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臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　102年度重訴字第5號 原　　　告　花蓮縣秀林鄉公所 法定代理人　李春風 訴訟代理人　許正次律師 被　　　告　山石國際開發股份有限公司 法定代理人　謝文田 被　　　告　鄭清雄 共同訴訟代理人　謝進益律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104年2月11日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告山石國際開發股份有限公司應將坐落花蓮縣○○鄉○○○段 ○○○○號土地上如附圖所示紅色斜線部分之地上物拆除，並將坐 落花蓮縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○號土地返還予原告。 被告應連帶給付原告新臺幣肆拾參萬肆仟柒佰柒拾壹元，及自民 國102年2月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 ，並自民國99年6月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告 新臺幣貳萬伍仟伍佰柒拾伍元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告山石國際開發股份有限公司負擔200分之199，餘 由被告連帶負擔。 本判決第1項於原告以新臺幣參仟柒佰參拾伍萬元供擔保後得假 執行，但被告山石國際開發股份有限公司如以新臺幣壹億壹仟貳 佰零柒萬陸仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。 本判決第2項於原告以新臺幣陸拾參萬元供擔保後得假執行，但 被告如以新臺幣壹佰玖拾壹萬元為原告預供擔保後，得免為假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告法定代理人原為許淑銀，嗣於訴訟繫屬後變更為李春風 ，變更後之法定代理人於民國104年1月6日提出書狀聲明承 受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、花蓮縣選舉委員會函、當 選人名單等可稽（卷346至348頁），核與民事訴訟法第170 條、第175條、第176條規定相符，應予准許。 二、原告主張： ㈠90年7月17日，原告與東方夏威夷遊樂園股份有限公司（下 稱東方夏威夷公司）簽訂原住民保留地租賃契約（下稱系爭 租賃契約），租賃標的為花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○ ○○○○號土地（為國有原住民保留地，101年11月3日地籍圖 重測變更為花蓮縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○號，下 稱系爭土地），租賃期限為90年6月1日至99年5月31日，東 方夏威夷公司並於系爭土地上蓋有建物。後東方夏威夷公司 於99年2月25日變更公司名稱為山石國際開發股份有限公司 （下稱山石公司）。惟自94年起，山石公司即以系爭土地上 建物受有毀損，公司處於停業狀態而遲延支付租金，且自98 年起即未支付原告租金。99年5月31日租約到期，系爭租賃 契約消滅，山石公司自應返還原告系爭土地，惟山石公司卻 仍持續占用系爭土地，原告並以100年5月5日秀鄉經字第000 0000000號函，請求山石公司在文到後三個月內，返還系爭 土地及回復原狀，惟經原告實地勘查，山石公司並未履行。 ㈡拆屋還地部分：原告依據租賃物返還請求權（民法第450條 第1項及第455條）及物上請求權（民法第767條第1項），請 求山石公司將地上物拆除，並將系爭土地返還原告，請求鈞 院擇一為原告勝訴之判決： 1.系爭租賃契約第3條載明「租賃期間：自90年6月1日起至99 年5月31日止計九年。」，故系爭租賃契約於99年5月31日即 因期限屆滿而消滅，依據民法第450條第1項、第455條規定 及最高法院69年台上字第4001號判例意旨，山石公司未依約 返還系爭土地予原告，應即負遲延責任，原告並得依租賃契 約法律關係請求山石公司於租期屆滿時返還系爭土地。 2.系爭土地為國有之原住民保留地，依原住民保留地開發管理 辦法第2、6條規定、最高法院51年度台上字第2680號判例意 旨，原告為實際管理機關，得代國家主張所有權人之權利。 系爭租賃契約至99年5月31日租期屆滿，山石公司已無任何 法律上之依據占有使用系爭土地。惟山石公司所有之地上物 仍持續坐落並占有系爭土地，顯妨害原告對系爭土地之所有 權；又山石公司無權占有系爭土地，原告自得依法請求返還 ，故原告得依民法第767條第1項規定請求山石公司拆除地上 物並回復土地之原狀後，返還系爭土地。 3.系爭契約已排除法定默示更新之適用，且租賃契約之成立需 以契約雙方當事人合意為必要，不因山石公司單方提出續租 申請，即就系爭土地與原告續成立租賃關係： ①就本案之相類事實有臺灣高等法院95年度上字第599號民事 判決可資參考，另依最高法院55年度台上字第276號判例意 旨，基於契約自由原則，若於契約訂定之際，已表示租期屆 滿需另為續租，應已發生阻止續約之效力。又租賃關係之成 立，需以契約當事人雙方合意為必要，故於定期租約屆滿後 ，是否續租，非一方為欲承租之意思表示，他方即有同意之 義務，自為當然之解釋。