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臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　105年度簡上字第7號 上　訴　人　郭靜宜 訴訟代理人　黃碧霞 被上　訴人　茂訊電腦股份有限公司 法定代理人　沈頤同 訴訟代理人　黃信雄 　　　　　　周鴻程 上列當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於中華民國104 年 1 1 月27日本院嘉義簡易庭104 年度嘉簡字第415 號第一審判決 提起上訴，經本院於105 年4 月27日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾伍元，由上訴人負擔。 事實及理由 壹、上訴人除主張援引原審之書狀及陳述外，並主張： 一、依兩造所簽訂門牌號碼嘉義市○○街○○○ 號1 至6 樓房屋之 房屋租賃契約書之約定，被上訴人於租期屆滿時，應將房屋 照原狀遷空交還上訴人，上訴人則於被上訴人遷空、交還房 屋時無息返遷押租保證金。查本件被上訴人雖已遷空房屋， 但對於房屋內部破壞部分尚未回復原狀、房屋外部之招牌尚 未拆除，致無法完成房屋之點交，是在此尚未交還房屋之情 況下，被上訴人自不能請求上訴人返還押租金新台幣（下同 ）15萬元。且經原審到現場履勘確有：1.牆壁磁磚多處小破 損，係以補土填平再漆上與磁磚顏色類似之白色油漆方式修 補、2.4 個電插座蓋沒有覆上外蓋、3.1 樓天花板有36處L 型鐵片（上有鉚釘）未拆除、4.天花板有5 處電線外露、5. 屋外有大、中、小3 面廣告看板未拆除等情狀。然原審卻認 被上訴人主張牆壁磁磚釘孔為前任房客遺留，屋頂L 型鐵片 （上有鉚釘）有部分是先前屋主裝設輕鋼架造成等事實為真 實，而認上訴人訴訟代理人否認被上訴人後來改裝之輕鋼架 天花板是應伊點交時要求所拆除等語係臨訟砌辭，與事實相 違，委無足採。惟查，被上訴人所辯前揭牆壁磁磚釘孔為前 任房客遺留，屋頂L 型鐵片（上有鉚釘）有部分是先前屋主 裝設輕鋼架造成等語，乃被上訴人片面之主張，並未提出證 據證明，故上訴人否認之，原判決竟予採信，上訴人實難心 服。 二、另被上訴人雖將廣告看板拆除，但仍留有廣告看板之鐵架未 拆除，故仍未達回復原狀之狀態，並經上訴人訴訟代理人於 原審104 年11月13日言詞辯論期日時一再強調，惟原審並未 予以置理，而仍認定被上訴人已盡回復原狀之義務，是原判 決偏頗被上訴人等情，甚為明顯。 三、再者，原判決以上訴人訴訟代理人於原審104 年9 月8 日言 詞辯論期日之自承及未舉證證明因回復原狀爭議受有何損害 等情，認為上訴人於原審104 年8 月25日言詞辯論期日主張 因而受有4 個月之租金損害，尚屬無據云云。然查，兩造就 上開房屋之回復原狀既有爭議，自然影響上訴人就系爭房屋 之招租，且因該房屋既尚未經被上訴人回復原狀點交完成， 則依一般常識，上訴人如何能將系爭房屋再出租予他人？則 何能以被上訴人已從系爭房屋遷出，上訴人對系爭房屋即已 取得支配力，而認定上訴人未受有損害金之損害？故原判決 之論斷顯有可議之處。 四、末查，原審僅囑咐被上訴人將廣告看板拆除、外露電線整理 ，即認定被上訴人已盡回復原狀義務，實在令上訴人不服。 再者，系爭房屋之廣告看板拆除、外露電線整理，係在被上 訴人聲請強制執行之後，於原審審理期間之104 年10月22日 始雇工將上開看板拆除、電插座塑膠外蓋覆上，及整理5 處 電線外露部分，足見被上訴人聲請強制執行時，被上訴人確 實上尚未回復原狀，故被上訴人要求返還押租金，即屬無據 ，故被上訴人要求返還押租金而聲請執行之鈞院104 年度司 執字第19780 號執行程序自應予以撤銷。故原判決顯有未當 ，應予撤銷。 五、上訴人聲明： ㈠、原判決廢棄。 ㈡、臺灣嘉義地方法院104年度司執字第19780號強制執行程序應 予撤銷。 ㈢、第一、二審費用均由被上訴人負擔。 貳、被上訴人除主張援引原審之書狀及陳述外，另以： 一、查系爭房屋租賃契約簽約時並無門牌號碼嘉義市○○街○○○ 號1 至6 樓之房屋附圖，亦無回復「原狀」之特別約定，而 上訴人一再要求被上訴人回復原狀，卻未見上訴人舉證其將 上開房屋交於被上訴人時，「原狀」究竟為何？