11月10日重測前之地號○○ ○鄉○○○段○○○○○○○號）土地上之舊有房屋（原門牌號 碼為水上鄉忠和村中庄68-7號）開設餐廳，原告將上開房屋 交由被告黃麗美開始整修。 2、被告黃麗美整修上開房屋期間，92年8間月原告黃木坤依買 賣取得相鄰之房屋及土地（坐落地號為嘉義縣○○鄉○○段 ○○○○○號；99年11月10日重測前之地號○○○鄉○○○段 ○○○○○○○號） 3、為使被告黃麗美開設餐廳之空間較大，將嘉義縣○○鄉○○ 段○○○○○○○○○○號上之建物拆除，由黃麗美出資，以原告黃 木坤為原始起造人，在上開2筆土地上，興建門牌號碼為水 上鄉○○村○○00○0號之房屋（下稱系爭房屋） 4、系爭房屋於94年2月15日取得所有權狀（本院卷第11頁） 5、系爭房屋蓋好後，原告2人與被告黃麗美簽立本院卷第7頁之 系爭合約書。 6、嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地為原告黃木坤所有，同段 1069地號土地為原告黃騰亮所有，系爭房屋為建號307（ 99年11月12日地籍重測前之建號為嘉義縣○○鄉○○○段 ○○○○號）建物。 7、被告黃麗美於103年6月23日與被告極樂世界公司法定代理人 許助君之配偶林旗宗簽立房屋租賃契約，將系爭房屋出租給 被告極樂世界公司，租賃期間自103年7月1日起至108年12月 31日，每月租金15000元，系爭房屋由被告極樂世界公司占 有使用中，林旗宗為名義承租人，實際承租人為極樂世界公 司。 四、本院之認定： （一）系爭房屋是由黃木坤原始取得，故黃木坤為系爭房屋之所 有權人，說明如下： 1、系爭房屋94年2月15日核發建物所有權狀，並登記原告黃 木坤為所有權人且迄今仍無變更等情，為兩造所不爭執， 並有建物所有權狀（本院卷第11頁）1紙在卷可佐，是系 爭房屋名義上自始即由黃木坤取得所有權，應可認定。 2、另系爭合約書雖有載明是「乙方出資興建」系爭房屋，惟 系爭合約書第一條及第三條分別約定：「甲方（即原告黃 騰亮、黃木坤）自願自民國95年1月1日起至民國110年12 月31日止（計十五年），讓出使用權利與乙方無償使用。 」、「期限屆滿時，乙方應無條件謄空房屋內物品，將使 用權返還甲方。」，是倘系爭房屋兩造約定由被告黃麗美 原始取得，則其為所有權人，自得自由使用、收益、處分 系爭房屋，無庸將使用權返還原告2人，故依系爭合約書 所載，足認雙方約定系爭房屋之原始取得所有權之人非被 告黃麗美。 3、被告黃麗美於本院審理時陳稱：「（問：系爭合約書簽訂 緣由為何？）一開始因我要開餐廳，因黃騰亮中庄有個木 造的房子，我說要去整修，水電有問題，需要重建，在拆 除過程中，隔壁鄰居跟我及李建德說我這間房子你要不要 買，我就回去問黃騰亮夫妻，黃騰亮夫妻商量好後說好， 買了隔壁房地之後，黃騰亮說沒有錢，黃江麗美跟我說他 們沒有錢，要求我先付蓋房子的錢，房子蓋好了，也裝潢 好了，是黃江麗美要求提出十五年的期限，當時沒有說到 租金，就是給我用十五年。」、「（問：本件系爭合約是 否因你要開餐廳，去找黃騰亮商量，黃騰亮買了隔壁的房 地之後，和你說好，你出錢蓋房子，房子給你用十五年？ ）是的。」、「（問：既然蓋房子的錢是你出的，為何房 屋起造人要寫黃木坤？）因房子我要用十五年，而十五年 後還是要把房子過戶給黃騰亮，為了避免稅金的問題，而 且黃江麗美怕我不把房子過戶給黃騰亮他們，所以起造人 一開始就寫黃木坤。」、「（問：合約書的內容是何人決 定的？）我先把蓋房子花費的帳目交給黃江麗美，之後我 、李建德、黃騰亮、黃江麗美四人在黃騰亮家討論，黃江 麗美提出說要給我用15年，當時我先生李建德有說真的要 15年這麼久嗎？黃江麗美堅持要15年，我是依據當天討論 的內容才回去打了這份合約書，後來才拿去黃騰亮家裡簽 。」等語明確；而證人即被告黃麗美之配偶李建德亦於本 院審理時證述：「（問：提示系爭合約書，合約書的內容 由何人決定？）第一條是黃騰亮夫妻及我、黃麗美四人討 論的，黃騰亮他們決定，因他們說要15年的期限給我們。 第二條是我說的，是黃騰亮夫妻及我與黃麗美四人有討論 。第三條是我說的，是我與黃麗美自己決定的。第四條是 我與黃麗美夫妻決定的。」、「（問：若蓋房子的錢是你 出的，為何起造人要寫黃木坤？）當時還沒有蓋房子之前 就有講好雖然錢是我出的，但是房子要給黃木坤他們，我 不記得誰決定起造人要用黃木坤的名義，我只知道起造人 要用黃木坤的名義，是為了省稅金及避免再過戶的問題， 所以起造人才用黃木坤的名義。」、「（問：提示本院卷 第7頁合約書，為何合約書第一條是無償使用？）因他們 沒有跟我收租金，而房子是我花錢蓋的，而水電、地價稅 都是我支付的，所以就拿蓋房子的錢和租金相抵。」；另 證人即原告黃騰亮之配偶黃江麗美於本院審理時亦證稱： 「（問：為何會簽立本院卷第7頁合約書？）原本我先生 中庄的那間房子，黃麗美看上了，說要整理要開餐廳，在 整理期間，黃麗美把隔壁的房子的牆壁弄破掉了，為了不 讓鄰居說我們把他的房子弄壞掉了，所以才請黃木坤把那 間房子買下來，黃木坤及黃騰亮的地合起來比較大，黃騰 亮告訴黃麗美說兩塊地合在一起可以蓋比較大的房子，黃 麗美也同意合在一起蓋房子開餐廳也比較醒目，因為我們 買隔壁土地的房子已經沒有錢了，黃麗美說她同意先幫我 們支付建材費，當作她以後租這房子的租金，黃麗美有營 造廠的牌，所以我們就用黃麗美營造廠的牌照去申請，用 黃木坤的名義蓋房子。