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臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 108年度鳳簡字第95號 原　　　告　永基租賃實業有限公司 法定代理人　盧昱吉 訴訟代理人　吳晉賢律師 複代 理 人　陳彥姍律師 被　　　告　連興和樂開發有限公司鳳山分公司 法定代理人　莊育棟 訴訟代理人　趙家光律師 　　　　　　陳姿樺律師 上列當事人間拆除建物事件，本院於民國108 年8 月13日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告前於民國100年7月29日與財政部國有財 產署台灣南區辦事處（下稱國產署）簽訂「國有非公用財產 委託經營契約 」（下稱委託經營契約），約定原告支付權 利金予國產署，國產署將其所經管座落在高雄市○○區○○ 段○○○○○○○○○○○號（原為192地號）二筆土地委託原告經 營（下合稱委託經營土地），雙方並約定原告不得將上開土 地供作建築區分所有建物、法定空地、建築通路或併同私有 土地建築使用。原告公司向原告法定代理人盧昱吉承租所有 與前開192之2號土地相鄰之同段191地號土地（下稱系爭土 地）後，即於前開192之2號土地上建築門牌號碼高雄市○○ 區○○路○段00號、88號等建物。被告嗣於104 年2 月26日 向原告承租前開建物，並簽訂「不動產租賃合約書」（下稱 系爭契約），依系爭契約第1 條2 項明確約定，被告明確知 悉租賃物基地為國有土地，委託原告經營，且對於委託經營 契約之約定內容，亦應受其拘束；並於第6 條第1 項後段約 定被告如未經原告同意自行興建者，除同意該建築物自始即 屬原告所有外，若因而致原告權益受損，被告應賠償原告損 失。詎被告於簽訂系爭契約後，未經原告同意，即將所承租 之建物全部拆除，並將系爭土地與委託經營土地合併使用， 在其上自行興建未領有建築執照及使用執照之宴會廳對外營 業使用。經國產署發現上開違約情形，通知原告轉知被告改 善，惟迄今仍未改善，置若罔聞，爰依系爭契約第1 條第2 項及第6 條第1 項後段約定，聲明：㈠被告應將座落在高雄 市○○區○○段○○○ ○號土地如附圖所示紅色部分，面積 139 平方公尺之建物拆除。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：兩造簽訂系爭契約承租之標的為門牌號碼高雄市 ○○區○○路○段○○號部分房屋、88、88之1號房屋、90號 部分房屋、高雄市○○區○○路○○巷○號、5號、5之1號房屋 、77巷7號部分房屋等如契約附圖斜線範圍所示之房屋。當 時原告告知租賃房屋座落基地為國產署委託其管理之國有土 地，有權出租予被告並保證租賃房屋可變更為餐廳使用，始 於系爭契約第6條約定原告應無條件配合被告辦理房屋使用 執照變更或重新申請建造為餐廳使用。詎原告刻意隱瞞附圖 斜線範圍所示之房屋，其座落基地除委託經營土地外，尚有 系爭土地，且未告知原告已將委託經營土地併同系爭土地合 併建築違規使用之事。原告為變更建物供餐廳使用，亦依約 經由原告同意進行整建，而整建期間原告之法定代理人均經 常出入該址，如未同意，何以未曾阻止，且一再收取租金， 未曾要求拆除。被告既依約經原告同意後整建及增建，原告 訴請拆除系爭土地上之建物，自屬無據。故聲明：㈠原告之 訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。 三、原告主張於100 年7 月29日與國產署委託經營契約，約定由 原告支付權利金，國產署將委託經營土地委由原告經營，雙 方並約定原告不得將上開土地供作建築區分所有建物、法定 空地、建築通路或併同私有土地建築使用；原告公司向原告 法定代理人盧昱吉承租所有與前開192 之2 號土地相鄰之同 段191 地號土地（下稱系爭土地）後，即於前開192 之2 號 土地上建築門牌號碼高雄市○○區○○路○段00號、88號等 建物；兩造於104 年2 月26日簽訂系爭契約，由被告向原告 承租委託經營土地、系爭土地及其上建物，系爭契約第1 條 2 項約定，被告明確知悉租賃物基地為國有土地，委託原告 經營，且對於委託經營契約之約定內容，亦應受其拘束；並 於第6 條第1 項後段約定被告如未經原告同意自行興建者， 除同意該建築物自始即屬原告所有外，若因而致原告權益受 損，被告應賠償原告損失，嗣被告於系爭土地上興建宴會廳 營業使用；經國產署發現上開違約情形，通知原告轉知被告 改善，惟迄今仍未改善等情，業據提出委託經營契約、土地 登記謄本、土地租賃合約書、系爭契約、高雄市○○區○○ 路○段00號、88號建物建築設計圖暨位置圖、系爭契約及認 證書、建物外觀現況照片、國產署106 年9 月30日、12月19 日之台財產南改字第10625011890 號、第00000000000 號函 及存證信函2 份為證（見卷第10頁至第55頁），且為被告所 不爭（見卷第125 頁），堪信為真實。 