次查，依最 高法院89年度台上字第58號民事裁判要旨，所謂回復原狀應 指「房屋有改裝設施」之部份回復至出租前未改裝時之狀態 而言，至其自然之折舊應不在回復之內，是被上訴人以合於 一般狀態返還上開房屋，自無違反合約之約定。又上訴人主 張被上訴人尚有天花板吊燈及釘子、牆壁之釘子、門口屋簷 之鐵皮等應回復之部分，及尚未將鑰匙交還予上訴人云云。 然上開上訴人主張尚未回復部分，多數皆為前承租人所遺留 之屋況，上訴人卻以此要求被上訴人改善實不合理。另鑰匙 部分，被上訴人均已歸還，故上訴人主張顯屬不實，並不足 採。 二、再查，原審於104年10月19日勘驗門牌號碼嘉義市○○街○○○ 號1 至6 樓之房屋時，法官僅在筆錄中記載被上訴人須拆除 拆除大、中、小等店面招牌3 面，且經兩造確認大招牌鐵架 是屋主即上訴人提供，是被上訴人須拆除大招牌即直式招牌 （茂訊電腦）二面塑膠板，留存招牌鐵架，及將橫式招牌（ 茂訊電腦）與TOSHIBA （紅）招牌等二面招牌含鐵架全部拆 除淨空，且須於限期內陳報完成修補等情。而原審勘驗筆錄 係經兩造簽名確認，上訴人當時並未表示反對或有其他意見 ，可認上訴人同意被上訴人拆除前開筆錄記載之內容即已足 夠，然現上訴人卻在本件又以「廣告看板之鐵架未拆除，故 仍未達回復原狀之狀態」拒絕返還押租金，顯示上訴人心態 反覆無常，任意曲解，製造爭端，一再訴訟，浪費司法資源 。故上訴人主張，實屬無據。 三、末查，上訴人既將門牌號碼嘉義市○○街○○○ 號1 至6 樓之 房屋作為營業收租用，即應理解房屋多少會有耗損及折舊， 並負有出租方之義務，而不是既要收租金又以回復原狀為由 要承租方幫忙修繕房屋。另被上訴人已依約於合約期限內交 還房屋，且自交還上開房屋時起，被上訴人並未占有系爭房 屋，無事實上管理力，並未影響系爭房屋使用權益，是上訴 人應依系爭房屋租賃契約之約定，將押租保證金返還予被上 訴人。而上訴人是否將系爭房屋自行使用或另行出租他人， 係出於上訴人個人之意，與被上訴人無關。又系爭房屋點交 期間，被上訴人雖知上訴人一再刁難，仍究配合上訴人要求 僱工修補系爭房屋，惟上訴人卻一再由代理人無理要求被上 訴人，將房屋回復至上訴人期待之原狀，並藉此拒不返還押 租保證金，被上訴人不得已只得持經公證之租約向法院聲請 強制執行返還押租保證金，故上訴人上訴無理由，應駁回其 上訴，以彰法治。 四、並聲明：上訴駁回；第一審及第二審訴訟費用由上訴人負擔 。 參、本院得心證之理由： ㈠、上訴人於原審起訴主張被上訴人前承租上訴人所有門牌號碼 嘉義市○○街○○○ 號1 至6 樓房屋（下稱系爭房屋），兩造 並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），租賃期間自103 年 5 月1 日起至104 年4 月30日止，每月租金50,000元，押租 金15萬元。兩造租約於104 年4 月30日屆滿，被上訴人遲未 將房屋回復原狀致無法點交交還房屋，上訴人因而未將押租 金15萬元返還。詎料被上訴人竟持系爭契約書之公證書向本 院聲請強制執行扣押上訴人於訴外人玉山銀行之存款債權， 況被上訴人尚未正式點交房屋，被上訴人尚積欠自104 年5 月1 日起至同年6 月30日止相當於租金損害計10萬元，理應 從押租金內予以扣除，爰依強制執行法第14條之規定，提起 本件訴訟云云。被上訴人則以兩造間租約已於104 年4 月30 日終止，被上訴人曾指派嘉義店主管訴外人林明德於104 年 3 月30日將「期滿不續約通知書」交予上訴人並經上訴人簽 名，惟兩造就系爭房屋後續復原及點交狀況有所爭執，被上 訴人多次修繕，並與上訴人進行二次點交，當時上訴人委託 訴外人即訴訟代理人黃碧霞進行點交程序，惟雙方遲未能達 成共識，黃碧霞於點交日停留時間短促且僅表示不滿意，然 未明確表明欲修繕處為何，被上訴人電話聯繫請上訴人提出 屋況復原意見，上訴人卻拒絕出面處理，被上訴人遂持系爭 契約書向本院提起強制執行程序，請求上訴人返還押租金15 萬元，以維權益等語置辯。 ㈡、經查，兩造確曾於103 年4 月30日簽訂系爭契約，並經本院 所屬民間公證人陳林宜伸公證在案。有房屋租賃契約及公證 書影本各乙份附卷可稽。