臺灣橋頭地方法院民事判決
114年度岡簡字第318號
原 告 啟貞建設有限公司
被 告 林哲億
王清葳
上列
當事人間請求
遷讓房屋等事件，本院於民國114年9月24日
言詞辯論終結，判決如下：
被告應
連帶給付原告新臺幣柒萬伍仟元，及被告林哲億自民國一一四年六月二十日起、被告王清葳自民國一一四年六月六日起，均至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第一項得
假執行。但被告如以新臺幣柒萬伍仟元為原告
預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、被告均未於最後言詞辯論
期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，
爰依原告之
聲請，由其
一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告於民國111年8月29日共同向原告承租位於高雄市○○區○○路000○0號之廠房（下稱
系爭廠房），
兩造約定租期自111年9月5日起至113年9月4日止，每月租金新臺幣（下同）22,000元，
押金44,000元，並簽定有廠房
租賃契約書1份（下稱系爭租約）。
嗣系爭租約於113年9月4日之租期屆滿前，原告即有寄發
存證信函通知被告如欲續租，每月租金調整為25,000元，不欲續租，則應於租期屆滿前搬遷完畢，而被告收受存證信函後，均未為反對之意思表示，更有給付每月租金25,000元
等情況，是兩造間之系爭租約從113年9月5日起，即轉為不定期限租賃契約。未料，被告自113年12月5日起至114年3月4日止，均未給付租金，共計積欠租金75,000元，原告以
起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約意思表示，並請法院以該繕本送達之
翌日作為終止租約之日期。茲因被告
迄仍未遷讓返還系爭廠房，亦未給付積欠之租金，且被告在租約終止後本應搬遷，倘逾期搬遷，每逾限1日，依系爭租約之約定應給付原告2倍日租金作為
違約金。爰依債之關係提起本訴，請求被告給付積欠之租金、違約金並遷讓返還系爭廠房等語。聲明：㈠、被告應連帶給付原告75,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡、被告應遷讓返還系爭廠房，並自114年3月5日起至遷讓返還系爭廠房之日止，按月給付原告違約金50,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告答辯：
㈠、被告王清葳以：伊於114年1月22日即打包完成搬遷事宜，並於同日通知原告之
法定代理人，且自114年1月22日起即未曾使用系爭廠房，故如仍有物品遺留在系爭廠房內，應係被告林哲億所有，與伊無關等詞置辯。
㈡、被告林哲億以：伊與原告不認識，當初係透過仲介與被告王清葳共同承租系爭廠房，租到113年10月，伊即透過被告王清葳、仲介向原告表明終止租約之意，更同意已繳付之押金供扣除不夠之租金，伊不懂為何還有這個訴訟，且113年11月已將系爭廠房清空並終止租約等詞置辯。
四、本院之判斷：
㈠、
按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約，同法第440條第1、2項亦分別明定。另出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款規定甚詳。準此，不定期限之房屋租賃契約，倘出租人欲以承租人積欠租金額達2個月（或2期）以上而終止租約，收回房屋時，該積欠之租金總額應係扣除押租保證金後之餘額仍達2個月（或2期）以上者，始得為之，否則，出租人終止租約之意思表示，自不生合法終止之效力甚明。㈡、次按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金，經以擔保金抵償後，仍達2個月以上時，出租人依土地法第100條第3款之規定固得收回房屋，但出租人依前述規定收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付
，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，且在租賃契約合法終止前，尚難謂出租人有收回房屋之請求權存在。 ㈢、查被告於111年8月29日有共同向原告承租系爭廠房，且約定租期自111年9月5日起至113年9月4日止，每月租金22,000元，押金44,000元，並簽定有系爭租約1份，嗣系爭租約於113年9月4日之租期屆滿前，原告即寄發存證信函通知被告如欲續租，每月租金調整為25,000元，不欲續租，則應於租期屆滿前搬遷完畢，而被告收受存證信函後，均未為反對之意思表示，更有給付每月租金25,000元等情況，故系爭租約從113年9月5日起即轉為不定期限租賃契約等各情，雖有系爭租約、郵局存證信函暨回執可查，且為到庭之被告林哲億所不爭執（見本院卷第17至29頁、第109頁），而堪信實。 ㈣、惟系爭租約於原定租賃期限屆至後，既已變更為不定期限之租賃契約，則倘出租人即原告欲以承租人即被告積欠租金額達2個月（或2期）以上而終止租約並收回房屋時，引前揭說明，該積欠之租金總額自應係扣除押租保證金後之餘額仍達2個月（或2期）以上者，始得為之。然而，本件原告主張被告積欠113年12月5日至114年3月4日共3個月之租金而終止租約時，並未將被告已繳付之押租保證金44,000元扣除，已據原告自承無訛（見本院卷第107頁、第109至110頁）；易言之，被告於113年12月5日至114年3月4日積欠之租金總額本為75,000元（每月25,000元×3個月)，倘扣除押金保證金44,000元後，積欠之租金總額僅為31,000元，明顯未達系爭租約轉為不定期租賃契約後之2個月租金數額50,000元。是以，原告仍欲以被告積欠113年12月5日至114年3月4日之租金租金75,000元等情為由，並透過起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約意思表示，於法顯有未合，更難認已生合法終止之效力。復循此以析，系爭租約既未見有經原告合法終止之情形，原告猶以系爭租約已終止而請求被告遷讓返還系爭廠房，並給付逾期搬遷之違約金，自均難認可採，因此，原告聲明第2項請求被告應遷讓返還系爭廠房，並自114年3月5日起至遷讓返還系爭廠房之日止，按月給付原告違約金50,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並無理由。 ㈤、
