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臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　102年度嘉簡字第644號 原　　　告　李麗君 訴訟代理人　莊建宏 被　　　告　兆盈建設開發股份有限公司 法定代理人　洪文雄 訴訟代理人　林照欽 上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國103年10月22日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟捌佰元，及自民國一百零二年十 一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳萬伍仟捌佰 元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件 原告起訴時請求被告給付新臺幣（下同）104,800元及自民 國102年10月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息，嗣 追加請求3樓及4樓露台滲水之修補費用50,000元，而擴張該 項聲明為被告應給付原告154,800元，核原告上揭主張，係 本於同一買賣契約之法律關而為請求，證據資料亦得相互援 用，其請求之基礎事實同一，且為擴張應受判決事項之聲明 ，揆諸前揭規定，應予准許。 二、原告主張： ㈠伊於100年10月8日向被告承購其所有座落於嘉義縣○○鄉○ 段○○○○○○○○○○○○○號土地及預計興建於其上建物即門牌號 碼為嘉義縣水上鄉柳鄉村00000000號之RC構造房屋（下 稱系爭房屋），雙方並簽訂不動產買賣契約書，伊已付清價 款，並於102年8月8日辦畢所有權移轉登記，完成交屋手續 。 ㈡於系爭房屋施工期間，伊於101年4月19日就有發現多處有灌 漿不足情形，如3樓外牆面多處出現蜂窩現象、101年6月4日 連續幾天的下雨，導至3樓與4樓的接縫處滲水進來，伊曾向 被告銷售經理即訴外人曾友信反應此事，曾友信表示目前未 施工防水層及貼外牆磁磚，會滲水進來是很正常的，蜂窩現 象也是會重新補水泥上去，但伊於101年10月26日察看3樓頂 時，防水層已經施工完畢，但3樓外牆的蜂窩現象並無補土 ，只有在3樓與4樓的接縫處有塗上黑色防水漆。在交屋後曾 連續下大雨，3樓與4樓的接縫處又滲水進來、1樓的孝親房 從電視孔漏水進來，所以當初3樓的滲水問題並沒有解決， 且因電視孔進水，滿水出來導致1樓孝親房內裝潢木板損壞 ，經伊多次向被告反應上揭情形，訴外人即被告工地劉主任 曾到系爭房屋處理3樓滲水問題，但僅在3樓滲水位置打防水 針，並未處理油漆部分、未把防水針的殘膠及滲水的牆面清 除乾淨也沒有處理到蜂窩的問題，被告反而直接以補上補土 方式處理，導致油漆面整個凸起及破損。3樓之處理方式應 把蜂窩打掉，重新上RC結構及防水漆，以基本的結構去施作 。另系爭房屋3樓浴室如果有使用，3樓露台曬衣間地板會有 滲水情形；而隔壁住戶使用洗衣機時，系爭房屋4樓露台也 會有滲水之瑕疵。 ㈢系爭房屋1樓孝親房裝潢地板損壞的修補費用4,800元、室內 多處牆面龜裂、3樓與4樓接縫處及屋頂防水修補費用100,00 0元及3、4樓露台滲水修補費用50,000元，合計請求154,800 元。 ㈣聲明：①被告應給付原告154,800元，並自102年10月23日起 至清償日止，按年息5％計算之利息。②願供擔保請准宣告 假執行。 三、被告則以： ㈠原告所提於施工期間有發現灌漿不足之現象，乃是工程上難 以避免之情事，施工期間原告並未告知被告公司工程人員， 而是向房屋銷售人員反應，被告於泥作工程施作同時，以水 泥砂漿填補縫隙後再行打底，打底之砂漿並滲入防水材料以 利牆面之防水，原告反應之漏水處，依防水專業人員判斷， 以逆水壓面行注射防水素材到防水效果即可改善，原告堅持 被告於外牆打除裝修面及打底層，再作防水材重新打底裝修 ，實有違常理。3樓漏水並非蜂窩所造成，蜂窩是所有房子 都會有的現象，且蜂窩目前已經補平。 ㈡被告對其電視孔出水之部份也提出3種修繕方式，如穿線後 以矽利康補管、以樹脂材料注入管內修補或將進水處牆面打 除再行修補。被告尊重原告之選擇，亦願配合原告之時間以 第3種方式處理，惟原告堅持孝親房電視孔漏水要和3樓漏水 處一併處理才能接受，因被告與原告針對3樓漏水處修繕工 法、觀點顯有落差，相去甚遠，以致無法進行其修繕情事。 木板修復之情事，被告也允諾待施工完成之後再行修復。被 告公司對原告於保固期間所反應缺失也一一配合作完善之修 繕，絕無推諉、怠慢之情事。牆壁龜裂部分，係每個RC結構 房屋均有之現象，並非結構上之問題，屬於正常現線，並非 一般用油漆就可以蓋過去，且就算上油漆，龜裂的痕跡還是 會跑出來。 ㈢聲明：①原告之訴駁回。②如受不利之判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。 四、經查，原告主張其100年10月8日向被告承購其興建之系爭房 屋，雙方並簽訂房屋預定買賣契約書，原告已付清價款，並 於102年8月8日辦畢所有權移轉登記，完成交屋手續，系爭 房屋有1樓孝親房裝潢地板損壞、室內多處牆面龜裂、3樓與 4樓接縫處滲水及3、4樓露台滲水之瑕疵，經通知被告修繕 無效等語，業據原告提出嘉義興業路郵局第104號、高雄西 甲郵局第240號存證信函、土地預定買賣合約書、房屋預定 買賣契約書及付款明細等件為證，且為被告所不爭執，堪信 其為真實。 五、原告主張其因系爭房屋有瑕疵，其得向被告請求費用合計 154,800元乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是 本件之爭點厥為：原告請求被告給付系爭房屋修補費用154, 800元，有無理由？分述如下： ㈠按物之出賣人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受 人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效 用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減 少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得 不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出 賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條第1項、第35 9條、第360條分別定有明文。而保固之目的，在於使買受人 取得較法定物之瑕疵擔保更為有利之地位。但因其仍為買賣 契約之部分，不妨稱為買賣契約中之擔保約款。是以，出賣 人若對於保固期間內之瑕疵負修補義務，買受人不必證明擔 保事由（即瑕疵）之發生，係基於危險移轉（即交付）時已 存在之物之瑕疵，且出賣人不得舉證危險移轉時無瑕疵而免 責，蓋保固之目的，既在擔保，則其意旨，不僅在使舉證責 任倒置發生轉換之效果，更在確保保固期間，標的物不發生 應由出賣人負責之瑕疵，因此一般房屋買賣契約，多有約定 建築物保固期間及範圍，於交屋後一定期間內負保固責任， 建商依此應預留相當金額，如於保固期，建物如正常使用所 造成之瑕疵，建商應無條件負責修復。核其用意，不外保固 期間內加強建商修復責任，而非免除擔保責任所為之特約， 且保固責任之存在，並非排除買受人物之瑕疵擔保請求權之 主張，即買受人仍得依民法之相關規定主張其權利。是以， 對於約定有保固條款之買賣契約，買受人亦可不行使請求出 賣人無條件修復之保固權利，而證明買賣標的物之瑕疵，逕 行請求減少價金。或不妨一面行使保固權利，於修復無效果 時再請求減少價金。查兩造買賣契約書第11條約定：本契約 房屋自甲方（即原告）完成交屋之日起，或如有可歸責於甲 方（即原告）之原因未交屋時，自乙方（即被告）通知交屋 日起，乙方（即被告）針對結構部分（如樑柱等）負責保固 15年，固定設備部分（如：門窗、樓梯、地磚及防水等）負 責保固1年，但係因甲方（即原告）個人使用不當或不可抗 力等非可歸責於乙方（即被告）毀損者除外。