（見原審卷第13-21 頁）又本件被 上訴人聲請強制執行之執行名義為本院所屬民間公證人陳林 宜伸事務所103 年度嘉院民公宜字第0687號公證書，並經本 院民事執行處以104 年度司執字第19780 號案執行中，上開 公證書作成日期為103 年4 月30日，此有上訴人提出之上開 公證書在卷（見原審卷第13至17頁）可按，亦經本院依職權 調閱上開執行卷審閱無誤。上開公證書約定逕受強制執行者 為「承租人應給付之租金及租期屆滿應交還之物，或出租人 應返還之押租金，如不履行，應逕受強制執行」，此有上揭 公證書在卷可憑。而兩造就押租金係15萬元亦無爭執。再查 ，兩造上開公證書所附之系爭契約第三條約定：「租金、押 租保證金及支付方式：二、乙方（承租人即被上訴人）應於 契約簽訂時，交於甲方（出租人即上訴人）新台幣壹拾伍萬 元整作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方則應於乙方 遷空、交還房屋時無息返還押租保證金。（雙方同意本期保 證金，由前期保證金壹拾伍萬元延續）」等語。又上訴人與 被上訴人之上開租賃契約已於104 年4 月30日租賃期滿，被 上訴人曾派員於104 年3 月30日將「期滿不續約通知書」交 予上訴人並經上訴人簽名，且先後在同年4 月30日、5 月18 日與上訴人委託之黃碧霞即本件上訴人訴訟代理人進行房屋 點交，但因雙方就系爭房屋後續應加復原狀況、程度有所爭 執，致點交程序遲未完成，被上訴人乃逕以104 年5 月25日 深坑草地尾郵局第34號存證信函催告上訴人出面點交房屋、 返還押租保證金，其後復持系爭契約書之公證書向本院聲請 強制執行等事實，此有上訴人所提出之系爭契約書、存證信 函、本院民事執行處執行命令；被上訴人提出之期滿不續約 通知書等件可證（見原審卷第19至31頁、第39頁、第57頁） ，且為兩造所不爭執，可堪信為真實。 ㈢、按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前， 如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務 人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第 14條第2 項定有明文；復按，押租金在擔保承租人租金之給 付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返 還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之 情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法 院83年台上字第2108號判例意旨參照）。因而，本件上訴人 之主張有無理由，應加審究者為：被上訴人是否因上訴人主 張系爭房屋尚有牆壁磁磚破損、遺有釘孔；天花板輕鋼架鉚 釘、L 型鐵片未拆除；屋外廣告看板未拆除；電線未整理收 拾導致外露；化糞池蓋子毀損；電插座未覆上塑膠外蓋；大 型招牌鐵架及系爭建物門口上方白鐵片未拆除等情狀（以上 為綜合上訴人於原審之起訴狀內容、所附相片、於原審104 年8 月25日言詞辯論期日當庭所呈相片所得及於本院所為之 主張），可認其未盡承租人回復原狀之義務，上訴人得拒絕 返還押租保證金？ ㈣、「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方 法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租人 應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者， 並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、 滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而 定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」 ，民法第438 條第1 項、第432 條分別定有明文。