臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　 109年度訴字第58號 原　　　告　大嘉義行銷管理股份有限公司 法定代理人　簡玉清 訴訟代理人　湯光民律師 複代理人　　劉昆銘律師 　　　　　　林家弘律師 被　　　告　江劉慧鶯 訴訟代理人　黃紹文律師 上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國109 年6 月2 日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠兩造前於民國105 年3 月17日就被告所有坐落嘉義市○○段 ○○段○○○○ ○號土地（面積17平方公尺，地目：建，權利 範圍：全部）、同段14地號土地（面積124 平方公尺，地目 ：建，權利範圍：全部）（下合稱系爭土地，分則稱系爭13 之2 、14地號土地），以及門牌號碼：嘉義市○○路○○○ 號 房屋（下稱系爭建物）等3 筆不動產為買賣，買賣總價款為 新臺幣（下同）11,515,500元（下稱系爭買賣契約），並簽 立不動產建物土地買賣契約書（下稱系爭契約書），於105 年3 月29日辦理所有權移轉登記完畢，因系爭建物另有第三 人承租，被告於105 年4 月1 日始交付系爭土地、建物予原 告。關於系爭買賣契約之總價款，兩造約定以系爭土地每坪 270,000 元作為計算基礎，面積141 平方公尺換算約為42.6 5 坪，即11,515,500元（計算式：270,000 42.65 ），因 建物部分仍須填載金額，遂將土地價款之部分即70,000元挪 移至建物價款欄位，系爭土地價款欄位則記載為11,445,500 元，此部分亦經證人許耀仁到庭證述為真實，益證系爭土地 之面積為系爭買賣契約之重要事項。 ㈡因原告有買賣不動產之經驗，訂約時有向被告表示要土地鑑 界，被告自應知悉原告曾要求土地鑑界一事。因系爭土地上 有系爭建物，經訴外人即房屋仲介許耀仁及代書劉淑惠告知 系爭建物拆除前無法單獨對系爭土地申請複丈鑑界，原告遂 向嘉義市政府申請拆除系爭建物，經嘉義市政府於107 年12 月17日核發拆除執照，原告拆除系爭建物後，於108 年12月 2 日向嘉義市地政事務所申請土地複丈鑑界，經該所以108 年12月24日嘉地二字第1085400473號函要求原告檢附相關資 料辦理更正登記事宜，其說明二記載「案經本所於108 年12 月23日派員實地測量完竣，西門段四小段13-2地號土地經核 算地籍圖面積發現與登記簿面積0.0017公頃不符，超出允許 公差範圍，應更正為0.0015公頃，14地號土地核算地籍圖面 積發現與登記簿面積0.0124公頃不符，超出允許公差範圍， 應更正為0.0114公頃，爰請辦理面積更正。」經原告核算後 ，系爭13之2 地號土地減少面積2 平方公尺，系爭14地號土 地減少10平方公尺，合計共減少12平方公尺。 ㈢系爭土地之買賣價款為11,445,500元，經換算後為每平方公 尺約81,174元【計算式：（17＋124 ）81,174≒11,445,5 34】，因系爭土地複丈結果，面積減少12平方公尺，原告因 而多付款974,088 元（計算式：1281,174＝974,088 ）予 被告。被告出賣系爭土地、建物予原告，本應擔保本件買賣 無瑕疵存在，然系爭土地之實際面積較登記簿所載面積有短 少情形，依民法第354 條之規定，被告應負物之瑕疵擔保責 任，原告依民法第359 條之規定，本得請求減少買賣價金， 然經原告多次聯繫，被告均置若罔聞，爰依不當得利之法律 關係，請求被告返還溢受價金974,088 元。 ㈣就被告答辯所為之陳述： 關於不動產交易為總價買賣，買賣雙方來回斡旋之金額應係 以萬位數為單位，甚難有以百位數為單位之情形出現，被告 自應說明兩造就總價買賣之磋商過程。關於土地之實際面積 是否與登記簿所載面積相同，非經地政機關複丈、測量，實 非一般常人依通常程序檢查可得知悉，原告申請複丈發現系 爭土地實際面積短少後立即通知被告，並無怠於通知之情形 ；另同段25之4地號土地於103年5月9日為面積更正，乃因該 地號土地周圍為空地，且無鄰地地上物遮蔽，得以測量土地 面積，與系爭土地之情形不同，被告辯稱原告有怠於行使民 法第356 條所規定依通常程序從速檢查之通知，並非有據。 