四、原告主張被告於簽訂系爭契約後，未經原告同意，即將所承 租之建物全部拆除，並將系爭土地與委託經營土地合併使用 乙節，為被告所否認，復以當時原告告知租賃房屋座落基地 為國產署委託其管理之國有土地，有權出租予被告並保證租 賃房屋可變更為餐廳使用，刻意隱瞞附圖斜線範圍所示之房 屋，其座落基地除委託經營土地外，尚有系爭土地，且未告 知原告已將委託經營土地併同系爭土地合併建築違規使用之 事，原告為變更建物供餐廳使用，亦依約經由原告同意進行 整建等詞置辯。故本件應審究者在於㈠被告是否明知系爭契 約承租之範圍尚包含系爭土地？㈡系爭契約訂立時，系爭土 地是否已有建築物存在？㈢被告於系爭土地上興建建築物時 ，原告是否同意？㈣原告得否依系爭契約第1 條第2 項及第 6 條第1 項後段約定，請求被告將系爭土地如附圖所示紅色 部分面積139 平方公尺部分拆除？茲分述如下： ㈠、被告是否明知系爭契約承租之範圍尚包含系爭土地？按解釋 意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句， 民法第98條定有明文，所謂探求當事人之真意，乃在兩造就 其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事 實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事 人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原 則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高 法院101 年度台上字第1965號判決意旨參照）。兩造固於系 爭契約第1 條第2 項明訂被告明確知悉租賃物基地為國有土 地，委託原告經營，且對於委託經營契約之約定內容，亦應 受其拘束等語，惟此約定是否包括被告明知系爭契約承租之 範圍尚包含系爭土地，此攸關該土地若興建建物將致違反委 託經營契約之事，首當應予釐清。經查：系爭契約約定之出 租標的為門牌號碼高雄市○○區○○路○段00號部分房屋、 88號房屋、90號部分房屋、高雄市○○區○○路○○巷○ 號、 5 號房屋、77巷7 號部分房屋，其房屋範圍如契約附圖斜線 部分，該等租賃物之基地為國有土地，係國產署委託原告經 營管理，此觀諸系爭契約第1 條第1 項及第2 項自明，並無 隻字片語提及出租標的物座落之基地，尚包括原告法定代理 人所有之系爭土地地號及面積，甚至未曾出現委託經營土地 之地號與面積，故由系爭契約之締約過程及目的觀之，被告 承租之標的在於前揭房屋，及其所座落之土地，至於土地所 有權範圍及所有權人為何者，則完全未見揭露，可見原告係 全然掌握此資訊之優勢，而被告則對此毫不關心，故被告抗 辯不知系爭契約承租之範圍尚包含系爭土地等語，應非無據 。 ㈡、系爭契約訂立時，系爭土地是否已有建築物存在？原告固自 認曾興建鐵製棚架、活動式攤位桌台（見卷第105 頁背面） ，惟仍爭執該工作物為建築物云云。復查，自地形觀察，系 爭土地位在委託經營土地南側位置，臨路呈現倒三角形，此 觀諸卷附土地位置圖及複丈成果圖至明（見卷第15頁背面及 第156 頁），故如系爭土地上未有建築物或工作物存在，或 與鄰近建物整體有不一致之情形，於外觀上自屬明顯極易辨 識。再由系爭契約已約定承租之標的物除前揭門牌號碼房屋 外，「其房屋範圍如契約附圖斜線部分」（見卷第40頁背面 ），可見系爭契約如附圖斜線部分均屬原有房屋之範圍。然 對照系爭契約附圖斜線部分之房屋，已座落在系爭土地之上 ，此觀諸該附圖至明（見卷第43頁背面），堪認被告抗辯原 告有刻意隱瞞附圖斜線範圍所示之房屋，其座落基地除委託 經營土地外，尚有系爭土地，且未告知被告原告已將委託經 營土地併同系爭土地合併建築違規使用之事，洵非子虛。