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臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第303號 原　　　告　春堤山林二期公寓大廈管理委員會 法定代理人　蔡秀蕾 訴訟代理人　蔡碧仲律師 複代理人　　陳明律師 被　　　告　育群投資顧問股份有限公司 法定代理人　盧思頴 訴訟代理人　林德昇律師 　　　　　　李政昌律師 上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105 年3 月10日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍拾捌萬陸仟叁佰壹拾元，及自民國一百 零四年四月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 按當事人之法定代理人其代理權消滅者，應由有代理權之法 定代理人承受訴訟；該條所定之承受訴訟人，於得為承受時 ，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。查原告之法定代理人原為施修勇，於訴訟 繫屬中變更為蔡秀蕾，並於民國105 年2 月2 日以書狀聲明 承受訴訟，核與前揭規定相符，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠緣被告於98年12月25日因拍賣而於99年1 月18日登記取得門 牌號碼嘉義市○○街○○號建物、權利範圍為全部；門牌號碼 嘉義市○○街○○號5 樓2 建物、權利範圍為10,000分之2,13 6 ；門牌號碼59號6 樓2 建物、權利範圍為10,000分之2,13 6 ，成為春堤山林二期公寓大廈之住戶。依春提山林二期公 寓大廈規約（下稱系爭公寓大廈規約) 約定暨區分所有權人 會議之決議，自徵收管理費起二十年間住戶均依每坪新台幣 （下同）39元之基準計算並繳納管理費，除年繳住戶外，其 餘住戶均以季繳方式繳納即一年劃分為四季，每季管理費為 三個月，至遲應於季末前繳納完畢，未於季末前繳清者，以 遲繳論，惟被告自99年1 月起至104 年5 月止，經原告多次 通知均未繳納管理費，為此，爰依系爭公寓大廈規約、區分 所有權人會議之決議請求被告給付所欠繳之管理費。 ㈡被告既為春堤山林二期公寓大廈之住戶，而被告所有之建物 均位於春堤山林二期公寓大廈社區內，且其亦明知系爭公寓 大廈規約之存在，均為被告所不爭執，則被告即應依公寓大 廈管理條例第10條第1 、2 項、系爭公寓大廈規約第10條第 1 、2 、4 項之規定及區分所有權人會議決議，負擔管理費 之義務。被告雖以其與一般住戶不同，且無須支出電梯電費 及維修費、被告所有商場外騎樓並未為維護、未獲得保全管 理員之服務等語置辯，惟被告所舉費用之支出僅為管理費支 用之部分，舉凡外牆、消防設施、垃圾、化糞池及大樓相關 裝置及設施之維護均為管理費所涵蓋，且於系爭公寓大廈規 約及區分所有權人會議決議變更收費標準之前，被告所辯， 洵屬無據。 ㈢被告應給付原告99年4 月1 日起迄104 年3 月31日止之管理 費合計586,310 元： ⒈區分所有權人會議之決議，被告應依每坪39元之基準計算 並繳納管理費。 ⒉被告所有之1 、2 樓部分，依建物登記謄本記載計有總面 積1,305.86平方公尺、附屬建物120.88平方公尺、共有部 分644 平方公尺（原告將5 樓2 、6 樓2 之面積計算於此 ）、總計2,070.75平方公尺，約為合626.4 坪。 ⒊故被告每季管理費原應為73,288.8元【計算式：626.4 坪 ×39元×3 個月＝73,288.8元】，惟被告未居住於該處， 符合空戶之標準，其應繳費用為實際居住者之半數計，另 被告亦符合大戶之計算標準，故管理費再以八折計算，則 被告應負擔之管理費用為29,316元【計算式：73,288.8元 ×空戶1/2 ×大戶80％＝29,316元，元以下四捨五入】。 ⒋而被告應給付原告自99年4 月1 日起迄104 年3 月31日止 ，共5 年之管理費，合計586,320 元（原告誤算為586,31 0 元）【計算式：29,316元×4 季×5 年＝586,320 元】 。 ㈣被告雖以其所有部分為「商場區」，並舉嘉義市其他大樓為 例，主張原本即毋庸繳納管理費云云。惟查，公寓大廈管理 條例既未就「商場區」與「住戶區」應分擔共有部分之修繕 、管理分別規定，且區分所有權人會議並未有商場區無庸繳 納管理費之決議，況被告所舉其他大樓收費標準並非原告社 區之一部或分支，均無足作為被告無庸繳納管理費之依據， 則被告前揭抗辯，並不足採。 ㈤原告社區係以85年1 月之住戶決議作為收費標準，並經99年 4 月3 日區分所有權人會議再次確認，被告既為原告社區區 分所有權人之一，自有依收費標準繳納管理費之義務： ⒈原告社區於99年4 月3 日所召開之區分所有權人會議記錄 記載「案由五：管理費收費標準之訂定是否調整，提請公 決；說明：約定用385 元＋40元×實際坪數＝每個月管理 費，…；決議：目前管理費之收費尚可維持本大廈之運作 ，故維持85年1 月之收費標準，但是，爾後公共設施如有 重大維修之事宜，需各住戶分擔部分，再另行公佈收費分 擔。」等語，足證原告社區係以85年1 月住戶所共同擬定 之「385 元＋40元（應係39元之誤）×實際坪數＝每個月 管理費」作為收費標準，此亦經足法定人數之99年4 月3 日區分所有權人會議再次確認，則此收費標準自有拘束原 告社區所有住戶之效力。 ⒉再者，被告既為原告社區區分所有權人之一，而系爭公寓 大廈規約及前揭區分所有權人會議紀錄，均未免除大戶任 一住戶繳納管理費之義務，被告復無其他免除繳納管理費 之依據，從而，被告應依系爭公寓大廈規約及85年1 月之 收費標準繳納管理費甚明。 ⒊至被告抗辯原告寄至錯誤之地址，其無從得知繳納管理費 之訊息云云，然原告本不負有將繳費資訊另行寄至被告其 他住所之義務，且原告就管理費用之繳費資訊，每年均公 告於社區佈告欄內，全體住戶即應一體適用，是被告上開 所辯，洵無足採。 ㈥並聲明：⒈被告應給付原告586,310 元及自支付命令送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉訴訟費 用由被告負擔。 二、被告則以： ㈠按關於大樓管理費之數額，區分所有權人會議或是被授權之 管理委員會固有權透過決議加以決定之，惟在商場與住宅混 合之大樓，客觀上商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管 委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數 ，即通過管理費數額一律相同之決議，強令商場繳納，不啻 為多數暴力，顯有違公平法理。況且系爭大樓地目為市場用 地，且商場主要用途為超級市場，與住家相較，不論在保全 、管理、清潔、電梯養護，乃至共用部分之使用狀況，均大 相逕庭，從而，商場部分本就不該與住家收取相金額之管理 費，合先敘明。 ㈡經查，系爭春堤山林大樓三樓以上住戶出入口，自本大樓84 年7 月11日登記之始，早與被告位處之商場部分出入口刻意 區別，商場與三樓以上住戶之門牌已清楚標示，且管理室設 置在三樓以上住戶之出入口處，管理員所提供之一切保全、 管理等服務，亦僅針對三樓以上住戶，商場根本無從享有。 何況，商場部分進出，根本不需經過管理室，與三樓以上住 戶更是刻意分開。強令商場繳納與一般住戶相同之管理費用 ，對商場部分至為不公。 ㈢況被告係於98年12月25日經由法院拍賣取得原屬「春朝建設 開發股份有限公司」之系爭不動產所有權，因位處公寓大樓 外圍前排，係屬該社區之唯一「商場區」，且與系爭大樓之 「住戶區」有刻意作區隔，當時被告原即不須繳交管理費， 亦無任何大樓管理單位向被告表示須繳納管理費。此原告於 言詞辯論期日已自承：春朝公司以前沒有繳過管理費，因為 那是先前的狀況，沒有意識到要繳付管理費的問題，後來因 為有翻修外牆，住戶認為春朝公司有享受到翻修外牆的利益 ，也要負擔管理費等語可證。再依原告提出之系爭管理委員 會報備證明文件可知，99年間系爭大樓才正式成立管理委員 會，被告亦從未聽聞任何關於通知被告開會或被告須繳交管 理費之訊息，原告亦從未通知被告須繳納管理費或如何收費 之計算標準。今原告僅稱99年4 月3 日區分所有權人會議再 次確認「85年1 月管理費收費標準」云云，但所謂「85年1 月管理費收費標準」為何？收費對象為何？標準是否有差異 ？卻未見原告提出完整內容，是以原告空言主張：「被告應 依系爭公寓規約及85年1 月之收費標準繳納管理費」云云， 自不足憑採。 ㈣次查，系爭大樓之規約內容記載，並未規定繳納管理費及管 理費之計算標準，僅於規約第十條第一項授權由區分所有權 人會議議決，原告係於何時通過管理費之計算標準以及被告 須開始繳納管理費之決議，被告竟然聞所未聞。原告所稱99 年4 月3 日區分所有權人會議再次確認之85年1 月管理費收 費標準：「385 元加40元×實際坪數= 每個月管理費」，與 原告先前主張：「應依每坪39元之基準計算」之標準竟然完 全不同，且「實際坪數」所指為何？