又物之瑕疵擔保責任為無過失責任，與土地重測後面積減少 是否可歸責於被告無關，且土地重測致面積減少之危險負擔 可否歸屬於被告，係屬債務不履行之範疇，與物之瑕疵擔保 無關，被告援引之實務見解並非可採。 ㈤並聲明： ⒈被告應給付原告974,088 元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⒉原告願供擔保，請求准予假執行。 ⒊訴訟費用由被告負擔。 二、被告答辯略以： ㈠系爭買賣契約係現物買賣，買賣標的包含系爭土地、建物， 雖係分開計價，但系爭土地部分係依總價買賣，亦即兩造係 以11,445,500元作為系爭土地之交易價格。兩造於締約時並 未談及土地鑑界、單價計算等情形，原告雖稱當時係因代書 及仲介告知因地上有合法建物無法鑑界，且兩造有以每坪27 0,000 元計價，並如實際坪數短少要依此價格找補之合意云 云，然被告未曾聽聞鑑界一事，亦未與原告間有上開合意， 系爭契約書更無相關記載，況證人許耀仁到庭證述原告於訂 約時並未向地政機關申請土地鑑界。 ㈡被告向前手購買取得系爭土地已有10餘年間，均不知土地登 記面積有不符之情形，被告買入或賣出所認知者均係依登記 簿所載之標示資料移轉，被告並無任何債務不履行之情事。 依系爭契約書第11條之特別約定事項，除了載明因系爭建物 有第三人承租，於105 年4 月1 日租期屆滿之外，另載明 本件依現況點交，則原告於締約時就系爭土地、建物之現狀 及位置均可見聞知悉，亦可檢視確認。系爭契約書中系爭土 地、建物之地（建）號及面積等資料，係交易標的之資料記 載，縱資料有錯誤，並不影響交易之同一性及交易之價格， 故系爭契約書第2 條記載「（本記載如有不符或未盡事項， 概依管轄地政機關登記簿謄本記載及稅捐單位記載為準）」 ，且未與原告有約定如系爭土地面積不符短少時，價金重新 核算之約定。是以，本件縱有面積資料不符之情形，僅係交 易完成後就登記資料錯誤所為之更正，難認有瑕疵。 ㈢被告於105 年3 月29日已將系爭土地所有權移轉登記予原告 ，並由原告管理使用，如原告認系爭土地有複丈之必要，自 可向地政機關申請複丈，即可查明系爭土地面積與登記簿資 料是否有所不符。縱認土地上有建物無法複丈之情形（此為 原告之片面主張，法規查無此規定），但原告自取得系爭土 地、建物之所有權時起，即得拆除系爭建物，並對系爭土地 申請複丈，原告卻遲至107 年12月間始申請拆除系爭建物， 於108 年間拆除完畢；又據嘉義市地政事務所108 年12月24 日函可知，原告係至108 年12月間始提出土地複丈之申請， 距被告交付系爭土地之日期已逾3 年半以上，原告顯有遲誤 民法第356 條規定依通常程序從速檢查之通知義務，自不得 再主張系爭土地有面積短少瑕疵，否則如何保護交易之安定 性。再者，被告經由本件訴訟知悉系爭土地旁之同段25之4 地號土地，乃原告於103 年5 月30日買受並登記取得所有權 ，且依該地號土地之登記謄本可知，該地號土地於移轉前之 103 年5 月9 日方辦理過面積更正，其上原亦有建物（門牌 號碼為嘉義市○○路○○○ 號，與系爭建物為同時申請拆除， 並均拆除完畢），顯見土地上縱有建物亦不影響地政機關之 複丈。 ㈣又類此之爭訟，實務上有認為於履約之後，土地因買受人申 請複丈重測所生之面積減少非屬履約瑕疵，並認買受人於履 約4 年後申請複丈測量，致面積與原登載有短少不符之情形 ，即不得再主張受領有瑕疵；亦有認為土地買賣雙方依約履 行交付土地後，嗣土地因複丈、地籍圖減算、重測，致與原 登記面積不符，此之危險負擔應歸屬於出賣人，且非可歸責 於買受人。 ㈤綜上，系爭契約書並未載明單坪計價、土地需複丈鑑界，且 特別載明係依現況點交，可見兩造訂約之真意係以現狀為總 價買賣（類似為營造之一式計價）。況原告自承從事不動產 買賣，相較於一般人本即有較佳之土地專業能力，於土地買 賣時就土地實際面積如有與登記面積不同應如何找補自會為 具體之約定；縱不為約定，亦可於磋商買賣過程中要求鑑界 複丈以資檢查確定，然原告於交付系爭土地歷經3 年半以上 始申請複丈，難認本件買賣有何瑕疵，亦已逾得主張瑕疵擔 保之期間。而原告所引之地政機關之回函，亦無法認定本件 土地面積應予修正減少係何原因造成，係移轉前或移轉後自 亦屬不明，則原告主張均無理由。 ㈥並聲明： ⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利判決，被告願供擔保請准於免為假執行。 