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臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　105年度嘉簡字第852號 原　　　告　黃承運 被　　　告　詮鴻不動產有限公司 法定代理人　江采穗 訴訟代理人　陳宏安 上列當事人間請求返還尾款事件，本院於民國106年1月9日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬捌仟貳佰伍拾玖元，及自民國一 ○五年十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 事實及理由 一、原告主張：原告前委託被告仲介出售原告所有坐落嘉義市○ ○段○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）及同段909建號 建物（即門牌號碼嘉義市○○路○○○號房屋，下稱系爭房屋 ，與上開土地合稱為系爭房地，原告應有部分均為2分之1） ，嗣兩造與訴外人黃英聰於民國105年5月30日簽立不動產買 賣契約書（下爭系爭買賣契約），約定由黃英聰買受原告就 系爭房地之應有部分2分之1，並於契約第14條第12項第1款 約定坐落同段1-17地號土地（下稱1-17地號土地）之承租權 （該地為公有土地，向嘉義市政府承租）應讓與黃英聰，地 上原告所有之門牌號碼嘉義市○○街○○號房屋（下稱廣寧街 69號房屋）亦贈與黃英聰。又因系爭房屋於買賣之際係由原 告及系爭房地另一共有人即訴外人原告叔叔黃啟宴（應有部 分亦為2分之1）以每月租金16,000元出租他人，租期至105 年8月5日止，兩造及黃英聰遂於系爭買賣契約第14條第12項 第3、4款約定買賣價金之尾款50萬元應由被告保管至承租人 終止租約且搬遷完成時交付原告，且結案交屋後之租金收益 應歸屬於黃英聰。今黃英聰已將尾款50萬元交付被告保管， 原告出售之系爭房地應有部分2分之1均已過戶完成，並以 105年7月20日為交屋日，系爭房屋承租人亦已於105年8月5 日搬遷完畢，則被告應依約交付尾款予原告，金額則應以50 萬元扣除仲介服務費195,000元、原告應補貼被告之房屋稅 及地價稅6,637元、系爭房屋辦理過戶之代書費11,975元、 廣寧街69號房屋辦理過戶之代書費4,000元、原告自交屋後 至租約終止日即105年8月5日止應交付黃英聰之系爭房屋租 金3,613元（計算式：月租16,000元÷31日×14日×原告應 有部分2分之1＝3,613元）後之278,775元交付原告。爰依系 爭買賣契約第14條第12項第3款提起本訴等語，並聲明：被 告應給付原告278,775元，及自支付命令送達翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。 二、被告則以： ㈠被告係基於兩造間之委任關係而為原告及黃英聰保管系爭房 地買賣之尾款，並非系爭買賣契約之當事人，倘原告認被告 應交付保管之尾款，應依不當得利相關規定向被告請求，原 告以給付尾款為請求權基礎顯然有誤。 ㈡原告與黃英聰簽立系爭買賣契約時，因系爭房屋仍有租約存 在，故原告與黃英聰約定待租約終止且承租人搬遷完成後， 再由被告交付尾款給原告，然系爭房屋承租人迄今仍未完成 搬遷，被告交付尾款之條件未成就。 ㈢黃英聰已將尾款50萬元交付被告，然被告應交付原告之金額 ，除應扣除原告主張之仲介服務費195,000元、房屋稅及地 價稅6,637元、系爭房屋辦理過戶之代書費11,975元、廣寧 街69號房屋辦理過戶之代書費4,000元外，應再扣除原告就 系爭房屋應有部分2分之1之2個月租金16,000元（計算式： 月租16,000元×2月×原告應有部分2分之1＝16,000元）， 因系爭房地另一共有人黃啟宴亦有委託被告仲介出售其就系 爭房地之應有部分2分之1，買方亦為黃英聰，黃啟宴、被告 及黃英聰曾於105年7月底或8月初時協議，黃啟宴同意補貼 黃英聰系爭房屋2個月租金，以原告應有部分2分之1計算後 ，應扣除16,000元等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張其委託被告仲介出售原告所有之系爭房地應有部分 2分之1，嗣由黃英聰買受原告就系爭房地之應有部分2分之1 ，1-17地號土地之承租權讓與黃英聰，地上原告所有之廣寧 街69號房屋亦贈與黃英聰；黃英聰已依約將買賣價金尾款50 萬元交由被告保管，被告應交付原告之尾款金額應扣除仲介 服務費195,000元、房屋稅及地價稅6,637元、系爭房屋辦理 過戶之代書費11,975元、廣寧街69號房屋辦理過戶之代書費 4,000元等情，業據其提出系爭買賣契約、嘉義市政府稅務 局土地增值稅繳款書、105年契稅繳款書、105年6月印花稅 大額憑證應納稅額繳款書、統一發票、房地稅水電瓦斯費切 算表、法道地政事務所收費明細表及切結承諾書為證（見本 院105年度司促字第8107號卷，下稱司促字卷，第13至31頁 、本院卷第51至57頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實 。 四、原告另主張系爭房屋承租人已搬遷完畢，被告應依系爭買賣 契約第14條第12項第3款將尾款交付原告，交付金額除應扣 除上述項目及金額外，僅需另扣除原告應交付黃英聰之系爭 房屋租金3,613元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。 是本件應審酌者厥為：㈠原告得否依系爭買賣契約第14條第 12項第3款約定，請求被告交付尾款？