黃騰亮有告訴黃麗美你蓋房子所花 的錢，帳目記載清楚，作為以後租房子的租金，黃騰亮問 黃麗美的意思如何，黃麗美說好，因為蓋房子就是要開餐 廳，就是生財，而房子蓋好後，黃騰亮與黃木坤才簽契約 ，黃麗美所有蓋房子的帳目就當作十五年的租金。」等語 無誤。依被告黃麗美及證人黃江麗美、李建德之陳述及系 爭合約書第一、三條之約定可知，黃騰亮及黃木坤購買嘉 義縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地及上之建物，已無 資金，惟黃騰亮及黃麗美均同意興建之系爭房屋仍要由黃 木坤取得所有權，遂以黃木坤為原始起造人，黃麗美計算 興建系爭房屋支出之金額並將支出明細交付與黃騰亮夫妻 ，由黃騰亮及黃木坤以將系爭房屋交由黃麗美使用15年， 黃麗美無庸另行支付租金之方式償還。是依黃麗美及黃騰 亮約定之真意，及系爭合約書之文義可知，興建系爭房屋 所支出之費用，終由黃木坤承擔，自難因形式上是由被告 黃麗美支付，即否認黃木坤是實際承擔興建費用，而原始 取得系爭房屋所有權之人。 4、系爭房屋既同時坐落於原告2人所有之土地上，且被告與 黃騰亮洽商系爭合約書之內容時，原告黃木坤並不在場等 情，為兩造所不爭執，為使黃騰亮與黃麗美約定之內容， 不致因所有權人不在場，或土地所有權人非為出租人而橫 生枝節，遂要求黃木坤及黃騰亮同時為系爭合約書之當事 人，亦非法理不合，是被告以此抗辯黃木坤非原始取得系 爭房屋之所有權人，顯非可採。 5、因此，黃木坤既係最終實際負擔興建費用之人，又是黃麗 美不爭執之原始起造人，則黃木坤因原始取得而為系爭房 屋之實際及名義所有權人，自可認定。 6、按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受 託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理 或處分信託財產之關係，信託法第1條定有明文。次按當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段亦定有明文。依上開舉證責任分配 之法條及判例意旨，自應由主張有信託關係之被告黃麗美 負舉證責任，惟黃麗美自始未取得系爭房屋之所有權，已 陳述如前，又原告既無將財產權移轉或為其他處分之行為 ，自難認被告與原告2人成立信託關係。是被告黃麗美自 始未取得系爭房屋之所有權，又未舉證證明本件為信託登 記之情，自難認其抗辯有理。 （二）系爭合約書之性質為房屋租賃契約，而非租地建屋，說明 如下： 1、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢與租賃物之 孳息充之，民法第421條定有明文。又按承租人代出租人 出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬於出租人，即與 單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形不 同，自無土地法第104條第1項之適用（最高法院39年台上 字第1313號判例要旨參照）。再按租賃契約，係以當事人 約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立 ，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，最高法院64 年台上字第424號判例意旨參照。 2、被告黃麗美與黃騰亮、黃木坤既約定系爭房屋之所有權雖 由黃麗美出資，但歸黃木坤所有，並簽立系爭合約書，依 上判例要旨，足見非屬租地建屋之性質，自無租地建屋相 關規定之適用。依此，被告黃麗美辯稱是租地建屋云云， 即有未合，要難採認。 3、原告2人與被告黃麗美約明系爭房屋由黃木坤原始取得， 被告黃麗美使用系爭房屋15年無庸再行支付租金，以此方 式抵償黃麗美先行代付興建系爭房屋之費用等情，業已陳 述如前，是原告2人與黃麗美約定，原告2人將系爭房屋交 由黃麗美使用收益15年，黃麗美支付之租金即興建系爭房 屋之費用應可認定，故原告2人主張與被告簽立之系爭合 約書應定性為房屋租賃契約，應認有理由。 （三）原告2人與被告黃麗美就系爭房屋簽立的房屋租賃契約， 因違約轉租，業經原告終止租賃契約，說明如下： 1、按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但 租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部 分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他 人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。再按 租賃房屋之契約，並無反對轉租之約定者，依民法第443 條第1項之規定，承租人雖得將房屋一部轉租他人，然如 將房屋全部轉租他人，則雖無此約定，亦非經出租人承諾 ，不得為之，最高法院37年上字第7633號判例意旨參照， 是承租人對於出租人承諾可以轉租，應負舉證之責任。 