系爭租賃契約第12條第2項已訂排 除民法第451條租賃契約默示更新之適用，本約款所定之「 續租手續」已生阻止續約之效力，故山石公司應已不得為民 法第451條之主張。 ②基於租賃契約需雙方合意始成立之性質，系爭契約所定之「 續租手續」當指原告同意續租且被告完成法定續租程序，非 山石公司提出申請，即就已屆滿之租約成立租賃關係。今山 石公司逕以已提出續租手續，而無本條約款之適用，並排除 民法第451條規定，顯屬無據。 4.原告多次函知山石公司收回系爭土地及拒絕續租之意思，山 石公司實無民法第451條法定默示更新權利之情事： ①山石公司於99年3月10日以山石字第0000000000號函提出續 租申請後，原告業以99年3月31秀鄉經字第0000000000號函 覆，載明「旨揭土地98年1月份土地權利審查委員會決議由 本所收回列管，本所98年2月13日秀鄉經字第0000000000號 函通知原承租東方夏威夷公司此項決議，並限期於3個月內 恢復原狀交還土地，且本所98年4月29日秀鄉經字第0000000 000號函中，皆有充分說明該公司違反原住民保留地開發管 理辦法及租賃契約書規定，故本案仍請依上開規定辦理。」 即原告已明白拒絕對山石公司申請續租之請求，已為表示反 對續租之意思。 ②原告亦屢次向山石公司表示收回系爭土地，拒絕續租之情事 ，足證本案並無法定默示更新租賃契約之情事，相關函文包 括： ⑴98年2月13日秀鄉經字第0000000000號函：主旨載明「有 關貴公司承租系爭土地案，業經本鄉98年1月份土地權利 審查委員會決議由本所收回列管在案」，說明二載明「收 回土地，並請貴公司於文到3個月內回復原狀交還土地」。 ⑵98年3月19日秀鄉經字第0000000000號函：副本予山石公 司，告知土地收回並予列管事。 ⑶98年4月29日秀鄉經字第0000000000號函：復山石公司98 年4月2日東方字0000000號函、98年4月7日、13日存證信 函，說明四載明「限期於3個月恢復原狀交還土地」。 ⑷99年3月31日秀鄉經字第00000000000號函：復山石公司99 年3月10日山石字第0000000000號函，表示依98年2月13日 秀鄉經字第0000000000號函辦理，即「限期於3個月恢復 原狀交還土地」。 ⑸100年5月5日秀鄉經字第0000000000號函：函告山石公司 在文到後三個月內，返還租賃土地及回復原狀。 ⑹100年7月4日秀鄉經字第0000000000號函：限期山石公司 於3個月內返還租賃土地及回復原狀。 ③綜上，原告於系爭租賃契約存續時期、屆至前後，皆明文函 告收回土地，拒絕續租之意，山石公司抗辯原告於上開租賃 期間屆滿後未為反對續租之意思表示，依民法第451條之規 定，已生租約默示更新之效力，伊等對於系爭土地仍有不定 期租賃關係存在云云，與事實不符，顯非可取。 ㈢積欠租金部分： 1.依據系爭租賃契約第4條載明應納年租金為「出租土地公告 地價年息百分之三」，故於系爭租賃契約存續期間，山石公 司即應依約給付租金予原告。山石公司自98年1月1日起至系 爭租賃契約99年5月31日到期止之租金，原告同意依系爭租 賃契約第4條所定「建築用地依申報地價3%，其餘依申報地 價1.5%計算租金」計算，並就建築用地之面積同意依山石公 司書狀後附附表1計算為8,319.66平方公尺。請求積欠之租 金798,824元，並依民法第229條第2項、第203條規定，原告 得請求山石公司給付自99年6月1日起算之遲延利息。 2.山石公司於租賃期間存續間未給付租金，又原告並無拋棄租 金請求權之意思，原告得據系爭租賃契約請求山石公司給付 欠繳之租金： ①依民法第439條及第126條規定，租賃契約關係存續中，租賃 人即有支付租金之義務，且該租金請求權於5年內皆得請求 ，原告自得據系爭租賃契約於5年內請求租金，山石公司稱 原告未如期通知其繳交租金之金額及指定地，即屬拋棄租金 之請求，顯屬無稽。 ②系爭租賃契約第4、6條載明：「應納年租金由出租人依左列 標準按年計算通知承租人於每年六、十二月底前向指定點繳 納之，承租人不得異議。」、「逾期繳納達一年者，除追繳 租金外，本租約視同終止，收回土地。」，明定原告將對未 如期繳納之租金為追繳，今原告未曾為任何拋棄租金請求權 之意思表示，山石公司自不得逕指原告已拋棄租金請求權。 另系爭租賃契約既已明訂原告將追繳未納租金，故山石公司 所指其具正當信賴原告將不為追繳行為，顯屬無據，原告亦 無違反誠信原則。 3.原告是否依系爭租賃契約第4項通知山石公司繳納租金，應 不影響原告請求租金之權利：系爭契約第4條約款重於承租 人就契約明定之租金數額不得異議，非原告未通知則不生租 金請求權。系爭契約亦明白規定租金之核算方式，並非山石 公司所不得計算者，甚且山石公司於94年起至98年2月止共 繳交9次租金，該9次所繳納之金額、方式皆相同，應無山石 公司所述無法知悉繳納方式，無從繳交租金之情事。依民法 第439條及第126條規定，原告本得基於租賃關係請求租金之 給付，無論原告有無為通知繳納之金額、地點情事，皆無礙 原告租金之請求。被告所稱原告未依系爭租賃契約第4條為 通知即喪失租金之請求權，顯屬無據。 4.系爭租賃契約中之租金給付請求權，屬給付有確定期限之性 質，山石公司若未依期限給付，自期限屆滿時起負遲延責任 ，不以原告催告為必要：系爭租賃契約租賃期限為90年6月 1日至99年5月31日，租賃契約第4條亦載明山石公司需於每 年6、12月底為租金給付，即屬給付有確定期限者，而98年 2月至99年5月間租賃契約仍存續，依民法第439條及第229條 規定，山石公司即應依約給付原告租金。故山石公司所稱原 告應催告始得主張給付遲延之責，顯屬無據。 ㈣不當得利部分：山石公司於系爭租賃契約屆滿後，並無任何 法律上之原因，卻繼續使用系爭土地，享有使用系爭土地之 利益，依系爭租賃契約第12條及民法第179條規定，請求山 石公司返還從99年6月1日至返還前揭土地之日止，依當期申 報地價計算之不當得利： 1.