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臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第218號 原　　　告　楊文賢 被　　　告　黃進發 訴訟代理人　簡燦賢律師 上列當事人間給付價金等事件，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 一、原告方面： （一）聲明： 1.請求被告賠償土地增值稅新台幣2,331,258元。 2.訴訟費用由被告負擔。 （二）陳述： 1.緣坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○ ○號（下稱系爭土地）為 原告所有，於民國（下同）101年1月15日經由詮家房屋企 業社介紹與訴外人海灣32股份有限公司簽訂系爭土地之買 賣契約書（下稱系爭契約），並由被告擔任系爭契約之代 書。原告於簽約當時曾詢問被告系爭土地是否有土地增值 稅，被告回答因系爭土地為旱地，原告只須負擔鑑界費及 代書費兩、三萬就足夠，而系爭契約第4條第2項亦載明： 農業用地雙方同意依法申請免徵土地增值稅，並在談妥所 有買賣價款後始簽約。 2.豈料被告以建地方式申請土地增值稅，非系爭契約約定應 先申請農業證明再申請免徵土地增值，亦從未告知原告系 爭土地已為建地無法適用免稅條例，並通知原告應繳納二 百多萬元稅金，原告多次通知被告待協調完成前，暫緩繼 續所有買賣程序，但被告卻將土地增值稅單請下，並自行 於買方即海灣32股份有限公司支付予原告第三期款中扣除 土地增值稅，再將餘款匯入原告帳戶。而原告多次通知其 等協商，但被告仍置若罔聞，甚於101年2月10日將系爭土 地辦理移轉過戶，造成原告權益受損。被告明知原告對於 土地增值稅之金額有異議，無意願負擔高達二百多萬元之 稅金，並已明確告知要請其暫緩系爭土地過戶等相關事宜 ，然被告竟不理會原告權益，自行繳納稅款還辦理過戶登 記，為此，爰依民法第184條、第544條及地政士法第26條 規定提起本件訴訟，請求賠償。 3.對被告抗辯部分： ⑴一般土地買賣，地政士對於士地稅務及法令最為了解,在 簽訂契約時如有增值稅，應初步試算大約的稅額及盡責的 清楚告訴買賣雙方。系爭契約第4條第2項，農業用地雙方 同意依法申請免徵土地增值稅，如不適用為何不劃掉才造 成此爭議事件。且被告曾於101年10月23日傳一封簡訊跟 原告道歉，足認被告確亦知其有疏失，否則如無不法，又 何須有此舉動？被告確實告訴原告只有鑑界費及代書費兩 、三萬就足夠，並隱瞞原告230多萬土地增值稅而誤導原 告簽立系爭買賣，及違反地政士職責未依程序辦理繳稅過 戶，導致原告損失任憑擺佈。 ⑵系爭土地一直有種香蕉，作為農業使用，現雖編為文教用 地，但政府沒有徵收，也沒有做文教使用。當初簽約時原 告多次詢問被告，但被告和仲介即詮家房屋企業社都說系 爭土地免徵土地增值稅，系爭契約係依規定填寫，毋庸擔 心等語。嗣後原告洽電詢問花蓮稅務局，其表示文教區為 政府機關保留用地，移轉免繳土地增值稅，但系爭土地是 編給某單位原住民文化館的文教區仍需繳土地增值稅。原 告始終以為系爭土地為農地，被告明知系爭土地為文教區 建地，卻誤以編屬文教區建地應免稅，而鼓吹原告趕緊簽 約，並保證系爭土地為農地免稅。被告為專業代書，未替 買賣雙方詳查契約內容及清算土地增值稅稅額，竟稱系爭 契約為制式格式屬定型化契約，推卸責任，且在尚未鑑界 及不通知不匯款下違背系爭契約第3條，先強行過戶完成 才把第3期款500萬扣除土地增值稅後始匯給原告，又嚴重 違反約定及違背地政士應有之公證，偏袒買方，造成原告 權益受損甚鉅，本應負擔損害賠償之責任。 （三）證據：提出土地所有權狀影本一份、不動產買賣契約書影 本一份、花蓮縣地方稅務局土地增值稅繳款書影本一份 、土地登記申請書、土地登記謄本、存證信函、手機簡訊 影印一份等為證。 二、被告方面： （一）聲明： 1.