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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　108年度鳳簡字第662號 原　　　告　董春玲 訴訟代理人　李展堂 被　　　告　佳禾不動產仲介有限公司 法定代理人　李旭仕 被　　　告　侯月理 訴訟代理人　李旭仕 上列當事人間請求返還服務費等事件，本院於民國109 年2 月19 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國108 年3 月23日經由受僱於被告佳禾 不動產仲介有限公司（下稱被告佳禾公司）之被告候月理之 仲介，向訴外人劉順正購買高雄市○○區○○○街○○○○ 號 房地（下稱系爭房屋）。惟被告當時並無提供原告類似不動 產交易價格給原告，致原告以每坪新臺幣（下同）11萬元， 總價280 萬元購買系爭房屋，經原告於次日查詢實價登錄， 發現同棟3 樓以每坪9 萬3000元售出，隔壁棟4 樓以每坪10 萬3000元售出，原告購買系爭房屋之價金，遠高於鄰近房屋 。原告向被告候月理反應此事，被告候月理卻表示買到喜歡 的房子是好事等語。嗣被告候月理於108 年4 月9 日將系爭 房屋鑰匙交付原告，原告始發現系爭房屋之冷氣被拆走並未 密封，4 樓平至5 樓之壁癌及鋼筋外露嚴重，被告均未告知 ，顯未盡仲介之責任，且隔壁棟屋主告知隔壁4 樓屋況較系 爭房屋好，不會漏水，只以255 萬元出售，被告顯有違反不 動產經紀管理條例第24條之2 第1 款、第5 款之規定，並未 提供公平價格給原告，應退還系爭房屋差價18萬元，且未協 助必要檢查，應退還仲介費5 萬6000元等語，爰依據不動產 經紀管理條例第24條之2 、第26條第2 項之規定及侵權行為 之法律關係，聲明：被告應連帶給付原告23萬6000元（見本 院卷第107 頁）。 二、被告則以：被告佳禾公司受劉順正之委託出售系爭房屋後， 即刊登系爭房屋出售資料於台慶房屋之網頁，並附上最新成 交行情表及實價登錄資料，原告因瀏覽台慶房屋網頁獲悉系 爭房屋出售資訊，自已閱覽最新成交行情表及實價登錄，且 原告與原告訴訟代理人到被告佳禾公司店內時，被告佳禾公 司法定代理人李旭仕、被告候月理亦當場有打開電腦網頁之 成交行情及實價登錄資料提供原告參考，且系爭房屋成交價 符合行情，甚至附近已有高於系爭房屋之成交價出現。至於 系爭房屋之屋況雖有漏水、冷氣被拆走並未密封，4 樓平至 5 樓之壁癌及鋼筋外露嚴重之瑕疵，但此均是明顯易見之瑕 疵，原告於看屋當時均已知悉，並因此出價250 萬元購買， 僅是後來買賣雙方協議下以280 萬元成交，並達成由劉順正 負責修繕漏水並提供半年保固之協議，而被告於系爭房屋成 交後，亦有聯絡買賣雙方與修繕技師於108 年9 月5 日到系 爭房屋檢查瑕疵及討論修復方法，並非於系爭房屋成交後即 置之不理，被告並無給付上之瑕疵等語，資為抗辯，並聲明 ：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告於108 年3 月23日經由被告佳禾公司之被告候月理之仲 介，至高雄市○○區○○○街○○○○ 號房地（即系爭房屋） 看屋後，於108 年3 月23日以280 萬元向訴外人劉順正買受 系爭房屋。 ㈡原告以每坪11萬元購買系爭房屋，但同棟3 樓於106 年3 月 間以每坪9 萬3000元售出，隔壁棟4 樓於107 年11月間以每 坪單價10萬3000元售出。 ㈢被告候月理於108 年4 月9 日將系爭房屋鑰匙交付原告，惟 系爭房屋有漏水、冷氣被拆走並未密封，4 樓平至5 樓之壁 癌及鋼筋外露之瑕疵。 四、本件之爭點：原告請求被告佳禾公司、被告候月理「連帶」 給付原告系爭房屋價金之「差價18萬元」、「服務費5 萬 6000元」，有無理由？ 五、本院得心證之理由 ㈠被告2 人是否應依不動產經紀管理條例第24條之2 、第26條 第2 項之規定連帶給付原告爭房屋價金之「差價18萬元」、 「服務費5 萬6000元」？ ⒈原告於108 年3 月23日經由被告佳禾公司之被告候月理之仲 介，至系爭房屋看屋後，於108 年3 月23日以280 萬元向訴 外人劉順正買受系爭房屋等情，為兩造所不爭執（見本院卷 第110 頁），並有系爭房屋之不動產買賣契約書、價金約保 證申請書、台慶不動產服務費確認單影本（見本院卷第159 頁至第169 頁）為憑。而訴外人劉順正於107 年11月26日專 任委託被告佳禾公司仲介系爭房屋銷售等情，有專任委託銷 售契約書影本（見本院卷第171 頁至第173 頁）可證。堪認 經營仲介業務之被告佳禾公司，確有經原告、劉順正買賣雙 方之書面同意同時接受雙方之委託，而應依不動產經紀管理 條例第24條之2 第1 款、第5 款之規定「公平提供雙方當事 人類似不動產之交易價格。」、「協助買受人對不動產進行 必要之檢查。」。至於被告候月理僅係被告佳禾公司之受僱 人（詳後述），並非系爭房屋買賣雙方之受託人，並無不動 產經紀管理條例第24條之2 之適用。 ⒉原告雖執前詞主張被告佳禾公司並未「公平提供雙方當事人 類似不動產之交易價格」云云。惟查，被告佳禾公司辯稱： 被告佳禾公司受劉順正之委託出售系爭房屋後，即刊登系爭 房屋出售資料於台慶房屋之網頁，並附上最新成交行情表及 實價登錄資料，原告因瀏覽台慶房屋網頁獲悉系爭房屋出售 資訊，自已閱覽最新成交行情表及實價登錄，且原告與原告 訴訟代理人到被告佳禾公司店內時，被告佳禾公司法定代理 人李旭仕、被告候月理亦當場有打開電腦網頁之成交行情及 實價登錄資料提供原告參考，且系爭房屋成交價符合行情， 甚至附近已有高於系爭房屋之成交價出現等語，核與原告所 提出之其與被告候月理之Line訊息中，被告候月理確有傳送 系爭房屋在樂屋網之廣告頁面網址之情況相符；且我國實價 登錄制度推行已久，一般人均熟知此制度，商議不動產買賣 之雙方亦均會以實價登錄配合屋況議價，仲介業者亦均以實 價登錄之價格促成買賣雙方價格之合意，並無隱暪或不提供 此公開資料之必要；且原告一方面主張其於108 年3 月23日 購買系爭房屋之前被告佳禾公司並未提供實價登錄等資料云 云，但原告另方面卻又主張其於次日即108 年3 月24日查悉 實價登錄資料云云，僅事隔一日原告即由買受系爭不動產前 之不知實價登錄，到買受系爭不動產後之自己查悉實價登錄 ，顯與常情有違；又原告於108 年3 月23日以每坪11萬元購 買系爭房屋，但同棟3 樓於106 年3 月間以每坪9 萬3000元 售出，隔壁棟4 樓於107 年11月間以每坪單價10萬3000元售 出等情，為兩造所不爭執（見本院卷第110 頁），並有不動 產實價登錄列印資料（見本院卷第83頁、第85頁）可證，而 系爭房屋賣方劉順正於107 年11月26日專任委託被告佳禾公 司仲介系爭房屋銷售，距原告於108 年3 月23日購買系爭房 屋，已約4 個月，可見賣方劉順正於銷售系爭房屋時，並不 願低價求售，而系爭房屋於108 年3 月23日成交價每坪11萬 元，與隔壁棟4 樓於4 個月前之107 年11月間以每坪單價10 萬3000元，差距不大，且原告買受系爭房屋之108 年3 月23 日前後，高雄房地產行情，亦因107 年底之高雄市長選舉， 而有看漲耳語造成之小幅波動，堪認原告於108 年3 月23日 以每平11萬元購買系爭房屋，尚在當時行情之合理範圍內； 況且，系爭房屋附近之北平一街91至120 號之同型房屋（5 樓以下無電梯公寓）於原告買受系爭房屋4 個月後之108 年 8 月間，每坪成交價為11萬1000元，高於原告買受系爭房屋 之價格，可見原告購買系爭房屋之價格並無不公平，被告佳 禾公司應無違反不動產經紀管理條例第24條之2 第1 款「公 平提供雙方當事人類似不動產之交易價格」之規定。 ⒊原告雖執前詞主張被告佳禾公司並未「協助買受人對不動產 進行必要之檢查」云云。然查，被告辯稱：系爭房屋之屋況 雖有漏水、冷氣被拆走並未密封，4 樓平至5 樓之壁癌及鋼 筋外露嚴重之瑕疵，但此均是明顯易見之瑕疵，原告於看屋 當時均已知悉，並因此出價250 萬元購買，僅是後來買賣雙 方協議下以280 萬元成交，並達成由劉順正負責修繕漏水並 提供半年保固之協議，而被告於系爭房屋成交後，亦有聯絡 買賣雙方與修繕技師於108 年9 月5 日到系爭房屋檢查瑕疵 及討論修復方法，並非於系爭房屋成交後即置之不理，被告 並無給付上之瑕疵等語，核與原告提出之系爭房屋照片所示 瑕疵，均甚為明顯相符（見本院卷第39頁至第43頁），且被 告所提出之系爭房屋之不動產買賣契約書確有特約「賣方對 本標的有交外後半年漏水保固責任」之條款（見本院卷第 153 頁），而原告於本院審理時亦自承「屋內漏水部分我已 經與前屋主劉順正協調完畢，已經沒有問題了」等語（見本 院卷第153 頁）明確，堪認被告上揭辯詞，應為事實。