2、經查：系爭房屋現由被告極樂世界公司基於與被告黃麗美 簽立之租賃契約而占有使用中，為兩造所不爭執，並有房 屋租賃契約書（本院卷第134頁至第138頁）1份附卷可佐 ，故原告主張被告黃麗美將系爭房屋全部轉租與被告極樂 世界公司之詞，自可認係真實。 3、被告雖抗辯被告黃麗美就系爭房屋雖曾經營餐館之用，但 結束營業後未曾有意轉租或他用，都是原告媒介承租人予 被告黃麗美，其中包括被告極樂世界公司等，並舉出被告 極樂世界公司法定代理人許助君使用之電話103年7月通話 明細（本院卷第65頁）1份附卷足參，而原告黃騰亮對於 通話明細中103年6月20日12時53分許之通話事實雖不爭執 ，惟否認有承諾轉租之事實，且上開通話明細，僅能證明 通話之事實，無法證明通話之內容與轉租有何干係，而被 告除上開通話明細外，並未舉證證明原告2人有承諾可以 轉租，是揆諸上開法條及判例意旨，應認被告上開抗辯不 可採，而可認定原告2人並無承諾可以轉租。 4、原告2人未同意被告黃麗美就系爭房屋轉租他人，被告黃 麗美竟將系爭房屋全部轉租予被告極樂世界公司，依上開 法條，原告自得終止租賃契約。而原告2人於103年8月6月 委請訴訟代理人發文表明終止租賃關係，經被告2人於103 年8月7日收受等事實，為兩造所不爭執（本院卷第151頁 ），並有郵局存證信函1份（本院卷第15頁至第17頁）在 卷可考，是原告2人與被告黃麗美間就系爭房屋成立之租 賃關係業於103年8月7日終止，自可認定。 （四）被告黃麗美、極樂世界公司均無權占有系爭房屋，說明如 下： 1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項定有明文。再者，以無權占有為原因，請求返還所有物 之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而 僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實， 無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實 證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高 法院72年度臺上字第1552號判決參照）。 2、本件原告黃木坤既於103年8月7日合法終止租約，則被告 黃麗美與黃木坤之租賃關係已終止，被告黃麗美已無占有 使用系爭房屋之權利，亦無將系爭房屋轉租被告極樂世界 公司使用之權利。被告黃麗美、極樂世界公司未舉證證明 其有如何占有系爭土地及建物之合法權源，原告主張被告 黃麗美、極樂世界公司為無權占有，應為可取。 3、綜上所陳，被告黃麗美、極樂世界公司就系爭房屋既無合 法占有之本權，則原告黃木坤基於民法第767條所有物返 還請求權，訴請被告黃麗美、極樂世界公司遷讓並將房屋 交還原告為有理由，應予准許。 （五）原告黃騰亮對被告黃麗美依民法第455請求返還系爭房屋 ，為有理由，說明如下： 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455前 段定有明文。原告2人與被告黃麗美就系爭房屋簽立的房 屋租賃契約，因違約轉租，業經原告終止租賃契約，業已 陳述如前，是原告黃騰亮依上開規定，本於出租人之地位 ，請求被告黃麗美返還系爭房屋，即屬有據。 （六）綜上，原告黃木坤基於民法第767條之規定，請求被告2人 遷讓並返還系爭房屋為有理由。而原告黃騰亮基於民法第 455條之規定，請求被告黃麗美遷讓並返還系爭房屋，亦 有理由。 五、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告 之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期 間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項定有明文。本件 系爭建物，係供被告極樂世界公司所使用，本院復斟酌被告 極樂世界公司無法立即搬遷，應給予搬遷適應期間，原告認 為被告搬遷期限不得超過4個月，及被告主張至少須3個月之 搬遷期限等情，爰酌定本判決之履行期間為4個月。 六、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執 行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 ，予以准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 ，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1項前段、第390條第2項、第392條及第396條第1項 ，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 1 月 30 日 民事第一庭法 官 邱美英 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 1 月 30 日 書記官 李珈慧