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臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　102年度嘉簡字第667號 原　　　告　一零一房屋有限公司 法定代理人　黃翠麗 訴訟代理人　湯光民律師 複 代理 人　何佳臻 被　　　告　曾宗用 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年3月27日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣肆萬貳仟元，及自民國一○二年十二月二 十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元，其中新臺幣肆佰陸拾元由被告 負擔，其餘新臺幣柒佰陸拾元由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆萬貳仟元為原告預 供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張略以：被告於民國102年9月6日與原告簽訂委 託銷售契約（下稱系爭委託銷售契約），委託原告代為銷售 其所有坐落嘉義市○○段○○段○○號土地（權利範圍28/30 00），及其上同段537建號建物（權利範圍全部，下合稱系 爭房地），委託銷售總價為新臺幣（下同）2,800,000元， 委託期間自102年9月6日起至102年10月7日止，並約定倘原 告仲介買賣成交，被告應給付原告100,000元服務費，但被 告如於委託銷售期限內自行出售或由第三者介紹成交者，視 為被告違約，應給付原告原委託售價之4%即112,000元違約 金，然被告竟於102年9月26日委託他人將系爭房地出售與訴 外人鄭葉寶霞，並於102年10月1日完成移轉登記，被告係為 逃避仲介費用謀取不法利益而私下與第三人簽訂買賣契約， 顯已違反系爭委託銷售契約之約定，被告應賠償原告委託價 2,800,000元之4%即112,000元作為違約金，因此，依系爭委 託銷售契約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告 應給付原告112,000元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按 週年利率5%計算之利息。 二、被告則抗辯略以：被告於102年9月6日與代理原告之李欣凌 簽立系爭委託銷售契約時，李欣凌未給予被告3天審閱期， 先前李欣凌有先拿1份載有違約金條款之委託銷售契約契約 書與被告，但被告不同意，李欣凌始拿系爭委託銷售契約與 被告簽約，被告亦曾言明系爭房地如有出售始支付原告佣金 ，且系爭房地於與原告簽約前即102年8月間已委託21世紀不 動產嘉義新民店銷售，該店以2,580,000元將系爭房地出售 與鄭葉寶霞，被告已支付佣金80,000元，被告沒有銷售系爭 房地，自不得向被告請求佣金，且委託銷售契約所約定之委 託期間須逾3個月始得約定違約金，被告委託原告出售系爭 房地期間僅1個月，原告自不得請求違約金等語，並聲明： 原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠被告於102年9月6日與原告簽訂委託銷售契約，委託原告代 為銷售其所有系爭房地，委託銷售總價為2,800,000元，委 託期間自102年9月6日起至102年10月7日止，並約定倘原告 仲介買賣成交，被告應給付原告100,000元服務費。嗣被告 於102年9月26日經21世紀不動產嘉義新民店仲介，將系爭房 地以2,580,000元出售予鄭葉寶霞，並於102年10月1日完成 移轉登記，被告已支付佣金80,000元與21世紀不動產嘉義新 民店。 ㈡系爭銷售委託契約第8條第1款約定：甲方（即被告）於委託 銷售期限內自行出售或由第三者介紹成交者，應視為甲方違 約，並應給付乙方（即原告）原委託售價4%價金為違約金。 四、兩造爭執事項： ㈠原告請求被告給付違約金112,000元，是否有理由？ ㈡如原告得請求，則請求之違約金是否過高而應予酌減？ 五、本院之判斷： ㈠被告於102年9月6日與原告簽訂委託銷售契約，委託原告代 為銷售其所有系爭房地，委託銷售總價為2,800,000元，委 託期間自102年9月6日起至102年10月7日止，並約定倘原告 仲介買賣成交，被告應給付原告100,000元服務費。