系爭租賃契約第12條載明「本契約租期屆滿前二個月，承租 人如有意續租應向出租機關申請續租，否則視同無意續租， 租期屆滿後，承租人未辦續租手續，仍繼續使用者，應負損 害賠償責任，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。 」，核其性質，倘承租人有違反契約之情事，即應負損害賠 償責任。 2.山石公司無權占有系爭土地，自屬無法律上原因而受有利益 ，依民法第179條規定、最高法院61年台上字第1695號判例 意旨，及土地法第97條第1項、第105條、第148條、土地法 施行細則第25條規定，原告請求山石公司按月給付相當於租 金之不當得利，自屬有據。依前揭租金計算相同之方式，請 求山石公司給付自99年6月1日至返還系爭土地之日止，按月 給付，暫算至103年11月底之金額為2,537,446元。 3.將來給付之訴部分：山石公司無權占有原告土地，期間甚長 ，並未支付任何租金或代價，顯有惡意侵害原告所有權之意 思，日後亦難以期待山石公司給付租金，故就將來給付之租 金（不當得利），有依民事訴訟法第246條規定預為請求之 必要。 4.租賃契約屆期前後，原告皆已表示收回系爭土地，即指不為 續租之意思，山石公司仍為使用系爭土地，原告本得依法追 繳相當於租金之不當得利，該合法權利之主張，不得逕指為 權利濫用：系爭租賃契約訂有期限，山石公司本不得期望於 租賃期限屆滿後，原告必然再為續租之意思表示，且原告已 屢次向山石公司函告收回系爭土地事。故被告所稱原告刻意 不為任何通知及表示，顯與事實不符，且原告係依系爭租賃 契約及民法不當得利之規定，依法行使權利，自不得稱此合 法權利之行使謂為權利濫用。 ㈤連帶保證責任部分：鄭清雄應依保證約款（系爭租賃契約第 13條）與山石公司負連帶責任：系爭契約第13條載明「保證 人對承租人應繳納之租金、違約金、損害賠償金，應負連帶 保證責任。」，今鄭清雄為山石公司之連帶保證人，自應依 系爭契約負連帶保證責任。山石公司違反系爭租賃契約，積 欠原告租金，且無法律上原因而受有利益，造成原告受有損 害，就此損害賠償金額，鄭清雄即應負連帶保證之責。 ㈥並聲明： 1.如主文第1項所示。 2.被告應連帶給付原告798,824元，及自99年6月1日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自99年6月1日起 至返還第1項所示土地之日止，給付當期申報地價百分之3計 算之不當得利。 3.原告願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告則以： ㈠90年7月17日，山石公司（更名前為東方夏威夷公司）與原 告就系爭土地簽訂系爭租賃契約，租賃期間為90年6月1日至 99年5月31日。90年至97年間，山石公司均於受原告通知後 依約繳納租金，自98年起，原告即未依系爭租賃契約第4條 約定，計算當年度應繳租金，並通知山石公司應納年租金金 額及指定繳納點，山石公司無從繳交租金。98年12月20日， 山石公司與訴外人大板根育樂事業股份有限公司（下稱大板 根公司）簽訂委託契約書，並提出東方夏威夷營運計劃書。 99年2月25日，東方夏威夷公司更名為山石公司。99年3月10 日，山石公司依據系爭租賃契約第12條約定，以山石字第00 00000000號函向原告提出續約申請。99年5月31日，系爭租 賃契約之租賃期限屆滿，然原告並無任何反對山石公司續用 系爭土地之表示，山石公司仍持續占有並使用系爭土地。 100年5月5日，山石公司遽然接獲原告秀鄉經字第000000000 0號函，命山石公司於文到三個月內，返還系爭土地並回復 原狀。 ㈡系爭租賃契約業依民法第451條之規定默示更新為不定期限 之租賃契約，原告主張山石公司無權占有云云，實屬無據： 1.系爭租賃契約租期屆至後，山石公司仍繼續就系爭土地為使 用收益，原告並無即為反對之意思表示，系爭契約實已依民 法第451條規定默示更新： ①觀原告所提出卷108頁之附表1可知，於系爭租賃契約之租賃 期間屆至（即99年5月31日）後至100年5月5日止，此將近一 年之期間內，原告並無對山石公司繼續使用系爭土地有任何 反對之表示，原告上揭行為，已合於民法第451條「不即表 示反對之意思」之要件，是以系爭租賃契約之租期雖屆至， 然依民法第451條之規定默示更新為不定期限之租賃契約。 ②觀原告98年2月13日秀鄉經字第0000000000號函，內容係為 原告於系爭租賃契約屆滿前1年餘，單方向山石公司表示欲 將系爭土地收回列管，並非於系爭租賃契約租賃期間屆滿後 或屆滿之際，為反對繼續租賃契約之意思表示。 ③觀原告99年3月31日秀鄉經字第0000000000號函之發函時點 ，亦非為系爭租賃契約租賃期間屆滿後或將屆滿之際，該函 自難謂為原告所為之反對意思表示，且該函文之內容，僅係 重申上揭98年2月13日秀鄉經字第0000000000號函之意旨， 亦未就山石公司繼續使用收益系爭土地有明確之反對表示， 益徵原告主張已以該函向山石公司明確表示反對云云，洵非 可採。 ④由上，系爭租賃契約業依民法第451條之規定默示更新為不 定期限之租賃契約，山石公司對系爭土地為使用收益自屬有 權占有，原告不得請求拆屋還地。 2.本件無得適用系爭契約第12條第2項之約定而得排除民法第 451條之適用，原告主張該項約定已排除民法第451條之適用 云云，殊非可採： ①系爭租賃契約第12條第2項明文約定：「租期屆滿後，承租 人未辦理續租手續，仍繼續使用者，應負損害賠償責任，並 不得主張民法第451條之適用或其他異議。」。