依國內房 屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆 滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復 「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於 契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造 成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易 習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非 回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過， 建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本 即有折舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之「原 有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。 ㈤、系爭房屋經原審法官於104 年10月19日到場履勘結果，固有 ：1.牆壁磁磚多處小破損，係以補土填平再漆上與磁磚顏色 類似之白色油漆方式修補、2.4 個電插座蓋沒有覆上外蓋、 3.1 樓天花板有36處L 型鐵片（上有鉚釘）未拆除、4.天花 板有5 處電線外露、5.屋外有大、中、小3 面廣告看板未拆 除等情狀（見原審卷第127 至159 頁所附勘驗筆錄及現場相 片）。惟據被上訴人訴訟代理人陳稱：承租系爭房屋之時， 屋主在1 樓已經裝設輕鋼架天花板，天花板上L 型鐵片（上 有鉚釘）有部分是原先的輕鋼架天花板所留下，被上訴人後 來有修改輕鋼架天花板，所以被上訴人只處理被上訴人修改 之輕鋼架天花板所釘角鐵，處理方式是鋸掉突出部分，保留 底座及釘子再漆上與天花板顏色相近白漆，會遺留角鐵、釘 子是基於系爭房屋日後出租還是會再裝設輕鋼架天花板，強 加拆除，會影響屋頂結構；1 樓屋頂電線裸露是拆除輕鋼架 天花板後之原來狀態；牆壁釘孔是前任房客所留，被上訴人 承租系爭房屋後有在部分牆面釘木板裝潢，拆除裝潢後本想 比照前任房客以補土上漆方式處理，但出面點交之上訴人訴 訟代理人不同意，故被上訴人造成之釘孔已經換上10片新磁 磚；廁所門上方一片磁磚缺角補土上漆部分，是拆除輕鋼架 時不小心造成，因該片磁磚是專供鋪設於邊角之特殊磁磚， 無法單買1 塊，因此以此方式修補；另1 塊磁磚補土上漆部 分則是承租時即已存在等語。本院審酌：上訴人訴訟代理人 當場自承，當初出租系爭房屋時的確有裝設輕鋼架天花板， 被上訴人所換上的10片新磁磚顏色有經過伊同意，系爭房屋 落成迄今約9 年，從未自住，在租給被上訴人之前曾經出租 給一個做美容的等語等情，認被上訴人上開所辯：牆壁磁磚 釘孔為前任房客遺留，屋頂L型鐵片（上有鉚釘）有部分是 先前屋主裝設輕鋼架造成等事實為真實。雖上訴人訴訟代理 人當場否認被上訴人後來改裝之輕鋼架天花板是應伊點交時 要求所拆除等情，本院認為，被上訴人拆除輕鋼架天花板， 勢必產生相關工資花費，且將遺留L型鐵片（上有鉚釘）、 導致原為天花板包藏之外露電線曝露在外，徒然在點交過程 滋生爭議，倘非基於屋主要求，被上訴人公司當不致支出拆 除花費製造自己麻煩，因此上訴人訴訟代理人所為否認，無 非臨訟砌辭，與事實相違，委無足採。應認被上訴人訴訟代 理人前開辯解為真實。致於化糞池蓋子毀損部分，係上訴人 事後雇工清理化糞池造成，亦據上訴人訴訟代理人自承在卷 （見原審卷第85頁），可認與被上訴人行為無關，上訴人此 部主張，亦無理由。又，出租人應以合於所約定使用收益之 租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於 約定使用、收益之狀態；租賃物之修繕，除契約另有訂定或 另有習慣外，由出租人負擔，民法第423 條、第429 條第1 項亦定有明文。