嗣被告 於102年9月26日經21世紀不動產嘉義新民店仲介，將系爭房 地以2,580,000元出售與鄭葉寶霞，並於102年10月1日完成 移轉登記，被告已支付佣金80,000元與21世紀不動產嘉義新 民店，另系爭銷售委託契約第8條第1款約定：甲方（即被告 ）於委託銷售期限內自行出售或由第三者介紹成交者，應視 為甲方違約，並應給付乙方（即原告）原委託售價4%價金為 違約金等情，為兩造所不爭執（本院卷第64頁參照），復有 系爭委託銷售契約、21世紀不動產託銷售契約書、系爭房地 謄本在卷可佐（本院卷第3、7-10、68、69頁參照），並經 本院依職權向嘉義市地政事務所函調系爭房地由被告出售與 鄭葉寶霞相關之土地登記申請書、土地增值稅免稅證明書、 系爭房地土地所有權買賣移轉契約書及103年度房屋繳款書 等件在卷可稽（本院卷第23-37頁參照），自堪認為真實。 ㈡本件原告主張被告違反系爭銷售委託契約之約定，於委託銷 售期限內由第三者介紹出售系爭房屋，被告應給付原告違約 金112,000元等語，然為被告所否認，並以原告未給予被告3 天審閱期，且原告未銷售系爭房地，不得向被告請求佣金， 再委託銷售契約需委託期間逾3個月始得訂立違約金等語置 辯。經查： ⒈證人李欣凌即與被告簽署系爭銷售委託契約之原告員工於本 院行言詞辯論時具結證稱：有給予被告3天之審閱期，且原 告僅於102年9月6日與被告簽訂系爭銷售委託契約，伊於簽 約時有向被告說明系爭銷售委託契約之條款及被告如於委託 期間委託他人賣屋或自行賣屋時，應給付原告違約金，而被 告因急欲出售，僅給原告1個月之期間賣屋，如原告1個月無 法賣屋時，被告就要給其他仲介賣屋，故兩造簽署系爭銷售 委託契約時，僅委託原告賣屋並未委託他家仲介公司賣屋等 語（本院卷第60、61頁參照），核與系爭委託銷售契約內容 相符，且證人於本院行言詞辯論證述時為具結作證，依理上 開證人應無干冒偽證之風險而故意偏袒兩造任一方之虞，且 證人於本院行言詞辯論時在無外力干預之情況下，以自主意 思證述，其證詞之憑信性甚高。 ⒉依上開證人證述及系爭銷售委託契約內容等情節觀之，堪認 原告與被告簽署系爭銷售委託契約時，原告已給予被告3天 之審閱期，並向被告說明系爭銷售委託契約之條款，倘被告 抗辯原告未給予3天審閱期為真時，被告為智識程度正常之 成年人，豈會在未知悉系爭委託銷售契書之內容，而原告未 給予3天審閱期前，即在系爭銷售委託契約上載明本人已詳 閱售屋權益說明書、委託銷售契約書，並經攜回審閱3天之 欄位親自簽名，是被告抗辯原告未給予3天審閱期乙節，尚 不足採，另被告抗辯李欣凌有先拿1份載有違約金條款之委 託銷售契約契約書與被告，但被告不同意該違約金條款，李 欣凌始拿系爭委託銷售契約與被告簽約，且系爭房地於與原 告簽約前即102年8月間已委託21世紀房屋新民店銷售，且委 託書要簽委託期間3個月始有違約金之規定等情如為真實時 ，在原告認為系爭銷售委託契約僅約定1個月不得約定違約 金條款，且系爭房地於與原告簽約前即102年8月間被告已委 託21世紀房屋新民店銷售，且被告已不願與原告簽署載有違 約金條款之委託銷售契約契約書之情況下，縱被告未要求原 告刪除系爭委託銷售契約關於違約金之條款，被告理應在與 原告簽署系爭委託銷售契約時，載明被告於簽署系爭委託銷 售契約前，已委託其它仲介公司出售系爭房地，如該仲介公 司於系爭委託銷售契約所約定之期間出售系爭房地時，原告 不得以此為由向被告請求違約金，原告豈有既不要求原告刪 除系爭委託銷售契約關於違約金之條款，又未載明被告於簽 署系爭委託銷售契約前，已委託其它仲介公司出售系爭房地 ，如該仲介公司於系爭委託銷售契約所約定之期間出售系爭 房地時，原告不得以此為由向被告請求違約金，而增加遭原 告請求違約金風險之理，另參以被告所提出其與21世紀不動 產嘉義新民店所簽署之銷售契載明簽約日為102年9月25日， 堪認被告與原告簽署系爭委託銷售契約前，尚未委託他人出 售系爭房地，且兩造有約定違約金條款，是被告抗辯系爭房 地於與原告簽約前已委託他人銷售且系爭委託銷售契約不得 約定違約金等情，尚不足取。 ⒊系爭銷售委託契約第8條第1款約定：甲方（即被告）於委託 銷售期限內自行出售或由第三者介紹成交者，應視為甲方違 約，並應給付乙方（即原告）原委託售價4%價金為違約金， 。