準此，倘欲 適用本約定而生排除民法第451條規定之效果，則須以系爭 契約屆滿且承租人並未辦理續租手續為前提，若承租人已辦 理續租手續，實無本項約定之適用，不生排除民法第451條 規定之效力。 ②山石公司已於99年3月10日，以山石字第0000000000號函向 原告提出續約申請，可知山石公司於系爭租賃契約租賃期間 屆至前，依系爭租賃契約12條第1項之約定提出續約申請， 實已屬契約第12條第2項所稱之「辦理續租手續」，本件情 形並未符合契約第12條第2項所訂之「租期屆滿後，承租人 未辦理續租手續，仍繼續使用者」之要件，實無得適用該項 約定而排除民法第451條規定。 ③原告雖舉臺灣高等法院95年度上字第599號民事判決，主張 與本案之事實相類且遭法院認定並無民法第451條法定默示 更新規定之適用，然該判決所涉之租賃契約中，訂有「租期 屆滿時，租賃關係即行『消滅』…。」之明文約定，然本件 系爭租賃契約中並無規定租賃契約期滿後效力消滅之約定， 是以臺灣高等法院上揭民事判決與本件不論於事實上或重要 爭點上均有顯著歧異，無法比附援引。故山石公司實已向原 告辦理續租手續而不符合系爭租賃契約第12條第2項之適用 要件，是以本件確無得適用契約第12條第2項約定而得排除 民法第451條規定之適用，原告主張該項約定已排除民法第 451條之適用云云，殊非可採。 3.退步言之，縱認本件得適用系爭租賃契約第12條第2項之約 定（假設語氣），由嗣後雙方之行為亦應認雙方已合意排除 該項約定之適用： ①參照臺灣高等法院89年重上更(一)字第73號判決意旨，承租 人與出租人縱於租賃契約中約定排除民法第451條有關租賃 契約默示更新規定之適用，亦非於租賃期限屆滿當然生租賃 契約消滅之效果，如承租人於租賃期間屆滿後仍繼續使用租 賃物，而出租人仍未立即為反對之意思，依其行為足認已與 承租人合意排除租賃契約條款之適用，即回歸適用民法第 451條規定，視為默示更新租賃契約，原定期之租賃契約即 轉為不定期限之租賃契約。 ②山石公司於系爭租賃契約租賃期間屆至後，仍繼續使用系爭 土地，原告非僅未即表示反對續約之意思，原告與山石公司 已合意排除系爭租賃契約第12條之約定，回歸適用民法第 451條規定，則系爭租賃契約已轉為不定期限之租賃契約， 而仍持續存在，山石公司並非無權占有。原告更遲於系爭租 賃契約租賃期間屆滿近一年後，方遽然發函要求原告返還土 地與回復原狀。衡諸一般社會通念，原告所不欲山石公司繼 續使用系爭土地，於租賃期間屆至後應立即發函通知山石公 司不予續租，方合情理。然原告於系爭租賃契約租期屆滿後 近一年之時間中，皆未對山石公司使用系爭土地有任何表示 ，觀諸此情，依上揭實務見解，堪認原告顯有與山石公司合 意排除適用系爭租賃契約第12條第2項約定之情形甚明。 4.退萬步言，原告濫用職權命山石公司拆屋還地，枉顧山石公 司為經營系爭土地所投入之成本與經營成果，顯屬以損害他 人為主要目的，已然違反誠信原則： ①山石公司於90年7月17日簽訂系爭租賃契約後，即投入高達7 、8億之資金建設東方夏威夷遊樂園之設備，興建噴泉、滑 草場、戲水池、滑水道、腳踏船、舞台等設施。98年12月間 ，山石公司更與大板根公司簽訂委託契約書，提出東方夏威 夷營運計劃書，準備於近日內重新開業，並於近期投入相當 資金為聯絡、招募及清理等準備工作。 ②然原告遽於100年5月間逕以秀鄉經字第0000000000號函，命 山石公司於文到3個月內，返還系爭土地並回復原狀，枉顧 山石公司為興建遊樂園區類之硬體設備所投入之巨額成本， 且亦無視山石公司曾有卓著之經營成果，為當地活絡觀光商 機並創造就業機會，以此觀之，原告對山石公司主張拆屋還 地之行為，所獲得利益較諸山石公司所注之成本及山石公司 為當地所創造出之公共利益甚小，是以參照最高法院89年度 台上字第855號判決意旨，原告主張權利之行為顯屬以損害 他人為目的。 ③原告為系爭土地之管理機關，濫用職務上之權限，視誠信於 無物，任意刁難與政府機關簽約之山石公司，非僅致生重大 損害於山石公司本身，亦使所有與公部門政府合作之廠商身 陷隨時可能遭刁難解約而血本無歸之危險中，最終甚會導致 台灣觀光產業之招商陷入困境，而害於台灣之經濟建設及觀 光發展，自與公共利益及誠信原則相違。 ㈢關於原告請求給付租金及遲延利息部分：原告多年來皆未踐 行通知山石公司繳納租金，顯已拋棄租金請求權，今臨訟主 張請求給付租金，顯已違反誠信原則： 1.系爭租賃契約第4條約定：「應納年租金由出租人依左列標 準按年計算通知承租人於每年六、十二月底前向指定點繳納 之。」。故出租人負有計算應納年租金並通知承租人應納年 租金金額及繳納租金指定點之義務，倘出租人未依本條約定 通知承租人應納年租金金額及繳納指定點，承租人即無從依 循並履行給付租金之義務。 2.原告自98年起即未依約通知山石公司應繳納之年租金金額及 繳納指定點，山石公司自無繳納租金之可能，且原告自98年 迄今，數年來均未履行通知山石公司繳納租金之義務，自其 行為觀之，顯然已拋棄對山石公司之租金請求權，否則自無 多年不通知山石公司繳納租金之可能，原告既已拋棄對山石 公司之租金請求權，則本件租金請求權業已消滅，原告時至 今日復向山石公司請求前開租金，顯屬無據。 3.原告雖稱山石公司非無法知悉繳納之金額、方式云云，然系 爭契約第4條既已明定原告負有計算租金並通知承租人租金 金額及指定點之義務，實不能因原告怠於履行上揭義務則認 山石公司自行計算應納年租金金額，且依原告上揭主張之邏 輯以觀，山石公司負有自行計算決定租金，與自行決定應至 何地點繳納之權限，衡以一般社會通念，亦屬荒謬，殊無可 採。由上，原告多年來怠於通知山石公司應給付之價金與指 定繳納點，堪認已拋棄對山石公司之租金請求權，實無得對 山石公司再為主張請求。 4.