裁判書系統

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　106年度嘉簡字第836號 原　　　告　曾世昌 訴訟代理人　黃裕中律師 被　　　告　安邑國際開發股份有限公司 法定代理人　陳冠穎 訴訟代理人　顏伯奇律師 　　　　　　曾勇智 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年8月27日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落嘉義市○○段○○○○號土地，如嘉義市地政事務所 民國107年2月6日複丈成果圖所示A部分面積4平方公尺之地上物 拆除騰空後，將占用之土地返還原告及其他共有人。 本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹拾壹萬壹仟陸佰元為原告 預供擔保，得免為假執行。 訴訟費用由被告負擔。 事 實 及 理 由 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第 256條定有明文。本 件原告原起訴時原聲明第1項為：「被告應將坐落嘉義市○ ○段○○○○段○000地號土地（下稱系爭土地）如附圖所 示紅色部分地上物（實際面積以地政機關測量為準）拆除， 將土地交還原告及其他共有人。」。嗣經本院會同地政機關 實施測量後，原告復於民國107年3月8日具狀變更上開第1項 聲明為：「被告應將坐落系爭土地如嘉義市地政事務所107 年2月6日(誤載為27日)複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A 部分面積4平方公尺房屋拆除，將土地騰空交還原告及其他 共有人」。依前所述，僅係更正或補充事實上之陳述，自非 訴之變更或追加，先予敘明。 二、原告主張： （一）系爭土地為原告及其他共有人所有，為濱湖園公寓大廈之 基地，被告在毗鄰系爭土地東側新建坐落同段369之14、 368地號土地上同段2403建號（門牌號碼:嘉義市○○路○ 段○○○巷○○號）房屋。其中如附圖所示編號A面積4平方公 尺部分（下稱系爭地上物）無權占用系爭土地，爰依民法 第767條、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物，將土 地交還原告及其他共有人。 （二）並聲明： ⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分面積4平方 公尺房屋拆除，將土地騰空交還原告及其他共有人。 ⒉原告願供擔保聲請假執行。 三、被告則以： （一）系爭土地係由濱湖園管理委員會（下稱管委會）所管理， 被告曾與管委會之前主委陳謙中接洽，並經住戶大會決議 ，以新臺幣（下同）45萬元權利金做為使用系爭土地之對 價。管委會並提出土地使用同意書（下稱系爭同意書）交 由被告用印，被告先於系爭同意書上用印後，將系爭同意 書交給管委會，豈料之後管委會稱有住戶有意見，未於系 爭同意書上完成用印。 （二）依原告提出濱湖園公寓大廈104年6月6日區分所有權大會 會議記錄（下稱104年會議記錄）之提案表決第一項，出 席戶數56戶中，55戶同意被告租用系爭土地，故按照民法 第820條第1項規定，共有物之管理，以共有人過半數，及 其應有部分過半數同意即生分管之效力。以104年會議記 錄，應到92戶，實到之56戶中有55戶同意，則被告租用系 爭土地，已經符合上開規定，104年會議紀錄對兩造應已 生拘束之效。再者，依照該會議紀錄記載住戶中55戶已經 同意租用，只是價格有討論空間，請主委去跟建設公司談 等語，顯見該決議已有授權主委之情事存在，被告原先是 提出30萬元為使用系爭土地對價，管委會提出系爭同意書 給被告用印，因此系爭同意書之內容屬於要約，被告用印 之後交回去給管委會，雙方意思表示已經合致，縱系爭同 意書未完成用印，仍應已生契約成立之效力，故被告占用 系爭土地興建系爭地上物並非無權占用。 （三）至於濱湖園公寓大廈105年6月5日區分所有權大會會議記 錄（下稱105年會議記錄），雖認為原告向該大廈出租系 爭土地須達全體住戶3分之2之同意才生效力，惟此部分顯 與104年會議決議相違，被告是在獲悉有104年之會議決議 之後，且管委會提供系爭同意書，被告用印並交給管委會 後，被告才興建系爭地上物，故被告是善意越界使用，為 有權占用等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉若受不 利判決，願供擔保免為假執行。 