併予敘明者，被告於本院審理
期間，固稱其等於113年11月、114年1月，分別有向原告表明終止系爭租約，且清空系爭廠房
云云，但此部分已經原告堅詞否認（見本院卷第168頁），且依原告提出之房屋現況使用照片，亦可見系爭廠房迄今仍有物品堆置其內之情況（見本院卷第69頁），復被告迄
言詞辯論終結前，亦均未見舉證證明有何在113年11月或114年1月間，即
合法通知終止系爭租約等情事（見本院卷第110頁），是本院就此自無從為有利被告之認定。另原告提起本件訴訟，雖起訴狀繕本送達被告時，已係114年6月5日、6月19日，有本院送達證書
可憑（見本院卷第53至54頁），且如以113年12月5日起算至114年6月4日，被告應繳付之租金總額已達6個月共150,000元，「似」有符合土地法第100條第3款所定積欠之租金總額扣除押租保證金後之餘額達2個月（或2期）以上之情事。但出租人即原告欲依前述規定收回系爭廠房，對於支付租金遲延之承租人即被告，仍應定相當期限催告支付，必以承租人即被告於催告期限內不為支付者，始得終止租賃契約，有如前載；而本件原告自始至終，均
未舉證證明其於被告積欠租金以押金抵償後，達2月以上時，其有定「相當期限」催告被告給付欠租之情事，僅泛稱：伊催告給付租金都是透過電話方式等詞（見本院卷第109頁、第155頁、第167至168頁），又此情已為被告所否認（見本院卷第110頁），復原告提起本訴請求給付之租金，未見有任何包含114年3月5日以後之情形，亦即，本院業無從以原告起訴之行為，作為屬催告給付之認定。因此，原告既未見證明其曾就被告積欠租金以押金抵償後，達2月以上時，有定相當期限催告給付之事實，縱使本件起訴狀繕本送達被告時，被告就系爭租約所應繳付之租金總額已達6個月以上，同無從審認系爭租約有因被告積欠租金而可由原告合法終止之情形。㈥、末以，承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段已規定甚明。而數人共同承租，就給付租金而言，因共同承租人受領租賃物之權利及返還租賃物之義務均不可分，故共同承租人所負租金債務性質上應認為不可分，當依民法第292條準用連帶債務之規定。查兩造間之系爭租約於原定租賃期限即113年9月4日屆滿後，即變更為不定期限之租賃契約，且迄今仍未見兩造有何合法終止租約之情事，已如前述，是系爭租約既仍有效存續，揆引上開說明，被告自應連帶負擔系爭租約之給付租金義務無疑。又原告提起本訴，聲明第1項即請求被告應連帶給付從113年12月5日至114年3月4日所積欠之租金75,000元，復被告林哲億對其從113年12月5日起即未給付系爭租約之租金亦自承在卷（見本院卷第108頁）。因此，原告聲明第1項請求被告應連帶給付75,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即被告林哲億自114年6月20日起、被告王清葳自114年6月6日起（起算依據各詳見本院卷第53至55頁之送達證書），均至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，屬有理由，應予准許。至於被告林哲億在本院審理期間，固有提出1紙其在114年3月12日匯款113年12月及114年1月之租金數額50,000元至高雄銀行帳號：000-0000000000000000號帳戶之匯款明細擷圖（見本院卷第151頁），但該帳號並非原告使用或申登之帳戶，已據原告陳述甚明，更稱：原告收租金，都是透過助理直接收現金的，沒有匯款，原告確定沒有收到該筆50,000元等詞在卷（見本院卷第168頁），因之，本件依卷附現有事證，既查無被告林哲億匯款帳戶之實際申登人為何，復查無原告有收受後續之50,000元租金等情況，本院自無從為有利被告之判斷。 五、
綜上所述，原告請求被告應連帶給付所積欠之113年12月5日至114年3月4日之租金75,000元，及被告林哲億自114年6月20日起、被告王清葳自114年6月6日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，屬有理由，應予准許；
逾此範圍，難認有憑，應予駁回。至於兩造就系爭租約之押租保證金44,000元，雖迄言詞辯論終結前，未據原告
予以返還，但兩造間之系爭租約既未見有何合法終止之情事，迄今自仍具有存續效力，此部分應待租賃契約終止後再予結算扣抵，
併此指明。
六、原告勝訴部分，係
適用
簡易訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，職權宣告被告如預供擔保，免為假執行。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及證據，
核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 12 月 4 日
岡山簡易庭 法 官 楊博欽
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出
上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 12 月 4 日