原告長期未行使租金請求權之行為，足令山石公司正當信賴 其將不再主張租金請求權，依權利失效之原則，益徵原告不 得向山石公司請求給付租金：原告依約負有通知山石公司應 繳納年租金金額及繳納指定點之義務，自90年起至97年止山 石公司均依原告通知繳納租金，然原告自98年起即未依約履 行其通知義務，致山石公司無從繳納租金，原告未依約履行 通知義務長達兩年之久，足以令山石公司正當信賴其不欲行 使租金請求權，依最高法院97年度台上字第950號判決意旨 所揭示之「權利失效原則」，原告實已不得再向山石公司主 張該租金請求權請求山石公司給付租金。 5.原告既無權向山石公司請求租金，則亦不得請求該租金部分 之遲延利息，且原告並未依民法第229條規定催告，實未有 給付遲延之情形，原告請求給付遲延利息云云，實屬無據。 系爭契約僅有規定應納年租金之計算方式，並未約定具體應 繳納之金額、繳納方式及支付租金之日期，自無民法第439 條適用，不得逕認本件租金請求權為有確定期限之債權；山 石公司僅得依原告之通知至繳納指定點繳納原告告知之應納 年租金金額，故於原告依系爭租賃契約第4條通知山石公司 前，自不得認為債權已屆清償期限，山石公司並未給付遲延 ，原告不得請求遲延利息。 ㈣有關原告請求不當得利部分： 1.系爭租賃契約業依民法第451條之規定默示更新為不定期限 之租賃契約，山石公司係基於系爭租賃契約使用收益系爭土 地，自無受有任何不當得利： ①參照最高法院86年度台上字第2943號判決意旨，倘當事人間 尚有租賃關係存在，承租人對租賃物為使用收益，自不成立 不當得利。系爭租賃契約業依民法第451條之規定默示更新 為不定期限之租賃契約，雙方間就系爭土地之租賃關係仍有 效存在，不因系爭租賃契約原訂租期屆滿而消滅，揆諸上揭 實務見解，山石公司基於有效存在之系爭租賃契約使用系爭 土地，實非不當得利，原告請求山石公司返還所受有之不當 得利云云，顯非足採。 ②退步言之，縱認原告得對山石公司請求使用系爭土地之不當 得利，然原告於租賃契約期限屆滿後刻意未為反對山石公司 繼續使用之表示，待多年後始對山石公司請求不當得利，亦 屬權利濫用之行為，違反誠信原則，實非適法。原告明知山 石公司有意重新規劃位於系爭土地上之遊樂園區，投入大量 成本與心力，與大板根公司簽訂委託契約書，並提出東方夏 威夷營運計劃書，原告仍於租賃期限屆滿後刻意不為任何通 知及表示，嗣3年後始對山石公司提出不當得利之請求並加 計遲延利息，依其所為，顯已令山石公司正當信賴其將不為 任何主張，而今竟遽然提出不當得利之請求，原告之行為已 違反民法第148條之誠信原則，而有權利濫用情事。 2.就相當於租金之不當得利數額計算方式方面： ①縱認原告得請求被告返還占用系爭土地所受有之不當得利（ 假設語氣），然就不當得利數額之計算上，應以系爭租賃契 約第4條第1項所約定之租金計算方式為計算，此業經原告所 自認，原告亦於103年12月18日本件言詞辯論程序時言詞表 示同意。 ②觀系爭租賃契約第4條第1項之約定：「出租基地『包括自用 住宅建地、承採林木設施用地、交通用地、墳墓用地、合法 團體所需建築用地（不包括教會用地）、觀光遊憩事業設施 用地、工廠用地、旅館用地、商店用地或其他供為營業用建 築用地。』之租金率，遵照行政院核示不分自住、營業或非 營業用地，均為出租土地公告地價年息百分之3。但觀光遊 憩事業及社會福利事業用地，非建築用地部分，按出租土地 公告地價年息百分之1.5核算年租金。」可知，山石公司既 承租系爭土地作為從事觀光遊憩事業之用，則租金之計算方 式上，須區分系爭土地為建築用地與非建築用地部分，以不 同之費率計算租金。 ③系爭土地中建築用地範圍，應以山石公司於系爭土地上興建 建物之占地面積為認定。自附圖以觀，山石公司實際使用系 爭土地之建築用地部分面積，實係系爭土地上建有建物之占 地部分面積，共計為8319.66平方公尺。是以不當得利之計 算，除上揭建築用地8319.66平方公尺部分之土地應以系爭 土地公告地價年息百分之3計算外，系爭土地其餘部分之不 當得利額，應以系爭土地公告地價年息百分之1.5之費率為 計算。故縱認原告得為不當得利之請求（假設語氣），亦應 依前所述區分系爭土地中建築用地（面積計8319.66平方公 尺）與非建築用地異其費率為計算。 ㈤有關原告提起將來給付之訴預為請求將來租金部分：參照最 高法院86年度台上字第1385號判決意旨，原告提起將來給付 之訴之前提為債權已確定存在，且到期有不履行之虞，始有 請求之必要。系爭租賃契約既因民法第451條法定默示更新 規定而轉為不定期限之租賃契約，山石公司尚無返還系爭土 地之義務，且山石公司係因原告未依約通知應納年租金金額 及繳納指定點始無從繳交租金，並無故意積欠租金之惡意， 自無到期不履行之疑慮，原告請求將來給付之訴並無理由。 ㈥有關原告請求鄭清雄負保證責任部分： 1.本件主債務（租金）並不存在，鄭清雄自不負擔保證債務： 參照最高法院71年度台上字第4935號判決意旨，原告向山石 公司請求租金部分，實無所據，本件主債務實不存在，保證 債務自無從發生，故鄭清雄自不負擔保證債務。 2.退步言之，縱鄭清雄應依系爭租賃契約第13條約定負擔保證 債務（假設語氣），亦不包含原告請求之不當得利部分：系 爭租賃契約第13條約定：「保證人對承租人應繳納之租金、 違約金、損害賠償金，應負連帶賠償責任。」，準此，系爭 契約之保證人應負保證責任之範圍僅限於租金、違約金及損 害賠償金，其餘債務均不在保證之範疇內。原告起訴向山石 公司請求租金及不當得利，並請求鄭清雄負連帶保證責任； 然就不當得利部分，自始即不在系爭租賃契約第13條約定之 保證範圍內，故原告該部分之請求，實屬無據。 ㈦綜上，系爭租賃契約已因默示更新轉為不定期限之租賃契約 ，自無不當得利可言，且山石公司正當信賴原告已拋棄系爭 租賃契約之租金請求權，亦無預為請求將來租金之必要；又 鄭清雄亦不負擔保證債務，原告所主張要難可採等語資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，被告願提供 擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執之事實： ㈠90年7月17日原告與東方夏威夷公司（該公司於99年2月25日 更名為山石公司）邀同鄭清雄為連帶保證人，簽訂原住民保 留地租賃契約（即系爭租賃契約），租賃標的為系爭土地（ 為國有原住民保留地），租賃期限自90年6月1日起至99年5 月31日。 系爭租賃契約為真正（卷11至14頁）。 ㈡東方夏威夷公司於94年5月至98年2月皆有給付租金。 ㈢依系爭租賃契約約定，98年至99年5月31日期間約定租金， 山石公司未為繳納，而原告未發繳納通知單給山石公司。 ㈣山石公司99年5月31日山石字第00000000號函（原證23號） 為真正。山石公司99年3月10日山石字第00000000000號函（ 被證3即卷81、82頁）為真正。山石公司東方夏威夷營運計 畫書（被證2即卷58至80頁）為真正。 ㈤原告發函予山石公司如卷112頁原告書狀附表。 ㈥兩造所提出之文書形式上均為真正。 ㈦系爭租賃土地於租賃期間屆至後，仍為山石公司占用迄今， 未返還原告。山石公司占用系爭土地情形如附圖所示。 五、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於： ㈠系爭租賃契約約款是否已排除民法第451條法定默示更新條 款之適用？ ㈡原告是否於系爭租賃契約到期後，有不為反對山石公司使用 系爭土地之行為，而使本件具有民法第451條法定默示更新 之情事？而使原告與山石公司間就系爭土地存有一不定期租 賃契約？ ㈢原告訴請拆屋還地及請求98、99年之租金，是否屬權利濫用 或有違反誠信原則？ ㈣原告有無提起將來給付之訴之必要？ ㈤鄭清雄是否須負保證責任？原告請求之租金、不當得利、將 來給付之租金（不當得利）及遲延利息等債權是否在系爭租 賃契約第13條約定之保證範圍內？茲審酌如下。 六、本院之判斷： ㈠系爭租賃契約約款已排除民法第451條法定默示更新條款之 適用，租期屆滿時，原告與山石公司間租賃關係即歸消滅， 原告得依租賃物返還請求權及物上請求權之法律關係，請求 山石公司拆屋還地： 1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有 或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者， 得請求除去之。民法第450條第1項、第455條前段、第767條 第1項分別規定甚明。租約終止後，出租人除得本於租賃物 返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有 權人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係， 請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例意旨參 照）。 2.租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人 不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第 451條定有明文。按民法第四百五十一條所定出租人於租期 屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防 止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益 而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷 於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之 意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應 另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年 台上字第276號判例意旨可資參考）。出租人慮及承租人取 得民法第451條此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期 滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者， 仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院91年度台上字第 221號判決意旨參照）。 3.依系爭租賃契約所載內容可知，原告與山石公司係依原住民 保留地開發管理辦法第24條等規定，報經中央主管機關核准 後，由原告將系爭土地出租於山石公司興建觀光遊憩設施， 並約定租賃期間自90年6月1日至99年5月31日止計9年，有系 爭租賃契約可參（卷11至14頁），應堪信為真實。依系爭租 賃契約第12條約定：「本契約租期屆滿前二個月，承租人如 有意續租應自向出租機關申請續租，否則視同無意續租；續 租者其續租期間等以續租記錄之記載為準。租期屆滿後，承 租人未辦續租手續，仍繼續使用者，應負損害賠償責任，並 不得主張民法第451條之適用及其他異議。」（卷13頁反面 ），可知兩造於訂約之際已訂明期滿後，承租人即山石公司 未辦續租手續，仍繼續使用者，不得主張民法第451條之適 用，應認兩造已於契約中約定，期滿後未辦續租手續之情形 ，縱使繼續使用系爭土地，仍無民法第451條規定之適用至 明。 