原告之訴駁回。 2.訴訟費用由原告負擔。 （二）陳述： 1.按系爭土地地目雖為「旱」，但土地使用分區類別列為「 文教區」，且屬「建地」，本為原告所知曉。又依系爭契 約第3條第4項規定，買方繳交第3期款時，簽發尾款數額 1,489,000元本票交予被告後，被告即有義務移轉系爭土 地，系爭土地於101年2月10日移轉過戶，當時稅單已下來 好幾天，是原告不依約繳納，且其所發之通知書未說明如 何進行，因此被告依約進行移轉登記程序，當無何可歸責 之事由存在。 2.系爭土地是文教建地非農地，只要有買賣就應課徵土地增 值稅，無論係依系爭契約第4條或土地法第182條前段規定 ，土地增值稅應為原告繳納，縱系爭契約第4條第2項載有 「農業用地雙方同意依法申請免徵土地增值稅」，然其屬 定型化契約，因申請免徵土地增值稅以「農業用地」為前 提，系爭土地既是「文教區建地」，自無適用之餘地，當 初有跟原告講系爭買賣會課徵土地增值稅，況土地稅法第 39條之2第2項規定，農業用地非農業使用，仍無免徵土地 增值稅之規定，系爭土地不但非農地，更從未為農業使用 ，何能申請免徵土地增值稅，且原告委託出售系爭土地每 坪單價高達35,000元，高於當地當時行情甚多，怎會不知 其屬於文教建地。原告依約應負擔繳納土地增值稅之義務 ，其請求被告賠償其因繳納土地增值稅所受之損害並不存 在。 （三）證據：提出照片為證。 理 由 一、原告主張：坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號為原告所有， 於101年1月15日經由詮家房屋企業社介紹與訴外人海灣32股 份有限公司簽訂系爭土地之買賣契約書，並由被告擔任系爭 契約之代書。原告於簽約當時曾詢問被告系爭土地是否有土 地增值稅，被告確實告訴原告只有鑑界費及代書費兩、三萬 就足夠，並隱瞞原告230多萬土地增值稅而誤導原告簽立系 爭買賣，原告多次通知被告待協調完成前，暫緩繼續所有買 賣程序，但被告卻將土地增值稅單請下，並自行於買方即海 灣32股份有限公司支付予原告第3期款中扣除，再將餘款匯 入原告帳戶。而原告多次通知其等協商，但被告仍置若罔聞 ，甚於101年2月10日將系爭土地辦理移轉過戶，造成原告權 益受損。為此，爰依民法第184條、544條及地政士法第26條 規定提起本件訴訟，請求賠償。 二、被告則以：按系爭土地地目雖為「旱」，但土地使用分區類 別列為「文教區」，且屬「建地」，本為原告所知曉。又依 系爭契約第3條第4項規定，買方繳交第3期款時，簽發尾款 數額1,489,000元本票交予被告後，被告即有義務移轉系爭 土地，系爭土地於101年2月10日移轉過戶，當時稅單已下來 好幾天，是原告不依約繳納，且其所發之通知書未說明如何 進行，因此被告依約進行移轉登記程序，當無何可歸責之事 由存在。原告依約應負擔繳納土地增值稅義務，其請求被告 賠償其因繳納土地增值稅所受之損害並不存在等語置辯。 三、本件兩造爭執點應為：系爭土地是否符合免徵土地增值稅之 要件？被告於辦理系爭土地買賣契約之所有權移轉登記時， 未依約就系爭土地申請免徵土地增值稅，又未依原告指示暫 緩繼續所有買賣程序，逕自辦理過戶手續，有無過失？原告 是否因被告之過失而受有損害？其損害為何？對此，原告得 否向被告請求損害之金額？以下分述之: (一)系爭土地是否符合免徵土地增值稅之要件？ 按系爭土地地目雖為「旱」(見卷一第22頁)，但土地使用分 區類別列為「文教區」有土地謄本(見卷一第22頁)及花蓮縣 壽豐鄉都市計畫土地使用分區證明書(見卷一第118頁)在卷 可稽。而經本院函詢花蓮縣地方稅務局系爭土地是否符合免 徵土地增值稅之要件，經答以：「五、查旨揭土地經花蓮縣 政府認定屬65年6月7日府建劃字第309l5號公告發布實施之 「鯉魚潭風景特定區計畫」範疇，於該都市計畫發布實施時 即劃定為文教區(二)迄今(即不符農業發展條例第38條之1農 業用地之定義，不合免課徵土地增值稅之要件)；次查原土 地所有權人楊文賢先生於l01年2月1日訂約出售前揭案地予 海灣三二股份有限公司，雙方並於101年2月2共同向本局申 請按一般用地稅率課徵土地增值稅。