足見兩造已就 系爭房屋針對防水等關係房屋應具有無滲漏水之品質而為擔 保約定，又依上開說明，此項保固約定乃在於使買受人取得 較法定物之瑕疵擔保更有為有利之地位，並無剝奪原告既有 之瑕疵擔保權利之意思，是原告非不得捨保固條款之約定， 而依據瑕疵擔保之規定為主張，先予敘明。 ㈡關於系爭房屋1樓孝親房滲水部分，本院委託臺灣省土木技 師公會派鑑定委員會同兩造至現場會勘後，鑑定結果認定1 樓孝親房滲水部分由現場狀況判斷係為一樓電視孔漏水所致 ，其漏水原因乃源至於一樓電視孔至一樓電信盒（箱）間之 管線破損或接頭不良所造成雨後管線進水，進而導致電視孔 漏水現象；上開瑕疵導致系爭房屋交易價值減損為在未完成 修復前，被告應負責全部修復費用，另須再加上原告舉證修 復期間之人身、事物、財產，有損失證明憑據之費用；本件 依兩造協議修補方式之合理費用，依據該公會鑑定手冊之評 估項目及建議費用，採實作實算計價，修復費用鑑估之金額 約為21,000元等情，有該公會鑑定報告書及該公會103年9月 22日(103)省土技字第4603號補充說明函附卷可稽。本院審 酌臺灣省土木技師公會就系爭房屋滲漏水瑕疵之修復具有專 業知識，與兩造復無任何關係，其鑑定結果當能客觀公正。 另原告因上開瑕疵，造成1樓孝親房裝潢地板損壞，原告已 支出4,800元乙節，業據原告提出木板估價單1紙為據，且為 被告所不爭執。是本件原告此部分請求被告給付25,800元（ 計算式：21,000元＋4,800元）為有理由，應予准許。 ㈢至於原告主張系爭房屋3樓漏水係因「蜂窩」所導致，被告 施作防水針處理仍不足以完全修補瑕疵；系爭房屋有多處龜 裂、3樓露台晒衣間地板滲水、4樓前面露台滲水之瑕疵等節 ，惟經臺灣省土木技師公會鑑定後，認3樓漏水現象瑕疵造 成原因，就施工程序與發生位置來看，並非「蜂窩」導致， 應為三樓與四樓間的「樓層接縫」所造成之施工瑕疵，上開 瑕疵經被告於102年9月25曰協助施以注射防水針處理後，至 今尚無發現再次漏水現象，而被告採注射防水針方式修復， 此為工程實務常用的可行工法。而系爭房屋綜合62處龜裂裂 縫量測僅於3樓房間牆面，有1處裂縫寬度介於0.2mm至0.25m m間；其餘分佈在各樓層之裂縫寬度（共61處）皆大致介於 0.1mm至0.15mm間。上述現況裂縫寬度均小於0.3mm，係屬於 正常現象，是為混凝土乾縮之自然現象，而基於一般新建房 屋買賣交屋前，賣方皆會先行牆面披土並油漆粉刷成目視無 裂縫之房屋狀況，再約定「交屋日」將房屋交付給買方，若 被告有先行牆面披土並油漆粉刷，並於目視無裂縫之房屋現 況交屋（交付）予原告，則上開瑕疵為混凝土乾縮的自然現 象，即無修補費用。關於系爭房屋3樓露台晒衣間地板滲水 部分，由現場狀況根據經驗及判斷，就3樓露台本身結構來 看，排除窗台裂縫滲水與外牆防水層不良等原因，並進行浴 室間的排水管漏水試驗後，試驗結果顯示：管中水流試驗時 間大約30分鐘（上午11:00至11:30）與1小時30分鐘（下午1 4: 30至16:00)，發現系爭房屋三樓露台晒衣間地板並無滲 水、漏水之情事，因此可確認相鄰浴室間的排水管並無造成 漏水現象，隨後觀察現況環境為房屋外牆、地板、膠合玻璃 採光罩及玻璃窗戶所圍成的封閉空間，內為晒衣間（有洗衣 機與潮濕衣物），鄰接浴室間（有聯絡窗戶），再加上原告 說明發生時間（常於早晨與夜間或下雨期間）、提供照片（ 磁磚勾縫因潮濕變色）。縱整以上描述，三樓露台晒衣間地 板滲水並非一般建物應有的正常現象，實為因使用用途（隔 間封閉後），由人為（洗澡、洗衣）或環境（下雨）濕氣形 成潮濕的封閉空間，造成地板磁磚勾縫含水變色；於濕度高 時，地板磁磚勾縫甚至會有類似滲水現象，此係於「交屋後 」與「將3樓露台改成晒衣間(封閉空間）後」才存在，非屬 既有房屋結構瑕疵，修復方式可將3樓的晒衣間（封閉空間 ）加強空間通風對流或恢復成原有的使用露台（開放空間） 即可修復。關於系爭房屋4樓前面露台滲水部分，經進行屋 頂的排水管漏水試驗後，試驗結果顯示：管中水流試驗時間 大約2小時30分鐘（上午11:00至下午13:30），發現系爭房 屋4樓露台地板並無滲水、漏水之情事，可確認屋頂的排水 管並無造成漏水現象，隨後，觀察現況環境為頂層外牆、地 板、鐵皮浪鈑屋頂及玻璃窗戶所圍成的封閉空間，可見其與 3樓露台晒衣間地板發生滲水的原因相仿。