臺灣高雄地方法院民事判決 100年度岡簡字第330號
原 告 美而好水產股份有限公司
法定
代理人 羅傳榮
訴訟代理人 蘇明道
律師
被 告 曾進忠
訴訟代理人 黃厚誠律師
上列
當事人間請求
遷讓房屋事件，本院於民國102年5月16日
言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:
㈠被告自民國90年間起向訴外人大福進冷凍加工廠之負責人郭
進旺承租坐落高雄市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地( 下稱
系爭土地) 上，建號為同上區段339 號，門牌號碼為高雄市
○○區○○路○○號建物( 下稱系爭建物) 內之冷凍庫，
嗣後
郭進旺並將坐落系爭土地上緊鄰系爭建物如附圖A 部分所示
390.66平方公尺、B 部分104.96平方公尺、C 部分16.20 平
方公尺之未辦保存登記建物( 下稱系爭房屋) 出租予被告，
系爭房屋每月租金為新台幣( 下同)5,000元，
惟並未簽訂
租
賃契約書，亦未約定租賃期限。
㈡系爭房屋原係訴外人林基耀向郭進旺承租系爭土地後所出資
興建，嗣因經營不善而未繼續租用系爭土地，由郭進旺取得
林基耀所興建之系爭房屋之事實上處分權，嗣被告向郭進旺
承租冷凍庫，
乃一併承租系爭房屋，當時林基耀所興建之房
屋與系爭建物之北側牆壁並未相接，中間留設空地，被告將
系爭房屋翻修挑高，同時將系爭房屋屋頂延伸至系爭建物北
側牆壁，附著於系爭建物，系爭房屋為系爭建物之附屬物。
㈢原告於97年8 月20日向郭進旺購買取得系爭土地及系爭建物
之
所有權及系爭房屋之事實上處分權後，仍繼續將系爭房屋
出租予被告，
兩造雖未訂立書面租賃契約，但被告仍
按月支
付5,000 元之房屋租金予原告，兩造就系爭房屋有不定期之
租賃關係，惟原告為將系爭房屋收回自用，乃於100 年1 月
18 日 以
存證信函通知被告終止系爭房屋之租賃契約，並請
求被告於文到30日內騰空遷讓系爭房屋予原告，惟被告均置
之不理，其後原告雖仍繼續收受被告所交付系爭房屋之租金
至100 年12月，惟原告已於102 年1 月31日當庭提出
準備書
狀送達被告再次表示終止租賃契約之意思表示，
爰依
民法第
767 條
所有物返還請求權及民法第455 條租賃物返還請求權
起訴請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。
並聲明: 被告應將
如附圖所示坐落高雄市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地上之
A 部分390.66平方公尺、B 部分104.96平方公尺、C 部分16
.20 平方公尺之建物遷讓交還原告。
二、被告
抗辯:
㈠被告於70幾年間即向郭進旺承租系爭土地，每月租金為5,00
0 元，被告並出資僱請訴外人嚴江龍在系爭土地上建蓋系爭
房屋，被告為系爭房屋之所有權人，兩造對於系爭房屋並無
租賃關係存在，被告所承租者係系爭房屋所坐落之土地，原
告無權要求被告遷讓返還系爭房屋。
㈡又附圖所示系爭房屋之A 部分為被告出資興建，建築時如附
圖所示系爭房屋A 部分坐落土地為空地，並無
地上物存在，
系爭房屋之A 部分係新蓋建物，並
非舊有建物修繕而成，且
具構造上及使用上之獨立性，為獨立物權之客體，被告因出
資興建而原始取得系爭房屋之A 部分所有權。而附圖所示系
爭房屋之B 、C 部分雖非被告僱工興建，但被告前已向訴外
人薛有田購買系爭房屋之C 部分，且B 、C 部分與A 部分相
連，無獨立之出入口，不能獨立使用，均需經過A 部分方能
對外出入，與A 部分作為一體使用，已為A 部分之內部隔間
，不具構造上及使用上之獨立性，非獨立物權之客體，應屬
A 部分之附屬建物，其所有權亦均歸屬於被告，故系爭房屋
（含ABC 三部份）之所有權人為被告，且系爭房屋（含ABC
三部份）使用上及構造上均具獨立性，為獨立物權之客體，