三、本院之判斷： ㈠兩造前於105 年3 月17日就被告所有系爭土地及系爭建物為 買賣，買賣總價款為11,515,500元，於105 年3 月29日辦理 所有權移轉登記完畢，因系爭建物另有第三人承租，被告於 105 年4 月1 日始交付系爭土地、建物予原告。原告於107 年12月12日向嘉義市政府申請拆除系爭建物，經嘉義市政府 於107 年12月17日核發拆除執照，於108 年1 月18日辦理工 地環境及出土檢查。原告拆除系爭建物後，於108 年12月2 日向嘉義市地政事務所申請土地複丈鑑界，經該所以108 年 12月24日嘉地二字第1085400473號函要求原告檢附相關資料 辦理更正登記事宜，其說明二記載「案經本所於108 年12月 23日派員實地測量完竣，西門段四小段13-2地號土地經核算 地籍圖面積發現與登記簿面積0.0017公頃不符，超出允許公 差範圍，應更正為0.0015公頃，14地號土地核算地籍圖面積 發現與登記簿面積0.0124公頃不符，超出允許公差範圍，應 更正為0.0114公頃，爰請辦理面積更正。」，系爭土地經地 政機關派員實地測量結果，系爭13之2 地號土地減少面積2 平方公尺，系爭14地號土地減少10平方公尺之事實，有系爭 契約書、系爭土地登記謄本、嘉義市地政事務所108 年12月 24日嘉地二字第1085400473號函、嘉義市政府拆除執照、拆 除執照申請書、嘉義市政府108 年1 月10日府都建字第1085 000546號函、照片附卷可稽（見本院卷第17至41頁，第117 至129 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。 ㈡按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第35 4 條第1 項定有明文。原告主張：系爭土地經地政機關派員 實地測量結果，與土地登記謄本記載之面積比較，系爭13之 2 地號土地減少面積2 平方公尺，系爭14地號土地減少10平 方公尺，有物之瑕疵，伊得依民法第179 條、第354 條、第 359 條但書等規定，請求返還土地短少部分之買賣價金等語 。然為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應審究之重 要爭點厥為：被告應否負擔物之瑕疵擔保責任。經查： ⒈依系爭契約書第2 條買賣標的物記載「‧‧‧‧（本記載 如有不符或未盡事項，概依管轄地政機關登記簿謄本記載 及稅捐單位記載為準）」、第11條之特別約定事項，除了 載明因系爭建物有第三人承租，於105 年4 月1 日租期屆 滿之外，另載明本件依現況點交，有系爭契約書附卷可稽 。則原告於締約時就系爭土地、建物之現狀及位置均可見 聞知悉，亦可檢視確認。系爭契約書中關於系爭土地、建 物之地（建）號及面積等資料，係交易標的之資料記載， 縱資料有錯誤，並不影響交易之同一性及交易之價格，故 系爭契約書第2 條買賣標的物記載「‧‧‧‧（本記載如 有不符或未盡事項，概依管轄地政機關登記簿謄本記載及 稅捐單位記載為準）」。 ⒉原告自承係從事不動產買賣有此經驗之公司，相較於一般 人本即有較佳之土地專業能力，如於土地買賣時對買賣標 的之面積會影響買賣價格之變動，自應於買賣契約就土地 實際面積如有與登記面積不同應如何找補為具體之約定， 縱不為約定，亦可於土地買賣之過程中要求鑑界複丈以資 檢查確定，尤其原告於103 年4 月10日購買緊臨系爭土地 東側之同段9-2 、12、13-1 25-4 之土地及地上303 建號 房屋（門牌號碼：嘉義市○○路○○○ 號）時，即已發生複 丈面積減少之情事，則同一區段且地籍資料數十年均未變 動更正之系爭土地，依原告之專業及經驗，應可認知可能 會有資料與實際不符之情形，如因此就土地之面積應予找 補，則原告應於買賣之期間即循前例請求地政機關實測複 丈以資確認，或於契約內訂明依實測面積訂定找補標準， 並於取得所有權之後即於合理期間內為必要之檢查。但本 件交易，依系爭契約書第10條第5 項約定，原告均未為上 開之要求或於契約內為如是之約定，亦未於取得所有權及 占有後從速為必要之檢查。原告雖主張因系爭建物尚未拆 除，無法申請鑑界云云，然為被告所否認，且證人許耀仁 證稱：原告沒有正式向地政事務所辦理鑑界等語（見本院 卷第279 頁），則原告上開主張是否可信，已堪置疑。