是指「專有部分」之坪 數？還是包括共用部分之坪數？亦有語意不明，若以「實際 」二字應指實際占有使用之「專有部分」較符用字之意義。 則原告將專有部分、公共設施、共用部分之坪數全部加總為 計算依據，顯然未符誠信原則與比例原則，而有以眾欺寡之 不符正義情形。再觀諸原告提出之99年4 月3 日區分所有權 人會議紀錄，並無任何被告須開始繳納管理費之決議內容。 ㈤另查，原告雖提出之104 年2 月14日區分所有權人會議決議 被告以0.4 折計算繳納管理費，惟若原告所陳為真，則其調 整前之收費標準( 即每坪39元) 從何而來？又係何年何月之 區分所有權人會議為被告須開始繳納管理費之決議？又原告 於104 年2 月14日所召開之區分所有權人會議，並未於開會 前通知被告即逕予召開，而該次議題事項既係針對被告應繳 納管理費用及成數比率進行討論，原告卻未通知被告出席會 議、發言並參與表決。再者，原告主張其會後於104 年2 月 25日以存證信函發送通知被告，惟存證信函收件人欄位所載 之被告郵遞地址竟然錯誤，被告從未接獲來自原告關於任何 繳納管理費之訊息，被告係因原告提起本件訴訟始獲悉此事 ，綜上所陳，本件原告據以請求之區分所有權人會議決議被 告須開始繳納管理費及管理費計算標準均未見原告提出相關 證明以實其說，其請求並無無據。反之，如認原告係以104 年2 月14日區分所有權人會議通過被告須開始繳納管理費及 管理費計算標準之決議，至多僅為被告自翌月起繳納管理費 之問題，故本件之訴亦應認無理由。 ㈥被告係系爭大樓之成員，果真有應負擔大樓管理費之原因與 必要，被告亦不迴避，然查，一般社區均對受益程度較低之 臨路戶( 店舖) 及未進住空戶，給予一定程度之管理費優惠 (嘉義市大多數社區臨路戶店舖均未收取或僅收取數百元管 理費之優惠) ，本件原告概依建坪面積計算管理費，被告提 出「依受益程度訂立不同之管理費收費標準」之要求，並非 無理由，然原告卻執意不比照一般社區依受益程度訂定不同 之管理費收費標準，顯有違民法第148 條第2 項之規定。 ㈦再論公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維 護費用，應由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有 部分比例分擔之，但區分所有權人會議或規約另有規定者， 從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第3項 分別定 有明文，是依公寓大廈管理條例之前開規定，管理費之負擔 標準，雖係以區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則 ，但例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，該條例就 管理費之負擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨， 無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維 護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚 而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所 有權人會議或規約視其所屬公寓大廈區分所有權人之受益程 度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅 係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行 使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違： ⒈本社區共有76戶，其中住家佔75戶、臨路戶( 店鋪) 僅1 戶即被告，被告雖曾多次向管委會反應應依受益程度訂定 不同之管理費收費標準，然管委會均置之不理，臨路戶( 店鋪) 即被告顯有遭「多數暴力」之委屈情況。 ⒉況依系爭規約第10條第1 、2 項規定之授權，管委會須在 授權之範圍內訂立有關管理費收支之方法，且因前開規約 之規定，係依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第3項 規 定之授權，所訂立管理費負擔標準時仍受上開法條立法目 的之拘束，即管委會應依各區分所有權人之受益程度，彈 性訂定管理費負擔標準，詎管委會怠惰職務，未參考該社 區各住戶之「用途」制定合理之管理費負擔標準，仍逕依 區分所有權人會議之決議，向被告要求不合理之管理費收 取，被告實難認同，而104 年2 月14日之區分所有權人會 議決議之實質內容，對於被告所生不合理限制，已違背比 例原則，亦對被告所有權造成不合理侵害，顯然背於公序 良俗而無效。 ⒊被告所有之商場外騎樓長期以來遭住戶之汽、機車佔用停 放，管理委員會亦未善盡管理之責，至今仍如以往，原告 辯稱騎樓佔用問題已改善如何云云，並非實在，原告之請 求顯然無理。 ㈧末按春堤山林二期公寓管理費用收取之用途，依規約第11條 所載，係在於支付包括公共水電費、稅捐、安全維護費、公 共設備之維護費及運轉費、清潔維護費、人事成本、行政雜 支及積存修繕費等管理維護所需之一切費用，職是，被告既 為臨路戶( 店鋪) ，其就與公共設備、安全維護等部分項目 有關之使用受益程度，顯較一般實際居住該處之住戶為低， 因之應支付於前開部份有關之公共水電、安全維護、公共設 備之維護及運轉、清潔維護所需費用，自不宜與一般實際居 住該處之住戶為同一繳費標準。 ㈨甚者，系爭大樓為地下1 層、地上15層之大廈，配有二座電 梯，此二座電梯均由三樓以上住戶使用，被告位處之商場位 於一樓及二樓，非但設有獨立之出入口，一樓亦未設有該電 梯之出入口，一樓內部之樓梯通往二樓，故通行上完全不須 使用系爭大樓專供住戶所使用之電梯，且舉凡一切電費及維 修、養護費用，率由被告自行承擔。大樓設計之始也無提供 電梯令唯一「臨路戶( 店鋪) 」使用之意，此當為訂立管理 費負擔標準時所應考量之因素，惟管委會怠惰職務，未制定 合理之管理費負擔標準，104 年2 月14 日 之區分所有權人 會議決議，○○○區○○路戶( 店鋪) 與否及考量區分所有 權人受益程度較低之情形，顯然原告所訂立之收費標準實不 妥當，有違誠信原則，造成形式合法但對被告過於嚴酷之情 形，為調和兩造間之權利義務，實現管理費收取之具體妥當 性，自應減低臨路戶區分所有權人管理費之繳納標準，如社 會上一般社區收費慣例，以維公平。 ㈩並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。 三、本院之判斷： ㈠被告於98年12月25日因拍賣而於99年1 月18日登記取得門牌 號碼嘉義市○○街○○號建物、權利範圍為全部；門牌號碼嘉 義市○○街○○號5 樓2 建物、權利範圍為10,000分之2,136 ；門牌號碼59號6 樓2 建物、權利範圍為10,000分之2,136 ，成為春堤山林二期公寓大廈之區分所有權人之事實，有建 物登記謄本3 份附卷可稽（見本院卷第40至66頁），且為兩 造所不爭執，堪信為真實。 ㈡按區分所有權人應依區分所有權人會議決議繳納公共基金， 公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款定有明文。又系爭公 寓規約第10條第1 項規定：為充裕共用部分在管理上必要之 經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定， 向管理委員會繳交公共基金及管理費。被告既為春堤山林二 期公寓大廈之區分所有權人，依上開法律及規約規定，應依 區分所有權人會議決議繳納公共基金（含管理費）。 ㈢原告社區於99年4 月3 日所召開之區分所有權人會議記錄記 載：「案由五：管理費收費標準之訂定是否調整，提請公決 ；說明：約定用385 元＋40元×實際坪數＝每個月管理費， …；決議：目前管理費之收費尚可維持本大廈之運作，故維 持85年1 月之收費標準，但是，爾後公共設施如有重大維修 之事宜，需各住戶分擔部分，再另行公佈收費分擔。」等語 ，有春堤山林二期公寓大廈區分所有權人會議紀錄附卷可稽 （見本院卷第136 頁）。又原告社區於104 年2 月14日所召 開之區分所有權人會議記錄記載：「議題討論事項第一案： 本大樓1 至2 樓管理費催繳成數比率，決議本大樓全繳管理 費為每坪39元以該基準打4 折催繳管理費。」等語，有春堤 山林二期公寓大廈區分所有權人會議紀錄附卷可稽（見本院 卷第32頁）。足證原告社區係以85年1月之收費標準即每坪 39元作為收費標準，若符合空戶之標準，其應繳費用為實際 居住者之半數計，另若符合大戶之計算標準，管理費再以八 折計算。再者，被告於98年12月25日因拍賣而於99年1月18 日登記取得門牌號碼嘉義市○○街○○號、59號5樓2、59號6 樓2建物之所有權，已如上述，被告自99年1月18日起成為春 堤山林二期公寓大廈之區分所有權人後，依規定，即有繳納 公共基金之義務，被告辯稱：原告未提出被告須開始繳納管 理費之紀錄及管理費計算標準，並無可採。