並非系爭建物之附屬建物。
㈢被告除向郭進旺承租系爭房屋所坐落之系爭土地外，同時亦
向郭進旺承租系爭建物內之冷凍庫，惟原告於97年8 月20日
取得系爭土地及系爭建物之所有權後，被告即改為按月支付
系爭土地及冷凍庫之租金予原告。原告於100 年1 月18日對
被告發函以欲收回自用為由表示終止租賃契約後，仍按月繼
續向被告收取系爭土地及冷凍庫之租金，原告至101 年1 月
仍持續收受被告每月交付之5,000 元土地租金，101 年2 月
後之每月5,000 元土地租金，因原告拒收，被告改以
提存方
式提出給付。原告雖已於100 年1 月19日合法送達表示終止
與被告間租賃關係( 被告仍否認與原告間就系爭房屋有租賃
關係，亦否認其已合法終止租賃契約) ，卻又對被告之繼續
使用收益不即為表示反對，且繼續向被告收取租金，應屬繼
續另一不定期限租賃關係。是兩造間之租賃關係仍為繼續，
並未終止。原告仍不得基於所有物返還請求權及租賃物返還
請求權請求被告遷讓返還系爭房屋。並聲明:
原告之訴駁回
。
三、兩造不爭執事項:
㈠原告於97年8 月20日向郭進旺購買高雄市○○區○○段○○○
○○ ○號土地及其上建號為同上區段339 號，門牌號碼高雄
市○○區○○路○○號之建物。
㈡被告於原告取得系爭土地及系爭建物所有權後，即按月支付
5,000 元租金及冷凍庫租金予原告。
㈢原告於100 年1 月18日對被告發函( 本院卷第19至20頁) 表
示終止系爭房屋之租賃契約，於100年1月19日送達被告。
㈣原告至100 年12月仍持續收受被告每月交付之5,000 元租金
。
㈤原告
迄今仍按月收受被告交付之冷凍庫租金。
㈥系爭房屋之C部分係由薛有田所建蓋。
四、得
心證之理由:
㈠系爭房屋是否為系爭建物之附屬建物?
按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立
性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏
構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），
或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建
築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民
法第811 條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所
有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已
具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓
加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非
附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。
是以
判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌
上開構造上及使
用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理
上之依附關係以為斷( 最高法院100 年臺上字第4 號判決
要
旨參照) 。
經查，系爭房屋有獨立之出入口，三面以鐵架構
築，並砌有女兒牆，南面以高雄市○○區○○路○○號建物北
側為其牆壁，有鐵柱支撐，有本院101 年7 月11日
勘驗筆錄
在卷
可參（本院卷第89頁），足見系爭房屋於構造上及使用
上均具獨立性，並非屬於系爭建物之附屬建物，系爭建物之
所有權範圍並未擴及系爭房屋，原告自不因取得系爭建物之
所有權即當然取得系爭房屋之事實上處分權。
㈡系爭房屋之所有權人為何?