四、本院得心證之理由： （一）本件系爭土地為原告與其他共有人所共有，至於如附圖所 示之系爭地上物係坐落在原告等所有系爭土地上之事實， 為兩造所不爭執，並有土地登記謄本附卷可按，且經本院 現場勘驗明確，製有勘驗筆錄附卷可稽，並囑託嘉義市地 政事所繪製複丈成果圖即附圖在卷足按，自堪信為真實。 依兩造前揭爭執要旨，本件所應審究者，為被告所有系爭 地上物占用系爭土地是否為有權占有？ （二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。是以無權占有為 原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實 無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其 土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得 占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字 第1120號裁判意旨參照）。系爭土地為原告與他人所有， 被告所有之上揭地上物占有系爭土地之事實，均已有如上 述。依上揭說明，被告自應就其占有系爭土地，係有正當 權源之事實負舉證之責 （三）再按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立。又契約之要約人，因要約而受拘束。但要 約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可 認當事人無受其拘束之意思者，不在此限。又將要約擴張 、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要 約。民法第153條第1項、第154條第1項、第161條第1項分 別定有明文。又民法第154條第1項本文所稱「受其拘束」 ，係指要約人在相對人為承諾前不得撤回或變更而言（形 式拘束力），而同條項但書所稱不受拘束，就法律文義、 體系而言，係指要約人於相對人承諾前，得隨時撤回或變 更要約；至所謂「但要約當時預先聲明不受拘束，或依其 情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者」， 應屬意思表示之解釋問題，應就個案探求表意人真意定之 。當事人之真意在於保留最後決定權，或仍有斟酌之自由 者，則其所謂「不受拘束」，應解為係要約之引誘，相對 人雖為「承諾」之表示，實為要約。 （四）原告主張被告未經同意於系爭土地上蓋有系爭地上物，被 告則抗辯依系爭同意書，被告與濱湖園公寓大廈間已成立 系爭土地使用契約等語，並其提出被告所簽立之系爭同意 書為證，惟觀諸被告所提出之上開同意書，其上僅由被告 簽名其上，未經濱湖園公寓大廈用印、簽名。故尚難以系 爭同意書，即認雙方存在系爭土地使用契約。 （五）證人即濱湖園公寓大廈前主委陳謙中於本院審理時證稱： 一開始是被告公司的一位小姐跟濱湖園住戶有認識，來跟 伊說被告有意思要蓋房子，要跟濱湖園租用或借用系爭土 地，之後就由被告公司的管素珍來跟伊接洽。後來伊把這 件事情提到住戶區分所有權大會討論，看要不要讓被告借 用系爭土地。當時是說45萬到60萬元讓伊去跟被告討論， 伊就跟管素珍說60萬元，被告開45萬元，後來講一講說不 然以45萬元借用系爭土地，伊就請管委會的監委羅淑芳繕 打系爭同意書，伊再提交給被告，請被告用印，伊再拿回 去用印，後來委員會的委員認為慎重起見要將系爭同意書 公告給大樓住戶，如果到8月31日前住戶都沒有異議，就 拿去公證，但因為8月31日前就有住戶異議，所以就擱置 下來。伊就口頭跟管素珍說因為住戶有意見，所以系爭同 意書沒有辦法簽，之後有發函給被告說因為系爭土地未經 簽約不能使用，後續伊卸任後，被告也沒有再來跟伊說什 麼，這個案子就擱置下來。伊有跟管素珍說45萬元的部分 要經過住戶同意才有辦法用印等語（見本院卷第266至268 頁、第273頁）；證人管素珍於本院審理時證稱：是伊主 動找陳謙中談系爭土地使用的問題，伊有問陳謙中是否同 意以30萬元為使用代價，陳謙中說要問管委會或住戶大會 同意後才能跟伊說。後來陳謙中拿系爭同意書給伊，說是 經過住戶大會同意後，有這樣的書面，上面是記載45萬元 作為土地使用權利金，要伊拿去給被告，詢問是否同意45 萬元作為使用系爭土地的對價，如果同意就蓋章，再交回 給陳謙中。伊拿回去後，被告同意，就蓋章了，伊就拿給 陳謙中。後來大概過了1、2個月，伊就問陳謙中怎麼沒約 時間去公證，陳謙中就說有1、2位住戶不同意沒有辦法簽 ，要等他們同意才可以簽。