4.山石公司固以前詞置辯，認本件有民法第451條規定默示更 新為不定期限之租賃契約，或由嗣後雙方之行為亦已合意排 除系爭租賃契約第12條第2項約定之適用云云，惟查：山石 公司雖曾於99年3月10日以山石字第0000000000號函（被證 3，參卷81、82頁）向原告提出續租申請，惟原告在租期屆 滿前，已多次函知山石公司收回系爭土地及拒絕續租之意思 如下，①就山石公司前開99年3月10日申請續租函，原告以 99年3月31秀鄉經字第0000000000號函覆（原證15即卷117頁 ），載明「旨揭土地（即系爭土地）98年1月份土地權利審 查委員會決議由本所收回列管，本所98年2月13日秀鄉經字 第0000000000號函通知原承租東方夏威夷公司此項決議，並 限期於3個月內恢復原狀交還土地，且本所98年4月29日秀鄉 經字第0000000000號函中，皆有充分說明該公司違反原住民 保留地開發管理辦法及租賃契約書規定，故本案仍請依上開 規定辦理。」；②原告98年2月13日秀鄉經字第0000000000 號函（原證16即卷118頁）載明：「有關貴公司（即山石公 司）承租系爭土地作為遊憩用地使用案，業經本鄉98年1月 份土地權利審查委員會決議由本所收回列管在案」，說明二 並載「旨揭土地於租賃期間確實暫停營業達兩年以上，本所 擬依上開規定（即原住民保留地開發管理辦法第27條暨租賃 契約書第2條第2項規定）收回土地，並請貴公司於文到3個 月內回復原狀交還土地」；③原告98年3月19日秀鄉經字第 0000000000號函（原證17即卷119頁）副本予山石公司，告 知原告98年1月份土地權利審查委員會決議通過由原告收回 列管，通知山石公司限期恢復原狀交還土地，說明二並載： 旨揭土地（即系爭土地）該公司（即山石公司）租賃期間自 90年6月1日起至99年5月31日止，租賃期間確實暫停營業達 兩年以上，其廣大腹地閒置及雜草叢生，有影響部落環境衛 生及造成治安死角，為推動及配合當地部落文化產業、實質 使用閒置之原住民保留地及達到地方上最大效益，決議將土 地收回由本所（即原告）列管；④原告98年4月29日秀鄉經 字第0000000000號函（原證18即卷121頁）亦為通知山石公 司限期於3個月內恢復原狀交還土地之旨。顯見原告在山石 公司申請續租前，已多次函知欲收回系爭土地列管之意，並 在山石公司99年3月10日函申請續租後，再以99年3月31日函 明白拒絕山石公司申請續租之請求。依原告前開函文內容可 知，原告已數次明確為反對續租之意思表示，自不因山石公 司曾申請續租，而原告以100年5月5日秀鄉經字第000000000 0號函（原證6即卷32頁）、100年7月4日秀鄉經字第0000000 000號函（原證19即卷124頁）函山石公司限期在三個月內返 還租賃土地及回復原狀，係在租期屆滿後近1年始再發函通 知，而認本件有民法第451條視為以不定期限繼續租賃契約 ，或有合意排除系爭租賃契約第12條第2項約定適用之情形 。山石公司前開所辯，顯無可採。 5.系爭租賃契約期限屆滿時，原告與山石公司間租賃關係即歸 消滅，原告自得依租賃物返還請求權及物上請求權之法律關 係，請求山石公司拆除附圖所示紅色斜線部分之地上物，返 還系爭土地予原告如主文第1項所示。 ㈡原告對山石公司請求拆屋還地及給付98、99年之租金，係正 當之權利行使，並無權利濫用或違反誠信原則： 1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。此為民法 第148條所明定。所謂「以損害他人為主要目的」非僅指「 專」以損害他人為主要目的或僅指損人不利己而言，若自己 行使權利之結果，自己雖不無利益，然對他人所造成之損害 實甚於此，不管其對象為對造或其他多數人，亦足當之。而 誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益， 使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則。 2.原告拒絕山石公司續約之申請，係因山石公司長期怠於經營 遊樂園事業，違反承租系爭土地計畫使用之情形。山石公司 雖辯稱投入大量成本與心力，與大板根公司簽訂委託契約書 ，並提出東方夏威夷營運計劃書云云（卷54至80頁）；惟山 石公司所提委託契約書係於98年12月20日所簽立，然其在系 爭土地上之遊憩設施停業已久，除有原告前開98年2月13日 秀鄉經字第0000000000號函（原證16即卷118頁）載「暫停 營業達兩年以上」，且本院於102年7月1日會同兩造及地政 機關測量人員履勘現場時，經以車行方式繞園區一圈，該處 名為「東方夏威夷」之○○○區○○○○○道路顛頗難行， 路兩旁雜木叢生，沿途可見廢棄的滑水道及噴水池，整個園 區未見整理，十分雜亂，呈現停業狀態，山石公司在場人員 表示上開園區目前只有兩名人員駐守，一為管理人員，主要 負責收發文件，另一為清潔人員等情，有勘驗筆錄及照片可 參（卷174、175、236至267頁），顯見山石公司疏於經營管 理系爭土地；而系爭土地面積廣達89078.6、3170、1730.83 平方公尺，公告土地現值為每平方公尺1,200元，有土地登 記謄本可參（卷229至231頁），系爭土地之價值應在 112,774, 596元以上，而山石公司所有地上物如附圖所示紅 色斜線部分，因長期停業未整理，其使用價值顯有減損。故 本件並無山石公司所辯「原告主張拆屋還地之行為，所獲利 益較山石公司所注成本或所創利益甚小」之情形。 3.