1.按系爭市場房屋並未辦建物所有權第一次登記，須出資之原
始建造人始能取得所有權。是以現
占有人必直接或輾轉自原
始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權( 最高法
院97年臺上字第2158號判決要旨參照) 。經查，證人郭進旺
固到庭證述：( 問：系爭未辦保存登記建物是否為你所搭建
？）不是，第一次是林基耀搭建的（見本院卷第88頁）。以
前全部都是林基耀搭蓋的，後來他倒了不作了，後來被告曾
進忠來跟我租屋，但沒有租土地，增建了挑高部分。（問：
林基耀當時建築範圍是否與現狀相符？）大約相同。（問：
林基耀沒有繼續承租後，地上物的所有權有無約定屬於何人
？）正常是屬於地主的，屬於我郭進旺所有。（問：C 部分
是否薛有田承租冷凍庫後所圍的？) 是的。( 問：A 部分由
被告承租後，是否已經有屋頂？）A 部分由被告承租後，我
有同意被告拆除屋頂後重搭（見本院卷第102 至103 頁）。
惟證人嚴江龍到庭證稱：（問：系爭未辦保存登記建物是否
你所搭建? ) 是的，是民國70幾年搭建的，部分現況是我搭
建的( 見本院卷第88頁) 。( 問:A部分是你所建築？) A 部
分都是我搭蓋的。被告曾進忠出資請我搭蓋的。( 問:B部分
？) 不是我作的，但是有搭蓋遮雨棚。C 部分也不是我搭蓋
的。( 問：A 部分是否原始就有地上物？）我去搭蓋的時候
沒有地上物，我去作的時候都是空的（見本院卷第101 至10
2 頁）。花了有幾個月搭蓋（見本院卷第103 頁）。（問:
系爭鐵皮屋是你建的？) 是的，它實際上不是鐵皮屋，是木
造的，上面蓋有石綿瓦。( 問: 去蓋時，上面有無建物或其
他工作物?)沒有，我去的時候就是空地，基地上只有小柱子
，沒有牆壁。我蓋的時候是先裝設大柱子，然後再搭木造的
樑柱，最後搭上石綿瓦。系爭建物後方較低的屋頂建物不是
我蓋的，我去蓋的時候就有了。B 、C 部分即較低的建物都
不是我蓋的。B 、C 建物上方木樑及石綿瓦部分都是我蓋的
。我去的時候只剩下這些小柱子。我後來蓋的柱子較粗，也
較高( 見本院卷第166 至167 頁) 。證人郭進旺雖證稱系爭
房屋均為林基耀所建築，嗣又改稱系爭房屋之C 部分為薛有
田所建蓋，前後陳述已有不一致情形，且其本身即為系爭建
物之所有人，系爭房屋之所有權歸屬攸關其能否履行與原告
間之買買契約，與原告間即有利害關係存在，
難認其於
本件
之證詞無偏頗
之虞。反觀證人嚴江龍於本院庭訊前後證詞一
致，均稱系爭房屋之A 部分為其受被告僱請建蓋，系爭房屋
之B 、C 部分並非其所搭蓋，係原有存在建物，建蓋時系爭
房屋A 部分坐落土地上並無地上物，僅有小柱子，且關於系
爭房屋之建造方法、構造、材料亦陳述明確，與兩造又無利
害關係存在，是本件應以證人嚴江龍之證詞較為可信。
2.承上所述，依證人嚴江龍之證詞，系爭房屋之A 部分為被告
出資建築，則系爭房屋之A 部分所有權應由被告取得，又系
爭房屋之B 、C 部分並無獨立出入口，均需經由系爭房屋之
A 部分方得以出入高雄市○○區○○路，且與系爭房屋之A
部分為整體使用，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷
可佐，是
系爭房屋之B 、C 部分並無構造上及使用上之獨立性，應屬
系爭房屋之A 部分之附屬建物，則系爭房屋A 部分之所有權
範圍擴張至B 、C 部分，系爭房屋應屬被告所有。
㈢原告得否基於所有物返還請求權或租賃物返還請求權請求被
告遷讓返還系爭房屋?
按所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之。又承租人於租賃關係終止後，應返還租
賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租
人。民法第767 條第1 項、第455 條分別定有明文。承前所
述，系爭房屋之所有人為被告，則原告既非系爭房屋之所有
人，自不得依民法第767 條第1 項規定請求被告遷讓返還系
爭房屋；又系爭房屋既為被告所有，原告即無從就系爭房屋
與被告成立租賃關係，從而，原告亦不得依民法第455 條規
定請求被告返還系爭房屋。本件原告之請求無理由，應予駁
回。
五、
綜上所述，原告並非系爭房屋之所有人，不得依民法第455
條、767 條第1 項規定請求被告遷讓返還系爭房屋，原告請
求被告應將如附圖所示坐落系爭土地上之系爭
房屋遷讓交還
予原告即無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎
已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本
院斟酌後，
核與判決結果不生影響，故不另一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 6 月 4 日
岡山簡易庭 法 官 李姝蒓
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
中 華 民 國 102 年 6 月 4 日
書 記 官 戴顯澄