之後又過一段時間，伊再問陳 謙中，陳謙中說管委會有任期，自己已經沒有再涉入管委 會，後續伊不知道要找誰，就沒有再處理等語（見本院卷 第300至304頁）；證人即管委會委員羅淑芳於本院審理時 證稱：伊於陳謙中擔任主委時，任職文書。104年會議記 錄有講到價格需要再討論，所以該次住戶大會後，管委會 內部有討論45至60萬元的區間請陳謙中去談看看，由伊繕 打系爭同意書，上面的價格就是45萬元。因為有公告請住 戶在8月31日前表示意見，有住戶異議，所以後來就沒有 用印。陳謙中有跟伊說有先打電話給管素珍說因住戶異議 ，無法簽約。伊印象中被告公司之前有講系爭土地使用金 是30萬元，但不確定是口頭或書面提到等語（見本院卷第 307至309頁）。復參酌104年6月6日之104年會議紀錄記載 「一、本大樓東側有約一坪畸零地，建商擬向本大樓租用 ，提請討論。決議：本大樓出席戶數56戶中55同意以租用 方式提供約1坪畸零地，然價格仍有討論的空間，待主委 與安邑建設公司談妥後進行公證」等語（見本院卷第234 頁），及公告日期104年8月10日濱湖園大樓管理委員會議 「三、本大樓東側突出土地經住戶大會（104年6月6日） 同意與安邑公司開發股份有限公司經討論後達成協議（如 附件），若對內容有異議者請於8月31日前向管委會提出 方案再議，若無異議者，甲乙雙方將進行公證」等語（見 本院卷第321頁）。 （六）綜合上開證據，堪認本件係被告有建屋需求而與當時濱湖 園公寓大廈管委會主委陳謙中接洽，被告方面曾提出30萬 元之金額作為使用系爭土地之對價，經陳謙中提出於濱 湖園公寓大廈104年區分所有權人會議進行討論，最後決 議價格部分仍待討論，交由陳謙中與被告磋商，嗣後經濱 湖園管委會內部討論於45萬元至60萬元範圍與被告洽談， 陳謙中並提出該載有系爭土地使用代價45萬元之同意書與 被告，經被告用印後交付陳謙中，惟因陳謙中將該同意書 公告後濱湖園公寓大廈住戶有異議，致濱湖園公寓大廈未 於系爭同意書上用印等情明確。 （七）又證人陳謙中證述交付系爭同意書與證人管素珍時有表明 要經過住戶同意才能夠用印乙情，已如前述，證人管素珍 雖證稱：（法官問：陳謙中有無說要拿回去跟管委會或是 住戶確認才能簽名用印）剛拿回去的時候，伊沒有問其他 等語（見本院卷第302頁），但審酌證人管素珍證稱：系 爭土地都是由伊跟陳謙中接洽，伊再把伊知道的跟曾勇智 講等語（見本院卷第304頁），及被告公司訴訟代理人曾 勇智於本院審理時自承：系爭同意書是管委會提供給被告 ，本來他們說要拿回去跟管委會討論做最後確認，因為還 有1、2戶有意見，後來就一直延宕到現在等語（見本院卷 第136頁），是證人陳謙中證稱於要約當時已預先聲明不 受拘束乙節應屬可採。依此，濱湖園公寓大廈提出系爭同 意書之表示，應解為要約之引誘，被告同意系爭同意書之 內容並於其上簽章，則應解為要約之表示，濱湖園公寓大 廈未於系爭同意書上用印而為承諾，則兩造間之土地使用 契約自不成立。原告主張被告與濱湖園公寓大廈間土地使 用契約未成立，被告未經同意使用系爭土地等語，自為可 採。 五、綜上所述，原告以被告係無權占有系爭土地為由，據此依民 法第767條、第821條之法律關係，請求被告將系爭地上物拆 除，並將上開土地返還原告及其餘共有人，為有理由，應予 准許。 六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所 為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之 規定，依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保，請准宣告 免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許 之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。至被告請求發函調 閱104年區分所有權人會議出席簽到簿及系爭土地土地謄本 ，以計算104年區分所有權人會議是否已達民法第820條之要 件，與本件待證事實無關，且卷內已有系爭土地謄本，核無 調查必要，併予敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 9 月 19 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭 法 官 吳芙蓉 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 ○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 9 月 19 日 書記官 李佳惠