臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度訴字第464號
原 告 孫文智
訴訟
代理人 趙仲梅
被 告 波羅蜜山莊社區管理委員會
法定代理人 沈冠霖
上列
當事人間請求確認規約無效事件，本院於民國106年8 月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告於民國九十三年四月三日召開之第一屆區分
所有權人會
議所訂定之波羅蜜山莊社區暫定公約實施辦法第二一及第二二條
規約無效。
訴訟費用新臺幣參仟元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、
按確認
法律關係之訴，
非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之；確
認證書真偽或為
法律關係基礎事實存否
之訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項定有明文。再按民事
訴訟法第 247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法
律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危
險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故
確認法律關係成立或不成立之訴，
苟具備前開要件，即得謂
有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之
法律關係，亦
非不得提起，最高法院42年
台上字第1031號判
例
要旨可資參照。
經查，原告主張93年4月3日召開之第一屆
區分
所有權人會議訂定之
系爭公約實施辦法第21及第22條規
約無效。然為被告所否認，則原告所主張之法律關係是否存
在即屬不明確，原告對此法律上地位之不安狀態，能以確認
判決將之除去，是依
上開說明，應認原告提起
確認之訴有
確
認利益，有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）嘉義市波羅蜜山莊社區（下稱系爭社區）於民國93年4月3
日召開第一次
區分所有權人會議，成立被告波羅蜜山莊社
區管理委員會制定波羅蜜山莊社區住戶暫定規約（下稱系
爭規約）及波羅蜜山莊社區暫定公約實施辦法（下稱系爭
公約實施辦法）作為系爭社區區分所有權人行使權利與義
務之依據，經向嘉義市政府報備成立。然系爭社區起造人
即陶淵明建設股份有限公司（下稱陶淵明公司）於94年4
月3日召開系爭社區區分所有權人第一次會議，並未將系
爭公約實施辦法之訂定乙事列入討論議題，復未在會議中
就系爭公約實施辦法訂定乙事進行討論、表決，更遑論於
該次會議通過系爭規約及系爭公約實施辦法，此有當日會
議
記錄可稽。
（二）另依
鈞院105年度訴字第203號規約無效之訴判決（下稱前
案判決）
所載：「....原告主張：系爭規約、系爭公約實
施辦法於93年4月3日未經糸爭社區
區分所有權人會議決議
，應為無效等語，被告波羅蜜山莊社區管理委員會等人
自
承：93年4月3日所召開之波羅蜜山莊社區所有權人
暨住戶
大會會議中，確實有就糸爭規約及系爭公約實施辦法加以
討論，但並未議決，此部分程序上確有瑕疵，原告主張該
會議程序上不合法，被告同意之，93年4月3日所訂定之系
爭規約及系爭公約實施辦法應屬無效等語，有筆錄及答辯
續狀可稽（見前案卷二第328、333頁）。而系爭社區於93
年4月3日召開之波羅密山莊社區所有權人暨住戶大會，討
論議題並未列系爭規約與系爭公約實施辦法之制訂，有系
爭社區93年4月3日所有權人暨住戶大會會議記錄整理
附卷
可稽（見前案卷二第17頁）。且依105年5月1日系爭社區
105年區分所有權人會議紀錄十（一）記載：本社區規約
於93年6月向嘉義市政府申請成立波羅蜜山莊管理委員會
組織報備時，由建設公司以波羅蜜山莊社區住戶暫定規約
併陳至今未經修正等語（見前案卷二第201頁），顯見系
爭規約、系爭公約實施辦法於93年4月3日未經系爭社區區
分所有權人會議決議，應為無效，原告此部分之訴為有理
由。」。綜上，原告訴請確認系爭社區於93年4月3日召開
之第一屆區分所有權人會議訂定之系爭公約實施辦法第21
及第22條規約無效，應有理由。
（三）聲明：
1、確認被告於93年4月3日召開之第一屆區分所有權人會議訂
定之系爭公約實施辦法第21及第22條規約無效。
2、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）被告於93年4月3日經由
承攬系爭社區之陶淵明公司依法召
集已遷入之住戶，召開第一次社區所有權人暨住戶大會，
會議中推選委員，再推選主任委員，並依建商代為規劃之
暫定公約，而開始系爭社區管理之運作。首次會員大會後
，被告曾於94年8月18日及94年11月25日為系爭社區相關
事宜再次開會討論，此第二次會議之主席即為原告，此有
會議記錄可稽。又系爭社區自94年成立
迄今，對社區相關
之事務、每年均開住戶大會，被告是依據住戶大會之決議
而執行，住戶規約如有不妥或窒礙難行
之虞，均逐年得以
討論而
適時修正。本於私法自治之原則，對社區內爭議事
項，住戶均得適時於住戶大會中提出討論、修訂，原告捨
此正途而不為，被告甚為不解。基上，系爭社區之規約如
待修正應於住戶大會依多數決決議行之，原告不得提起
本
件確認之訴。
（二）聲明：
1、
原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
三、本院判斷：
（一）原告係波羅蜜山莊社區之住戶，又系爭公約實施辦法於93
年4月3日所訂定（本院卷第15-18頁），為被告所不爭執
（本院卷第208頁），
核屬為真。
（二）被告自承：「93年的社區公約沒有經過決議。這個公約是
建商一開始提出來的，只是每個人手上都有一份。這個規
約93年到105年，都沒有所謂的決議，一直到105年才決議
並送市政府核備」等語（本院卷第208、209頁）。
核與原
告主張相符，
足證系爭公約實施辦法於93年間確未經系爭
社區區分所有權人會議決議。
（三）原告曾以相同事由，請求：【1、確認被告波羅蜜山莊社
區管理委員會於門國93年4月3日召開之第一屆區分所有權
人會議訂定之波羅蜜山莊社區住戶暫定規約第貳條第一款
第乙目第1點後段「該各區約定共同使用部分與約定同意
供通行部分包含各區車道、養生、庭院區中庭庭園及大門
周邊、社區管理室、公共蓄水設備（如後全區圖所示）。
」及附件一
標的物件之圖說無效」。2、確認被告波羅蜜
山莊社區管理委員會於民國96年4月3日召開之第一屆區分
所有權人會議訂定之波羅蜜山莊社區暫定公約實施辦法第
19條「庭院6.7.8北方之四格停車位為私有室外停車位」
及所附「波羅蜜山莊1F及中庭現況全區圖」無效】。經本
院審理後，認系爭公約實施辦法於93年4月3日未經系爭社
區區分所有權人會議決議，而判決該公約實施辦法為無效
。亦經調閱本院105年度訴字第203號卷查明無誤，據此益
證系爭公約實施辦法於93年4月3日確實未經系爭社區區分
所有權人會議決議。
（四）按「規約」為公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確
保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事
項（公寓大廈管理條例第3條第12款）；區分所有權人會
議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2
以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人
數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權
4分之3以上之同意行之（公寓大廈管理條例第31條）。如
上所述，系爭公約實施辦法於93年間並未經區分所有權人
會議決議，依上開之規定，93年系爭公約實施辦法自屬無
效。從而原告訴請確認被告於93年4月3日召開之第一屆區
分所有權人會議訂定之系爭公約實施辦法第21及第22條規
約無效，為有理由，應予准許。
四、訴訟費用
裁判之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 8 月 16 日
民三庭法 官 馮保郎
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀（須按
對
造人數提出
繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提
起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利
益繳交第二審裁判費，如委任
律師提起上訴者，應一併繳納上訴
審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 16 日
書記官 周瑞楠