嗣被告於102年9月26日經21世紀房屋新民店仲介，將系爭 房地以以2,580,000元出售與鄭葉寶霞，並於102年10月1日 完成移轉登記，被告已支付佣金80,000元與21世紀房屋新民 店，已如前述，是被告既於系爭銷售委託契約所約定之委託 期間之102年9月26日又委託21世紀不動產嘉義新民店仲介， 將系爭房地以2,580,000元出售與鄭葉寶霞，並於102年10月 1日完成移轉登記，原告自得依系爭委託銷售契約第8條第1 款之約定請求被告給付違約金。 ⒋次按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規 定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實， 社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受 之一切利益為酌定之標準。經查，本件自兩造間訂立系爭委 託銷售契約之102年9月6日起，至被告於102年9月26日委託 21世紀不動產嘉義新民店仲介，將系爭房地以2,580,000元 出售與鄭葉寶霞，歷時約3週，且證人李欣凌於本院行言詞 辯論時具結證稱：伊有找3個人來看系爭房地，但只有1個人 出價，另外2個人沒有出價，該2位未出價之人，伊約打1次 電話，另該出價之人僅願以2,500,000元、2,600,000元購買 ，伊告知被告不同意後，該人即未再出價，伊曾帶該出價之 人前往看屋1次等語（本院卷第61頁參照），依上開證人證 述及系爭委託契約定之時間等情節觀之，原告僅為被告尋找 3位購屋者，其中2位購屋者未出價且僅以電話溝通1次，另 出價2,500, 000元、2,600,000元購屋者，亦僅帶往系爭房 地看屋1次，原告所投入心力當屬有限，而系爭房地委託出 售價額為2,8000,000元，縱系爭房地係由原告代被告出售時 ，原告所得請求之仲介服務報酬亦僅為100,000元，如系爭 房地非由原告仲介出售時，而由被告自行委託他人出售而違 約時，令被告負擔委託總價額4%之報酬，將達112,000元， 顯不合理，本院審酌系爭房地原告所投入心力尚屬有限，且 原告既然未仲介被告出售系爭房屋，則原告即無庸協助被告 辦理嗣後履約有關之用印、過戶、貸款、交屋等事宜，本院 認本件違約金應酌減為委託總價額1.5%之報酬即42,000元為 適當。 六、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第8條第1款約定，請求 被告給付42,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起即102年12 月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由 ，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。 七、本件係依民事訴訟法第427條第1項簡易程序所為被告敗訴之 判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執 行，爰依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。 。又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事 訴訟法第87條第1項定有明文，上開規定於簡易程序亦有適 用。查本件第一審裁判費1,220元，本院依職權認定其中460 元由被告負擔，其餘760元由原告負擔。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁 之必要。另被告聲請傳喚訴外人王國紹證明被告將系爭房地 出售予鄭葉寶霞，但本件事證已臻明確，本院認無調查之必 要，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 103 年 4 月 10 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭 法 官 楊鑫忠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 ○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 4 月 14 日 書記官 王立梅