本院參酌本件被上訴人自99年4 月16日起至 104年4月30日為止，承租系爭房屋期間長達5 年（見原審卷 第167 至201 頁附被上訴人所提歷次租賃契約書），系爭房 屋落成之後長達9 年之久，係先後出租他人（包括本件被上 訴人）供營業用途等情，認化糞池蓋子毀損部分，本應屬出 租人即上訴人應盡之保持租賃物合於約定使用、收益狀態之 義務，縱有耗損，亦是正常使用情況之損壞，亦應由上訴人 負責修繕，故上訴人徒執化糞池蓋子毀損乙節，援為被上訴 人未盡回覆原狀義務之主張，亦不足取。 ㈥、經查，原審前揭現場履勘結果，系爭房屋1 樓當時雖有前述 屋外廣告看板大、中、小共3 面未拆除、4 個電插座未覆上 塑膠外蓋之情形，但已經被上訴人於104 年10月22日雇工將 上開看板拆除、電插座塑膠外蓋覆上，連同5 處電線外露部 分，亦均已整理完畢，有被上訴人104 年10月27日民事陳報 狀所附修整前後對照相片可證（見原審卷第203 至231 頁） ，此節亦為上訴人訴訟代理人於原審104 年11月13日言詞辯 論期日經原審提示上開回復相片後自承：回復情況確如相片 所示等語。足認被上訴人就系爭房屋確已盡承租人回復租賃 物之「原有」狀態之義務。至於上訴人於本院另主張系爭建 物門口上方白鐵片未拆除，因此被上訴人尚未回復原狀，即 不得主張返還押租金云云。經查，原審法官於104 年10月19 日履勘現場時，經詢問兩造意見，上訴人均未提及該白鐵片 應於拆除之請求，而被上訴人於事後按照當日履勘現場時上 訴人提出之要求僱工整修後，於104 年10月28日具狀陳報整 修前、後之照片，由其中原審卷第229 至231 頁之照片可以 得知該白鐵片並未拆除，上訴人對此部分於原審已不爭執， 迨至上訴後本院後，又另行主張該白鐵片應該拆除，顯然有 藉故藉端刁難不願返還押租金之情事。再者，系爭契約第七 條第二項約定：乙方（指被上訴人，下同）遷出時，如遺留 傢具雜物不搬者，視為放棄，應由甲方（指上訴人，下同） 處理，費用由乙方負擔。從而，系爭建物門口上方縱有白鐵 片未拆除，則依上開系爭契約之約定，上訴人自得以廢棄物 之方式自行處理。故本院認上訴人此部分之主張，尚難認為 有理由。 ㈦、再參諸兩造所簽訂系爭契約第三條第二項約定：二、乙方應 於契約簽訂時，交於甲方（指上訴人）壹拾伍萬元整作為押 租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房 屋時無息返還押租保證金。有系爭契約影本乙份附卷可稽（ 見原審卷第19頁）。由此可知，上訴人應於被上訴人遷空、 交還房屋時無息返還押租保證金。經查，系爭租約於104 年 4 月30日終止，上訴人亦於104 年4 月30日之前已遷離系爭 房屋，已無占有使用系爭房屋之情形，兩造對於系爭房是在 104 年4 月30日進行第一次點交乙節，均不爭執（見原審卷 第87至89頁）。可見被上訴人業自系爭房屋遷空，將之點交 予上訴人占有無誤。因此，上訴人拒絕返還押租金，於法即 屬無據。 ㈧、從而，上訴人依強制執行法第14條第2 項規定，提起本件異 議之訴，請求撤銷本院104 年度司執字第19780 號之強制執 行程序，為無理由。原審因此為上訴人敗訴之判決，經核並 無不合。上訴人雖提起上訴，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判 決不當，求予廢棄改判如上訴聲明所示，為無理由，應予駁 回。 ㈨、又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。 肆、又按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事 訴訟法第87條第1 項定有明文。本件第二審裁判費2,325 元 ，應由敗訴之上訴人負擔，爰判決如主文第二項所示。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條、第87條第1 項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 5 月 11 日 民事第三庭 審判長法 官 陳卿和 法 官 馮保郎 法 官 曾文欣 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 105 年 5 月 11 日 書記官 許錦清