至於 原告雖爭執系爭房屋「屋外」鋼筋外露嚴重及「公共區域」 漏水等瑕疵，被告並未協助進行必要之檢查云云，惟被告候 月理既有陪同原告到系爭房屋現場看屋，已屬「協助買受人 對不動產進行必要之檢查」，所謂「協助」自是指在旁輔佐 而言，原告自己才是應檢查屋外、公共區域之鋼筋外露或漏 水之情形之主體，至於被告所提供給原告之標的物現況說明 書所載是否確實，則應由該說明書之簽署人即系爭房屋之出 賣人劉順正負責，並非由被告負責，並非現況說明書有勾選 錯誤即等同於被告佳禾公司「未」協助買受人對不動產進行 必要之檢查。且系爭房屋乃數十年之老屋，難免有耗損之處 ，此亦附近地點之老屋成交價遠低於新屋之常情，原告以老 屋之價格購買系爭房屋，且原告於系爭房屋之不動產買賣契 約書上簽章，又於服務費確認單上簽章，同意買受系爭房屋 並給付服務費給被告佳禾公司，自均是確認被告所提供之「 協助」服務均無瑕疵而願意給付服務費用之意思。至於原告 雖提出內政部函1 份主張地政司人員亦認被告應負責云云。 惟地政司人員僅係針對原告所設定「銷售過程只看專有部分 ，未看共有部分，仲介也未告知瑕疵」之前提，回答原告之 問題，有原告提出之函詢問題及內政部函（見本院卷第87頁 至第99頁）可稽，自難以該函作為對於原告有利之認定。 ㈡被告2 人是否應依侵權行為法律關係連帶賠償原告？ ⒈被告佳禾公司雖否認被告候月理為其受僱人，辯稱被告候月 理與被告佳禾公司間為承攬關係云云。惟被告候月理既係在 被告佳禾公司店內執行仲介業務，一般委託人均無從分辨被 告佳禾公司店內之服務人員被告候月理是否僅係承攬關係， 於委託之時，只能從外觀上判斷被告佳禾公司店內之被告候 月理係為被告佳禾公司提供服勞務之人，「若」被告候月理 對於原告有侵權行為，自應由被告佳禾公司負僱用人之責任 ，以保護交易之安全，合先說明。 ⒉原告雖主張被告2 人對於原告有侵權行為云云。惟系爭房屋 賣方劉順正於107 年11月26日專任委託被告佳禾公司仲介系 爭房屋銷售，距原告於108 年3 月23日購買系爭房屋，已約 4 個月，可見賣方劉順正於銷售系爭房屋時，並不願低價求 售，而系爭房屋於108 年3 月23日成交價每坪11萬元，與隔 壁棟4 樓於4 個月前之107 年11月間以每坪單價10萬3000元 ，差距不大，且原告買受系爭房屋之108 年3 月23日前後， 高雄房地產行情，亦因107 年底之高雄市長選舉，而有看漲 耳語造成之小幅波動，堪認原告於108 年3 月23日以每平11 萬元購買系爭房屋，尚在當時行情之合理範圍內，且系爭房 屋附近之北平一街91至120 號之同型房屋（5 樓以下無電梯 公寓）於原告買受系爭房屋4 個月後之108 年8 月間，每坪 成交價為11萬1000元，高於原告買受系爭房屋之價格，可見 原告購買系爭房屋之價格並無不公平；又系爭房屋為數十年 之老屋，不可能如新屋般毫無耗損，此應為原告所明知，且 系爭房屋如有任何瑕庛，亦應有出賣人劉順正負責，而非被 告負責，可見被告於系爭房屋之買賣、仲介之過程，並無對 原告為任何侵權行為，原告亦未因系爭房屋之買賣、仲介受 有任何損害，被告2 人對於原告應無侵權行為。 六、綜上所述，原告基於不動產經紀管理條例第24條之2 、第26 條第2 項之規定及侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付 23萬6000元，為無理由，應予駁回。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1 項，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 3 月 11 日 鳳山簡易庭 法 官 施盈志 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 109 年 3 月 11 日 書 記 官 陳玫燕