依 原告於103 年4 月10日購買緊臨系爭土地東側之同段9-2 、12、13-1 25-4 之土地及地上303 建號房屋（門牌號碼 ：嘉義市○○路○○○ 號）時，有聲請地政機關鑑界測量， 於103 年5 月5 日鑑界測量結果即已發生複丈面積減少之 情事，即更正買賣價金，於103 年5 月29日聲請移轉登記 ，於103 年5 月30日登記完畢，有買賣契約書、移轉契約 書、土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第208 至234 頁） ，從訂立契約、鑑界至移轉登記完畢之時程僅約1 個多月 ，且被告購買同段9-2 、12、13-1 25-4 之土地及地上30 3 建號房屋（門牌號碼：嘉義市○○路○○○ 號）時，303 建號房屋尚未拆除，可以鑑界，則被告購買相鄰之系爭土 地、建物時，亦可鑑界。準此，系爭土地之買賣，於105 年3 月29日即已移轉登記所有權與原告，並於105 年4 月 1 日交由原告管理使用，原告要檢查土地登記面積與實地 面積是否相符，於取得系爭土地占有後，依通常程序即可 委託民間測量業者或向地政機關聲請複丈，即可查明土地 面積與登記資料是否有所不符，甚至可在土地移轉交易時 即辨理複丈。但原告於履約前或履約時並未聲請複丈，遲 至108 年12月2 日始提出土地複丈申請，距本件買賣土地 移轉交付之日期已逾三年半以上。況依原告所述，系爭建 物無甚價值，於105 年4 月1 日租賃契約到期後，未再出 租他人，則系爭建物於105 年4 月1 日後本可拆除申請鑑 界，然原告亦未拆除申請鑑界，迄於107 年12月12日始向 嘉義市000000000000鄰○000 ○號房屋（門 牌號碼：嘉義市○○路○○○ 號），經嘉義市政府於107 年 12月17日核發拆除執照，於108 年1 月18日辦理工地環境 及出土檢查，原告已拆除系爭建物，已如上述，然依原告 提出建物已拆除完畢為空地之google照片顯示，該google 照片圖片拍攝日期為108 年4 月，有照片附卷可稽（見本 院卷第129 頁），則系爭建物最慢於108 年4 月即已拆除 完畢，然原告亦未於拆除系爭建物後從速申請鑑界，乃遲 至108 年12月2 日始向嘉義市地政事務所申請土地複丈鑑 界，有嘉義市地政事務所108 年12月24日嘉地二字第1085 400473號函說明欄一記載可證（見本院卷第39頁），相距 約8 月。而原告係從事不動產買賣有此經驗之公司，對照 上述原告購買同段9-2 、12、13-1 25-4 之土地及地上30 3 建號房屋（門牌號碼：嘉義市○○路○○○ 號），從訂立 契約、鑑界至移轉登記完畢之時程僅約1 個多月，兩相比 較，本件已逾期多時，原告亦未從速為必要之檢查，顯見 原告對申請鑑界漠不關心，處理方式與其專業、先前買賣 案例不同。再參酌系爭土地、建物買賣均係現物買賣，系 爭土地、建物之現狀及位置原告於訂約均可見聞知悉，均 可檢視確認，買賣並約定依現狀點交，雖系爭契約有記載 系爭土地、建物之地號、建號及面積等資料，但係交易之 標的資料記載，縱資料有錯誤，並不影響交易之同一性及 交易之價格，故系爭契約書第2 條亦記載依登記簿資料為 準移轉，而未有約定如資料有不符面積短少時，價金重新 核算之約定。在在顯示，兩造係依現狀買賣，並無依面積 增減找補之意思，否則以原告對土地之專業知識，何以不 即時申請複丈並將結果通知被告。準此，本件被告已依契 約內容依登記事項移轉，原告自不得主張有何瑕疵。 ㈢綜上所述，本件被告已依契約內容依登記事項移轉，原告自 不得主張有面積短少瑕疵，其請求減少價金亦屬無據。從而 ，原告依據民法第179 條、第354 條、第359 條但書等規定 ，請求被告給付974,088 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗， 應併予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及原告聲請訊問 劉淑惠，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論 述及訊問，附此敘明。 五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判 決如主文。 中 華 民 國 109 年 6 月 16 日 民三庭法 官 黃茂宏 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 6 月 16 日 書記官 官佳慧