綜據，本案土地係移轉 予非自然人，本無農業發展條例第37條及第38條之1規定之 適用(即不符土地稅法第39條之2及農業發展條例第37條作農 業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值 稅之要件)。」有該局102年12月23日花稅土字第0000000000 號函附卷可參(見卷一第265頁)。故系爭土地此次移轉無論 如何均不符得申請免課徵土地增值稅之要件。 (二)被告於辦理系爭土地買賣契約之所有權移轉登記時，未依約 就系爭土地申請免徵土地增值稅，又未依原告指示暫緩繼續 所有買賣程序，逕自辦理過戶手續，有無過失？ 按民法第184條關於侵權行為之規定，採過失責任主義，以 行為人之侵害行為具有故意過失，為其成立要件之一。所謂 過失，指行為人雖非故意，但按其情節應注意，並能注意， 而不注意。又過失依其所欠缺之程度為標準，雖可分為抽象 輕過失（欠缺善良管理人注意義務）、具體輕過失（欠缺應 與處理自己事務同一注意義務）及重大過失（顯然欠缺普通 人之注意義務），然在侵權行為方面，過失之有無，應以是 否怠於善良管理人之注意義務為斷（最高法院19年上字第27 46 號判例參照），亦即行為人僅須有抽象輕過失，即可成 立。又查「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，其受 有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」「受任人因處理 委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委 任人應負賠償之責」，民法第535條、第544條分別定有明文 。而善良管理人之注意義務，乃指有一般具有相當知識經驗 且勤勉負責之人，在相同之情況下是否能預見並避免或防止 損害結果之發生為準，如行為人不為謹慎理性之人在相同情 況下所應為之行為，即構成注意義務之違反而有過失，其注 意之程度應視行為人之職業性質、社會交易習慣及法令規定 等情形而定。而專門職業人員，基於與當事人之信賴關係， 並本於其專業能力、工作經驗及職業責任，在執行業務時， 對於相對人或利害關係人應負有保護、照顧或防範損害發生 之注意義務。此參照地政士法第26條規定：「地政士受託辦 理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。 地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害 時，應負賠償責任」甚明。本件被告為地政士（代書），乃 專門職業人員，受託辦理系爭土地之所有權移轉登記事宜， 受有報酬(見系爭契約第4條第1項)，有系爭土地買賣契約書 可證；其執行職務，應依委任人之指示，並以善良管理人之 注意為之；是無論依侵權行為或處理委任事務有過失，被告 均應負善良管理人之注意義務。本件原告因誤信被告所稱系 爭土地增值稅額不多，始同意出售系爭土地，不意土地增值 稅經核定後竟高達新台幣2,331,258元(見卷一第20頁)，原 告不欲負擔，擬重啟協商，乃自101年2月1日起至101年2月9 日止一再以電話、傳真、存證信函通知被告待協調完成前， 暫緩繼續所有買賣程序，但被告仍置若罔聞，甚於101年2月 10 日將系爭土地辦理移轉過戶之手續等情，業據提出通話 明細表、傳真記錄、通知書、聲明書、存證信函暨回執等件 (見卷一第84-95頁)為證。被告雖不否認曾接收到暫緩之通 知，惟以「是被告之事務所助理收到，並沒有交給被告過目 。」(見卷二第28頁)。然被告之事務所助理乃被告之使用人 ，其就委任人所指示之重要之傳真未交給被告處理，自有過 失；依民法第224條「債務人之代理人或使用人，關於債之 履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一 責任。」