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臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第229號 原　　　告　佶園建設有限公司 法定代理人　方品傑 訴訟代理人　湯光民律師 複代理人　　許智傑律師 被　　　告　唐坤瑞 訴訟代理人　黃碧玉 訴訟代理人　何紫瀅律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108 年1 月25日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○ 號地號土地如嘉義縣水上 地政事務所土地複丈成果圖所示編號A 部分面積95.24 平方公尺 建物拆除，並將該占用土地返還原告。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告以新臺幣捌拾捌萬玖仟貳佰貳拾貳元供擔保後得假執 行。但被告如以新臺幣貳佰參拾參萬柒仟陸佰陸拾伍元為原告預 供擔保後得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 本件原告起訴時原聲明：「1.被告應將坐落嘉義縣○○鄉○ ○段○○○ 號地號土地上地上物拆除，並將該占用土地返還原 告。2.訴訟費用由被告負擔。3.原告願供擔保請准宣告假執 行。」。嗣於民國107 年10月26日具狀變更訴之聲明第一項 為：「被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○ 號地號土地如 嘉義縣水上地政事務所土地複丈成果圖所示編號A 部分面積 95.24 平方公尺建物拆除，並將該占用土地返還原告」。經 核關於原告變更被告應返還土地面積之聲明，係經本院委託 嘉義縣水上地政事務所測量後之複丈成果圖面積而為補充、 更正事實上之陳述，並未變更訴訟標的，非為訴之變更或追 加，參諸前揭規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：原告為坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○ 號地號 土地（下稱系爭土地）之所有人，而被告所有門牌號碼嘉義 縣○○鄉○○村○○路○○○ 號之地上物（下稱系爭建物）無 權占用原告所有系爭土地，故原告請求被告拆除系爭建物並 將無權占用部分土地返還原告。並聲明：1.被告應將坐落嘉 義縣○○鄉○○段○○○ 號地號土地如嘉義縣水上地政事務所 土地複丈成果圖所示編號A 部分面積95.24 平方公尺建物拆 除，並將該占用土地返還原告。2.訴訟費用由被告負擔。3. 原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告答辯以：系爭土地原為被告與其他共有人共有，被告係 繼承取得系爭土地應有部分，同時也繼承取得系爭土地上之 建物。第三人唐暉建設股份有限公司（下稱唐暉建設公司） 依土地法第34之1 通知被告，如原告購買土地後，被告依民 法425 條之1 於房屋得使用之期限內有法定租賃權存在而為 合法占有，而原告所有之系爭土地取得之原因為買賣，符合 土地及房屋同時或先後賣出，故推定在房屋使用期限內，有 租賃關係存在，原告買賣取得系爭土地所有權，自有上開法 定之租賃關係，被告所有系爭建物占有使用系爭土地，自有 合法權源。又系爭建物興建距今50至60年，被告亦已時效取 得地上權，而有合法權源。並答辯聲明：1.原告之訴駁回。 2.如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。3.訴訟費用由 原告負擔。 三、本院之判斷： ㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。又以無 權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有 所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原 告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占 有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告 之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決參照 ）。 ㈡、經查，系爭土地前經訴外人唐暉建設公司於106 年5 月23日 以拍賣為原因登記為系爭土地之共有人。嗣訴外人唐暉建設 公司依土地法第34條之1 第1 項至第3 項將系爭土地以新臺 幣（下同）4,206 萬5,855 元全部出售予原告，並通知被告 得行使優先購買權，因被告未行使優先購買權，而由原告取 得系爭土地之全部所有權。原告並將被告土地應有部分持分 9 分之1 價金392 萬4,396 元提存於臺灣臺南地方法院提存 所等情，有水上郵局11號存證信函、系爭水南段114 地號地 籍異動索引、系爭土地登記第一類謄本、提存書在卷可稽（ 本院卷一第109 至111 、143 、399 頁、卷二第67頁）。又 如嘉義縣水上地政事務所107 年10月12日土地複丈成果圖編 號A 所示面積95.24 平方公尺現為門牌號碼嘉義縣○○鄉○ ○村○○路○○○ 號未保存登記之系爭建物之基地一節，亦有 本院107 年9 月11日勘驗筆錄、現場照片、嘉義縣水上地政 事務所107 年10月12日複丈成果圖在卷可佐（本院卷一第 351 至353 、357 至359 頁）。