又被告之前手春 朝開發股份有限公司縱令未繳納管理費，然規約及區分所有 權人會議既無免除被告繳納管理費之義務，被告即有依規定 繳納管理費之義務。 ㈣被告抗辯：在商場與住宅混合之大樓，客觀上商場與住戶之 實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同 ，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額一律相同之 決議，強令商場繳納，不啻為多數暴力，顯有違公平法理。 原告怠惰職務，未參考該社區各住戶之「用途」制定合理之 管理費負擔標準，仍逕依區分所有權人會議之決議，向被告 要求不合理之管理費收取，對於被告所生不合理限制，已違 背誠實信用、比例原則，亦對被告所有權造成不合理侵害， 顯然背於公序良俗而無效云云，然本件春堤山林二期公寓大 廈區分所有權人會議決議內容既得拘束所有區分所有權人， 且係對全體區分所有權人一體適用，被告既有系爭房屋坐落 於社區內，其管理維護所需費用，依公寓大廈管理條例規定 ，本應由區分所有權人分擔，該條例並未區別區分所有權人 有無實際使用，使用用途為住宅或商場，且商場之價值及使 用效益如何，與該大樓整體之外觀、結構、管理、維護等要 素息息相關，如整棟大樓之維護及管理良好，自亦有助於商 場使用效益或交易價格之提昇，故縱係商場或空戶，亦不得 謂無庸分攤全棟大樓之管理費。本件原告因被告符合空戶之 標準，其應繳費用為實際居住者之半數計，又符合大戶之計 算標準，管理費再以八折計算，並無違反公平法理、誠實信 用、比例原則或背於公序良俗而無效之情形，被告上開所辯 ，並無可採。 ㈤被告抗辯：被告所有之商場外騎樓長期以來遭住戶之汽、機 車佔用停放，管理委員會亦未善盡管理之責云云，縱令屬實 ，惟管理費之給付與管理委員執行公寓大廈管理事務間，並 不存在對價關係，被告可依公寓大廈管理條例相關規定另為 主張，無從以之免除繳納管理費之義務。 ㈥本件原告請求被告應給付原告自99年4 月1 日起迄104 年3 月31日止，共5 年之管理費，依區分所有權人會議之決議， 被告應依每坪39元之基準計算並繳納管理費。而被告所有之 61號1 、2 樓部分，依建物登記謄本記載計有總面積1,305. 86平方公尺、附屬建物120.88平方公尺、共有部分644 平方 公尺（原告將5 樓2 、6 樓2 之面積計算於此）、總計2,07 0.75平方公尺，約為合626.4 坪。故被告每季管理費原應為 73,288.8元【計算式：626.4 坪×39元×3 個月＝73,288.8 元】，惟被告未居住於該處，符合空戶之標準，其應繳費用 為實際居住者之半數計，另被告亦符合大戶之計算標準，故 管理費再以八折計算，則被告應負擔之管理費用為29,316元 【計算式：73,288.8元×空戶1/2 ×大戶80％＝29,316元， 元以下四捨五入】。而被告應給付原告自99年4 月1 日起迄 104 年3 月31日止，共5 年之管理費，合計586,320 元（原 告誤算為586,310 元）【計算式：29,316元×4 季×5 年＝ 586,320 元】。 ㈦綜上所述，被告積欠原告自99年4 月1 日起迄104 年3 月31 日止，共5 年之管理費，從而，原告請求被告給付586,310 元（正確金額為586,320 元，原告僅請求586,310 元，依原 告請求金額為據），及自支付命令送達翌日即104 年4 月20 日（見支付命令卷第31頁，支付命令於104 年4 月9 日寄存 被告公司所在地警察機關，於104 年4 月19日發生送達效力 ）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由， 應予准許。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及被告聲請履勘 現場，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述 及履勘現場。又本件未宣告假執行，被告聲請如受不利之判 決，願供擔保請准宣告免假執行，核屬贅述，均併予敘明。 五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 105 年 3 月 24 日 民事第一庭法 官 黃茂宏 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 3 月 24 日 書記官 林秀惠