㈡若可，則原告得請 求被告交付之金額為多少？ ㈠原告得否依系爭買賣契約第14條第12項第3款約定，請求被 告交付尾款？ ⒈經查，系爭買賣契約第14條第12項第3款約定：「標的物目 前出租中，租約至105年8月5日止，雙方合意保留價金部分 50萬元正交由仲介公司保管至承租人終止租約且搬遷完成時 交付賣方」，並經黃英聰、原告、被告於系爭買賣契約「立 契約書人」欄簽名用印乙情，有原告所提系爭買賣契約在卷 可稽（見司促字卷第13至25頁），足見兩造及黃英聰均同意 由黃英聰將尾款50萬元交付被告後，由被告保管至「承租人 終止租約且搬遷完成時」交付原告，則原告於上開付款條件 成就時，自得依該約定請求被告交付尾款，被告辯稱原告應 依不當得利法則向被告請求云云，尚屬無據。 ⒉黃英聰已將尾款50萬元交付被告保管乙節，為兩造所不爭執 ；被告雖辯稱系爭房屋承租人迄今仍未搬遷完成，被告交付 尾款之條件未成就云云，惟證人黃英聰具結證稱：當時因原 承租人是經營檳榔攤，我較不安心，才會附加系爭買賣契約 第14條第12項第3款這個條款，我印象中105年7、8月承租人 就已經搬走，但遺留鐵櫃、桌子、檳榔灰等生財器具，我將 上開物品堆置到後面空地，後來鐵桌我送給回收人員，又在 105年9月初將剩餘物品全部清除完畢，因剩餘物品經濟價值 也不高等語（見本院卷第81頁），顯見系爭房屋承租人業已 搬遷完畢，被告所辯並非可採。系爭房屋之租約既已於105 年8月5日終止，且承租人已搬遷完畢，則被告自應依系爭買 賣契約第14條第12項第3款約定，交付其所保管之尾款予原 告，則原告依上開規定請求被告給付尾款，應屬有據。 ㈡原告得請求被告交付之金額為多少？ ⒈經查，被告應交付原告之尾款金額50萬元，應扣除仲介服務 費195,000元、房屋稅及地價稅6,637元、系爭房屋辦理過戶 之代書費11,975元、廣寧街69號房屋辦理過戶之代書費4,00 0元乙情，為兩造所不爭執；又系爭買賣契約第14條第12項 第4款約定：「結案交屋後，前述第㈢款之租金收益權歸屬 買方，押租金另行結算」，有系爭買賣契約在卷可憑（見司 促字卷第23頁），則原告主張系爭房屋交屋後至租約終止日 即105年8月5日止之租金應交付買方黃英聰，該租金數額應 自被告所應交付原告之尾款數額中扣除等語，應屬可採。次 查，原告曾出具房地稅、水電瓦斯費切算表，記載以交屋日 105年7月20日為基準，以後之房地稅、水電瓦斯費各自負擔 等語，並經黃英聰確認後簽名乙節，有原告所提上開切算表 附卷可佐（見司促字卷第36頁），復據證人黃英聰證稱：這 份切算表是代書寫完後拿給我，我再簽名的，我印象中交屋 在105年7、8月，我會在這份切算表上簽名是因為上面所載 的金額及日期我覺得合理等語（見本院卷第81頁），則原告 主張以上開切算表所載之交屋日即105年7月20日作為系爭買 賣契約第14條第12項第4款所約定「結案交屋」之日期，亦 屬可採。再者，原告就系爭房地之應有部分為2分之1，系爭 房屋出租他人之月租為16,000元等節，均為兩造所不爭執， 被告復自陳應自尾款中扣除之租金數額應以原告就系爭房屋 之應有部分2分之1計算等語（見本院卷第41頁），並據證人 黃英聰證稱：我認為租金部分由原告及黃啟宴各負擔一半等 語（見本院卷第82頁），可知兩造及黃英聰均同意應自尾款 中扣除之租金數額應以原告應有部分2分之1計算，則自交屋 後即105年7月21日起至105年8月5日止共計16日，以原告應 有部分2分之1計算之租金4,129元應予扣除（計算式：月租 16,000元÷31日×16日×原告應有部分2分之1＝4,129元， 元以下四捨五入）。 ⒉被告雖辯稱應再扣除原告就系爭房屋應有部分2分之1之2個 月租金16,000元云云。惟查，被告陳稱：105年7月底或8月 初時，黃啟宴、被告及買方協調結果，黃啟宴同意2個月租 金補貼買方，黃啟宴出賣系爭房地應有部分2分之1有簽立另 一份買賣契約書，買受人也是黃英聰等語（見本院卷第41、 79頁），可知被告所述「補貼買方2個月租金」之約定，係 系爭房地另一共有人黃啟宴與黃英聰所為之約定，自無拘束 原告之效力，被告此部分所辯自非可採。 ⒊依此計算，被告應給付原告之尾款數額應為278,259元（計 算式：500,000－195,000－6,637－11,975－4,000－4,129 ＝278,259）。 五、綜上所述，系爭房屋之租約已終止且承租人已搬遷完畢，被 告依系爭買賣契約第14條第12項第3款約定之交付尾款條件 已成就。從而，原告依上開約定，請求被告應給付原告278, 259元，及自支付命令送達翌日即105年10月13日起至清償日 止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範 圍之請求，則無理由，應予駁回。 六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與 判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件原告雖受部 分敗訴判決，惟本院酌量原告敗訴部分金額甚低，且僅係因 天數計算之差異所致，爰依民事訴訟法第79條規定，命由被 告負擔訴訟費用全部。 中 華 民 國 106 年 2 月 13 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭 法 官 黃逸寧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 ○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 2 月 13 日 書記官 李佳惠