揆 諸前揭說明，系爭契約訂立時，被告既不知系爭契約承租範 圍尚包含系爭土地，且對於委託經營土地已併同系爭土地合 併建築使用乙情毫無所悉，故自不應依系爭契約第1 條2 項 所約定，即被告明確知悉租賃物基地為國有土地委託原告經 營，且對於委託經營契約之約定內容，亦應受其拘束之囿。 換言之，被告即不應受原告與國產署間所約定，原告不得將 委託經營土地供作建築區分所有建物、法定空地、建築通路 或併同私有土地建築使用之拘束。 ㈢、被告於系爭土地上興建建築物時，原告是否同意？繼查，證 人即拆除興建之承包商林文雄到庭證陳：依101 年1 月9 日 （見卷第127 頁，筆錄誤載為108 年4 月2 日）建築圖說， 第一張圖黃昏市場就是圖面的範圍，我是按原來的範圍拆掉 、增高重新建築，沒有增加或減少，施工期間約1 年，施工 時原告法定代理人有去過現場幾次，他並沒有講說靠近建國 路的哪個區域不能蓋，當時黃昏市場四邊有頂蓋，旁邊沒有 牆，原證五的牆面和牌樓是我蓋的，興建前後都沒有人反對 或要我拆掉等語（見卷第136 頁至第138 頁）；核與證人鄭 鴻章證稱：我是黃昏市場的水電工程施作者，施工範圍如圖 面所示整體鳳松路與建國路都是黃昏市場的位置及範圍，沒 有缺角情形，都是鐵皮建築物，四周沒有圍牆的結構，和樂 宴會廳建造時是沿著黃昏市場原來的建築建造，我認識原告 的法定代理人，他有時會來看，沒有聽他說鄰近建國路的哪 部份不能蓋等語（見卷第138 頁至第140 頁）相符。再對照 原告亦自認有興建鐵製棚架、活動式攤位桌台之事，及系爭 契約承租標的物本即含房屋所座落之土地範圍，堪認原告主 張於簽訂系爭契約後，被告未經原告同意，即將所承租之建 物拆除興建宴會廳云云，自與前揭事證未合，難認為可採。 ㈣、雖原告提出被告拆除原有建物後之現場照片2 張及104 年7 月29日之存證信函，欲佐證被告於系爭契約訂立後即拆除原 有建物，且經原告反對在系爭土地上興建宴會廳之事（見卷 第119 頁、第121 頁至第123 頁）。末查，系爭土地上本即 有房屋構造之物存在，原告發函之用意略以：被告擅自改變 房屋構造，經數次要求回復房屋構造，均無結果，故致函正 式通知回復房屋構造，並為其結構安全、消防安全及公共安 全負全部責任等語，絲毫未見原告具體指摘被告有違反系爭 契約第1 條即未遵從委託經營契約四㈡所定，將委託經營土 地併同私有土地建築使用之情形，故該存證信函是否係針對 原告反對被告在系爭土地上興建宴會廳一事，已然存疑。況 原告旨揭主張復與系爭契約第6 條本有約定，原告應無條件 配合被告辦理房屋使用執照變更，或重新申請建造為餐廳使 用之義務相左，堪認前揭照片及存證信函尚不足佐憑原告曾 於104 年7 月29日表明反對被告在系爭土地上興建宴會廳之 事實，併此指明。 ㈤、被告於簽訂系爭契約時，不知系爭契約承租之範圍尚包含系 爭土地，自不受系爭契約第1 條2 項，須受原告與國產署委 託經營契約四㈡所約定不得併同私有土地建築使用之拘束， 亦無從佐證被告在系爭土地上興建宴會廳時未經原告同意之 事實，俱如前述。故原告依系爭契約第1 條第2 項及第6 條 第1 項後段約定，請求被告將系爭土地如附圖所示紅色部分 面積139 平方公尺部分拆除云云，自屬無據。 五、綜上所述，原告主張被告未經其同意，擅自在系爭土地上興 建宴會廳，將委託經營土地併同系爭土地合併使用，故依系 爭契約第1 條第2 項及第6 條第1 項後段約定，請求被告將 系爭土地如附圖所示紅色部分面積139 平方公尺部分拆除云 云，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請，亦失所附麗，應併駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援 用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要， 併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法436 條第2 項、第385 條第1項前段、第78條。 中 華 民 國 108 年 8 月 27 日 鳳山簡易庭 法 官 李代昌 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 108 年 8 月 28 日 書 記 官 陳秋燕