縱整以上描述，4 樓露台地板滲水並非一般建物應有的正常現象，實為因其使 用用途（隔間封閉後），易因環境（雨季）濕氣形成潮濕的 封閉空間，造成地板磁磚勾縫含水變色；於濕度高時，地板 磁磚勾縫甚至會有類似滲水現象，而上開瑕疵發生時間係於 「交屋後」與「將4樓露台改成鐵皮屋(封閉空間）後才存在 ，非屬既有房屋結構瑕疵，修復方式可將4樓的露台（鐵皮 屋-封閉空間）加強空間通風對流或恢復成原有的使用露台 （開放空間）即可修復等語，有上開鑑定書在卷可參，且原 告自承：系爭房屋於交屋時，現場房屋沒有裂縫，但交屋後 不到2個月時間，就有裂縫等語明確（見本院卷第186頁）， 足認系爭房屋三樓漏水部分，經被告採注射防水針方式修復 ，迄今尚無漏水現象，上開漏水瑕疵應已修補完成；系爭房 屋多處龜裂乃混凝土乾縮之自然現象，並非工程施工之瑕疵 ；系爭房屋3樓露台晒衣間地板滲水及系爭房屋4樓前面露台 滲水均係交屋後，原告將三樓露台改成曬衣間（封閉空間） 及將四樓露台改成鐵皮屋（封閉空間）所致，此非屬房屋結 構瑕疵，有上開鑑定書在卷可憑，原告復無其他舉證足以實 其說，是原告主張此部分被告應負物之瑕疵擔保責任，並不 足採。 六、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權 人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延 責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付 命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法 第233條第1項、第229條第2項分別定有明文。本件原告既請 求被告給付系爭房屋之修補費用，此為以支付金錢為標的， 而本件起訴狀繕本已於102年10月31日送達至被告法定代理 人住所地，並由被告法定代理人本人親自收受已如前述，是 原告自得請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即102年11月 1日起至清償日止，按法定利率即週年利率5％計算之利息， 併予准許。逾此部分之利息請求，則屬無據，應予駁回。 七、綜上所述，原告依兩造間買賣契約之法律關係，請求被告給 付25,800元，及自102年11月1日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請 求，為無理由，應予駁回。 八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保，請准宣告免為 假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至 原告就敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據 ，應併予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。至於鑑定報告 陳明就系爭房屋3樓漏水部分建議被告針對「蜂窩」所產生 疑慮之區域以及被告採注射防水針方式修復之區域，建議被 告應再延長二年（或三年）保固時間給予原告等語，雖符合 常情，惟此部分並非本院所能審酌，應由兩造自行協商，併 此敘明。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 103 年 11 月 19 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭 法 官 楊朝舜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 ○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 11 月 19 日 書記官 莊良坤