原告自98年後即未對山石公司收取租金乙節，固屬真實，然 權利之拋棄，係有相對人之單獨行為，原告如欲拋棄租金請 求權，應向承租人山石公司以意思表示為之，始生拋棄之效 力，然就此方面事實，被告並未舉證證明，原告單純未通知 山石公司給付租金，僅係不行使權利，尚不足據此認定其已 拋棄租金請求權。 4.綜上說明，原告請求拆屋還地，並無「對他人所造成之損害 實甚於自己所得利益」之情形，其合法行使權利，非屬權利 濫用或有違誠信原則，且原告於訴訟前未通知山石公司給付 98、99年之租金，僅係單純不行使權利，並非拋棄租金請求 權，是被告上述辯詞，並無可採。原告自得向山石公司請求 拆屋還地及租金之給付。 ㈢原告依系爭租賃契約第4條「建築用地依申報地價3%，其餘 依申報地價1.5%」之方式計算，請求被告連帶給付積欠之租 金及相當於租金之不當得利金額，應予准許： 1.系爭租賃契約第4條第1項第1款約定：「應納年租金由出租 人依左列標準按年計算通知承租人於每年六、十二月底前向 指定點繳納之，承租人不得異議：㈠出租基地「觀光遊憩事 業設施用地」之租金率，遵照行政院核示不分自住、營業或 非營業用地，均為出租土地公告地價年息百分之3。但觀光 遊憩事業用地，非建築用地部分，按出租土地公告地價年息 百分之1.5核算年租金。系爭土地為觀光遊憩事業設施用地 ，其中建築用地部分面積為8,319.66平方公尺，此為兩造所 不爭，有筆錄、面積整理表可參（卷350、353頁），而系爭 土地總面積為93,979.43平方公尺（89078.6＋3170＋ 1730.83＝93979.43），其中非建築用地面積為85,659.77平 方公尺（93979.43－8319.66＝85659.77），系爭土地98年 起之申報地價均為每平方公尺200元，有地價第二類謄本足 憑（卷341至345之1頁），經計算後山石公司積欠98年度、 99年1月1日起至99年5月31日止之租金為434,771元。（計算 式：8319.66×200×0.03×17／12＝70717，85659.77×200 ×0.015×17／12＝364054，70717＋364054＝434771，元以 下四捨五入）。 2.依系爭租賃契約第4條約定，原告有計算並通知山石公司應 納租金金額及指定繳納地點之義務（卷12頁反面），惟原告 98年後即未發繳納通知單給山石公司（見四、兩造不爭執之 事實㈢），則原告起訴時應認即為通知山石公司履行租金繳 納義務之時點，遲延利息應自起訴狀繕本送達山石公司翌日 即102年2月21日起算（卷46頁送達證書可參）。 3.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請 求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照本院61年台上 字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為 限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。系爭 租賃契約第12條第2項約定；「租期屆滿後，承租人未辦續 租手續，仍繼續使用者，應負損害賠償責任」。原告與山石 公司租賃關係因租期屆滿租賃關係消滅後，山石公司仍繼續 使用系爭土地，即屬無權占有，原告自得依民法第179條規 定、系爭租賃契約第12條第2項約定，向山石公司請求賠償 因占用系爭土地而受相當於租金之不當得利；另山石公司長 期怠於經營遊樂園事業，且至今未給付98年起之租金，堪認 其對於相當於租金之不當得利之給付義務，應有到期不履行 之虞，依前述租金相同之計算方式，山石公司應自99年6月1 日起按月給付原告相當於租金之不當得利25,575元（計算式 ：｛〈8319.66×200×0.03〉＋〈85659.77×200×0.015〉 ｝÷12＝25575，元以下四捨五入）。 4.鄭清雄為系爭租賃契約承租人山石公司之連帶保證人（卷14 頁），依系爭租賃契約第13條約定，其對承租人山石公司應 納之租金、違約金、損害賠償金，應負連帶保證責任。本件 所謂相當於租金之不當得利，係指租期屆滿後山石公司仍占 有系爭土地而受之利益及原告所受之損害，性質上與系爭租 賃契約第12條第2項前段「租期屆滿後，承租人未辦續租手 續，仍繼續使用者，應負損害賠償責任」之性質相同，核屬 系爭租賃契約第13條約定「損害賠償金」之範圍。故鄭清雄 就山石公司應給付原告之租金及相當於租金之不當得利，均 應負連帶給付之責。 七、從而，原告依租賃物返還請求權及物上請求權，請求山石公 司拆屋還地如主文第1項所示，並依民法第179條、租賃契約 之約定，請求被告連帶給付如主文第2項所示之金額，為有 理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。兩 造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝 訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之， 至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已無依據，應併予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙 勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。 中 華 民 國 104 年 3 月 13 日 臺灣花蓮地方法院民事庭 法 官 楊碧惠 上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 104 年 3 月 13 日 法院書記官 陳柏志