應認被告關於本件債之履行有過失。且被告於101 年10月23日尚傳一封簡訊跟原告道歉，載明「...心實在非 常抱歉，誠摯的跪在你的面前請求您的原諒」(見卷一第189 頁)等語，足認被告確亦知其有所疏失。 (三)原告是否因被告之過失而受有損害？其損害為何？對此，原 告得否向被告請求損害之金額？ 按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並 二者之間，有相當因果關係為成立要件（最高法院30年上字 第18號判例意旨參照），所謂相當因果關係，係指依經驗法 則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查， 認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可 發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行 為與結果即有相當之因果關係（最高法院98年度台上字第67 3號裁判意旨參照）。而民法第544條第1項雖規定受任人因 處理委任事務有過失，對於委任人應負損害賠償責任，仍需 以委任人因此受有損害，始得請求損害賠償。此衡以「無損 害無賠償」之基本法理要無疑義。是本件原告得否請求損害 賠償，端視原告是否因此受有損害為斷。查原告雖請求被告 賠償土地增值稅新台幣2,331,258元云云。然系爭土地既不 符免課土地增值稅之要件，已見前述，自應依法核課土地增 值稅，所應核課之土地增值稅新台幣2,331,258元，無論依 系爭土地買賣契約第4條或土地法第182條前段規定，均應由 原告繳付，係原告基於私法上契約應負擔之部分或基於公法 上原因對國家應為之給付，無論被告有無前述過失責任之發 生，原告均應依法繳付，是該部分之支出與被告之過失無因 果關係，並非因本件事故而發生之損害，是原告此部分之請 求，於法無據。縱使原告指稱：一再以電話、傳真、存證信 函通知被告待協調完成前，暫緩繼續所有買賣程序，但被告 仍置若罔聞，甚於101年2月10日將系爭土地辦理移轉過戶之 手續等情確為真實，但實難謂原告之權利受有任何損害；充 其量僅有使原告喪失與買方再行協調之機會而已。如原告主 張其受有損害，則應就其何權利受損、損害如何發生、及與 被告之行為間有何因果關係等損害賠償責任之成立要件，負 實質主張及積極舉證責任。從而，原告依約應繳納之土地增 值稅新台幣2,331,258元，並非原告之損害，依前開說明， 既無損害則無填補損害可言，故原告請求被告賠償土地增值 稅新台幣2,331,258元，尚乏所據。 (四)此外，雖被告處理系爭土地買賣事宜有未確實核算土地增值 稅，反告知原告土地增值稅額不多，顯未盡其應保護、照顧 或防範損害發生之注意義務；事後又對原告多次通知被告待 協調完成前，暫緩繼續所有買賣程序之指示，置之不理，應 負過失責任，惟原告並未提出確實證據足證有何其他損害， 又未能舉證證明有何因被告之過失而受有損害之情事，即無 有何損害賠償之因果關係事實基礎存在，原告自不得請求被 告負損害賠償之責。綜上所述，原告依據侵權行為或處理委 任事務有過失，請求損害賠償之法律關係，請求被告賠償土 地增值稅新台幣2,331,258元，並無所據，為無理由，應予 駁回。 四、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附 此敘明。 五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 103 年 5 月 29 日 臺灣花蓮地方法院民事庭 法 官 沈士亮 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 5 月 29 日 書記官 張任萱