而上開系爭建物係由被告之 父親唐福來設立房屋稅籍，嗣於66年7 月4 日由被告繼承並 變更納稅義務人名義為被告名義，亦有嘉義縣財政稅務局 107 年7 月10日嘉縣財稅房字第1070013651號函在卷可按（ 本院卷一第341 至343 頁），復為原告所不爭執，是被告對 系爭建物有事實上處分權之事實，應堪認定。則系爭建物所 占用基地即如嘉義縣水上地政事務所土地複丈成果圖編號A 部分既屬原告所有之土地，依上揭說明，被告自應就占有系 爭土地作為系爭建物基地之合法權源負舉證之責。 ㈢、被告固辯稱原告所有之系爭土地取得之原因為買賣，符合土 地及房屋同時或先後賣出，故推定在房屋使用期限內，有租 賃關係存在，有法定之租賃關係存在，被告所有系爭建物占 有使用系爭土地，自有合法權源。又系爭建物興建距今50至 60年，被告亦已時效取得地上權，而有合法權源。且訴外人 唐暉建設公司與被告簽有協議書，故唐暉建設公司知悉被告 系爭建物為合法占有等詞，並提出空照圖、協議書為據。惟 按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第425 條之1 固有明文。然該條適用之前提係「土地及其土地上之房屋同 屬一人所有」，亦即土地上之房屋原屬有權占有之情況下， 才適用民法第425 條之1 ，使有房屋所有權與基地利用權一 體化。又在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先 後出賣時，欲有民法第425 條之1 之適用，前提亦是共有土 地上興建之房屋係有權占有，即須得全體共有人同意而興建 之房屋，有權占有於共有土地上，將土地及房屋分開或先後 出賣時，方有民法該法條之適用。查據被告提出之日期為95 年6 月14日、105 年11月13日之空照圖（本院卷一第197 至 199 頁），僅得認定於上開日期，系爭建物已存在之事實， 而系爭建物係於66年前已興建占用系爭土地，然迄至本院言 詞辯論終結前，被告均未舉證證明系爭建物之興建乃經全體 共有人同意，於被告未能證明系爭建物於興建時有取得全體 共有人同意乙節之情況下，本院無從以上開日期空照圖上之 系爭建物存在之事實，即逕認系爭建物係經當時全體共有人 同意而興建，是被告所辯自無可採。 ㈣、又查，觀之訴外人唐暉建設公司與被告簽訂之協議書略以： 「茲關於○○鄉○○段○○○ ○號，唐坤瑞與唐暉建設協議建 屋，唐坤瑞分配於本圖A3位置，A3建物面寬更改為6 公尺（ 目前圖面面寬5.2 公尺，往A2位置移動）唐暉建設建物以每 坪55,000元計價建造，陽台部分以每坪27,500元計價建造， 唐坤瑞剩餘坪數，唐暉建設以每坪10萬元價購，移轉土地增 值稅及相關費用，由唐暉建設負擔，增建部分每坪以45,000 元計價建造，建築師設計費、規費唐坤瑞負擔，營造發票稅 金唐暉建設負擔，本協議書兩份，雙方各執壹份。建物不施 作電梯。10.31.106 」等語，有該協議書附卷可參（本院卷 一第405 頁）。該協議書乃僅係被告與唐暉建設公司於106 年10月31日簽立，雙方協議內容係由訴外人唐暉建設公司同 意就協議書所載之範圍內幫被告建屋，且如被告之持分面積 超過唐暉建設公司與被告協議書約定之範圍面積，唐暉建設 公司會購買其剩餘之持分面積，本院實無從以該協議書認定 系爭建物興建時，有取得系爭土地當時全體共有人同意而興 建之依據，是依此本院亦無從為被告有利之認定。 ㈤、被告又以系爭建物興建距今50至60年，被告亦已時效取得地 上權，而有合法權源等詞置辯。惟按地上權為一種物權，主 張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若 依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有 變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能 開始進行（最高法院64年台上字第2552號判例意旨參照）。 查本件被告於66年7 月1 日繼承取得系爭土地及建物，有地 籍異動索引、嘉義縣財政稅務局107 年7 月10日嘉縣財稅房 字第1070013651號函在卷可按（本院卷一第129 頁、第341 至343 頁）。足徵被告占有系爭土地之始，係基於共有人之 身分而為占有，而非基於行使地上權之意思，故尚難認被告 有符合以行使地上權之意思而占有他人之土地之要件，被告 即無從因時效而取得地上權或地上權登記請求權，是被告所 辯顯屬無據。 四、綜上所述，本件被告既未能證明就其系爭建物占有系爭土地 係具正當權源一事提出證據，則揆諸上開說明，即應為不利 被告之認定。是原告依上揭規定，訴請被告將坐落於原告所 有嘉義縣○○鄉○○段○○○ 號地號土地如嘉義縣水上地政事 務所土地複丈成果圖所示編號A 部分面積95.24 平方公尺建 物拆除，並將該占用土地返還原告，為有理由，應予准許。 五、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核無 不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。 六、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 2 月 18 日 民事第二庭 法 官 陳婉玉 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對 造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提 起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利 益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中 華 民 國 108 年 2 月 18 日 書記官 吳念儒